Você é proprietário às margens da Rodovia SP 294 em Tupã e teve notícia de que seu imóvel foi declarado de utilidade pública pela Resolução SPI 026/2026?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução SPI 026/2026, publicada em 26/02/2026, declarou de utilidade pública uma área de 26.206,45 m² para implantação de dispositivo no km 531+700 da Rodovia SP 294, em Tupã/SP.
- A expropriante é a EIXO SP Concessionária de Rodovias S.A. (EIXO-SP), concessionária privada que atua sob regime de delegação estatal.
- A Constituição garante ao expropriado justa e prévia indenização em dinheiro, na forma do CF art. 5º, XXIV.
- A DUP autoriza o início do processo expropriatório, mas não fixa o valor: a discussão da indenização é direito que o expropriado preserva integralmente.
- Imóveis cortados ou colados à pista exigem atenção a perda de testada, depreciação e eventual remanescente antieconômico.
A publicação da Resolução SPI 026/2026 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo inaugura, do ponto de vista jurídico, a fase de execução de um processo de desapropriação às margens da Rodovia SP 294, no município e comarca de Tupã. O ato, datado de 24/02/2026 e publicado em 26/02/2026, fundamenta-se no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e na garantia constitucional da justa e prévia indenização prevista no CF art. 5º, XXIV. Para o proprietário atingido, compreender o alcance técnico e jurídico dessa declaração é o primeiro passo para uma reação estruturada.
O imóvel diretamente afetado é descrito no ato como aquele situado entre a estaca 1.931+3,26m e a estaca 1.942+15,67m, do lado esquerdo da Rodovia SP 294, no sentido Parapuã a Quintana, objeto da matrícula nº 49.588 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Tupã/SP. A obra declarada de utilidade pública consiste na implantação de dispositivo viário no km 531+700, intervenção típica de engenharia rodoviária que reorganiza acessos, retornos e fluxos na faixa de domínio da rodovia.
⚖️ DUP publicada não é o fim da história, é o começo
A declaração de utilidade pública (DUP) autoriza a concessionária a promover o processo expropriatório e a avaliar o bem, mas não estabelece o valor da indenização. O expropriado preserva integralmente o direito de discutir o montante, seja na via administrativa, seja na via judicial. Receber a notificação não significa aceitar a oferta.
1. Onde fica a área atingida pela Resolução SPI 026/2026
A Rodovia SP 294 é eixo estruturante do oeste paulista, conectando municípios da região de Tupã e integrando o fluxo de cargas e passageiros do interior. O segmento objeto da desapropriação localiza-se no km 531+700, ponto em que a EIXO-SP projetou a implantação de um dispositivo viário. A descrição por estacas, da estaca 1.931+3,26m à estaca 1.942+15,67m, no lado esquerdo da pista no sentido Parapuã a Quintana, delimita com precisão técnica o perímetro atingido, correspondente à matrícula nº 49.588 do 1º ORI de Tupã.
Imóveis lindeiros a rodovias possuem características próprias de avaliação. A proximidade da pista, o tipo de ocupação, a existência de acesso direto e a função econômica do bem, rural ou comercial, influenciam diretamente o valor a ser apurado. Na faixa marginal da Rodovia SP 294 é comum encontrar propriedades rurais, galpões, áreas de apoio logístico e estabelecimentos comerciais que dependem da visibilidade e do acesso à via para sua viabilidade econômica.
💡 O que é o dispositivo viário do km 531+700
Um dispositivo no contexto rodoviário é uma estrutura de interligação, como retorno, alça de acesso, trevo ou interseção, que organiza a entrada e saída de veículos na rodovia. Sua implantação demanda área adicional além da pista existente, o que justifica a desapropriação de 26.206,45 m² declarada na Resolução SPI 026/2026.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A tabela a seguir sistematiza o logradouro atingido pela Resolução SPI 026/2026, com o marco quilométrico, o perímetro descrito por estacas e a função no projeto. A organização por logradouro facilita a identificação dos proprietários e locatários afetados ao longo do trecho.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Rodovia SP 294 | Km 531+700, estaca 1.931+3,26m à estaca 1.942+15,67m, lado esquerdo, sentido Parapuã a Quintana | 26.206,45 m² | Implantação de dispositivo viário (interseção/acesso) |
O único logradouro indicado no ato é a Rodovia SP 294, no segmento correspondente à matrícula nº 49.588 do 1º ORI de Tupã. A descrição por estacas, na faixa lindeira do lado esquerdo no sentido Parapuã a Quintana, permite ao proprietário verificar com exatidão se a totalidade ou apenas parte de sua gleba será absorvida pela obra, dado essencial para dimensionar o impacto sobre a área remanescente.
🏠 Perfil dos imóveis à beira da SP 294
Propriedades marginais a rodovias frequentemente abrigam postos de combustível, restaurantes, galpões e áreas rurais produtivas. Esses imóveis sofrem impacto desproporcional quando perdem testada para a pista, pois a faixa de frente é justamente a de maior valor comercial. A apuração precisa considerar essa particularidade.
3. A motivação técnica e o regime da concessionária expropriante
A EIXO-SP figura como expropriante na condição de concessionária privada de rodovias, atuando sob delegação do Estado de São Paulo no modelo de concessão. Embora a obra seja executada por ente privado, o poder expropriatório decorre da delegação estatal e submete-se integralmente ao regime do Decreto-Lei 3.365/1941. Isso significa que todas as garantias do expropriado, inclusive a justa e prévia indenização, aplicam-se com a mesma força que se aplicariam em desapropriação promovida diretamente pelo poder público.
A finalidade declarada na Resolução SPI 026/2026 é a implantação do dispositivo no km 531+700 da Rodovia SP 294. A motivação técnica de engenharia, contudo, não retira do proprietário o direito de questionar tanto a extensão da área tomada quanto o valor ofertado. A concessionária tem interesse econômico direto no custo da indenização, e essa assimetria recomenda postura tecnicamente vigilante por parte do expropriado.
⚠️ Atenção à avaliação unilateral da concessionária
A oferta apresentada pela EIXO-SP costuma decorrer de laudo elaborado pela própria expropriante, naturalmente alinhado ao seu interesse de reduzir custos. Não aceite o primeiro valor sem confrontá-lo com um laudo pericial prévio independente, elaborado conforme a NBR 14.653-2, que reflita o real valor de mercado do imóvel e de todos os componentes indenizáveis.
4. Desapropriação ou servidão administrativa: a distinção que muda tudo
Em obras rodoviárias, é fundamental distinguir desapropriação de servidão administrativa. Na desapropriação, há transferência da propriedade do bem ao expropriante, com perda integral do domínio sobre a área atingida. Na servidão, o proprietário mantém a titularidade, mas suporta restrição ao uso, sendo indenizado pela limitação imposta. A Resolução SPI 026/2026 trata de declaração de utilidade pública para fins de desapropriação, com tomada efetiva da área de 26.206,45 m².
Essa diferença tem reflexo direto no valor a ser apurado e no destino da área remanescente. Quando a obra absorve a faixa de frente do imóvel junto à Rodovia SP 294, pode ocorrer perda de testada, reduzindo o acesso e a visibilidade do bem. Se a porção restante perder viabilidade econômica, configura-se o remanescente antieconômico, hipótese em que o expropriado pode pleitear a indenização também dessa área residual.
💡 Faixa de domínio e faixa non aedificandi
Ao longo das rodovias existe a faixa de domínio, área pública destinada à via e seus acessórios, e a faixa non aedificandi de 15 metros de cada lado, prevista na Lei 6.766/1979, art. 4º, III, na qual a edificação é restrita. Compreender em qual faixa se situa cada porção do imóvel é decisivo para qualificar corretamente o que está sendo tomado e o que sofre apenas restrição.
5. Os direitos do proprietário expropriado
O proprietário atingido pela Resolução SPI 026/2026 é titular de um conjunto de direitos que decorre diretamente da Constituição e do Decreto-Lei 3.365/1941. O núcleo é a garantia de justa e prévia indenização em dinheiro, prevista no CF art. 5º, XXIV. Justa significa indenização que recomponha integralmente o patrimônio, abrangendo terreno, edificações, benfeitorias e os demais componentes economicamente relevantes do bem tomado.
A apuração deve seguir critérios técnicos científicos. O valor do terreno é determinado conforme a NBR 14.653-2, com tratamento de amostras de mercado e fatores de localização, esquina, topografia e zoneamento. As edificações são avaliadas pela mesma norma combinada à NBR 12.721, considerando custo de reedição e depreciação. Eventual fundo de comércio de ponto consolidado segue a NBR 14.653-4. Sobre o conjunto incide ainda a correção monetária plena, na forma da Lei 6.899/1981.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fatores de oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento |
| Edificações | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a pontos comerciais consolidados à beira da SP 294 |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Juros moratórios | Art. 15-B, DL 3.365/1941 | A partir do termo legal, sobre o valor da condenação |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre oferta e condenação |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, sobre todo o débito |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. Há, ainda, a possibilidade de condenação da expropriante em honorários advocatícios calculados sobre a diferença entre a oferta e a indenização fixada, nos termos do art. 27 do mesmo Decreto-Lei.
⏳ Remanescente antieconômico: não deixe sobrar prejuízo
Se a tomada da faixa junto à Rodovia SP 294 reduzir o imóvel a uma área sem acesso adequado, sem dimensão útil ou sem viabilidade de aproveitamento, configura-se o remanescente antieconômico. Nessa hipótese, o expropriado pode exigir que a indenização contemple também a porção residual, evitando ficar com um terreno que perdeu valor e função.
6. Os direitos autônomos do inquilino e do locatário
Quando o imóvel atingido pela Resolução SPI 026/2026 está locado, o locatário possui direitos próprios e autônomos, que não se confundem com os do proprietário. Estabelecimentos comerciais instalados à beira da Rodovia SP 294, como postos, restaurantes e galpões logísticos, podem sofrer perdas significativas com a interrupção da atividade, a perda do ponto e os custos de relocação.
🛡️ O locatário tem rubricas indenizatórias próprias
O inquilino que explora atividade econômica no imóvel pode pleitear indenização autônoma por fundo de comércio apurado conforme a NBR 14.653-4, além de despesas de mudança, lucros cessantes durante a paralisação e custos de reinstalação. Esses valores são devidos independentemente da indenização paga ao proprietário do terreno e das edificações.
É essencial que o locatário se manifeste no processo e documente sua atividade com contratos, notas fiscais, alvarás e demonstrativos de faturamento. A inércia pode significar a perda do direito de discutir essas rubricas, que tendem a ser ignoradas na avaliação unilateral da concessionária por não integrarem o interesse imediato da EIXO-SP.
7. Imissão provisória na posse: o que muda na prática
No curso do processo judicial de desapropriação, a concessionária pode requerer a imissão provisória na posse. Para tanto, deposita em juízo o valor da avaliação prévia, e a posse do imóvel é então transferida ao expropriante. Esse mecanismo permite o início imediato das obras do dispositivo no km 531+700, mas envolve etapas que o proprietário precisa compreender com exatidão para não ter falsas expectativas.
⚖️ Imissão na posse não é pagamento da indenização
Na imissão provisória, a EIXO-SP deposita em juízo o valor de avaliação prévia e recebe a posse do imóvel. O expropriado não levanta esse depósito nesse momento e preserva o direito de discutir o valor no processo. O levantamento integral ocorre apenas após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou acordo homologado.
Na desapropriação amigável, por outro lado, o caminho é distinto. Havendo acordo extrajudicial entre o proprietário e a concessionária, o pagamento do valor pactuado ocorre conforme os termos contratuais negociados. Essa via não se confunde com a imissão provisória e pode ser vantajosa quando a oferta, devidamente confrontada com laudo independente, reflete o valor justo do bem.
8. Quantificação: como se constrói o valor justo
A construção do valor justo exige laudo pericial prévio elaborado por profissional habilitado, com base nas normas técnicas de avaliação. Para os imóveis às margens da Rodovia SP 294, o trabalho deve considerar a vocação econômica do bem, a existência de testada para a pista, a depreciação por proximidade do tráfego e o impacto da obra sobre a área remanescente. Cada um desses elementos pode representar parcela expressiva da indenização total.
O laudo deve aplicar o tratamento científico de amostras de mercado previsto na NBR 14.653-2, calibrando os fatores de localização, topografia e zoneamento. Quando o imóvel abriga edificações, a NBR 12.721 orienta o custo de reedição. A documentação que instrui essa avaliação é decisiva para sustentar tecnicamente o valor pleiteado e neutralizar a subavaliação da expropriante.
📁 Documentos essenciais para a defesa
i. Matrícula nº 49.588 atualizada do 1º ORI de Tupã.
ii. Carnê de IPTU ou ITR e comprovantes de área.
iii. Contratos de locação eventualmente vigentes.
iv. Notas fiscais de benfeitorias e edificações.
v. Documentos que comprovem a atividade econômica explorada no imóvel.
9. Plano de ação e próximos passos
Diante da Resolução SPI 026/2026, a reação juridicamente estruturada é o que separa uma indenização justa de uma oferta aquém do devido. O proprietário e o eventual locatário devem agir de forma coordenada e tempestiva, sem aceitar passivamente o primeiro valor apresentado pela EIXO-SP. A sequência de providências a seguir orienta essa atuação.
💡 1ª medida: reunir e atualizar a documentação
Providencie a matrícula nº 49.588 atualizada, os comprovantes de área e tributos e os documentos das edificações e benfeitorias. Essa base documental é o alicerce de qualquer discussão sobre o valor do imóvel atingido na Rodovia SP 294.
Com a documentação reunida, o passo seguinte é dimensionar tecnicamente o que está sendo tomado e quanto vale, antes de qualquer manifestação à concessionária. A avaliação independente é o instrumento que dá objetividade à negociação e sustentação à eventual via judicial.
💡 2ª medida: obter laudo pericial prévio independente
Contrate avaliação técnica fundamentada na NBR 14.653-2 e na NBR 12.721, que quantifique terreno, edificações, perda de testada e eventual remanescente antieconômico. O laudo é a peça que permite confrontar a oferta da EIXO-SP com base objetiva.
Munido do laudo, o expropriado tem condições de avaliar racionalmente a oferta. Se o valor for justo, a via amigável pode ser concluída com pagamento contratual. Se for insuficiente, a via judicial assegura a discussão plena do montante, com incidência de juros, correção e honorários nos termos legais.
💡 3ª medida: definir a estratégia, amigável ou judicial
Com o laudo em mãos, decida entre acordo extrajudicial, quando a oferta reflete o valor justo, ou a defesa no processo judicial, na qual o expropriado preserva o direito de discutir o valor e busca a recomposição integral do patrimônio atingido na Rodovia SP 294.
A desapropriação promovida pela EIXO-SP em Tupã, ainda que motivada por obra de interesse público, não pode resultar em sacrifício patrimonial do proprietário. A garantia da justa e prévia indenização do CF art. 5º, XXIV e o arcabouço do Decreto-Lei 3.365/1941 existem precisamente para assegurar que o expropriado seja integralmente recomposto. Agir cedo, com documentação sólida e avaliação técnica independente, é o caminho para que a Resolução SPI 026/2026 não signifique perda, mas indenização à altura do bem atingido.
RECEBEU A INFORMAÇÃO DA DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.