O que você precisa saber em 30 segundos
- O Superior Tribunal de Justiça analisou, em agosto de 2026, um recurso numa disputa entre locador e locatário de imóvel atingido por desapropriação.
- O tribunal não julgou o mérito. O recurso não foi conhecido por três obstáculos processuais, e a decisão do tribunal de origem ficou de pé exatamente como estava.
- Um desses obstáculos é revelador: o acórdão de origem se apoiava também no fato de que a imissão provisória na posse transfere a posse direta ao expropriante — e esse fundamento não foi atacado no recurso.
- A lição prática não é sobre tese, é sobre momento: discussões desse tipo se ganham nas instâncias ordinárias, onde a prova ainda pode ser produzida.
- Para o expropriado que tem imóvel alugado, a pergunta central é o que acontece com a renda do aluguel a partir da entrada do poder público.
Um imóvel alugado que é atingido por obra pública cria uma situação de três pontas: o proprietário expropriado, o inquilino e o poder público. Quando a expropriante entra na posse, o contrato que existia entre os dois primeiros não some — mas deixa de funcionar como antes. Uma decisão recente do STJ mostra onde essa discussão costuma se perder.
Imóvel alugado atingido por desapropriação: o que o STJ analisou
O julgado é um Agravo em Recurso Especial apreciado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 24 de agosto de 2026.
Um esclarecimento importante logo de início: não se trata da ação de desapropriação em si. A Terceira Turma julga matéria de direito privado, e o processo discutia um contrato de locação — prorrogação do contrato, comportamento contraditório das partes e arbitramento do valor do aluguel. A desapropriação entrou como fato do caso, porque o imóvel locado foi objeto de imissão provisória na posse.
O que o tribunal decidiu — e o que não decidiu
Esta é a parte que mais importa ler com atenção, porque é onde as manchetes costumam exagerar.
O STJ não conheceu do recurso especial. Não houve, portanto, exame do mérito da controvérsia. O resultado prático é que a decisão do tribunal de origem permaneceu íntegra — não porque o STJ a tenha confirmado no conteúdo, mas porque não chegou a examiná-la.
Três obstáculos foram apontados, e cada um deles é uma lição:
| Obstáculo | O que significa | O que evita o problema |
|---|---|---|
| Falta de prequestionamento | O tribunal de origem não chegou a decidir sobre os dispositivos de lei invocados no recurso, mesmo tendo havido embargos de declaração. | Provocar, nos embargos, o exame expresso de cada dispositivo federal que se pretende discutir depois. |
| Fundamento autônomo não atacado | A decisão recorrida tinha mais de um pilar. Um deles, sozinho, bastava para mantê-la — e não foi impugnado. | Enfrentar todos os fundamentos da decisão, e não apenas o que parece principal. |
| Necessidade de reexame de prova | Rever quem tinha o ônus de provar o valor do aluguel exigiria mexer nos fatos, o que o recurso especial não permite. | Produzir a prova nas instâncias ordinárias, onde ela ainda é possível. |
É justamente no segundo obstáculo que aparece a menção que interessa ao tema da desapropriação: entre os pilares da decisão de origem estava o entendimento de que a imissão provisória na posse transfere a posse direta ao ente expropriante. Esse fundamento não foi impugnado — e sozinho sustentou o resultado.
O que a imissão provisória muda para quem tem o imóvel alugado
A imissão provisória é a autorização judicial para que a expropriante entre no imóvel antes do fim do processo, mediante depósito em juízo. A partir dela, quem passa a exercer a posse direta do bem é o poder público, e não mais o expropriado.
Para o expropriado que vive da renda daquele imóvel, o efeito é imediato e econômico: a atividade que gerava o aluguel deixa de ser possível no local. E aqui está o ponto que costuma ser esquecido — esse prejuízo não desaparece por não ter sido pedido. Ele precisa ser levado, com prova, para dentro da ação de desapropriação, como parcela da justa e prévia indenização assegurada pelo art. 5º, XXIV, da Constituição.
Por que esta decisão importa para você
O recurso não foi conhecido porque a discussão chegou ao STJ malformada, não porque a tese fosse ruim. É um lembrete duro de que, em desapropriação, a chance real está nas instâncias ordinárias: é lá que o expropriado produz laudo, formula quesitos, comprova a renda perdida e documenta o que o imóvel produzia antes da obra. Quando o processo chega aos tribunais superiores, o que não foi provado já não pode mais ser.
Como agir se o seu imóvel alugado foi atingido por uma obra pública
Cinco providências que precisam acontecer cedo:
- Reúna a prova da renda antes da obra. Contrato de locação, recibos, comprovantes de recebimento e declarações fiscais demonstram o que o imóvel efetivamente produzia. É esse conjunto que dá lastro a qualquer pedido de recomposição.
- Documente a data exata da imissão na posse. É o marco a partir do qual o uso do bem deixa de estar com o expropriado. Sem essa data precisa, não se calcula período nenhum.
- Peça expressamente que os efeitos sobre a locação integrem a indenização. O depósito feito para a imissão costuma refletir apenas o valor do bem. O que se perde de renda é discussão própria, que precisa ser deduzida e provada.
- Leve o tema para a perícia. Formule quesitos sobre a exploração econômica do imóvel e sobre a interrupção causada pela obra. Perícia que só mede área e valor de mercado não responde a essa pergunta.
- Trate a relação com o inquilino como frente paralela. A entrada do poder público repercute no contrato, e a definição sobre encerramento, prorrogação e valores tende a virar litígio próprio. Um advogado especializado em desapropriação deve organizar as duas frentes desde o início, porque decisões tomadas numa afetam a outra.
Íntegra da decisão
STJ — Agravo em Recurso Especial nº 3.179.877 · Terceira Turma · Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · julgado em 24/08/2026, publicado em 27/08/2026
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE. POSSE DIRETA DO ENTE EXPROPRIANTE. FUNDAMENTO SUFICIENTE NÃO ATACADO. SÚMULA Nº 283/STF. ARBITRAMENTO VALOR ALUGUEL. ÔNUS PROBATÓRIO. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.
1. É inviável a análise de violação de dispositivos de lei não prequestionados na origem, apesar da oposição de embargos de declaração.
2. A subsistência de fundamento não impugnado apto a manter a conclusão do aresto recorrido impõe o não conhecimento da pretensão recursal. Súmula nº 283/STF.
3. É inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias sem a análise dos fatos e das provas da causa, o que atrai a incidência da Súmula nº 7/STJ.
4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
Perguntas frequentes
O STJ decidiu que a desapropriação encerra o contrato de locação?
Não. O tribunal não examinou o mérito dessa questão. O recurso especial não foi conhecido por obstáculos processuais, de modo que a decisão do tribunal de origem permaneceu como estava. O julgado não firma tese sobre os efeitos da desapropriação no contrato de locação.
O que é imissão provisória na posse?
É a autorização judicial que permite à expropriante entrar no imóvel antes do fim do processo, mediante depósito de valor em juízo. A partir dela, a posse direta do bem passa ao poder público, ainda que a discussão sobre o valor da indenização continue em curso.
Perdi o aluguel porque o imóvel foi desapropriado. Isso entra na indenização?
A justa e prévia indenização prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição destina-se a recompor o prejuízo que o ato expropriatório causa ao expropriado. Para que os efeitos sobre a renda sejam considerados, porém, eles precisam ser alegados e demonstrados com prova nos autos, e não se presumem pelo simples fato da desapropriação.
Por que o recurso não foi analisado no mérito?
Por três razões somadas: os dispositivos de lei invocados não haviam sido decididos pelo tribunal de origem, um dos fundamentos autônomos da decisão recorrida não foi impugnado, e a revisão do ônus da prova sobre o valor do aluguel exigiria reexame de fatos, o que não se admite em recurso especial.
Tenho imóvel alugado e recebi citação de ação de desapropriação. O que fazer primeiro?
Separe o contrato de locação, os comprovantes de recebimento dos aluguéis e qualquer documento que demonstre a exploração econômica do imóvel, e verifique a data e o valor do depósito feito para a imissão na posse. Com esses elementos é possível dimensionar o que está em jogo. Um advogado especializado em desapropriação deve analisá-los antes de qualquer manifestação nos autos.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Fonte
- STJ — Agravo em Recurso Especial nº 3.179.877. Relator: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Órgão Julgador: Terceira Turma. Data do julgamento: 24/08/2026. Data da publicação: 27/08/2026. Resultado: agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. Inteiro teor no STJ.
- Súmula 211 do STJ: inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo tribunal de origem.
- Súmula 283 do STF: é inadmissível o recurso extraordinário quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles.
- Súmula 7 do STJ: a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial.
- Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941, art. 15 — imissão provisória na posse.
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 — Lei do Inquilinato.
- Constituição Federal de 1988, art. 5º, XXIV — justa e prévia indenização em dinheiro.
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial, consultada em setembro de 2026. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. Importante: o acórdão NÃO examinou o mérito da controvérsia — o recurso especial não foi conhecido por obstáculos processuais, de modo que o julgado não firma tese sobre os efeitos da desapropriação no contrato de locação. As partes privadas não são identificadas.