Quanto vale o seu imóvel na desapropriação: o peso do laudo do perito do juízo
Na ação de desapropriação, quem decide quanto vale o imóvel é o juiz, com base em prova técnica. O perito nomeado pelo juízo mede a área, pesquisa preços de imóveis parecidos e entrega um laudo com o valor que considera justo. O proprietário não fica de fora desse trabalho: o Código de Processo Civil lhe dá prazo para indicar um assistente técnico, apresentar perguntas ao perito e, depois, se manifestar sobre o laudo pronto. Quando essa participação não acontece, ou acontece sem documento que sustente um valor diferente, o laudo do perito do juízo fica sem contraponto nos autos e vira a única medida do imóvel no processo. O mesmo vale para os acréscimos que o expropriado espera receber além do valor do terreno: cada um depende de prova. É disso que trata a decisão comentada abaixo.
O que você precisa saber em 30 segundos
- A sentença subiu ao Tribunal de Justiça de São Paulo por remessa necessária, que é o reexame obrigatório da sentença, e não um recurso do proprietário. A 5ª Câmara de Direito Público manteve a sentença e desproveu a remessa necessária.
- A indenização ficou com o valor do laudo pericial judicial, descrito na ementa como "dotado da melhor técnica e elaborado pelo método comparativo de mercado", com "prevalência da avaliação do perito oficial".
- Os juros de mora foram mantidos nos termos do art. 15-B do Decreto-lei nº 3.365/1941 e do art. 100 da Constituição. Os juros compensatórios foram afastados, segundo a ementa, "por ausência de comprovação de lucros cessantes".
- A lição para o expropriado é de prova: o valor que ele considera justo e cada acréscimo pretendido precisam estar demonstrados nos autos antes da sentença.
Julgado em 29/10/2026, sob relatoria do Desembargador Nogueira Diefenthaler, o acórdão da 5ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo separa o que o expropriado recebe por força do laudo e o que ele só recebe se provar.
O caso concreto: uma área de 16.692,11 m² para ampliar a estação de tratamento de água
Segundo a ementa, a ação tem por objeto a desapropriação por utilidade pública de "área com 16.692,11 m² (1,6692 ha) no imóvel de matrícula n.º 5.144, registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Cerquilho, destinada à ampliação da Estação de Tratamento de Água II (ETA II), nos termos do Decreto Municipal n.º 3.241/2018". É uma desapropriação apoiada em decreto municipal, para obra de saneamento.
A sentença fixou o valor da indenização e os acréscimos que incidiriam sobre ele. Dali o processo subiu ao tribunal por remessa necessária, e esse ponto muda a leitura do julgado: a remessa necessária não é um recurso do proprietário. O art. 496, I, do Código de Processo Civil sujeita ao "duplo grau de jurisdição, não produzindo efeito senão depois de confirmada pelo tribunal", a sentença "proferida contra a União, os Estados, o Distrito Federal, os Municípios e suas respectivas autarquias e fundações de direito público". Pelo § 2º do mesmo artigo, "o tribunal julgará a remessa necessária". A sentença foi revista de ofício porque a lei sujeita ao reexame a sentença proferida contra o poder público, sem que o expropriado tivesse de recorrer.
O que o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu
A 5ª Câmara de Direito Público manteve a sentença. O dispositivo da ementa é literal: "Sentença mantida. Remessa necessária desprovida."
Sobre o valor, a ementa registra que o valor da indenização ficou "lastreado em laudo pericial judicial dotado da melhor técnica e elaborado pelo método comparativo de mercado", e conclui pela "prevalência da avaliação do perito oficial".
Sobre os acréscimos, a ementa trata de todos em um único item, o dos consectários legais. São estes, no texto do acórdão: juros de mora "nos termos do art. 15-B do Decreto-Lei n.º 3.365/1941 e art. 100 da Constituição Federal"; "afastamento dos juros compensatórios por ausência de comprovação de lucros cessantes"; e correção monetária "pela Tabela Prática e taxa SELIC a contar da Emenda Constitucional n.º 113/2021".
O motivo do afastamento dos juros compensatórios está escrito na ementa: foi a falta de comprovação de lucros cessantes. A ementa não informa se houve imissão provisória na posse neste processo, nem o que o expropriado alegou a respeito. O que ela diz é que a parcela caiu por falta de prova.
Juros de mora e juros compensatórios são duas contas diferentes
As duas parcelas se confundem com facilidade, mas têm origem, momento e condição de existir diferentes, como mostra a letra da lei.
| Parcela | O que diz a lei | O que o acórdão fez |
|---|---|---|
| Indenização | O art. 5º, XXIV, da Constituição manda que a desapropriação por necessidade ou utilidade pública se faça "mediante justa e prévia indenização em dinheiro". | Manteve o valor apurado no laudo do perito do juízo, pelo método comparativo de mercado. |
| Juros de mora | Pelo art. 15-B do Decreto-lei nº 3.365/1941, "os juros moratórios destinam-se a recompor a perda decorrente do atraso no efetivo pagamento da indenização fixada na decisão final de mérito". | Manteve, nos termos do art. 15-B e do art. 100 da Constituição. |
| Juros compensatórios | O art. 15-A do mesmo decreto-lei trata da hipótese de "imissão prévia na posse" e de "divergência entre o preço ofertado em juízo e o valor do bem fixado na sentença". Pelo § 1º, eles "destinam-se apenas a compensar danos correspondentes a lucros cessantes comprovadamente sofridos pelo proprietário". | Afastou, "por ausência de comprovação de lucros cessantes". |
A diferença explica o resultado: o atraso se demonstra pelo calendário do processo, enquanto a perda de renda se demonstra por documento.
O que o expropriado precisa provar para não ter o mesmo resultado
As orientações abaixo são do escritório, e não teses do acórdão. Elas nascem do que a decisão prestigiou, o laudo do perito do juízo, e do que a lei exige para cada parcela.
Entrar na perícia no primeiro prazo. O art. 465, § 1º, do Código de Processo Civil dá às partes quinze dias, contados da intimação do despacho de nomeação do perito, para "arguir o impedimento ou a suspeição do perito", "indicar assistente técnico" e "apresentar quesitos". É o momento de levar ao processo as perguntas que interessam ao proprietário: data da pesquisa de preços, quais imóveis foram comparados, quais ajustes foram aplicados a cada um e o que existe de construção, cultura, poço ou cerca na área tomada.
Impugnar o laudo com técnica, não com um número. Pelo art. 477, § 1º, do mesmo código, as partes são intimadas para "manifestar-se sobre o laudo do perito do juízo no prazo comum de 15 (quinze) dias, podendo o assistente técnico de cada uma das partes, em igual prazo, apresentar seu respectivo parecer". E o § 2º, II, obriga o perito do juízo a esclarecer o ponto "divergente apresentado no parecer do assistente técnico da parte". A ementa chamou o laudo de "dotado da melhor técnica": para abalar uma avaliação assim, a crítica precisa apontar onde a metodologia falhou, com parecer de quem entende do assunto, e não apenas afirmar que o imóvel vale mais.
Documentar a renda perdida, se a posse foi tomada antes do pagamento. O afastamento dos juros compensatórios, neste acórdão, veio da falta de prova de lucros cessantes. Se o imóvel gerava receita, essa receita se prova com contrato de arrendamento ou de locação, notas de venda da produção e declarações fiscais. Vale conferir com o seu advogado se houve imissão provisória na posse no seu processo e em que data, porque é esse o marco que a lei usa para a contagem.
Guardar o estado do imóvel antes da obra. Fotografias datadas, plantas, matrícula atualizada e notas de benfeitorias ajudam o assistente técnico a sustentar um valor e dificultam que algo deixe de ser avaliado. Depois da obra, essa reconstituição fica mais difícil.
Atenção: por que esta decisão importa para você
A decisão é, em parte, desfavorável ao proprietário: a avaliação do perito do juízo prevaleceu e uma das parcelas discutidas foi afastada. Ela interessa por isso. Mostra que a discussão do valor se ganha ou se perde na fase da perícia, antes da sentença, e que acréscimo nenhum é automático. O expropriado que chega ao laudo sem assistente técnico, sem quesitos e sem documento da renda do imóvel tem pouco material para discutir no tribunal depois.
Como agir se o seu imóvel está sendo desapropriado
- Reúna a documentação do imóvel assim que receber a citação. Matrícula atualizada, IPTU ou ITR, plantas, licenças, contratos de locação ou arrendamento e comprovantes de benfeitorias.
- Indique assistente técnico e apresente quesitos no prazo. São quinze dias contados da intimação do despacho que nomeia o perito, pelo art. 465, § 1º, do Código de Processo Civil.
- Acompanhe a vistoria do perito. Mostre o que existe na área e registre o que foi visto. O que não for mostrado ao perito pode não aparecer no laudo.
- Manifeste-se sobre o laudo com parecer técnico. Use os quinze dias do art. 477, § 1º, para apontar divergências de metodologia e peça o esclarecimento do perito do juízo.
- Procure um advogado especializado em desapropriação antes da perícia. A avaliação do caso no começo do processo vale mais do que tentar corrigir o valor depois da sentença.
Na desapropriação, é a prova técnica que define o dinheiro. Um advogado de desapropriação organiza a documentação, escolhe o assistente técnico, formula os quesitos e cuida para que a justa e prévia indenização e os acréscimos devidos ao expropriado cheguem à sentença com lastro.
Íntegra da decisão
TJSP, Remessa Necessária Cível nº 1001260-72.2023.8.26.0137 · 5ª Câmara de Direito Público · Relator Desembargador Nogueira Diefenthaler · Foro de Cerquilho, Vara Única · julgado em 29/10/2026 · registrado em 29/10/2026
REMESSA NECESSÁRIA DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA SENTENÇA DE ACORDO COM JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE.
1. A presente ação tem por objeto a desapropriação por utilidade pública de área com 16.692,11 m² (1,6692 ha) no imóvel de matrícula n.º 5.144, registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Cerquilho, destinada à ampliação da Estação de Tratamento de Água II (ETA II), nos termos do Decreto Municipal n.º 3.241/2018.
2. Valor da indenização lastreado em laudo pericial judicial dotado da melhor técnica e elaborado pelo método comparativo de mercado. Prevalência da avaliação do perito oficial.
3. Consectários legais (juros de mora de 6% ao ano nos termos do art. 15-B do Decreto-Lei n.º 3.365/1941 e art. 100 da Constituição Federal, afastamento dos juros compensatórios por ausência de comprovação de lucros cessantes, correção monetária pela Tabela Prática e taxa SELIC a contar da Emenda Constitucional n.º 113/2021 e honorários advocatícios em 2% da diferença) arbitrados de acordo com a jurisprudência consolidada nas Cortes Superiores. Sentença mantida. Remessa necessária desprovida.
(TJSP; Remessa Necessária Cível 1001260-72.2023.8.26.0137; Relator (a): Nogueira Diefenthaler; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Público; Foro de Cerquilho - Vara Única; Data do Julgamento: 29/10/2026; Data de Registro: 29/10/2026)
Atendimento direto com o advogado
DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Perguntas frequentes
O que é remessa necessária em uma ação de desapropriação?
É o reexame obrigatório da sentença pelo tribunal, e não um recurso da parte. O art. 496, I, do Código de Processo Civil sujeita ao duplo grau de jurisdição a sentença proferida contra os entes públicos, e o § 2º determina que o tribunal julgue a remessa necessária. Neste caso, a 5ª Câmara de Direito Público desproveu a remessa e manteve a sentença, em 29/10/2026.
O laudo do perito do juízo prevalece sobre o parecer do meu assistente técnico?
Neste acórdão, a 5ª Câmara de Direito Público reconheceu a "prevalência da avaliação do perito oficial", por considerar o laudo "dotado da melhor técnica e elaborado pelo método comparativo de mercado". A ementa decide esse caso e não cria regra automática. Para afastar o valor de um laudo assim, o parecer do assistente técnico precisa apontar falha concreta de metodologia, no prazo do art. 477 do Código de Processo Civil.
Ainda posso discutir o valor da indenização depois que o laudo foi entregue?
Sim, dentro do prazo e com conteúdo técnico. O art. 477, § 1º, do Código de Processo Civil manda intimar as partes para se manifestarem sobre o laudo no prazo comum de quinze dias, e permite que o assistente técnico apresente seu parecer no mesmo prazo. Pelo § 2º, II, o perito do juízo tem o dever de esclarecer o ponto divergente apresentado nesse parecer.
Por que os juros compensatórios foram afastados neste processo?
Segundo a ementa, por "ausência de comprovação de lucros cessantes". O art. 15-A, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941 dispõe que os juros compensatórios se destinam apenas a compensar danos correspondentes a lucros cessantes comprovadamente sofridos pelo proprietário, e o caput trata da hipótese de imissão prévia na posse. A ementa não informa se houve imissão na posse neste processo. Se no seu caso a posse foi tomada antes do pagamento, confira com o seu advogado a data e os documentos que mostram a renda perdida.
Essa decisão vale para o meu processo de desapropriação?
Ela é de um órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo e não tem efeito vinculante: cada processo é julgado conforme a prova que tiver. O valor depende do laudo, dos quesitos, do parecer do seu assistente técnico e dos documentos do imóvel. Um advogado especializado em desapropriação faz essa avaliação a partir da matrícula, do decreto que atingiu o imóvel e da fase do processo.
Fonte
- TJSP, Remessa Necessária Cível nº 1001260-72.2023.8.26.0137. Relator: Des. Nogueira Diefenthaler. Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Público. Origem: Foro de Cerquilho, Vara Única. Data do julgamento: 29/10/2026. Data de registro: 29/10/2026. Resultado literal: "Sentença mantida. Remessa necessária desprovida." Trecho literal da ementa: "Valor da indenização lastreado em laudo pericial judicial dotado da melhor técnica e elaborado pelo método comparativo de mercado. Prevalência da avaliação do perito oficial." Inteiro teor no e-SAJ.
- Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941: art. 15-A, caput e § 1º, sobre juros compensatórios na hipótese de imissão prévia na posse e sobre a exigência de lucros cessantes comprovadamente sofridos pelo proprietário (redação da Lei nº 14.620/2023); art. 15-B, sobre juros moratórios destinados a recompor a perda decorrente do atraso no efetivo pagamento da indenização fixada na decisão final de mérito.
- Código de Processo Civil (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015): art. 496, I e §§ 1º e 2º (remessa necessária da sentença proferida contra os entes públicos); art. 465, § 1º (prazo de quinze dias para arguir impedimento ou suspeição, indicar assistente técnico e apresentar quesitos); art. 477, §§ 1º e 2º (manifestação das partes sobre o laudo, parecer do assistente técnico e dever de esclarecimento do perito do juízo).
- Constituição da República Federativa do Brasil de 1988: art. 5º, XXIV (justa e prévia indenização em dinheiro na desapropriação por necessidade ou utilidade pública); art. 100 (pagamentos devidos pelas Fazendas Públicas em virtude de sentença judiciária), invocado pela ementa quanto aos juros de mora.
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial do acórdão, consultada em novembro de 2026, e dos textos legais compilados. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante, e a solução depende das circunstâncias de cada caso, em especial da prova técnica produzida. As partes privadas não são identificadas.