O que você precisa saber em 30 segundos
- Em março de 2025, a 4ª Câmara de Direito Público do TJSP manteve sentença que impôs à expropriante duas obrigações pouco lembradas nas ações de desapropriação.
- A primeira: custear o georreferenciamento e a retificação da matrícula da área remanescente — a parte do imóvel que sobra para o proprietário.
- A segunda: pagar juros compensatórios, porque a indenização não foi integralmente depositada antes da imissão provisória na posse.
- O raciocínio parte do art. 30 do Decreto-lei nº 3.365/1941 e da justa e prévia indenização do art. 5º, XXIV, da Constituição: o custo registral nasce do próprio ato expropriatório.
- Ressalva honesta: o tema do custeio registral não está pacificado no tribunal, e há julgados posteriores em sentido diverso. O enquadramento do seu caso depende dos fatos.
Quando uma obra pública atinge só parte de um imóvel, o proprietário costuma pensar na conta principal: quanto vale a faixa desapropriada. Mas existe uma segunda conta, que aparece depois e surpreende — a de recolocar em ordem, no cartório, o pedaço que sobrou. Uma decisão do TJSP de março de 2025 diz de quem é essa despesa.
Georreferenciamento da área remanescente e juros compensatórios: o que o TJSP decidiu
O acórdão é da 4ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, relatado pelo Desembargador Paulo Barcellos Gatti e julgado em 7 de março de 2025. A ação foi movida por concessionária de rodovia e o recurso da expropriante foi desprovido — ou seja, a sentença favorável ao expropriado ficou de pé por inteiro.
Dois pontos foram decididos, e ambos costumam ser tratados como detalhe pelo expropriado que não tem assessoria técnica desde o início.
O caso concreto: desapropriação parcial e o pedaço que sobra
A concessionária precisava de parte de um imóvel para obra rodoviária. A sentença julgou o pedido parcialmente procedente, declarou a incorporação da área ao patrimônio público mediante indenização, com correção monetária e juros, e ainda responsabilizou a expropriante pelos custos de registro e de georreferenciamento.
O detalhe de fato que decidiu a primeira questão foi este: o imóvel já era georreferenciado antes da desapropriação. Ao cortar uma faixa dele, o ato expropriatório desmanchou uma descrição registral que estava correta e passou a exigir nova medição e retificação da matrícula do que sobrou.
O que o tribunal decidiu
Sobre o georreferenciamento. O tribunal entendeu que a obrigação de custeá-lo é decorrência direta da desapropriação, com apoio no art. 30 do Decreto-lei nº 3.365/1941, e que serve para garantir a justa indenização ao expropriado. Como o imóvel possuía georreferenciamento, a expropriante responde pelos custos necessários à retificação da matrícula da área remanescente.
Sobre os juros compensatórios. Foram considerados devidos porque a indenização não foi integralmente depositada antes da imissão na posse, nos termos do art. 15-A do Decreto-lei nº 3.365/1941.
O que é a área remanescente e por que ela custa dinheiro
Área remanescente é o que continua sendo do proprietário depois que o poder público leva a faixa de que precisa. Ela raramente sai ilesa:
| O que muda no imóvel | Consequência prática para o expropriado |
|---|---|
| A descrição registral deixa de corresponder à realidade | A matrícula descreve um imóvel que não existe mais com aquelas medidas. Sem retificação, o bem fica com a documentação irregular. |
| É preciso nova medição técnica | Georreferenciamento exige profissional habilitado e produz custo que não existia antes da obra. |
| O acesso, a forma e o aproveitamento podem piorar | Recuos, perda de frente, encurtamento de acesso — questões que também repercutem no valor do que sobrou. |
| A regularização vira condição para vender ou financiar | Enquanto a matrícula não é retificada, o remanescente perde liquidez, mesmo estando fisicamente íntegro. |
O raciocínio do acórdão é que nada disso seria necessário se a obra não tivesse acontecido. Se a indenização deve ser justa, ela não pode deixar no bolso do expropriado uma despesa criada pelo ato do poder público.
Quando os juros compensatórios continuam devidos
A segunda parte da decisão é a contraface de uma discussão frequente. Os juros compensatórios remuneram a perda antecipada do uso do imóvel: o poder público entra na posse antes de pagar em definitivo, e o proprietário fica sem o bem e sem o dinheiro correspondente.
É por isso que o depósito feito para a imissão tem peso. Depositado o valor integral antes da entrada, a expropriante sustenta que não houve privação sem contrapartida. Não sendo integral o depósito, como no caso julgado, permanece a diferença — e é sobre ela que a discussão se apoia, na forma do art. 15-A.
Por que esta decisão importa para você
Se a obra pegou parte do seu terreno, há duas perguntas que precisam de resposta documentada, e nenhuma delas é sobre o valor do metro quadrado: o imóvel já era georreferenciado antes da desapropriação? E o valor depositado para a imissão cobria a indenização inteira? A primeira define quem paga a regularização do que sobrou. A segunda define se restam juros a receber. As duas se respondem com documentos que já estão nos autos — desde que alguém os procure a tempo.
Como agir na desapropriação parcial
Cinco providências que mudam o resultado, e que dependem de serem tomadas cedo:
- Comprove a situação registral anterior à obra. Junte a matrícula e a documentação que demonstre se o imóvel já era georreferenciado. Foi esse fato que sustentou o dever de custeio no caso julgado.
- Peça o custeio da retificação de forma expressa. A obrigação discutida aqui não se presume: precisa ser pedida e fundamentada, com apoio no art. 30 do Decreto-lei nº 3.365/1941 e na garantia da justa e prévia indenização.
- Confira o valor e a data do depósito da imissão. Compare com a avaliação. Havendo diferença, ela precisa estar clara nos autos, porque é o suporte econômico dos juros compensatórios.
- Leve a área remanescente para dentro da perícia. Formule quesitos sobre desvalorização, perda de acesso, alteração de forma e custo de regularização. Perícia que só avalia a faixa tomada deixa metade do prejuízo fora da conta.
- Busque orientação antes de aceitar a oferta. A oferta administrativa costuma cobrir apenas a área tomada, e nada do que ela provoca no restante do imóvel. Um advogado especializado em desapropriação dimensiona esses efeitos enquanto ainda há tempo processual para pedi-los.
Trecho da decisão
Reproduzimos abaixo o trecho da ementa oficial disponível na base de jurisprudência consultada. O inteiro teor está no acórdão do e-SAJ, indicado nas fontes.
TJSP — Apelação Cível nº 1000395-46.2021.8.26.0581 · 4ª Câmara de Direito Público · Relator Desembargador Paulo Barcellos Gatti · julgada em 07/03/2025
"III. Razões de Decidir 3. A obrigação de custear o georreferenciamento é decorrente direta da desapropriação, conforme previsto no Decreto-Lei nº 3.365/41, art. 30, e visa garantir a justa indenização ao expropriado. 4. Hipótese em que o imóvel parcialmente desapropriado possuía georreferenciamento faz com que a expropriante tenha responsabilidade pelos custos necessários à retificação da matrícula da área remanescente. 5. Os juros compensatórios são devidos, pois a indenização não foi integralmente depositada antes da imissão na posse, conforme art. 15-A do Decreto-Lei nº 3.365/1941. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A expropriante deve arcar com as despesas de georreferenciamento da área remanescente. (...)"
Perguntas frequentes
Quem paga o georreferenciamento da área que sobrou depois da desapropriação?
Na decisão analisada, o TJSP atribuiu esse custo à expropriante, por ser decorrência direta do ato expropriatório e por integrar a garantia da justa indenização. O tribunal deu peso ao fato de o imóvel já ser georreferenciado antes da obra. É importante saber que o tema não está pacificado e há julgados em sentido diverso, de modo que o resultado depende dos fatos e da prova de cada processo.
O que é área remanescente?
É a parte do imóvel que continua pertencendo ao proprietário depois que o poder público toma a faixa de que precisa para a obra. Ela pode sofrer perda de valor, de acesso e de aproveitamento, além de ficar com a descrição da matrícula desatualizada, o que exige retificação no cartório de registro de imóveis.
Por que o depósito feito para a imissão na posse interfere nos juros compensatórios?
Porque os juros compensatórios remuneram a perda antecipada do uso do bem. Quando a expropriante deposita o valor integral antes de entrar no imóvel, sustenta que não houve privação sem contrapartida. Quando o depósito não é integral, como no caso julgado, permanece a diferença sobre a qual a discussão se apoia, nos termos do art. 15-A do Decreto-lei nº 3.365/1941.
A indenização cobre só a faixa desapropriada?
Não necessariamente. A justa e prévia indenização prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição alcança o prejuízo causado pelo ato expropriatório, o que pode incluir efeitos sobre o que sobrou do imóvel. Esses efeitos precisam ser alegados e demonstrados na perícia, com quesitos específicos, para que entrem na conta.
Fui atingido por uma obra rodoviária. Por onde começar?
Pela documentação: matrícula atualizada, situação registral anterior à obra, oferta administrativa recebida, e valor e data de eventual depósito para imissão na posse. Com esses elementos é possível dimensionar o que está em jogo. Um advogado especializado em desapropriação deve avaliá-los antes de qualquer concordância com a proposta.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Fonte
- TJSP — Apelação Cível nº 1000395-46.2021.8.26.0581. Relator: Des. Paulo Barcellos Gatti. Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Público. Foro de São Manuel — 2ª Vara. Data do julgamento: 07/03/2025. Recurso desprovido. Fundamentos: arts. 15-A e 30 do Decreto-lei nº 3.365/1941; art. 5º, XXIV, da Constituição Federal. Inteiro teor no e-SAJ.
- No mesmo processo, os Embargos de Declaração opostos em seguida foram rejeitados pela mesma 4ª Câmara de Direito Público, em 10/04/2025, por inexistência de omissão, obscuridade ou contradição. Inteiro teor no e-SAJ.
- Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 — lei geral das desapropriações por utilidade pública (art. 15-A, juros compensatórios; art. 30, despesas).
- Constituição Federal de 1988, art. 5º, XXIV — justa e prévia indenização em dinheiro.
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial, consultada em setembro de 2026. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. Trata-se de decisão de órgão fracionário, sem efeito vinculante; especificamente quanto ao custeio da regularização registral da área remanescente, existem julgados do próprio tribunal em sentido diverso, e o resultado depende da prova produzida em cada processo. As partes privadas não são identificadas.