Quando a avaliação do seu imóvel é feita por quem não tem habilitação técnica para avaliar
Na ação de desapropriação, o poder público só pode entrar no seu imóvel antes do fim do processo se alegar urgência e fizer o depósito que a lei exige. No agravo analisado abaixo, a 5ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo tratou esse depósito como o do valor apurado em avaliação judicial prévia submetida ao contraditório. Quando é uma avaliação que ampara o depósito, ela passa a sustentar duas coisas ao mesmo tempo: o valor que entra em juízo e a autorização para a Administração tomar a posse. O Decreto-lei nº 3.365/1941 manda o juiz designar um perito para avaliar os bens, e a qualificação desse profissional pode ser questionada pelo proprietário. Foi exatamente esse ponto que o tribunal enfrentou no caso julgado, em que a avaliação prévia havia sido elaborada por um Corretor de Imóveis.
O que você precisa saber em 30 segundos
- A decisão de primeiro grau reconheceu a nulidade da avaliação prévia, por ter sido elaborada por Corretor de Imóveis e não por Engenheiro habilitado, determinou nova perícia, mas manteve a imissão provisória na posse que já havia deferido.
- As expropriadas recorreram. A 5ª Câmara de Direito Público do TJSP deu provimento ao recurso e impôs a revogação da imissão provisória na posse.
- A razão, segundo a ementa: sem depósito apoiado em avaliação prévia válida, falta um requisito da própria medida de posse.
- O acórdão ressalva que o pedido de posse pode ser renovado depois de nova avaliação por profissional qualificado e do respectivo depósito.
Julgado em 29/10/2026, sob relatoria da Desembargadora Heloísa Mimessi, o acórdão trata de um ponto que passa batido quando o proprietário recebe a citação da desapropriação: a qualificação técnica de quem assinou a avaliação que embasou o depósito e a entrada da Administração no imóvel.
O caso concreto: nulidade reconhecida, posse mantida
Segundo a ementa, uma ação de desapropriação por utilidade pública tramitava na 2ª Vara do Foro de Lucélia. Nela, a avaliação prévia do imóvel havia sido elaborada por um Corretor de Imóveis, e não por Engenheiro habilitado. As expropriadas levantaram a preliminar de nulidade dessa avaliação.
O juízo de primeiro grau acolheu a preliminar e determinou a realização de nova perícia. Ao mesmo tempo, manteve a ordem de imissão provisória na posse que havia deferido antes. Restou uma situação que a própria decisão criou: a conta que justificou o depósito foi considerada nula, e a Administração continuou autorizada a ocupar o imóvel.
Foi contra essa parte da decisão que as expropriadas interpuseram agravo de instrumento. A questão colocada ao tribunal, nas palavras da ementa, era "saber se subsiste a imissão provisória na posse quando reconhecida a nulidade da avaliação prévia que amparou o depósito e a concessão da medida".
O que o TJSP decidiu
A 5ª Câmara de Direito Público acolheu o recurso das expropriadas. O resultado literal registrado no acórdão é "Recurso provido".
O caminho da fundamentação parte dos requisitos da medida. Diz a ementa que a imissão provisória na posse em desapropriação, "nos termos dos arts. 14 e 15 do Decreto-Lei nº 3.365/1941, exige, cumulativamente, a alegação de urgência e o depósito da quantia apurada em avaliação judicial prévia, submetida ao contraditório (Súmula 30 do TJSP)".
Daí vem a consequência. Reconhecida a nulidade da perícia "por incapacidade técnica do profissional designado", a ementa registra que "resta descumprido o requisito consistente no depósito de quantia apurada em avaliação prévia válida, indispensável à concessão da tutela de imissão, impondo-se a revogação da imissão, sem prejuízo de novo pedido após avaliação por profissional qualificado e subsequente depósito".
A tese de julgamento ficou redigida assim: "A nulidade da avaliação prévia realizada por profissional tecnicamente inabilitado impede a manutenção da imissão provisória na posse em desapropriação, por ausência de depósito fundado em avaliação judicial válida, sem prejuízo de renovação do pedido após nova perícia por profissional qualificado e respectivo depósito".
Duas leituras importam ao proprietário. A primeira: a revogação não encerrou a desapropriação nem fechou a porta a um novo pedido de posse, porque o próprio acórdão ressalva a renovação depois da perícia válida e do novo depósito. A segunda: o vício apontado não estava no valor encontrado, e sim em quem fez a conta.
Avaliação prévia, imissão na posse e justa indenização: os conceitos em jogo
Três peças se encaixam nesse julgamento, e cada uma tem um lugar próprio na lei ou na ementa. A tabela abaixo separa o que é texto legal verificado do que é conclusão do acórdão.
| Elemento | O que é, em palavras simples | Onde está |
|---|---|---|
| Avaliação prévia | O cálculo do valor do imóvel feito por perito designado pelo juízo ao despachar a inicial. | Decreto-lei nº 3.365/1941, art. 14: "Ao despachar a inicial, o juiz designará um perito de sua livre escolha, sempre que possivel, técnico, para proceder à avaliação dos bens". |
| Imissão provisória na posse | A autorização para o poder público ocupar o imóvel antes do fim da ação, contra depósito em dinheiro. | Decreto-lei nº 3.365/1941, art. 15: "Se o expropriante alegar urgência e depositar quantia arbitrada de conformidade com o art. 685 do Código de Processo Civil, o juiz mandará imití-lo provisoriamente na posse dos bens". |
| Justa e prévia indenização | A garantia de que o pagamento vem antes da perda do bem, e não depois. | Constituição, art. 5º, XXIV: a desapropriação se dá "mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição". |
| Habilitação técnica do avaliador | A qualificação de quem assina o laudo. O acórdão tratou esse ponto como questão de validade, e não de forma. | Ementa do acórdão analisado, nas razões de decidir: "nulidade da perícia por incapacidade técnica do profissional designado". A lei citada não lista profissões. |
O que o expropriado precisa conferir e pedir
As observações abaixo são orientação do escritório ao proprietário, e não tese do acórdão. Um julgado de órgão fracionário resolve um caso; o que vale em outro processo depende do que está nos autos dele.
Quem assinou a avaliação prévia. É o documento a procurar antes de qualquer coisa. O art. 14 do Decreto-lei nº 3.365/1941 determina que o juiz designe um perito "de sua livre escolha, sempre que possivel, técnico, para proceder à avaliação dos bens". A lei não lista profissões. O acórdão analisado, porém, tratou a qualificação do profissional designado como questão de validade do laudo, ao falar em "incapacidade técnica do profissional designado". Vale conferir a qualificação de quem subscreveu o laudo e o registro profissional indicado nele.
O que a avaliação prévia sustenta. Dois atos ao mesmo tempo: o valor do depósito e a autorização de posse. O art. 15 do mesmo decreto-lei condiciona a imissão a que o expropriante "alegar urgência e depositar quantia arbitrada". No caso julgado, anulada a avaliação, o tribunal entendeu que o depósito perdeu a base e que o requisito deixou de estar cumprido.
Pedir a nulidade e a consequência no mesmo ato. No processo de origem, a decisão reconheceu a nulidade e conservou a posse. A 5ª Câmara registrou que uma coisa não convive com a outra. Para o expropriado, isso se traduz em pedir, junto, o reconhecimento do vício e a revogação da imissão provisória na posse, e não apenas a nova perícia.
Acompanhar a nova perícia e o novo depósito. A ementa ressalva que o pedido de posse pode ser renovado "após avaliação por profissional qualificado e subsequente depósito". A revogação, portanto, não encerra a discussão: ela devolve a questão à avaliação, com a conta refeita por profissional qualificado antes de um novo pedido de posse.
Por que esta decisão importa para você
Se o poder público já foi autorizado a entrar no seu imóvel, o valor do depósito e a identidade de quem o calculou deixam de ser assunto técnico e passam a ser assunto de defesa. No caso julgado pela 5ª Câmara de Direito Público do TJSP, a avaliação prévia assinada por Corretor de Imóveis foi tida por nula e a imissão provisória na posse foi revogada, com a ressalva de que o pedido pode voltar depois de nova perícia e novo depósito. Conferir a qualificação do profissional que avaliou o seu imóvel é um ato simples, e abre uma frente de defesa que depende de um documento que já está nos autos.
Como agir se a avaliação do seu imóvel foi assinada por profissional sem habilitação
- Localize a avaliação prévia nos autos. Procure o laudo que serviu de base ao depósito e à decisão que autorizou a posse, com a qualificação e o registro profissional de quem o assinou.
- Confira a qualificação de quem assinou. No acórdão analisado, o vício apontado foi a "incapacidade técnica do profissional designado": o laudo havia sido elaborado por Corretor de Imóveis, e não por Engenheiro habilitado.
- Levante a nulidade e peça a revogação da posse no mesmo pedido. Foi justamente a separação entre as duas coisas que levou este caso ao tribunal: a nulidade foi reconhecida em primeiro grau, e a imissão, mantida.
- Peça nova avaliação por profissional qualificado, com contraditório. A ementa fala em "avaliação judicial prévia, submetida ao contraditório" e em "profissional qualificado" para a nova perícia.
- Busque orientação antes do prazo do recurso. A revisão de uma decisão sobre posse corre por agravo de instrumento, e o prazo é curto. Um advogado especializado em desapropriação faz a avaliação do caso e indica o caminho cabível.
A avaliação prévia decide quanto entra em depósito e a partir de quando a Administração pode ocupar o imóvel. Conferir quem a assinou é tarefa de quem acompanha o processo desde a citação. Um advogado de desapropriação faz essa leitura dos autos e organiza os pedidos na ordem certa.
Íntegra da decisão
TJSP · Agravo de Instrumento nº 2215844-64.2026.8.26.0000 · 5ª Câmara de Direito Público · Relatora Desembargadora Heloísa Mimessi · Foro de Lucélia, 2ª Vara · julgado em 29/10/2026 · registrado em 29/10/2026
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE. NULIDADE DA AVALIAÇÃO PRÉVIA REALIZADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS.
I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto pelas expropriadas contra decisão que, em ação de desapropriação, acolheu a preliminar de nulidade da avaliação prévia – por ter sido elaborada por Corretor de Imóveis, e não por Engenheiro habilitado – , determinando nova perícia, mas manteve a ordem de imissão provisória na posse anteriormente deferida.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se subsiste a imissão provisória na posse quando reconhecida a nulidade da avaliação prévia que amparou o depósito e a concessão da medida.
III. RAZÕES DE DECIDIR A imissão provisória na posse em desapropriação, nos termos dos arts. 14 e 15 do Decreto-Lei nº 3.365/1941, exige, cumulativamente, a alegação de urgência e o depósito da quantia apurada em avaliação judicial prévia, submetida ao contraditório (Súmula 30 do TJSP). Reconhecida a nulidade da perícia por incapacidade técnica do profissional designado, resta descumprido o requisito consistente no depósito de quantia apurada em avaliação prévia válida, indispensável à concessão da tutela de imissão, impondo-se a revogação da imissão, sem prejuízo de novo pedido após avaliação por profissional qualificado e subsequente depósito.
IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A nulidade da avaliação prévia realizada por profissional tecnicamente inabilitado impede a manutenção da imissão provisória na posse em desapropriação, por ausência de depósito fundado em avaliação judicial válida, sem prejuízo de renovação do pedido após nova perícia por profissional qualificado e respectivo depósito.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXIV; Decreto-Lei nº 3.365/1941, arts. 14 e 15, caput e § 1º. Jurisprudência relevante citada: TJSP, Súmula 30; TJSP, AI 2171257-54.2026.8.26.0000, Rel. Sidney Romano dos Reis, 6ª Câmara de Direito Público, j. 31/08/2026; TJSP, AI 2077934-92.2026.8.26.0000, Rel. Ricardo Anafe, 13ª Câmara de Direito Público, j. 23/06/2026.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2215844-64.2026.8.26.0000; Relator (a): Heloísa Mimessi; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Público; Foro de Lucélia - 2ª Vara; Data do Julgamento: 29/10/2026; Data de Registro: 29/10/2026)
Atendimento direto com o advogado
DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Perguntas frequentes
A avaliação do meu imóvel na desapropriação pode ser feita por corretor de imóveis?
O art. 14 do Decreto-lei nº 3.365/1941 manda o juiz designar um perito "de sua livre escolha, sempre que possivel, técnico", sem listar profissões. No acórdão analisado, a 5ª Câmara de Direito Público do TJSP tratou como nula a avaliação prévia elaborada por Corretor de Imóveis, e não por Engenheiro habilitado, e apontou "incapacidade técnica do profissional designado". A decisão é de órgão fracionário, sem efeito vinculante, e resolveu aquele caso.
Se a avaliação prévia for anulada, a Administração tem de devolver a posse do imóvel?
No caso julgado, foi isso que o tribunal determinou: a revogação da imissão provisória na posse, porque faltava depósito apoiado em avaliação válida. A ementa não trata de outras hipóteses e ressalva que o pedido de posse pode ser renovado após nova avaliação por profissional qualificado e o respectivo depósito. O resultado em cada processo depende do que consta dele.
O que é imissão provisória na posse em uma desapropriação?
É a autorização para o poder público entrar no imóvel antes do fim da ação. O art. 15 do Decreto-lei nº 3.365/1941 a condiciona a que o expropriante "alegar urgência e depositar quantia arbitrada". Segundo a ementa do acórdão analisado, os requisitos são cumulativos: a urgência alegada e o depósito do valor apurado em avaliação judicial prévia submetida ao contraditório.
Quem recorreu e quem ganhou nesse julgamento do TJSP?
Recorreram as expropriadas, contra a decisão de primeiro grau que havia reconhecido a nulidade da avaliação prévia e, apesar disso, mantido a posse já deferida à Administração. O resultado literal foi "Recurso provido": a 5ª Câmara de Direito Público acolheu o agravo das expropriadas e impôs a revogação da imissão provisória na posse.
O que eu devo conferir no meu processo de desapropriação agora?
O laudo de avaliação prévia que embasou o depósito, a qualificação e o registro profissional de quem o assinou, e a decisão que autorizou a entrada no imóvel. Havendo vício na habilitação do avaliador, o pedido de nulidade e o de revogação da imissão caminham juntos. Um advogado especializado em desapropriação lê os autos e indica o que cabe no seu caso.
Fonte
- TJSP, Agravo de Instrumento nº 2215844-64.2026.8.26.0000. Relatora: Desembargadora Heloísa Mimessi. Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Público. Origem: Foro de Lucélia, 2ª Vara. Data do julgamento: 29/10/2026. Data de registro: 29/10/2026. Resultado: recurso provido, em agravo das expropriadas. Trecho literal da ementa: "impondo-se a revogação da imissão, sem prejuízo de novo pedido após avaliação por profissional qualificado e subsequente depósito". Inteiro teor no e-SAJ.
- Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941, art. 14 (o juiz designa perito para proceder à avaliação dos bens, e as partes podem indicar assistente técnico); art. 15, caput e § 1º (imissão provisória na posse mediante alegação de urgência e depósito).
- Constituição Federal de 1988, art. 5º, XXIV (desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro).
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial do acórdão, consultada em novembro de 2026, e dos textos legais compilados. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante, e a solução depende das circunstâncias de cada processo, inclusive da possibilidade de renovação do pedido de posse após nova avaliação e novo depósito, ressalvada no próprio acórdão. As partes privadas não são identificadas.