Fundo de comércio do locatário na desapropriação: contra quem pedir e em qual processo
Quando o Poder Público desapropria um imóvel alugado para comércio, há dois patrimônios atingidos ao mesmo tempo. O proprietário expropriado perde o imóvel e tem direito à justa e prévia indenização. O locatário perde o ponto: a clientela, a localização e a estrutura que montou ali. O escritório já explicou, em fundo de comércio na desapropriação, por que essa perda pode ser indenizada. O acórdão comentado aqui trata de outra pergunta, anterior ao valor e ao direito em si: se o Estado expropriante responde à ação autônoma do locatário. A resposta errada pode levar à extinção do processo sem que o juiz examine se havia fundo de comércio a indenizar. Foi o que aconteceu aqui: a decisão é desfavorável à locatária e mostra um caminho que, nesta Câmara, terminou sem exame do mérito.
O que você precisa saber em 30 segundos
- Uma locatária propôs ação autônoma de indenização por perda de fundo de comércio contra o Estado expropriante.
- A 8ª Câmara de Direito Público do TJSP havia dado provimento à apelação do Estado para reconhecer sua ilegitimidade passiva e extinguir o processo sem resolução do mérito.
- A locatária opôs embargos de declaração, que foram rejeitados: o acórdão da apelação ficou mantido.
- Segundo a ementa, a decisão se apoiou no art. 31 do Decreto-lei nº 3.365/1941 e na teoria da sub-rogação real do preço.
Julgados em 02/10/2026, sob relatoria do Desembargador Percival Nogueira, os embargos de declaração foram decididos pela 8ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo. Pelo número, o processo foi distribuído em 2014.
O caso concreto: a ação autônoma da locatária contra o Estado
Segundo a ementa, tratava-se de "Ação autônoma de indenização por perda de fundo de comércio proposta por locatária contra o Estado expropriante". Em resumo: a locatária foi a juízo, em processo separado da desapropriação, cobrar diretamente do ente público a perda do ponto.
Na apelação, a ementa registra "Acórdão que deu provimento à apelação do ente público para reconhecer sua ilegitimidade passiva ad causam e extinguir o processo sem resolução do mérito (art. 485, VI, do CPC)". A locatária então opôs embargos de declaração apontando "omissões, contradições e obscuridades" no acórdão.
A ementa não identifica o imóvel, a obra, a atividade da locatária nem o contrato de locação, e não diz se a locatária ou o proprietário participaram da ação de desapropriação.
O que o tribunal decidiu
Os embargos foram rejeitados. Para a Câmara, houve "Inocorrência dos vícios do art. 1.022 do CPC". A ementa qualifica o acórdão embargado como "Decisão colegiada clara, coerente e devidamente fundamentada no art. 31 do Decreto-Lei nº 3.365/1941 e na teoria da sub-rogação real do preço".
Não é preciso rebater cada argumento. A Câmara registrou a "Desnecessidade de refutação pormenorizada de cada argumento ou precedente quando adotada tese jurídica suficiente e conclusiva". Os embargos foram vistos como "Mero inconformismo com a solução adotada", e a "Pretensão de alteração do julgado e de rediscussão do mérito" foi considerada incompatível "com a via aclaratória".
O efeito. Com a rejeição dos embargos, ficou mantido o acórdão da apelação: Estado como parte ilegítima e processo extinto sem resolução do mérito. O mérito não foi julgado: a ementa não diz se havia direito ao fundo de comércio, nem contra quem, ou em qual processo, o pedido deveria ter sido feito.
Os conceitos em jogo
Quatro noções explicam o desfecho.
| Conceito | O que é | O que diz a norma ou a ementa |
|---|---|---|
| Sub-rogação no preço | Os direitos que pesam sobre o imóvel passam a recair sobre o valor pago por ele. | O art. 31 do Decreto-lei nº 3.365/1941 dispõe: "Ficam subrogados no preço quaisquer onus ou direitos que recaiam sobre o bem expropriado". A ementa fala em "teoria da sub-rogação real do preço". |
| Direitos de terceiros | Pretensões de outras pessoas, como o locatário, ligadas ao imóvel desapropriado. | O art. 26 do Decreto-lei nº 3.365/1941 prevê que, no valor da indenização, "não se incluirão os direitos de terceiros contra o expropriado". |
| Ação direta | Processo separado para discutir o que não cabe na ação de desapropriação. | O art. 20 do Decreto-lei nº 3.365/1941 limita a contestação a "vício do processo judicial ou impugnação do preço" e determina que "qualquer outra questão deverá ser decidida por ação direta". |
| Ilegitimidade passiva | O réu escolhido não é quem deve responder ao pedido. | O art. 485, VI, do Código de Processo Civil manda o juiz não resolver o mérito quando "verificar ausência de legitimidade ou de interesse processual". |
Outros acórdãos sobre o caminho processual do locatário
Os julgados abaixo, conferidos pela íntegra da ementa, completam o retrato.
Habilitação na ação de desapropriação negada. Em 28/09/2026, a 2ª Câmara de Direito Público do TJSP (Agravo de Instrumento 2214206-93.2026.8.26.0000, Rel. Carlos von Adamek) manteve o indeferimento do pedido de locatários para se habilitarem na desapropriação e reservarem parte da indenização. Uma das teses fixadas: "A habilitação dos locatários no processo de desapropriação é indevida"; o direito deve ser buscado "em ação própria". Em 03/11/2025, a 10ª Câmara de Direito Público (Agravo de Instrumento 2321816-57.2025.8.26.0000, Rel. Marcelo Semer) decidiu no mesmo sentido, com base no art. 20 do Decreto-lei nº 3.365/1941.
Ação própria, no STJ. A Primeira Turma do STJ (AgRg no REsp 1.258.122/MG, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, j. 23/02/2016) afirmou que a indenização do fundo de comércio pleiteada pelo locatário "exige o ajuizamento de ação própria destinada à busca desse direito, não cabendo a tal pleito a Ação de Desapropriação".
Ação indenizatória acolhida, na mesma Câmara. Em 17/06/2026, a própria 8ª Câmara de Direito Público (Apelação Cível 1014025-75.2019.8.26.0053, Rel. Leonel Costa) deu provimento à apelação de uma empresa contra a Companhia do Metropolitano de São Paulo, Metrô, "visando indenização pela perda do fundo de comércio devido à desapropriação do imóvel onde operava seu ponto comercial". A ementa não diz se a empresa era locatária ou proprietária. A tese fixada foi: "A responsabilidade civil objetiva do Estado por desapropriação justifica a indenização pelo fundo de comércio".
Lado a lado, em processos e Câmaras diferentes, esses julgados mostram que locatários tiveram a habilitação negada na desapropriação e que, no caso comentado, a ação autônoma contra o ente expropriante foi extinta. As ementas não explicam o que diferencia o caso do Metrô deste; só o inteiro teor diria se pesaram o réu, o fundamento ou os fatos. Neste processo, a ilegitimidade do réu escolhido encerrou o caso antes de qualquer discussão sobre valor.
O que o locatário precisa fazer para não ter o processo extinto
As orientações abaixo são do escritório, não teses do acórdão.
1. Definir o réu com base no fundamento, e não por reflexo. Aqui, o Estado foi tido como parte ilegítima com apoio no art. 31; no caso do Metrô, a ação foi acolhida com base na responsabilidade civil objetiva, e as ementas não explicam a diferença. Antes de propor a ação, o locatário precisa examinar, com o inteiro teor desses julgados, qual fundamento vai sustentar e se ele é compatível com o réu escolhido.
2. Acompanhar a ação de desapropriação desde a imissão na posse. Mesmo com a habilitação negada, é no processo expropriatório que está o preço em que, pelo art. 31, os direitos sobre o bem se sub-rogam. Acompanhar não é se habilitar: nos dois agravos citados, a habilitação foi negada, e a ementa comentada não diz que o fundo de comércio do locatário se sub-roga no preço. O locatário deve saber quando houve o depósito, o levantamento e a fixação do valor.
3. Controlar o tempo. Pelo número, o processo comentado é de 2014, e terminou, nesta Câmara, sem exame do mérito. No caso do Metrô, a ementa fixou que "O prazo prescricional aplicável é o quinquenal, conforme Decreto-Lei nº 20.910/32". O caminho processual deve ser escolhido cedo, com tempo para corrigir a rota.
O que a decisão significa para o proprietário expropriado
O art. 31 fala em sub-rogação no preço, e o preço é o que o proprietário expropriado recebe. A ementa não diz que o locatário deve cobrar o fundo de comércio do proprietário nem que esse valor sai da indenização. Na leitura do escritório, porém, extinta a ação contra o ente expropriante, o preço do imóvel passa a ser um alvo possível do locatário.
Na orientação do escritório, o proprietário expropriado deve separar, desde a contestação, o valor do imóvel do que seria fundo de comércio do locatário, lembrando que o art. 26 exclui do valor da indenização "os direitos de terceiros contra o expropriado"; guardar o contrato de locação; e reagir de imediato a qualquer pedido de reserva de parte do depósito, que precisa ser examinado com base no contrato e na lei.
Por que esta decisão importa para você
Para o locatário, o acórdão mostra que um processo, de 2014 pelo número, pode terminar sem exame do fundo de comércio só porque o réu foi considerado ilegítimo. Para o proprietário expropriado, mostra que a defesa precisa separar o valor do imóvel da pretensão de terceiro.
Como agir se o imóvel alugado foi desapropriado
- Identifique quem desapropria e com qual ato. O ato de utilidade pública e a ação de desapropriação dizem quem é o expropriante e onde está o preço.
- Escolha o réu e o fundamento antes de propor a ação. O caso comentado e o do Metrô, julgados pela mesma 8ª Câmara de Direito Público, tiveram desfechos opostos.
- Documente o ponto antes de sair. Contrato, faturamento, fotografias datadas e clientela sustentam a perícia; no caso do Metrô, foi a perícia judicial que confirmou o dano.
- Acompanhe o depósito e o levantamento na desapropriação. Os dois lados têm interesse no destino do preço.
- Procure orientação técnica desde a declaração de utilidade pública. Um advogado especializado em desapropriação avalia o caminho processual antes que o tempo se esgote.
Fora da desapropriação, na relação entre locador e locatário, o fundo de comércio segue as regras da Lei do Inquilinato, como mostra o acórdão sobre fundo de comércio em locação verbal. Proprietário ou locatário, um advogado de desapropriação ajuda a proteger a justa e prévia indenização.
Íntegra da decisão
TJSP · Embargos de Declaração Cível nº 1044280-89.2014.8.26.0053 · 8ª Câmara de Direito Público · Relator: Percival Nogueira · julgado em 02/10/2026 · registrado em 02/10/2026
embargos de declaração – DESAPROPRIAÇÃO E RESPONSABILIDADE CIVIL – Ação autônoma de indenização por perda de fundo de comércio proposta por locatária contra o Estado expropriante – Acórdão que deu provimento à apelação do ente público para reconhecer sua ilegitimidade passiva ad causam e extinguir o processo sem resolução do mérito (art. 485, VI, do CPC) – Embargos de declaração que apontam omissões, contradições e obscuridades – Inocorrência dos vícios do art. 1.022 do CPC – Decisão colegiada clara, coerente e devidamente fundamentada no art. 31 do Decreto-Lei nº 3.365/1941 e na teoria da sub-rogação real do preço – Desnecessidade de refutação pormenorizada de cada argumento ou precedente quando adotada tese jurídica suficiente e conclusiva – Mero inconformismo com a solução adotada – Pretensão de alteração do julgado e de rediscussão do mérito incompatíveis com a via aclaratória – Embargos de declaração rejeitados.
(TJSP; Embargos de Declaração Cível 1044280-89.2014.8.26.0053; Relator (a): Percival Nogueira; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 2ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 02/10/2026; Data de Registro: 02/10/2026)
DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Perguntas frequentes
O TJSP decidiu que o locatário não tem direito ao fundo de comércio?
Não. No caso julgado pela 8ª Câmara de Direito Público em 02/10/2026, o processo foi extinto "sem resolução do mérito", porque o Estado expropriante foi tido como parte ilegítima. A ementa não examina se havia fundo de comércio a indenizar. É decisão de órgão fracionário, sem efeito vinculante.
O que significa a sub-rogação no preço prevista no art. 31?
O art. 31 do Decreto-lei nº 3.365/1941 dispõe: "Ficam subrogados no preço quaisquer onus ou direitos que recaiam sobre o bem expropriado". Em resumo, os direitos sobre o imóvel passam a recair sobre o valor pago por ele. A ementa do acórdão comentado diz que a decisão foi fundamentada nesse artigo e na "teoria da sub-rogação real do preço".
O locatário pode se habilitar na ação de desapropriação para cobrar o fundo de comércio?
Nos dois agravos do TJSP citados no post, não. A 2ª Câmara de Direito Público, em 28/09/2026, fixou que "A habilitação dos locatários no processo de desapropriação é indevida" e que o direito deve ser buscado "em ação própria". A 10ª Câmara de Direito Público decidiu no mesmo sentido em 03/11/2025, com base no art. 20 do Decreto-lei nº 3.365/1941.
Existe caso em que a indenização do fundo de comércio foi concedida em ação própria?
Sim. Em 17/06/2026, a mesma 8ª Câmara de Direito Público deu provimento à apelação de uma empresa que operava seu ponto comercial no imóvel desapropriado (a ementa não diz se era locatária) contra a Companhia do Metropolitano de São Paulo, Metrô, e fixou a tese de que "A responsabilidade civil objetiva do Estado por desapropriação justifica a indenização pelo fundo de comércio". A ementa não explica o que distingue aquele caso do comentado.
O proprietário expropriado pode ter de dividir a indenização com o locatário?
A ementa do acórdão comentado não responde a essa pergunta. O que a lei diz é que, no valor da indenização, "não se incluirão os direitos de terceiros contra o expropriado" (art. 26) e que os direitos que recaem sobre o bem ficam sub-rogados no preço (art. 31). Na orientação do escritório, convém separar desde cedo o valor do imóvel do que seria fundo de comércio. Para avaliar o seu caso, consulte um advogado especializado em desapropriação.
Fonte
- TJSP · Embargos de Declaração Cível nº 1044280-89.2014.8.26.0053. Relator: Percival Nogueira. Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Público. Origem: Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 2ª Vara de Fazenda Pública. Data do julgamento: 02/10/2026. Data de registro: 02/10/2026. Resultado: "Embargos de declaração rejeitados". Inteiro teor no e-SAJ.
- TJSP · Agravo de Instrumento nº 2214206-93.2026.8.26.0000. Relator: Carlos von Adamek. Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Público. Origem: Foro de Guarulhos - 2ª Vara da Fazenda Pública. Data do julgamento: 28/09/2026. Data de registro: 28/09/2026. Resultado: "Recurso desprovido". Inteiro teor no e-SAJ.
- TJSP · Agravo de Instrumento nº 2321816-57.2025.8.26.0000. Relator: Marcelo Semer. Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Público. Origem: Foro de Guarulhos - 1ª Vara da Fazenda Pública. Data do julgamento: 03/11/2025. Data de registro: 03/11/2025. Resultado: "Recurso desprovido". Inteiro teor no e-SAJ.
- TJSP · Apelação Cível nº 1014025-75.2019.8.26.0053. Relator: Leonel Costa. Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Público. Origem: Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 13ª Vara de Fazenda Pública. Data do julgamento: 17/06/2026. Data de registro: 17/06/2026. Resultado: "Recurso provido". Inteiro teor no e-SAJ.
- STJ · AgRg no REsp nº 1.258.122/MG. Relator: Ministro Napoleão Nunes Maia Filho. Órgão Julgador: Primeira Turma. Data do julgamento: 23/02/2016. DJe: 03/03/2016. Resultado: "Agravo Regimental desprovido". Inteiro teor no STJ.
- Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941: art. 20 (limites da contestação e ação direta), art. 26, caput, na redação da Lei nº 2.786/1956 (direitos de terceiros contra o expropriado) e art. 31 (sub-rogação de ônus e direitos no preço).
- Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015): art. 485, VI (extinção sem resolução do mérito por ausência de legitimidade) e art. 1.022 (embargos de declaração); citados na ementa.
- Constituição Federal de 1988: art. 5º, XXIV (desapropriação mediante justa e prévia indenização em dinheiro).
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial do acórdão, consultada em outubro de 2026, e dos textos legais compilados. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante, e a solução depende das circunstâncias de cada caso. As partes privadas não são identificadas.