Faixa de domínio e faixa non aedificandi: duas áreas diferentes ao lado da rodovia ou da ferrovia
Quando uma rodovia ou uma ferrovia atravessa um imóvel particular, o proprietário lida com duas áreas que se parecem, mas têm regime jurídico diferente. A primeira é a faixa de domínio: o terreno da própria via — pista, trilhos, acostamento, equipamentos —, que integra o domínio público. Para tomá-la de um particular, o Estado precisa desapropriar, mediante justa e prévia indenização. A segunda é a faixa non aedificandi (ou faixa não edificável): a tira de terreno ao lado, que continua sendo do proprietário, mas onde a lei de parcelamento do solo proíbe construir — uma limitação administrativa. Duas confusões podem aparecer: medir a faixa não edificável a partir do eixo da via, e não do fim da faixa de domínio; ou tratar como simples limitação uma área que foi ocupada. O acórdão abaixo, da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, fixou onde uma área termina e a outra começa.
O que você precisa saber em 30 segundos
- A Segunda Turma do STJ negou provimento ao agravo interno e manteve a decisão que mandou medir a faixa não edificável de 15 metros da Lei nº 6.766/1979 "a partir do ponto onde se encerra a faixa de domínio da ferrovia". São áreas distintas e contíguas.
- A ementa recorda a Súmula nº 142 do extinto Tribunal Federal de Recursos: a limitação non aedificandi nos terrenos marginais das estradas de rodagem, em zona rural, "não afeta o domínio do proprietário, nem obriga a qualquer indenização". A faixa de domínio, ao contrário, era tida como indenizável.
- O STJ registrou que indenizar ou não a faixa não edificável "não é objeto deste recurso especial". O que se fixou foi a linha divisória.
- Na leitura do escritório, a consequência para o expropriado é de prova: o que estiver dentro da faixa de domínio, ou que o Poder Público tenha efetivamente ocupado, é área tomada — e área tomada se indeniza.
Julgado em 12/08/2026 e publicado no DJe em 18/08/2026, sob relatoria do Ministro Teodoro Silva Santos, o acórdão foi proferido em ação de reintegração de posse envolvendo a faixa de domínio de uma ferrovia — não em desapropriação; na leitura do escritório, a linha que ele fixa serve às duas situações.
O caso concreto: uma reintegração de posse e a discussão sobre onde começa a faixa não edificável
Segundo a ementa, o processo de origem é uma ação de reintegração de posse relacionada à faixa de domínio de uma ferrovia — que, segundo a parte que agravou, teve início em 2011. O recurso especial discutiu a aplicação do art. 1º do Decreto nº 7.929/2013 e o ponto de início da faixa não edificável do art. 4º, III, da Lei nº 6.766/1979. A decisão agravada fixou que essa faixa é medida a partir do fim da faixa de domínio, e a parte contrária interpôs agravo interno.
No agravo, em resumo, a parte que agravou sustentou que a aplicação do decreto configuraria julgamento além do pedido; que o decreto não se aplicaria a uma ação iniciada em 2011; que o REsp nº 1.513.502/MA, da Primeira Turma, teria entendimento diverso; e que lhe deveria ser reconhecida a concessão de uso especial para fins de moradia do art. 1º da MP nº 2.220/2001. Nenhum ponto prosperou: segundo a ementa, o próprio recurso especial já alegava ofensa ao decreto; a tese de inaplicabilidade era inovação em agravo interno; o REsp nº 1.513.502/MA "sequer tratou da questão dos pontos de início e término da faixas de domínio e da faixa não edificável"; e o pedido de moradia não foi formulado na contestação, estava precluso e exigiria reexame de fatos e provas, vedado pela Súmula nº 7 do STJ. A ementa oscila entre "parte agravante" e "parte agravada" ao tratar desse pedido (itens 2, 8 e 9); este texto segue a leitura dos itens 2 e 8. Observação direta ao leitor: a Súmula nº 7 é óbice processual — o STJ não disse que o pedido de moradia era improcedente; disse que não podia examiná-lo naquela via.
O que o STJ decidiu sobre a faixa non aedificandi e a faixa de domínio
O ponto que interessa ao expropriado está nos itens 4 a 7 da ementa. A Segunda Turma partiu do art. 4º, III, da Lei nº 6.766/1979, que, nas palavras do acórdão, "sempre previu que a faixa não edificável de 15 (quinze) metros, se situava ao longo da faixa de domínio das ferrovias". O sentido de "ao longo" veio do REsp nº 1.997.590/PE, da mesma Turma, julgado em 04/10/2022: "a faixa não edificável se inicia onde termina a faixa de domínio, não havendo coincidência de área entre as duas".
O acórdão recorreu à história. A Súmula nº 142 do extinto Tribunal Federal de Recursos, aprovada em 04/10/1983, "orientava que 'a limitação administrativa non aedificandi imposta aos terrenos marginais das estradas de rodagem, em zona rural, não afeta o domínio do proprietário, nem obriga a qualquer indenização'". A ementa acrescenta que o entendimento da época era o de que a faixa non aedificandi "constituía limitação administrativa, sendo, por essa razão, não indenizável", e que "a mesma Corte Federal entendia que a faixa de domínio era indenizável, o que evidencia que as duas áreas não se confundiam, mas eram distintas".
Detalhe decisivo: o acórdão diz que a discussão sobre indenizar também a área não edificável "não é objeto deste recurso especial". O STJ não julgou, neste processo, se a faixa non aedificandi deve ou não ser indenizada. O que ficou decidido foi a linha divisória — "devendo a faixa não edificável de 15 (quinze) metros, ser medida a partir do ponto onde se encerra a faixa de domínio da ferrovia".
Faixa de domínio versus faixa non aedificandi: o que muda para o proprietário
A tabela organiza as diferenças.
| Aspecto | Faixa de domínio | Faixa non aedificandi (não edificável) |
|---|---|---|
| O que é | A área da própria via e de seus equipamentos, que integra o domínio público. | A tira de terreno ao lado, onde a lei de parcelamento do solo proíbe construir. Segundo a ementa, começa "onde termina a faixa de domínio". |
| Base legal | Art. 5º, XXIV, da Constituição: desapropriação "mediante justa e prévia indenização em dinheiro". Decreto-lei nº 3.365/1941, art. 4º: a desapropriação "poderá abranger a área contígua necessária ao desenvolvimento da obra". | Lei nº 6.766/1979, art. 4º. A ementa refere-se ao inciso III, que na redação da época abrangia as ferrovias; no texto compilado atual, o inciso III-A manda reservar, "ao longo da faixa de domínio das ferrovias", faixa "de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado"; o inciso III trata das rodovias, com 15 metros que a lei municipal pode reduzir "até o limite mínimo de 5 (cinco) metros". |
| Quem fica com a área | O expropriante. | O proprietário. Na Súmula nº 142 do TFR, reproduzida pela ementa, a limitação "não afeta o domínio do proprietário". |
| Indenização, segundo a ementa | O extinto TFR "entendia que a faixa de domínio era indenizável". | Entendimento da época: limitação administrativa "não indenizável". A questão "não é objeto deste recurso especial". |
O que o expropriado precisa provar para ser indenizado pela faixa de domínio
O que segue é orientação do escritório, construída a partir da linha fixada pelo STJ e dos textos legais verificados — não é tese do acórdão.
1. Provar que a área discutida é faixa de domínio, e não faixa non aedificandi. Se a faixa não edificável "se inicia onde termina a faixa de domínio", o primeiro trabalho do expropriado é demonstrar onde a faixa de domínio termina no seu imóvel, com o projeto da via e um levantamento topográfico próprio. O expropriante que mede a faixa non aedificandi a partir do eixo da pista, ou que chama a pista e o acostamento de "faixa não edificável", desloca a linha para dentro da área tomada — área que a Constituição manda pagar.
2. Provar que houve ocupação efetiva além da restrição de construir. A limitação administrativa, como a Súmula nº 142 a descreve, "não afeta o domínio do proprietário". Quando o Poder Público vai além — instala obras, cerca ou aterra a tira que chamou de non aedificandi —, a área deixou de ser apenas restringida e passou a ser ocupada. O próprio STJ, na Súmula nº 69, conta os juros compensatórios da desapropriação indireta "a partir da efetiva ocupação do imóvel" — é a ocupação, e não a restrição, que dispara o regime de indenização. O acórdão comentado não fechou essa porta: a indenização da faixa não edificável não era objeto do recurso.
3. Na desapropriação direta, impedir que a faixa non aedificandi reduza o valor da área expropriada. A nova via pode criar, no remanescente, uma faixa não edificável que não existia antes. O art. 27 do Decreto-lei nº 3.365/1941 manda o juiz atender, na sentença, "à valorização ou depreciação de área remanescente, pertencente ao réu". A restrição que nasce da obra é depreciação do que sobrou — e entra na conta como tal, não como argumento para pagar menos pela área tomada. Se a faixa non aedificandi já existia, ela está fora da faixa de domínio por definição e não desconta metragem da área incorporada.
Por que esta decisão importa para você
Se uma rodovia ou ferrovia corta o seu imóvel, saiba que a Segunda Turma do STJ fixou que a faixa non aedificandi começa onde termina a faixa de domínio. Na leitura do escritório, essa linha é a régua da sua indenização: o que estiver aquém dela é área tomada, e área tomada exige justa e prévia indenização (art. 5º, XXIV, da Constituição). O risco para o expropriado é aceitar a medição do expropriante sem conferir.
Como agir quando a rodovia ou a ferrovia atinge o seu imóvel
- Obtenha o projeto e o decreto. Peça ao expropriante ou ao concessionário o projeto executivo da via, com a largura da faixa de domínio, e o decreto de utilidade pública (Decreto-lei nº 3.365/1941, art. 4º).
- Faça o levantamento topográfico do seu lado. Sobreponha o projeto à matrícula e marque, em planta, a faixa de domínio, a faixa não edificável contada a partir do fim da faixa de domínio e o remanescente.
- Documente a ocupação real. Fotografias datadas, imagens aéreas e laudo de vistoria provam se o Poder Público ocupou efetivamente a área.
- Trate a nova restrição como depreciação do remanescente. Na desapropriação direta, o laudo do assistente técnico deve quantificar a perda de valor da área que sobrou com restrição de construir (Decreto-lei nº 3.365/1941, art. 27).
- Não aceite a medição do expropriante sem revisão. Um advogado especializado em desapropriação confere, com o assistente técnico, se a linha entre as duas faixas foi traçada como o STJ determina.
A decisão da Segunda Turma foi desfavorável a quem, pelo que se extrai da ementa, ocupava a faixa e pedia moradia, e o escritório não esconde isso do leitor. Mas a régua que ela fixou serve ao expropriado: quanto mais clara a linha entre as duas faixas, menos espaço há para chamar de limitação administrativa o que foi tomado — e é nessa linha que um advogado de desapropriação trabalha.
Íntegra da decisão
STJ — AgInt no REsp nº 1.989.683 (registro nº 202200647654) · Segunda Turma · Relator Ministro Teodoro Silva Santos · julgado em 12/08/2026 · DJe 18/08/2026
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DECISÃO AGRAVADA. JULGAMENTO ULTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. DECRETO N. 7.929/2013. TESE DE INAPLICABILIDADE. INOVAÇÃO EM AGRAVO INTERNO, DESCABIMENTO. FERROVIA. ART. 4º, INCISO III, DA LEI N. 6.766/1979. FAIXA DE DOMÍNIO E FAIXA NÃO EDIFICÁVEL. ÁREAS DISTINTAS. PRECEDENTES DO STJ E DO EXTINTO TFR. CONCESSÃO ESPECIAL DE USO. ART. 1º DA MP N. 2.220/2001. QUESTÃO PRECLUSA. ANÁLISE INVIABILIDADE. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. O recurso especial trouxe a alegação de ofensa ao art. 1º do Decreto n. 7.929/2013. Assim, não prospera a alegação de que a aplicação da norma configuraria julgamento ultra petita, porque não teria sido invocada pela parte recorrida nas razões do apelo nobre.
2. O argumento de que o Decreto n. 7.929/2013 não poderia ser aplicável ao caso dos autos, pois a ação teve início em 2011, não foi suscitado pela parte agravante em suas contrarrazões ao recurso especial, constituindo inovação de tese, incabível no âmbito do agravo interno, devido à preclusão consumativa.
3. O acórdão proferido pela Primeira Turma no REsp n. 1.513.502/MA, da relatoria do Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, ao contrário do sustentado no agravo interno, não adotou entendimento diferente daquele constante da decisão agravada e do precedente da Segunda Turma nela mencionado, pois o referido julgamento sequer tratou da questão dos pontos de início e término da faixas de domínio e da faixa não edificável.
4. Não obstante as sucessivas modificações em sua redação, o art. 4º, inciso III, da Lei n. 6.766/1979, sempre previu que a faixa não edificável de 15 (quinze) metros, se situava ao longo da faixa de domínio das ferrovias. A compreensão trazida em precedente da Segunda Turma desta Corte Superior, acerca da expressão "ao longo", é no sentido de que a faixa não edificável se inicia onde termina a faixa de domínio, não havendo coincidência de área entre as duas (REsp n. 1.997.590/PE, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 4/10/2022, DJe de 6/10/2022).
5. A Súmula n. 142 do extinto Tribunal Federal de Recursos, aprovada em 4/10/1983, orientava que "a limitação administrativa non aedificandi imposta aos terrenos marginais das estradas de rodagem, em zona rural, não afeta o domínio do proprietário, nem obriga a qualquer indenização". O entendimento que havia, à época, era no sentido de que a faixa non aedificandi (ou não edificável), constituía limitação administrativa, sendo, por essa razão, não indenizável. Por outro lado, a mesma Corte Federal entendia que a faixa de domínio era indenizável, o que evidencia que as duas áreas não se confundiam, mas eram distintas.
6. A discussão existente era se a área não edificável deveria ser também indenizada, como ocorria como a faixa de domínio, o que não é objeto deste recurso especial. Apesar do dissenso, todos os votos existentes nos acórdãos que deram origem à referida Súmula, adotando a tese cristalizada na Súmula n. 142 ou seguindo a corrente minoritária, vários deles proferidos por Ministros que depois fizeram parte da composição original do STJ, eram unânimes na compreensão de que se tratavam de áreas distintas e contíguas entre si, começando a faixa não edificável onde terminava a faixa de domínio, inclusive após a edição da Lei n. 6.766/1979. Exatamente em razão de não se tratar da mesma área, é que se instalou o debate sobre o cabimento de indenização quanto à faixa não edificável, tal como era reconhecido o direito à indenização no tocante à faixa de domínio.
7. A decisão agravada está correta, devendo a faixa não edificável de 15 (quinze) metros, ser medida a partir do ponto onde se encerra a faixa de domínio da ferrovia.
8. É inviável, na presente via e momento processual a análise do pedido de instituição de concessão de uso especial para fins de moradia, trazida sob a alegação de negativa de vigência ao art. 1º da MP n. 2.220/2201 e formulado na apelação e nas contrarrazões ao recurso especial.
9. A parte agravada não formulou tal pedido na contestação, momento que seria o adequado para fazê-lo, diante do caráter dúplice das ações possessórias, como é o caso da ação de reintegração de posse, restando, preclusa, nestes autos a oportunidade de alegar tal pretensão. Ademais, a análise da questão demandaria reexame de matéria fático-probatória, vedado em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do STJ, como ressaltou o parecer do Ministério Público Federal.
10. Agravo interno desprovido.
Perguntas frequentes
O STJ decidiu que a faixa non aedificandi não é indenizável?
Não neste acórdão. A ementa recorda que o extinto Tribunal Federal de Recursos, na Súmula nº 142, tratava a limitação non aedificandi como algo que "não afeta o domínio do proprietário, nem obriga a qualquer indenização", como entendimento da época. Mas o próprio acórdão diz que essa discussão "não é objeto deste recurso especial". O que a Segunda Turma decidiu foi que a faixa não edificável começa onde termina a faixa de domínio.
Qual é a diferença entre faixa de domínio e faixa non aedificandi?
A faixa de domínio é a área da própria via, que integra o domínio público — para tomá-la de um particular é preciso desapropriar, com justa e prévia indenização (art. 5º, XXIV, da Constituição). A faixa non aedificandi é a tira ao lado, que continua do proprietário, mas na qual a Lei nº 6.766/1979 proíbe construir. Segundo o STJ, são áreas distintas e contíguas.
A partir de onde se medem os 15 metros da faixa não edificável?
Segundo o acórdão, "a partir do ponto onde se encerra a faixa de domínio da ferrovia", e não do eixo ou do trilho. Na leitura do escritório, a pista e o acostamento não podem ser contados como faixa não edificável: estão dentro da faixa de domínio, que é área tomada.
A Súmula nº 142 do TFR vale para imóvel urbano e para ferrovia?
O texto da súmula, reproduzido na ementa, fala em "terrenos marginais das estradas de rodagem, em zona rural". Imóvel urbano e ferrovia não estão nas suas palavras, e o § 5º do art. 4º da Lei nº 6.766/1979 dispensa da faixa não edificável das rodovias as edificações contíguas à faixa de domínio em perímetro urbano, ou em áreas urbanizadas passíveis de inclusão no perímetro urbano, construídas até a promulgação desse parágrafo, salvo ato fundamentado do poder público local. Cada caso exige a análise do imóvel e da data da construção.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Fonte
- STJ — AgInt no REsp nº 1.989.683 (registro nº 202200647654). Relator: Ministro Teodoro Silva Santos. Órgão Julgador: Segunda Turma. Data do julgamento: 12/08/2026. Publicação: DJe 18/08/2026. Resultado: agravo interno desprovido. Inteiro teor no STJ.
- Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 — parcelamento do solo urbano; art. 4º, III (faixa não edificável ao longo das faixas de domínio das rodovias, redação da Lei nº 13.913/2019), III-A (faixa não edificável de, no mínimo, 15 metros ao longo da faixa de domínio das ferrovias, redação da Lei nº 14.285/2021) e § 5º (edificações contíguas à faixa de domínio em perímetro urbano, incluído pela Lei nº 13.913/2019).
- Constituição Federal de 1988 — art. 5º, XXIV (desapropriação mediante justa e prévia indenização em dinheiro).
- Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 — art. 4º (a desapropriação pode abranger a área contígua necessária à obra, que deve constar da declaração de utilidade pública) e art. 27 (a sentença atenderá à valorização ou depreciação de área remanescente).
- Súmula nº 69 do STJ — juros compensatórios na desapropriação indireta contados "a partir da efetiva ocupação do imóvel".
- Súmula nº 142 do extinto Tribunal Federal de Recursos (aprovada em 04/10/1983), conforme reproduzida na ementa do acórdão.
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial do acórdão, consultada em setembro de 2026, e dos textos legais compilados. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Superior Tribunal de Justiça, sem efeito vinculante, proferida em ação de reintegração de posse, e a solução depende das circunstâncias de cada caso. A orientação sobre o que o expropriado precisa provar é do escritório, não do acórdão. As partes privadas não são identificadas.