IPTU depois da desapropriação: quando o imposto continua a ser cobrado
Quem tem um imóvel atingido por uma desapropriação ou por uma limitação administrativa tende a supor que, a partir daquele momento, o IPTU deixa de ser problema seu. Mas o Código Tributário Nacional liga o imposto à propriedade, ao domínio útil ou à posse do imóvel urbano — e a discussão passa a ser se, e em que medida, o ato do Poder Público retirou do expropriado esses vínculos. A situação se complica quando a desapropriação é parcial, com o expropriante ficando com uma parte do terreno e devolvendo o restante, ou quando o imóvel apenas sofre uma restrição de uso, como na limitação administrativa. Nesses casos, o expropriado segue proprietário e possuidor de alguma coisa, e a cobrança pode chegar por execução fiscal, apoiada numa certidão de dívida ativa que a lei presume certa e líquida. O acórdão abaixo, da 18ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, julgou uma dessas situações — e a expropriada perdeu. É por isso que o julgado ensina o que precisa ser provado.
O que você precisa saber em 30 segundos
- A 18ª Câmara de Direito Público do TJSP manteve a sentença que rejeitou os embargos à execução fiscal de IPTU e taxa de serviço público (exercícios de 2010 a 2015) de uma expropriada que havia recebido de volta a área remanescente de uma desapropriação parcial.
- Os créditos se referem a fatos geradores posteriores à nova imissão da expropriada na posse da área remanescente, em 09/02/2009; a pendência de regularização registrária, "por si só, não afasta a ocorrência do fato gerador".
- Manifestações administrativas sem caráter definitivo não derrubam a presunção de certeza e liquidez da certidão de dívida ativa (art. 204 do CTN e art. 3º da Lei nº 6.830/1980).
- Na desapropriação parcial e na limitação administrativa, os precedentes da Câmara "admitem repercussões na quantificação do tributo, sem afastar automaticamente a incidência do IPTU" — situação distinta da desapropriação total, "com perda integral da posse e dos atributos da propriedade".
Julgado em 15/09/2026, sob relatoria da Desembargadora Simone Gomes Rodrigues Casoretti, o acórdão é desfavorável à expropriada no caso concreto, mas aponta o caminho: na desapropriação parcial e na limitação administrativa a discussão é a quantificação do IPTU — na leitura do escritório, a sua redução —, e a desapropriação total é tratada como situação distinta.
O caso concreto: a área devolvida e o IPTU dos anos seguintes
Segundo a ementa, um imóvel foi objeto de desapropriação parcial. Mais tarde, houve desistência parcial da expropriação e a expropriada foi novamente imitida na posse da área remanescente, em 09/02/2009. Anos depois, veio uma execução fiscal de IPTU e taxa de serviço público dos exercícios de 2010 a 2015 — todos posteriores à devolução da área.
A expropriada opôs embargos à execução fiscal. Pelo que se extrai da ementa, a defesa se apoiou em dois pontos: a situação registrária do imóvel ainda não havia sido regularizada, e havia manifestações da própria Administração que, no entender da embargante, afastariam a cobrança. A sentença — ainda pelo que se extrai da ementa — rejeitou os embargos, e a questão subiu ao TJSP por apelação, julgada pela 18ª Câmara de Direito Público.
O que o TJSP decidiu
A 18ª Câmara negou provimento ao recurso e manteve a sentença, com quatro fundamentos e uma ressalva final. O primeiro é o momento do fato gerador: a ementa registra "créditos tributários relativos a fatos geradores posteriores à nova imissão" da embargante na posse da área remanescente, com remissão ao art. 32 do Código Tributário Nacional — que define o fato gerador do IPTU como a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel urbano.
O segundo afasta o argumento registrário: "Pendência de regularização registrária que, por si só, não afasta a ocorrência do fato gerador".
O terceiro é probatório, e é o que mais interessa a quem pretende se defender. A Câmara apontou: "Documentação que demonstra a individualização das áreas ocupadas pelo Município e da área remanescente devolvida à contribuinte" e, ao mesmo tempo, "Ausência de prova de que os lançamentos tenham incidido sobre área efetivamente incorporada ao patrimônio público".
O quarto diz respeito aos documentos da Administração: "Manifestações administrativas que não consubstanciam deliberação definitiva apta a afastar a exigibilidade dos créditos inscritos em dívida ativa", prevalecendo a "Presunção relativa de certeza e liquidez da CDA" (arts. 204 do CTN e 3º da Lei nº 6.830/1980).
Por fim, a Câmara situou o caso na sua própria linha de julgados: "Precedentes da 18ª Câmara que, em hipóteses de desapropriação parcial ou limitação administrativa, admitem repercussões na quantificação do tributo, sem afastar automaticamente a incidência do IPTU", com "Distinguishing em relação a julgados que tratam de desapropriação total com perda integral da posse e dos atributos da propriedade". A ementa cita quatro apelações do próprio TJSP, sem descrever o teor de cada uma.
Desapropriação total, parcial e limitação administrativa: o que muda para o IPTU
A tabela organiza o que o acórdão disse sobre cada situação e o que a lei prevê.
| Situação | O que a ementa diz | O que diz a lei |
|---|---|---|
| Desapropriação total | "Julgados que tratam de desapropriação total com perda integral da posse e dos atributos da propriedade", separados do caso por distinguishing. | Art. 32 do CTN: fato gerador é "a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel". Art. 34: contribuinte é "o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título". |
| Desapropriação parcial | Os precedentes da Câmara "admitem repercussões na quantificação do tributo, sem afastar automaticamente a incidência do IPTU". | Art. 33 do CTN: "a base do cálculo do impôsto é o valor venal do imóvel". |
| Limitação administrativa | Mesma linha da desapropriação parcial: repercussão na quantificação, sem afastamento automático da incidência. | Art. 32 do CTN: o fato gerador é a propriedade, o domínio útil ou a posse — vínculos que a restrição de uso não retira do expropriado. |
| Certidão de dívida ativa | "Manifestações administrativas que não consubstanciam deliberação definitiva" não afastam a exigibilidade. | Art. 204, parágrafo único, do CTN: a presunção "é relativa e pode ser ilidida por prova inequívoca, a cargo do sujeito passivo"; regra idêntica no art. 3º, parágrafo único, da Lei nº 6.830/1980, "a cargo do executado". |
O que o expropriado precisa provar para afastar ou reduzir o IPTU
A partir do acórdão — e esta é uma orientação do escritório, não uma tese do julgado —, três frentes de defesa se organizam.
1. Desapropriação total: a perda integral da posse. A 18ª Câmara separou o caso julgado dos "julgados que tratam de desapropriação total com perda integral da posse e dos atributos da propriedade". Como o art. 32 do CTN liga o IPTU à propriedade, ao domínio útil ou à posse, e o art. 34 aponta como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor, o escritório sustenta que, imitido o expropriante na posse da totalidade do imóvel — na imissão provisória, alegada a urgência e feito o depósito, como prevê o art. 15 do Decreto-lei nº 3.365/1941 —, o expropriado deixa de ocupar a posição que a lei tributária descreve, e o pedido é de inexigibilidade do IPTU a partir da imissão. A ressalva: o acórdão comentado não julgou essa hipótese, apenas a distinguiu.
2. Desapropriação parcial e limitação administrativa: a redução, não o cancelamento. Aqui a ementa é explícita: os precedentes da Câmara "admitem repercussões na quantificação do tributo, sem afastar automaticamente a incidência do IPTU". Pedir o cancelamento integral é apostar contra a linha da Câmara. O pedido com lastro no acórdão é que o lançamento reflita apenas a área e o valor que permaneceram com o expropriado: se a parte tomada pelo Poder Público continua na base de cálculo, ou se a restrição de uso reduziu o valor venal do que sobrou, a quantificação está errada.
3. Derrubar a presunção da certidão de dívida ativa. O art. 204, parágrafo único, do CTN diz que a presunção "é relativa e pode ser ilidida por prova inequívoca, a cargo do sujeito passivo" — e o art. 3º, parágrafo único, da Lei nº 6.830/1980 repete a regra para o executado. O acórdão mostra o que não serve (manifestações administrativas sem deliberação definitiva) e o que faltou (prova de que os lançamentos incidiram sobre área incorporada ao patrimônio público). A defesa precisa de documentos: auto de imissão ou termo de devolução da área remanescente, planta ou memorial que individualize as áreas, lançamento do IPTU com a metragem e o valor venal considerados e, quando existir, a deliberação administrativa definitiva.
Por que esta decisão importa para você
Se o seu imóvel foi atingido por desapropriação parcial ou por limitação administrativa e o IPTU continua a chegar, o acórdão mostra duas coisas. Apoiar a defesa em manifestações administrativas sem deliberação definitiva não derruba a certidão de dívida ativa. Já a repercussão da área tomada na quantificação do IPTU é discussão que os precedentes da própria Câmara admitem — desde que o expropriado prove, com documentos, que o lançamento alcança área que já não é sua.
Como agir diante da cobrança de IPTU sobre imóvel desapropriado
- Reúna a prova da imissão e da devolução. Auto de imissão na posse, termo de desistência parcial, termo de devolução da área remanescente com a data. No caso julgado, a data da nova imissão (09/02/2009) foi o marco que separou os exercícios cobrados.
- Individualize as áreas. Planta, memorial descritivo ou laudo que separe a área incorporada ao patrimônio público da que permaneceu com o expropriado. A falta dessa prova decidiu o caso contra a expropriada.
- Confronte o lançamento com a área que ficou. Obtenha na Prefeitura a metragem e o valor venal usados no cálculo e verifique se a parte desapropriada, ou a restrição da limitação administrativa, foi descontada.
- Peça a deliberação administrativa definitiva. Requeira formalmente a revisão ou o cancelamento do lançamento antes de contar com ofícios avulsos: "Manifestações administrativas que não consubstanciam deliberação definitiva" não afastam a exigibilidade dos créditos inscritos.
- Nos embargos, prove; não apenas alegue. A presunção da certidão só cede a "prova inequívoca, a cargo do sujeito passivo" (art. 204, parágrafo único, do CTN). Um advogado especializado em desapropriação organiza essa prova junto com a discussão da indenização, porque a área tomada é a mesma nos dois processos.
O resultado depende do que se prova: a data da imissão, a separação das áreas e o alcance do lançamento. Um advogado de desapropriação conduz essa defesa em paralelo à busca da justa e prévia indenização.
Íntegra da decisão
TJSP — Apelação Cível nº 1001885-83.2018.8.26.0363 · 18ª Câmara de Direito Público · Relatora Desembargadora Simone Gomes Rodrigues Casoretti · julgado em 15/09/2026 · registrado em 15/09/2026
Direito tributário. Apelação. Embargos à execução fiscal. IPTU e taxa de serviço público. Exercícios de 2010 a 2015. Desapropriação parcial. Posterior desistência parcial da expropriação. Nova imissão da embargante na posse da área remanescente em 09/02/2009. Créditos tributários relativos a fatos geradores posteriores à nova imissão. Art. 32 do CTN. Pendência de regularização registrária que, por si só, não afasta a ocorrência do fato gerador. Documentação que demonstra a individualização das áreas ocupadas pelo Município e da área remanescente devolvida à contribuinte. Ausência de prova de que os lançamentos tenham incidido sobre área efetivamente incorporada ao patrimônio público. Manifestações administrativas que não consubstanciam deliberação definitiva apta a afastar a exigibilidade dos créditos inscritos em dívida ativa. Presunção relativa de certeza e liquidez da CDA. Arts. 204 do CTN e 3º da Lei nº 6.830/80. Precedentes da 18ª Câmara que, em hipóteses de desapropriação parcial ou limitação administrativa, admitem repercussões na quantificação do tributo, sem afastar automaticamente a incidência do IPTU. Distinguishing em relação a julgados que tratam de desapropriação total com perda integral da posse e dos atributos da propriedade. Sentença mantida. Recurso desprovido.
Legislação citada: art. 32 e art. 204 do Código Tributário Nacional; art. 3º da Lei nº 6.830/80.
Jurisprudência citada: TJSP, Apelação Cível nº 1034085-07.2020.8.26.0224, Rel. Des. Wanderley José Federighi, j. 27/07/2026; TJSP, Apelação Cível nº 1028161-88.2019.8.26.0114, Rel. Des. Fernando Figueiredo Bartoletti, j. 30/08/2025; TJSP, Apelação Cível nº 1002809-40.2018.8.26.0090, Rel. Des. Beatriz Braga, j. 01/04/2020; TJSP, Apelação Cível nº 1029412-27.2022.8.26.0506, Rel. Des. Ricardo Chimenti, j. 02/07/2025.
(TJSP; Apelação Cível 1001885-83.2018.8.26.0363; Relator (a): Simone Gomes Rodrigues Casoretti; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro de Mogi Mirim - SEF - Setor de Execuções Fiscais; Data do Julgamento: 15/09/2026; Data de Registro: 15/09/2026)
Perguntas frequentes
A desapropriação parcial cancela o IPTU do imóvel?
Não automaticamente. Segundo o acórdão, na desapropriação parcial os precedentes da 18ª Câmara "admitem repercussões na quantificação do tributo, sem afastar automaticamente a incidência do IPTU". O que se discute é a quantificação — e, na leitura do escritório, o lançamento deve refletir apenas a área e o valor que permaneceram com o expropriado.
A limitação administrativa afasta o IPTU?
Pela ementa, a limitação administrativa é tratada na mesma linha da desapropriação parcial: pode repercutir na quantificação do tributo, mas não afasta automaticamente a incidência. A defesa com lastro no acórdão é a revisão do valor lançado.
E se a desapropriação foi total?
O acórdão separou o caso julgado dos "julgados que tratam de desapropriação total com perda integral da posse e dos atributos da propriedade", mas não julgou essa hipótese. Com base nos arts. 32 e 34 do CTN, o escritório sustenta que, a partir da imissão do expropriante na posse da totalidade do imóvel, o expropriado deixa de ocupar a posição que a lei tributária descreve.
Uma manifestação da Prefeitura basta para afastar a cobrança de IPTU?
Não, se não houver deliberação definitiva. A ementa qualificou as manifestações do caso como "Manifestações administrativas que não consubstanciam deliberação definitiva apta a afastar a exigibilidade dos créditos inscritos em dívida ativa". A presunção da certidão de dívida ativa (art. 204 do CTN e art. 3º da Lei nº 6.830/1980) só cede a prova inequívoca a cargo do sujeito passivo.
A falta de regularização da matrícula impede o lançamento do IPTU sobre a área remanescente?
Não, segundo a ementa: "Pendência de regularização registrária que, por si só, não afasta a ocorrência do fato gerador". No caso, a expropriada havia sido reimitida na posse da área remanescente em 09/02/2009, e os exercícios cobrados (2010 a 2015) eram posteriores. Um advogado especializado em desapropriação avalia se o lançamento respeitou a área efetivamente devolvida.
RECEBEU A INFORMAÇÃO DA DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Fonte
- TJSP — Apelação Cível nº 1001885-83.2018.8.26.0363. Relatora: Des. Simone Gomes Rodrigues Casoretti. Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público. Origem: Foro de Mogi Mirim - SEF - Setor de Execuções Fiscais. Data do julgamento: 15/09/2026. Data de registro: 15/09/2026. Resultado: sentença mantida, recurso desprovido. Inteiro teor no e-SAJ.
- Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966) — art. 32 (fato gerador do IPTU: propriedade, domínio útil ou posse de imóvel urbano); art. 33 (base de cálculo: valor venal); art. 34 (contribuinte: proprietário, titular do domínio útil ou possuidor a qualquer título); art. 204 e parágrafo único (presunção relativa de certeza e liquidez da dívida inscrita, ilidível por prova inequívoca a cargo do sujeito passivo).
- Lei nº 6.830, de 22 de setembro de 1980 — art. 3º e parágrafo único (presunção relativa de certeza e liquidez da Dívida Ativa regularmente inscrita).
- Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 — art. 15 (imissão provisória na posse mediante alegação de urgência e depósito).
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial do acórdão, consultada em setembro de 2026, e dos textos legais compilados. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante, e a solução depende das circunstâncias de cada caso, em especial da prova da imissão na posse e da individualização das áreas. As partes privadas não são identificadas.