Desapropriação da Linha 22-Marrom do Metrô de São Paulo: direitos e indenizações
A Linha 22-Marrom (Cotia–São Paulo) voltou ao centro do debate público porque o Metrô passou a contratar e executar estudos diretamente ligados ao futuro “mapa de desapropriações” do ramal — etapa que costuma anteceder o Decreto/Resolução de utilidade pública e a abertura das tratativas com proprietários e comerciantes.
Contrato e estudos para mapear áreas e valores de desapropriação (jan/2026)
Em 15 de janeiro de 2026, veículos especializados em mobilidade noticiaram que o Metrô firmou contrato com a CTA Consultoria Técnica e Assessoria para a produção de estudos técnicos voltados à identificação e avaliação de áreas que poderão ser desapropriadas para a implantação da Linha 22-Marrom.
A cobertura também descreve que esses estudos geram relatórios técnicos que servem para subsidiar os valores de desapropriação e constituem uma etapa preparatória anterior ao avanço de fases, como a contratação do projeto básico.
Por que isso importa para quem é proprietário?
Porque, na prática, quando o poder público contrata avaliação/levantamento de valores e áreas, abre-se o caminho para os próximos passos: definição da faixa de domínio, das áreas operacionais (pátio, poços, saídas de emergência) e, depois, o ato formal de utilidade pública.
Quais pontos aparecem nas notícias recentes (estações/áreas citadas)
Nas publicações de janeiro/2026, aparecem referências a áreas ligadas ao Pátio Boa Vista e a um conjunto de estações/segmentos ao longo do eixo Cotia–Zona Oeste–conexões com linhas existentes, incluindo Sumaré, Faria Lima, Hebraica-Rebouças, Vital Brasil, Hospital Universitário, Rio Pequeno, Reserva Raposo e Granja Viana.
Atenção: isso não é uma “lista oficial final de imóveis”; é o retrato do que foi divulgado sobre o escopo dos estudos/levantamentos associados às futuras áreas operacionais e estações.
Características do projeto (dimensão, estações, ligação regional)
Veículos regionais e especializados continuam descrevendo a Linha 22-Marrom como um ramal de aprox. 29 km e 19 estações, conectando Cotia, Osasco e São Paulo (com integração prevista a linhas existentes).
Ainda dentro da janela dos últimos 3 meses, houve repercussão sobre disputa/controvérsia em licitação relacionada a serviços preparatórios da Linha 22-Marrom (licitação eletrônica citada em reportagens), com alegações de irregularidades e recursos administrativos.
Isso não é “desapropriação” em si, mas sinaliza algo relevante: o projeto está em fase de estruturação técnica/contratual, e esse tipo de turbulência pode afetar o cronograma e o sequenciamento de atos (inclusive quando sai a utilidade pública, quando começam as visitas e as propostas etc.).
Linha 22-Marrom vai ter desapropriação? Como isso normalmente evolui em SP
Para uma obra metroviária, o roteiro costuma seguir esta lógica:
Estudos de engenharia e definição do traçado (anteprojeto / sondagens / redes de utilidades)
Estudos e avaliações de mercado para áreas necessárias (pátio, estações, ventilação, saídas)
Ato formal de utilidade pública (decreto/resolução) para permitir desapropriar
Tentativa de aquisição amigável (proposta/negociação)
Ação judicial de desapropriação, se não houver acordo (com depósito e imissão na posse, em certos casos)
Perícia judicial para fixar valor e componentes indenizatórios
Pagamento complementar / expedição conforme o caso
O que muda de caso para caso é: (i) o quanto o governo tenta acordos antes de judicializar, (ii) a urgência (que pode acelerar a posse), e (iii) o nível de disputa sobre valor, benfeitorias, fundo de comércio e perdas.
Aplicação ao cenário atual (fev/2026): o que existe de mais consistente no noticiário recente é justamente o item (2) — estudos/avaliações para embasar desapropriações — e não, ainda, a divulgação pública de uma listagem final de imóveis por ato formal específico da Linha 22-Marrom.
“Meu imóvel pode ser desapropriado?” — sinais de risco real
Você está em maior risco de ser afetado se:
o imóvel está no eixo Raposo Tavares / zonas de influência de estações e estruturas operacionais (pátio, ventilação, saídas);
é esquina/lote grande e “apetitoso” para poço de ventilação/saída de emergência (normalmente áreas menores, mas estratégicas);
está em áreas citadas em matérias recentes como alvo de avaliação (ex.: entorno das estações mencionadas).
Sinal forte é quando sai o ato de utilidade pública e a área do seu imóvel consta no memorial/listagem. Até lá, o que você tem são indícios e movimentos preparatórios — suficientes para se organizar, mas não para entrar em pânico.
Como funciona a indenização na desapropriação do Metrô
O núcleo: valor de mercado + componentes indenizáveis
Em desapropriação, a regra matriz é a “justa indenização”. O problema real não é a teoria — é como se calcula e o que entra na conta.
Normalmente entram discussões como:
valor do terreno (localização, zoneamento, potencial construtivo, liquidez);
benfeitorias (construção, reformas, instalações, muros, adequações);
depreciação (idade/estado) — muitas vezes usada de forma agressiva contra o proprietário;
lucros cessantes/perdas (mais comuns quando há atividade econômica e interrupção);
fundo de comércio (quando o ponto e a clientela são atingidos — tema técnico, exige prova);
custos de mudança/desmobilização (depende do caso e da estratégia).
A “primeira oferta” quase nunca é o teto
Na prática, a primeira proposta costuma ser conservadora, porque:
usa premissas restritivas de comparação;
“enxuga” benfeitorias;
ignora potencial de melhor uso;
não precifica adequadamente perdas comerciais.
Tradução: assinar rápido pode custar caro.
O que fazer agora: antes de qualquer visita, proposta ou assinatura
Monte seu dossiê probatório (proprietário e possuidor)
matrícula atualizada / escritura / compromisso
IPTU e planta (se houver)
fotos e vídeos datados do imóvel (externo e interno)
notas fiscais/contratos de reforma e instalações
laudos/ART/RRT (se existirem)
Se houver comércio/locação: documente renda e dependência do ponto
contrato social / CNPJ / alvarás
contrato de locação e aditivos (se você for locatário ou locador)
faturamento (balancetes, extratos, DRE, notas)
prova de clientela e dependência territorial (delivery local, fluxo, rotas)
Faça uma avaliação independente
Uma avaliação particular bem feita cumpre duas funções:
define piso realista de negociação;
antecipa argumentos técnicos para eventual perícia judicial.
Não assine “acordo” com pressa e sem leitura técnica
É comum surgirem papéis com títulos inocentes (“termo de ciência”, “autorização de vistoria”, “declaração”) que, dependendo do texto, podem:
reconhecer valor;
renunciar a parcelas;
limitar benfeitorias;
reduzir margem de discussão futura.
Perguntas que dominam o Google
“Como saber se meu imóvel está na desapropriação da Linha 22-Marrom?”
O sinal decisivo é o ato de utilidade pública (decreto/resolução) acompanhado de memorial/lista/plantas. No momento, o que foi noticiado com mais força (jan/2026) são estudos técnicos e avaliações para identificar e precificar áreas relacionadas ao projeto.
“Quais estações ou trechos podem gerar desapropriação na Linha Marrom?”
As notícias recentes citam avaliações em áreas do Pátio Boa Vista e em estações como Sumaré, Faria Lima, Hebraica-Rebouças, Vital Brasil, Hospital Universitário, Rio Pequeno, Reserva Raposo e Granja Viana. Isso indica foco de estudos, não a lista final de imóveis.
“Qual é o prazo para começarem as desapropriações?”
Não existe um prazo único. Porém, as reportagens de janeiro/2026 mencionam estudos com horizonte de meses (ex.: conclusão em torno de semestre, conforme descrições). O cronograma pode variar por contratação, licenças e decisões administrativas.
“A desapropriação pode ser ‘amigável’?”
Sim. É comum haver tentativa de acordo antes de judicializar. Mas “amigável” não significa “vantajoso”: significa que o proprietário aceitou o preço/ condições.
“Se eu for inquilino (locatário), tenho direito a algo?”
Depende: o proprietário indeniza o bem; o locatário pode ter discussões sobre perdas de negócio, ponto, fundo de comércio e investimentos — temas que exigem prova e estratégia.
7) Erros clássicos em desapropriação de metrô (e como evitar)
Achar que a avaliação do poder público é “padrão ouro”
Não documentar benfeitorias e estado real do imóvel antes de vistoria
Misturar valor de imóvel com valor de negócio sem prova técnica
Assinar acordo para “não dar problema”
Não tratar potencial construtivo / melhor uso (quando aplicável)
Ignorar o efeito do traçado: às vezes não é a estação; é o poço, a saída, o pátio
8) Linha 22-Marrom: leitura estratégica do momento (fev/2026)
Com base no que foi publicado recentemente, a Linha 22-Marrom está num estágio em que:
há movimentação contratual e técnica para formar base de desapropriações (estudos/avaliações);
o noticiário já associa o escopo dos levantamentos a pátios/estações específicas, o que ajuda proprietários a se anteciparem;
houve ruído em processos licitatórios anteriores (out/2025), que pode repercutir em cronograma e governança do projeto.
Oportunidade para proprietários/comerciantes: este é exatamente o momento em que a preparação (provas + avaliação independente) costuma gerar maior retorno, porque você chega na primeira oferta com base técnica, e não no improviso.
Aviso legal
Este conteúdo foi elaborado com finalidade meramente informativa e acadêmica, não devendo ser interpretado como consultoria jurídica, parecer legal ou orientação profissional específica. A adoção de quaisquer medidas jurídicas ou operacionais com base neste material deve ser precedida de avaliação técnica individualizada, realizada por profissional qualificado, à luz das particularidades de cada situação concreta.