STJ — Desapropriação: quesitos sobre potencial minerário e turístico exigem prova prévia do uso, sob pena de indeferimento

Em uma desapropriação, o valor do imóvel não se resume ao terreno e às construções: o seu potencial econômico — minerário, turístico, agropecuário — pode elevar a indenização. Mas uma decisão do Superior Tribunal de Justiça, de junho de 2026, deixa um recado que todo proprietário precisa ouvir: esse potencial só entra na conta se estiver provado nos autos. Este artigo explica o que o STJ decidiu e como o advogado especialista em desapropriação transforma esse alerta em estratégia de defesa.

O que decidiu o STJ

No julgamento do Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 3.061.443/DF, a Segunda Turma do STJ, sob relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze, manteve a decisão que havia indeferido quesitos periciais formulados pelo expropriado sobre a atividade minerária e o potencial turístico da propriedade.

O Tribunal de origem havia entendido que a parte não comprovou o exercício prévio e lícito dessas atividades no imóvel. Para o STJ, rever essa conclusão dependeria de reexaminar o conjunto de provas dos autos — providência vedada pela Súmula 7 da Corte. Resultado: o agravo interno foi improvido, e o indeferimento dos quesitos ficou mantido.

O caso: quesitos sobre potencial econômico sem lastro probatório

Na fase de perícia, cada parte pode apresentar quesitos — perguntas técnicas que o perito judicial deve responder no laudo. Em desapropriações de glebas com vocação econômica específica, é comum o expropriado querer que o perito avalie fatores como a existência de jazidas minerais ou a aptidão turística da área, porque esses elementos podem valorizar significativamente o bem.

No caso julgado, porém, os quesitos foram indeferidos na origem. A justificativa não foi a irrelevância do tema, e sim a falta de comprovação: não havia, nos autos, prova de que a atividade minerária ou o uso turístico eram efetivamente exercidos, de forma prévia e lícita, no imóvel. Sem esse suporte, o julgador de primeiro e segundo graus recusou os quesitos — e o STJ não pôde mexer nessa avaliação.

A íntegra da ementa

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO. PERÍCIA. INDEFERIMENTO DE QUESITOS. POTENCIAL TURÍSTICO. CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO PELA AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA QUE DEMANDA O REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. O Tribunal de origem decidiu pelo indeferimento dos quesitos sobre a atividade minerária e potencial turístico da propriedade, ao entendimento de que a parte ora agravante não comprovou o exercício prévio e lícito da área, de modo que a revisão da referida conclusão não prescindiria do revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, permanecendo incólume a incidência da Súmula n. 7/STJ. 2. Agravo interno improvido.

(STJ, AgInt no AREsp 3.061.443/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Turma, julgado em 24/06/2026, DJEN de 01/07/2026.)

Por que a Súmula 7 do STJ foi decisiva

A Súmula 7 do STJ resume um limite central do recurso especial: "a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial". O STJ é uma corte de uniformização do direito federal, não uma terceira instância para rediscutir fatos. Quando a definição de um ponto depende de olhar de novo para documentos, laudos e testemunhos, o tema esbarra na Súmula 7 e não é conhecido.

Foi exatamente o que ocorreu. Dizer se havia — ou não — prova do exercício minerário e turístico é uma questão de fato. Como as instâncias ordinárias concluíram que a prova não existia, o STJ ficou impedido de reverter. A consequência é importante e muitas vezes subestimada: o que se perde na produção da prova em primeiro grau dificilmente se recupera nos tribunais superiores.

A lição para o expropriado: potencial econômico se prova, não se alega

O recado prático desta decisão é valioso justamente porque nasce de uma derrota processual. Para que fatores de valorização como potencial minerário, turístico, agropecuário ou imobiliário sejam considerados na justa indenização, eles precisam vir acompanhados de prova do exercício prévio e lícito da atividade — reunida antes da formulação dos quesitos periciais. Entre os documentos que dão sustentação a esse pleito estão:

• Atividade minerária: títulos e autorizações da Agência Nacional de Mineração (ANM), guias de utilização, licenças ambientais e registros de lavra.
• Potencial turístico: cadastro em órgão de turismo, alvarás de funcionamento, contratos, notas fiscais de hospedagem ou visitação e material de divulgação.
• Vocação agropecuária: notas fiscais de produção, cadastro rural, contratos de arrendamento e comprovação de safras.
• Em todos os casos: fotografias datadas, imagens de satélite históricas e prova testemunhal do uso efetivo.

Reunida essa base, os quesitos deixam de ser uma alegação genérica e passam a ter lastro — o que reduz drasticamente o risco de indeferimento e, mais adiante, o risco de a discussão morrer na Súmula 7.

Vocação econômica x exercício efetivo: a tese que permanece

Há um argumento importante que este julgamento não enfrentou, por barreira processual, e que segue disponível para casos bem instruídos: a vocação econômica potencial da área — e não apenas o seu exercício já consumado — pode integrar o valor de mercado que compõe a justa e prévia indenização (art. 5º, XXIV, da Constituição). Em outras palavras, um imóvel com aptidão comprovada para determinada exploração vale mais no mercado, ainda que a exploração não tenha começado.

A diferença entre invocar essa tese com sucesso ou vê-la naufragar está, de novo, na prova. Demonstrar a aptidão — por estudos técnicos, laudos de viabilidade, licenciamento em curso — é o que separa um pedido consistente de uma simples expectativa. Cada caso exige uma leitura própria da gleba, da documentação e da estratégia probatória, tarefa de um advogado especialista em desapropriação em conjunto com a assistência técnica de engenharia.

Perguntas frequentes