Desapropriação parcial: quando a obra leva só uma faixa do seu imóvel
Para ser réu em uma ação de desapropriação não é preciso perder o imóvel inteiro. Em obra de rodovia, o que se declara de utilidade pública pode ser apenas uma faixa estreita na divisa com a pista, poucos metros de largura ao longo da frente do terreno, e o resto continua com o proprietário. Quem recebe a citação acha a área pequena diante do tamanho da propriedade, e aí mora o risco de receber menos do que deveria: se o metro quadrado da faixa atingida for calculado pelo preço médio do imóvel todo, a parte com frente para a estrada é paga como se fosse fundo de gleba. A perda não aparece com a cara de erro, e sim com a cara de metodologia, escondida em expressões técnicas como elementos comparativos e fatores de homogeneização. O acórdão abaixo, do Tribunal de Justiça de São Paulo, enfrentou essa discussão em uma desapropriação para duplicação de rodovia em Itapeva.
O que você precisa saber em 30 segundos
- A expropriante queria que a faixa de 1.162,20 m² fosse paga pelo preço unitário do imóvel inteiro, de 358.680,00 m². A 10ª Câmara de Direito Público do TJSP recusou essa conta.
- Aplicar à fração o preço unitário da área total subavaliaria a faixa das margens da rodovia, descrita no acórdão como "parte da possivelmente mais valiosa fatia do bem".
- A impugnação aos fatores de homogeneização não foi acolhida porque a expropriante "não indica objetivamente quais seriam os índices aplicáveis".
- A indenização fixada com base no laudo pericial ficou de pé. O recurso da expropriante foi provido em parte, e a reforma alcançou apenas o capítulo da verba honorária.
Julgado em 15/10/2026 pela 10ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, sob relatoria do Desembargador Torres de Carvalho, o acórdão trata da pergunta que decide o valor na desapropriação parcial: a fração tomada vale a média do imóvel, ou vale o que vale a faixa atingida?
O caso concreto: 1.162,20 m² de um imóvel de 358.680,00 m²
Segundo a ementa, a SPVias - Rodovias Integradas do Oeste S.A. ajuizou ação de desapropriação tendo por objeto área de 1.162,20 m², declarada de utilidade pública para a duplicação da Rodovia SP-258, no município de Itapeva. A ementa identifica a desapropriação pelo "DE Nº 67.103/22", o Decreto estadual nº 67.103/2022. Essa área é fração de um imóvel de grande área, com área total de 358.680,00 m², situado na Rodovia Francisco Alves Negrão. A desapropriação, portanto, foi parcial: a faixa tomada é pequena parcela do bem, e o restante permaneceu com o proprietário.
Produzida a perícia em juízo, o expropriado aquiesceu ao valor apurado no laudo. A expropriante, não: recorreu da sentença alegando nulidade por cerceamento de defesa e fundamentação deficiente, e impugnando a indenização. A ementa delimita essa impugnação: a expropriante "não se insurge quanto ao valor estimado para as benfeitorias (cercas), limitando-se a impugnar a indenização fixada para a terra nua". No mérito, pretendia aplicar à faixa desapropriada o preço unitário calculado para o imóvel inteiro e atacava os fatores de homogeneização usados pelo perito.
O que o tribunal decidiu
As preliminares foram rejeitadas. Sobre o pedido de nova oitiva do perito, a ementa registra que ele "prestou esclarecimentos às questões suscitadas pela expropriante no primeiro parecer técnico e não há razões para tornar a ouvi-lo sobre as mesmas questões aventadas no segundo". Quanto à nulidade, o acórdão anota que a sentença "apreciou as alegações da expropriante, fixou a indenização com base no laudo pericial produzido em juízo e está suficientemente fundamentada".
O ponto central vem em seguida. Para a 10ª Câmara de Direito Público, "o cotejo entre o laudo pericial e os pareceres técnicos denota a inviabilidade de se adotar a sistemática pretendida pela expropriante, não sendo razoável aplicar para singela área com 1.162,20 m² o preço unitário de imóvel com 358.680,00 m2, sob pena de subavaliar a pouco expressiva fração situada nas margens da rodovia, parte da possivelmente mais valiosa fatia do bem". A ressalva do próprio acórdão merece atenção: ele diz "possivelmente", e não afirma regra geral sobre frentes de rodovia.
Sobre os fatores de homogeneização, a ementa é curta com quem impugna sem propor: "A expropriante não indica objetivamente quais seriam os índices aplicáveis aos fatores de homogeneização impugnados". A conclusão veio em seguida: "Não se entrevê erro ou inconsistência na metodologia adotada pelo 'expert' e a homologação do laudo pericial era medida que se impunha".
O resultado, nas palavras do dispositivo, foi "Recurso da expropriante provido em parte". O provimento parcial não tocou na indenização: pelo que a ementa expõe, as preliminares caíram, o valor apurado no laudo foi mantido e a reforma alcançou apenas o capítulo da verba honorária, com remissão ao art. 27, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941.
Quatro expressões do laudo que decidem o seu valor
A discussão é travada em vocabulário de engenharia de avaliações. Entender estas quatro expressões permite acompanhar o laudo em vez de apenas receber o resultado.
| Expressão | O que designa | Onde aparece neste caso |
|---|---|---|
| Terra nua | O solo, considerado sem as benfeitorias que existam sobre ele. | A expropriante "não se insurge quanto ao valor estimado para as benfeitorias (cercas), limitando-se a impugnar a indenização fixada para a terra nua". |
| Preço unitário | O valor atribuído a cada metro quadrado, que multiplicado pela área dá a indenização da terra nua. | O acórdão considerou não razoável "aplicar para singela área com 1.162,20 m² o preço unitário de imóvel com 358.680,00 m2". |
| Elementos comparativos | Os imóveis tomados como referência de preço para avaliar o bem desapropriado. | Consta do cabeçalho da ementa: "ELEMENTOS COMPARATIVOS. FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO". |
| Fatores de homogeneização | Os ajustes aplicados aos elementos comparativos para que imóveis não idênticos possam ser comparados entre si e com o avaliado. | "A expropriante não indica objetivamente quais seriam os índices aplicáveis aos fatores de homogeneização impugnados." |
O que o expropriado precisa provar na desapropriação parcial
O que segue é a orientação de trabalho do nosso escritório, construída sobre os dispositivos citados e sobre o que este acórdão examinou. Não é tese do julgado, e cada processo tem a sua prova.
O primeiro ponto é a identidade do que está sendo avaliado. O art. 23, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941 determina que o perito indique no laudo, "entre outras circunstâncias atendiveis para a fixação da indenização, as enumeradas no art. 27", e o art. 27 manda atender à situação do bem e "ao valor venal dos da mesma espécie, nos últimos cinco anos". O expropriado tem interesse em que esse exame recaia sobre a faixa efetivamente tomada, com a sua frente e o seu acesso, e não sobre a média da propriedade inteira. Demonstrar a diferença é tarefa de documento e vistoria: planta com a posição da faixa, fotografias, matrícula e prova do uso que se fazia dali.
O segundo é a qualidade dos elementos comparativos: pedir ao perito a lista das referências usadas, com endereço, área, data e fonte do preço, permite ver se os imóveis comparados têm situação semelhante à do avaliado.
O terceiro é a lição que este acórdão dá a quem impugna um laudo, e vale para os dois lados: impugnação sem número não anda. A crítica aos fatores de homogeneização ficou sem exame de fundo porque a parte não indicou "objetivamente quais seriam os índices aplicáveis". Quem discorda precisa apresentar o índice que entende correto, a fonte dele e a conta refeita, de preferência por assistente técnico.
O quarto é o momento de cada ato. O art. 489, II, do Código de Processo Civil arrola entre os elementos essenciais da sentença "os fundamentos, em que o juiz analisará as questões de fato e de direito": o juiz decide sobre o que está nos autos. Esclarecimentos ao perito, parecer de assistente técnico, benfeitorias da faixa e prova sobre a área remanescente têm hora para entrar, e este acórdão recusou repetir a oitiva do perito sobre questões já esclarecidas. Um advogado especializado em desapropriação organiza essa sequência desde a citação.
Por que esta decisão importa para você
Se a obra tomou uma faixa estreita de um imóvel grande, a conta mais simples é um preço unitário único para toda a propriedade, aplicado à área tomada. Foi a conta que a expropriante defendeu aqui, e a 10ª Câmara de Direito Público a recusou: não é razoável aplicar à singela área desapropriada o preço unitário do imóvel inteiro, "sob pena de subavaliar a pouco expressiva fração situada nas margens da rodovia". É decisão de órgão fracionário, sem efeito vinculante, e cada processo depende da prova produzida nele. Mas mostra onde a discussão se ganha: no laudo, nos comparativos e nos índices. É neles que se decide se a justa e prévia indenização alcança a fração atingida.
Como agir se a obra atingiu parte do seu imóvel
- Localize a faixa na planta antes de discutir preço. Veja onde a área declarada de utilidade pública incide no imóvel, qual a sua testada para a via e o que existia ali.
- Acompanhe a perícia com assistente técnico. Quem avalia junto discute comparativos e índices enquanto o laudo se forma, em vez de criticar um resultado fechado.
- Peça ao perito a memória de cálculo completa. Os elementos comparativos, com área, situação e data, e os fatores de homogeneização aplicados a cada um, com índice e justificativa.
- Impugne com número, não com adjetivo. Se um índice está errado, aponte qual deveria ser aplicado, de onde ele vem e o resultado da conta refeita. Foi a ausência disso que esvaziou a impugnação da expropriante neste julgado.
- Documente a área remanescente. Divisão do imóvel, perda de acesso e redução de aproveitamento são efeitos da obra sobre a parte que você mantém, e dependem de prova nos autos. Um advogado de desapropriação conduz esse conjunto de provas com a assistência técnica desde o início.
Íntegra da decisão
TJSP — Apelação Cível nº 1000328-73.2023.8.26.0270 · 10ª Câmara de Direito Público · Relator Desembargador Torres de Carvalho · Foro de Itapeva, 3ª Vara Judicial · julgado em 15/10/2026 · registrado em 15/10/2026
AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. ITAPEVA. DE Nº 67.103/22. OBRAS DE DUPLICAÇÃO DA RODOVIA SP-258. FAZENDA BOA VISTA. DESAPROPRIAÇÃO DE FRAÇÃO POUCO EXPRESSIVA DE IMÓVEL DE GRANDE ÁREA. MARGENS DA RODOVIA. INDENIZAÇÃO. ELEMENTOS COMPARATIVOS. FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
I. Caso em Exame 1. A SPVias - Rodovias Integradas do Oeste S.A. ajuizou ação de desapropriação tendo por objeto área de 1.162,20 m² declarada de utilidade pública para a duplicação da Rodovia SP-258; trata-se de fração do imóvel denominado "Fazenda Boa Vista" ou "Cerca Velha", com área total de 358.680,00 m2, situado na Rodovia Francisco Alves Negrão, no município de Itapeva.
II. Questão em Discussão 2. As controvérsias dos autos gravitam em torno da(os) (a) alegada nulidade da sentença por cerceamento de defesa e fundamentação deficiente, (b) justa indenização e (c) honorários advocatícios.
III. Razões de Decidir 3. O perito prestou esclarecimentos às questões suscitadas pela expropriante no primeiro parecer técnico e não há razões para tornar a ouvi-lo sobre as mesmas questões aventadas no segundo. A sentença apreciou as alegações da expropriante, fixou a indenização com base no laudo pericial produzido em juízo e está suficientemente fundamentada. A sentença não viola dispositivos legais ou constitucionais. Preliminares rejeitadas. 4. O expropriado aquiesceu com o valor indicado no laudo pericial produzido em juízo. A expropriante não se insurge quanto ao valor estimado para as benfeitorias (cercas), limitando-se a impugnar a indenização fixada para a terra nua. O cotejo entre o laudo pericial e os pareceres técnicos denota a inviabilidade de se adotar a sistemática pretendida pela expropriante, não sendo razoável aplicar para singela área com 1.162,20 m² o preço unitário de imóvel com 358.680,00 m2, sob pena de subavaliar a pouco expressiva fração situada nas margens da rodovia, parte da possivelmente mais valiosa fatia do bem. A expropriante não indica objetivamente quais seriam os índices aplicáveis aos fatores de homogeneização impugnados. Não se entrevê erro ou inconsistência na metodologia adotada pelo 'expert' e a homologação do laudo pericial era medida que se impunha. 5. O expropriado concordou com o valor indicado no laudo pericial, a lide foi rapidamente solucionada a partir de seu ingresso no feito e a atuação do causídico fica caracterizada como de reduzida complexidade. A verba honorária fixada no percentual máximo é excessiva e comporta redução para 2,5% da diferença entre a indenização e a oferta inicial. Inteligência do art. 27, § 1º do DL nº 3.365/41.
IV. Dispositivo 6. Recurso da expropriante provido em parte.
Legislação e Jurisprudência Citadas: CF, art. 5º, XXIV. CPC, art. 7º, 355, I e II e 489, II. DL nº 3.365/41, art. 27, § 1º. TJSP, AC nº 1000150-27.2023, 1ª Câmara de Direito Público, 5-8-2026, Rel. Aliende Ribeiro; AC nº 1000097-46.2023, 11ª Câmara de Direito Público, 5-5-2026, Rel. Oscild de Lima Júnior.
(TJSP; Apelação Cível 1000328-73.2023.8.26.0270; Relator (a): Torres de Carvalho; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Público; Foro de Itapeva - 3ª Vara Judicial; Data do Julgamento: 15/10/2026; Data de Registro: 15/10/2026)
DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Perguntas frequentes
A faixa desapropriada tem de ser avaliada pelo preço médio do imóvel inteiro?
Não foi o que decidiu este acórdão. A 10ª Câmara de Direito Público do TJSP considerou não razoável "aplicar para singela área com 1.162,20 m² o preço unitário de imóvel com 358.680,00 m2, sob pena de subavaliar a pouco expressiva fração situada nas margens da rodovia". É decisão de órgão fracionário, sem efeito vinculante, tomada à vista do laudo daquele processo.
O que são fatores de homogeneização e por que eles mudam o valor?
São os ajustes que o laudo aplica aos imóveis usados como referência, já que não são idênticos ao bem avaliado. Como incidem sobre o preço unitário, o índice escolhido para cada fator altera a indenização final. Neste julgado, a impugnação aos fatores não foi acolhida porque a expropriante "não indica objetivamente quais seriam os índices aplicáveis".
Uma empresa privada pode mesmo me desapropriar?
O art. 3º do Decreto-lei nº 3.365/1941 dispõe que podem promover a desapropriação, "mediante autorização expressa constante de lei ou contrato", os concessionários, permissionários, autorizatários e arrendatários (inciso I), ao lado das entidades públicas (inciso II). Aqui a ação foi ajuizada pela SPVias - Rodovias Integradas do Oeste S.A., em desapropriação que a ementa identifica pelo "DE Nº 67.103/22".
Concordar com o valor do laudo pericial é uma boa ideia?
Depende do que o laudo apurou, e a escolha é do expropriado em cada caso. Neste processo o expropriado aquiesceu ao valor do laudo e foi a expropriante quem recorreu, sem êxito quanto à indenização. Examinar o laudo antes é o que permite saber se ele avaliou a faixa atingida e com quais comparativos.
E a parte do imóvel que sobrou depois da obra?
O art. 27 do Decreto-lei nº 3.365/1941 manda o juiz atender, entre outras circunstâncias, "à valorização ou depreciação de área remanescente, pertencente ao réu". O ponto não foi objeto deste julgado, e os efeitos da obra sobre a parte que permanece dependem de prova produzida no processo. Um advogado especializado em desapropriação avalia o que pode ser demonstrado.
Fonte
- TJSP — Apelação Cível nº 1000328-73.2023.8.26.0270. Relator: Des. Torres de Carvalho. Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Público. Origem: Foro de Itapeva - 3ª Vara Judicial. Data do julgamento: 15/10/2026. Data de registro: 15/10/2026. Resultado: "Recurso da expropriante provido em parte". Inteiro teor no e-SAJ.
- Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 — art. 3º, caput e incisos I e II (quem pode promover a desapropriação mediante autorização expressa de lei ou contrato: concessionários, permissionários, autorizatários e arrendatários, no inciso I, e as entidades públicas, no inciso II); art. 23, § 1º (o perito indica no laudo, entre outras circunstâncias atendíveis, as enumeradas no art. 27); art. 27, caput (circunstâncias que o juiz deve atender, inclusive a situação do bem, o valor venal dos da mesma espécie nos últimos cinco anos e a valorização ou depreciação da área remanescente); art. 27, § 1º (verba honorária na desapropriação, capítulo em que o acórdão reformou em parte a sentença).
- Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) — art. 489, II (os fundamentos, em que o juiz analisará as questões de fato e de direito, como elemento essencial da sentença).
- Constituição Federal de 1988 — art. 5º, XXIV, dispositivo arrolado pelo próprio acórdão em "Legislação e Jurisprudência Citadas". O inciso não é transcrito nesta publicação; a expressão "justa e prévia indenização" é empregada apenas como designação da garantia constitucional.
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial do acórdão, consultada em outubro de 2026, e dos textos legais compilados. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante, e a solução depende das circunstâncias de cada caso, especialmente da prova técnica produzida em cada processo. As partes privadas não são identificadas, com exceção da autora da ação, nomeada na própria ementa oficial.