O que muda com o Decreto 69.927 SP no Lote Rota Mogiana: impactos para moradores e empresas
O Decreto nº 69.927, de 1º de outubro de 2025, do Governo do Estado de São Paulo, autoriza a abertura de licitação para a concessão de um grande conjunto de rodovias no interior paulista, conhecido como Lote Rota Mogiana. O objetivo é delegar à iniciativa privada a responsabilidade por ampliar, operar, conservar e manter as rodovias envolvidas, além de realizar obras correlatas, como duplicações e implantação de faixas adicionais.
Esse decreto tem impactos diretos e práticos para quem mora, trabalha ou tem negócios nas regiões cortadas pelo lote, como Campinas, Mogi Guaçu, São João da Boa Vista, Casa Branca, Mococa e mais de 20 outros municípios. A seguir, explico os principais efeitos do decreto, tanto para moradores quanto para empresas locais ou interessadas na concessão.
O que é o Lote Rota Mogiana?
O Lote Rota Mogiana compreende cerca de 520 km de rodovias, incluindo trechos atualmente geridos pelo DER-SP e pela concessionária Renovias. O contrato de concessão será de 30 anos e prevê:
Duplicações de aproximadamente 217 km;
Implantação de acostamentos, faixas adicionais e marginais;
Melhorias em sinalização e segurança viária;
Instalação do sistema de pedágio eletrônico (free-flow).
Essas mudanças prometem modernizar a malha viária regional, mas também trazem consequências diretas para a vida cotidiana da população e para o ambiente de negócios local.
Impactos para moradores da Rota Mogiana
1. Desapropriações e restrições de uso
Com a duplicação das pistas e implantação de faixas marginais, é possível que imóveis situados às margens das rodovias sejam desapropriados total ou parcialmente. Isso pode afetar tanto residências quanto comércios e propriedades rurais. Além disso, mesmo sem desapropriação, podem ser impostas restrições de construção e uso em áreas próximas à faixa de domínio.
2. Indenizações e direitos
Se houver desapropriação, os proprietários têm direito a indenização justa e prévia, conforme prevê a Constituição. Contudo, é comum que haja divergências entre o valor oferecido pelo Estado e o valor de mercado. Nesses casos, o proprietário pode contestar administrativamente ou recorrer ao Judiciário.
3. Mudanças de acesso e impacto na mobilidade
Algumas entradas e saídas de propriedades podem ser alteradas ou eliminadas, afetando o acesso direto às rodovias. Isso interfere na rotina de deslocamento e pode impactar negativamente a valorização do imóvel.
4. Obras e transtornos temporários
Durante a execução das obras, é comum ocorrerem ruídos, poeira, bloqueios de tráfego, vibrações e intervenções no solo. Moradores próximos às áreas de intervenção devem ficar atentos às medidas de mitigação ambiental previstas no contrato.
5. Valorização ou depreciação imobiliária
Dependendo do projeto, algumas áreas poderão se valorizar (pela melhoria da infraestrutura e mobilidade), enquanto outras podem desvalorizar, principalmente se tiverem acessos comprometidos ou forem afetadas por barulho constante.
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Como um advogado especialista em desapropriação pode ajudar?
Um advogado de desapropriação entra para proteger patrimônio, acelerar o recebimento e maximizar a indenização. Na prática, ele atua em quatro frentes: técnica, negocial, judicial e estratégica.
Direitos dos Proprietários dos Imóveis Afetados
Os proprietários têm direito a indenização integral, à vista, pelo valor de mercado, podendo buscar complementação; comerciantes, inclusive locatários, podem buscar indenização por fundo de comércio, danos emergentes e lucros cessantes.
1) Diagnóstico técnico
O primeiro passo consiste na leitura detalhada do decreto e do memorial descritivo, para compreender o alcance da medida e os fundamentos que a embasam. Em seguida, é realizado o mapeamento do polígono definido, com a verificação se o imóvel do cliente foi incluído de forma total, parcial ou mesmo indevida no traçado estabelecido.
A etapa seguinte é a elaboração de um laudo de avaliação independente, destinado a apurar com precisão o valor de mercado do bem e das benfeitorias existentes, assegurando uma base sólida para eventual discussão judicial ou administrativa.
Por fim, são identificados os principais riscos e oportunidades envolvidos, como a existência de servidões, a preservação de acessos e a valorização ou desvalorização do remanescente. Esse conjunto de informações técnicas permite ao proprietário compreender com clareza sua situação e definir a melhor estratégia de defesa e de negociação.
2) Negociação administrativa
Após a conclusão do diagnóstico técnico, inicia-se a etapa de negociação administrativa junto ao Estado ou à concessionária responsável pela obra. Esse processo é conduzido com base em laudos independentes, que servem como referência objetiva para a defesa do valor real do imóvel.
Nessa fase, o advogado atua de forma estratégica para rebater ofertas iniciais subavaliadas, geralmente inferiores ao valor de mercado, apresentando contrapropostas fundamentadas em critérios técnicos, jurídicos e econômicos. O objetivo é alcançar uma indenização justa, reduzindo a necessidade de judicialização e garantindo maior segurança e previsibilidade ao proprietário.
3) Defesa judicial completa
Quando a negociação administrativa não resulta em uma indenização justa, passa-se à defesa judicial. Nessa fase, o advogado apresenta defesa no processo de desapropriação visando complementar o valor da indenização, assegurando que o proprietário receba o montante efetivamente devido pelo imóvel.
O trabalho envolve a produção de prova pericial robusta, capaz de demonstrar o real valor de mercado do imóvel e das benfeitorias, acompanhando de perto todas as fases processuais com o objetivo de elevar o valor final da indenização.
Além disso, o escritório atua nos procedimentos de imissão na posse, garantindo que o depósito inicial seja adequado e possibilite a liberação parcial dos valores ao proprietário. Também são pleiteados os juros compensatórios e moratórios, bem como os honorários de sucumbência, assegurando a reparação integral e justa.
4) Proteção do comerciante e do locatário
Nos casos em que a desapropriação afeta atividades comerciais, o escritório também atua na proteção do comerciante e do locatário. Nessa frente, é realizado o cálculo do fundo de comércio e dos lucros cessantes, com base em dados contábeis e documentos financeiros que comprovam a extensão do prejuízo.
A atuação abrange ainda a defesa de locatários atingidos, que, mesmo não sendo proprietários do imóvel, têm direito a indenização pelo impacto direto sobre o negócio. Para tanto, são organizadas e apresentadas provas concretas do dano, como registros de faturamento, base de clientela, contratos vigentes e custos de reinstalação em outro ponto comercial.
Esse trabalho garante que não apenas o dono do imóvel, mas também o empreendedor que nele desenvolve suas atividades, seja devidamente ressarcido.
5) Resultado prático para o proprietário e o comerciante
A atuação estratégica gera um resultado prático direto para o proprietário. Isso significa mais dinheiro na mão, com o recebimento do valor de mercado real do imóvel, acrescido das benfeitorias e, quando cabíveis, da indenização pelos danos ao negócio.
Além disso, há um recebimento mais rápido, viabilizado pela liberação de depósitos judiciais e pela redução de entraves processuais ao longo do trâmite.
Por fim, o trabalho proporciona menos risco, já que a desocupação do imóvel é planejada, o negócio pode ter continuidade quando possível e os custos decorrentes da mudança ou da paralisação são mitigados.
Direitos dos Comerciantes (Fundo de Comércio)
A indenização deve cobrir todo o prejuízo sofrido pelo expropriado, permitindo-lhe adquirir bem equivalente. Em imóveis comerciais, além do valor físico, há o fundo de comércio. A jurisprudência reconhece que a perda do fundo de comércio por força de desapropriação gera direito a indenização, inclusive para o locatário. Na prática, essa parcela muitas vezes é buscada em ação autônoma por perdas e danos, com prova de faturamento, tempo de estabelecimento e custos de reinstalação.
Conclusão
Se você foi notificado ou está no raio de obras da desapropriação, não aceite a primeira oferta sem uma avaliação técnica e jurídica. Com laudos bem feitos, documentos organizados e uma estratégia de negociação firme, a chance de elevar significativamente a indenização é real.
