Você é proprietário ou produtor rural em Caiuá e teve notícia de que sua área na Rodovia SPA-634/270 foi declarada de utilidade pública?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução SPI 052/2025, publicada em 07/10/2025, declarou de utilidade pública áreas necessárias às obras de melhoria no trecho do km 0+000 ao km 2+700 da Rodovia SPA-634/270, em Caiuá.
- A expropriante é a CART – Concessionária Auto Raposo Tavares S.A., concessionária privada que atua por delegação do Estado.
- A área total declarada de utilidade pública é de aproximadamente 23.811,66 m², com referência ao km 0+625, sentido Presidente Epitácio.
- A garantia constitucional é a justa e prévia indenização em dinheiro (CF art. 5º, XXIV), e o valor ofertado pela concessionária raramente reflete a realidade indenizável.
- A reação juridicamente estruturada, com laudo pericial prévio, é o caminho técnico para maximizar a indenização e discutir o remanescente.
A publicação da Resolução SPI 052/2025 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo inaugura, no plano jurídico, o procedimento expropriatório sobre os imóveis lindeiros à Rodovia SPA-634/270, no Município de Caiuá, Comarca de Presidente Epitácio. O ato funda-se no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e na garantia da justa e prévia indenização prevista no CF art. 5º, XXIV. A finalidade declarada é a implantação de melhoria no trecho do km 0+000 ao km 2+700, obra a cargo da CART – Concessionária Auto Raposo Tavares S.A.
Compreender corretamente cada etapa desse processo é decisivo. O proprietário atingido não está diante de um simples comunicado administrativo: a declaração de utilidade pública (DUP) é o marco que autoriza a concessionária a promover a desapropriação, judicial ou amigável, das frações de terreno necessárias à obra. A partir desse momento, o expropriado precisa documentar, quantificar e defender o valor real do que será retirado de seu patrimônio.
💡 O que a Resolução SPI 052/2025 efetivamente faz
A resolução publica a declaração de utilidade pública (DUP) sobre as áreas necessárias à obra na Rodovia SPA-634/270. Ela autoriza o início do procedimento expropriatório, mas não fixa, por si só, o valor da indenização. O quanto cada proprietário receberá depende de avaliação técnica e, havendo divergência, de discussão judicial fundada na NBR 14.653-2.
1. Localização e contexto da obra na SPA-634/270
A Rodovia SPA-634/270 é via estadual sob administração da concessionária, integrante do sistema rodoviário concedido no extremo oeste paulista. O trecho objeto da Resolução SPI 052/2025 compreende o segmento entre o km 0+000 e o km 2+700, com referência expressa ao km 0+625, sentido Presidente Epitácio, no Município de Caiuá. Trata-se de região de perfil predominantemente rural, com glebas produtivas, pastagens, acessos a propriedades e, eventualmente, edificações de apoio à atividade agropecuária e estabelecimentos à beira de pista.
As obras de melhoria rodoviária, ainda que tecnicamente justificáveis, produzem efeitos concretos sobre os imóveis lindeiros à Rodovia SPA-634/270: estreitamento de glebas, supressão de faixas marginais, alteração de acessos e, em casos mais graves, inviabilização econômica da área que sobra. Cada uma dessas consequências possui tradução indenizatória própria, e ignorá-las significa aceitar uma oferta inferior ao devido.
⚖️ Desapropriação não se confunde com servidão administrativa
Em obras rodoviárias, é frequente a concessionária pretender constituir servidão administrativa sobre faixas marginais, em vez de desapropriar a propriedade. A diferença é patrimonial relevante: na desapropriação, o domínio é transferido e indenizado integralmente; na servidão, indeniza-se a restrição de uso. Confundir os institutos pode reduzir indevidamente o valor recebido pelo expropriado.
2. Logradouros e perímetros atingidos
O perímetro descrito na Resolução SPI 052/2025 concentra-se em um único eixo viário, a Rodovia SPA-634/270, no segmento inicial entre o km 0+000 e o km 2+700. A tabela abaixo sistematiza o logradouro atingido, o trecho de referência, a área aproximada declarada de utilidade pública e a função do segmento no perímetro da obra.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Rodovia SPA-634/270 | Km 0+000 ao km 2+700, referência km 0+625, sentido Presidente Epitácio | 23.811,66 m² | Eixo principal da obra de melhoria; faixas marginais e acessos lindeiros atingidos |
A obra de melhoria autorizada pela Resolução SPI 052/2025 incide diretamente sobre os imóveis confrontantes da Rodovia SPA-634/270 em Caiuá. Proprietários cujas glebas margeiam o trecho entre o km 0+000 e o km 2+700, especialmente nas imediações do km 0+625, devem verificar de imediato se a fração atingida compromete acessos, testada ou a continuidade da exploração econômica da área remanescente.
🏠 Perfil rural e comercial à beira de pista
Glebas agrícolas, pastagens, galpões, postos e estabelecimentos lindeiros à Rodovia SPA-634/270 exigem avaliação específica. A perda de testada e a redução de frente para a rodovia atingem diretamente o valor de mercado e o potencial de exploração, rubricas que precisam constar do laudo pericial prévio.
3. Motivação técnica e a faixa de domínio
As melhorias rodoviárias geralmente envolvem alargamento de pista, retificação de traçado, implantação de acostamentos, dispositivos de drenagem e elementos de segurança viária. Para tanto, a concessionária necessita incorporar faixas de terreno marginais à Rodovia SPA-634/270, ampliando a faixa de domínio existente. É nesse ponto que a propriedade privada é atingida e nasce o dever de indenizar.
A legislação urbanística impõe, ainda, a chamada faixa non aedificandi de 15 metros ao longo das rodovias, nos termos da Lei 6.766/1979 art. 4º, III. Essa faixa de restrição de construir, embora não se confunda automaticamente com a área desapropriada, integra a análise técnica do impacto sobre o imóvel e do aproveitamento do remanescente, devendo ser ponderada no cálculo indenizatório.
💡 Faixa de domínio, faixa non aedificandi e área desapropriada
São conceitos distintos. A faixa de domínio é a área pública sob administração da concessionária. A faixa non aedificandi de 15 metros (Lei 6.766/1979 art. 4º, III) é restrição de construir sobre a propriedade privada lindeira. A área desapropriada é a fração efetivamente retirada do domínio do particular e que deve ser integralmente indenizada.
4. DUP publicada não é estudo preliminar
É essencial distinguir a declaração de utilidade pública (DUP) de meros estudos preliminares. A Resolução SPI 052/2025 é uma DUP formal, com efeito jurídico concreto: autoriza a CART a iniciar o procedimento expropriatório sobre as áreas descritas. Não se trata de anúncio de intenção ou de levantamento técnico de viabilidade, mas de ato administrativo que coloca o relógio jurídico em movimento.
A partir da publicação da DUP, abre-se a fase em que a concessionária buscará a via amigável ou, frustrada a negociação, ajuizará a ação de desapropriação. O proprietário que reconhece desde já a natureza vinculante do ato ganha tempo para reunir documentos, constituir prova do valor real e estruturar sua defesa técnica antes de qualquer oferta.
⚠️ A primeira oferta da concessionária costuma ser subdimensionada
Na prática, a avaliação inicial apresentada pela CART tende a refletir apenas o valor de terreno por critérios genéricos, omitindo rubricas como perda de testada, remanescente antieconômico, benfeitorias e danos à exploração. Aceitar a oferta sem um laudo pericial prévio independente significa, quase sempre, abrir mão de parcela relevante da justa e prévia indenização.
5. Direitos do expropriado proprietário
O proprietário atingido pela Resolução SPI 052/2025 tem direito à indenização integral à vista, abrangendo o valor do terreno desapropriado, as edificações e benfeitorias existentes, e os danos decorrentes da intervenção sobre a área remanescente. A base é a garantia da justa e prévia indenização do CF art. 5º, XXIV, e a quantificação obedece à NBR 14.653-2, norma técnica de avaliação de imóveis urbanos e rurais.
Quando a obra na Rodovia SPA-634/270 corta a gleba de forma a tornar inviável a exploração da porção que sobra, configura-se o remanescente antieconômico, hipótese em que o expropriado pode exigir a indenização também dessa área residual, e não apenas da faixa fisicamente ocupada. Igualmente indenizável é a perda de testada dos imóveis com frente comercial para a pista, cuja desvalorização precisa ser tecnicamente demonstrada.
| Rubrica indenizatória | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras, com fatores de oferta, localização, topografia e zoneamento |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição, depreciação física e funcional |
| Remanescente antieconômico | NBR 14.653-2 | Indenização da área residual que perde viabilidade econômica após o corte |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Juros moratórios | Art. 15-B, DL 3.365/1941 | A partir do termo legal, sobre o valor da condenação |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre a oferta e a condenação |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, sobre todo o débito |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A cumulação de ambas as modalidades é admitida, e os honorários advocatícios seguem o critério do art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941, incidindo sobre a diferença entre a oferta e a condenação.
💡 As duas modalidades de juros, sem confusão
Os juros compensatórios remuneram a perda antecipada da posse e incidem sobre a diferença entre o depositado para a imissão provisória e a indenização final (art. 15-A, DL 3.365/1941). Os juros moratórios sancionam o atraso no pagamento e correm a partir do termo legal sobre o valor da condenação (art. 15-B, DL 3.365/1941). São rubricas autônomas e cumuláveis.
6. Direitos do inquilino e do arrendatário
Os direitos do locatário e do arrendatário não se confundem com os do proprietário e são autônomos. Quem mantém atividade comercial em imóvel lindeiro à Rodovia SPA-634/270, ainda que sem ser dono do terreno, pode ter direito a indenização própria por fundo de comércio, despesas de mudança, perdas decorrentes da paralisação da atividade e desmonte de instalações, conforme avaliação fundada na NBR 14.653-4.
🛡️ Inquilino e arrendatário também devem se habilitar
Se você explora ponto comercial, posto, restaurante, galpão ou área arrendada à margem da Rodovia SPA-634/270, seus prejuízos não são absorvidos automaticamente pela indenização paga ao proprietário. O fundo de comércio consolidado e os custos de realocação têm avaliação própria. Reúna contrato, comprovantes de faturamento e documentação fiscal para sustentar sua habilitação autônoma.
7. Imissão provisória na posse e seus efeitos
Frustrada a via amigável, a CART poderá requerer em juízo a imissão provisória na posse. Nessa hipótese, a concessionária deposita o valor de avaliação prévia em juízo e a posse do imóvel é transferida ao expropriante mediante o depósito. É fundamental compreender o que isso significa em termos patrimoniais para o expropriado.
O depósito para imissão não é pagamento da indenização. O expropriado preserva o direito de discutir o valor no processo, e o levantamento do depósito ocorre após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou acordo homologado. Em outras palavras, a transferência da posse à concessionária e o efetivo recebimento pelo proprietário não acontecem no mesmo instante: primeiro a posse é transferida mediante depósito, depois, definida a indenização, libera-se o valor.
⚖️ Imissão provisória não é recebimento imediato
A imissão provisória na posse permite que a CART ocupe a área e inicie a obra mediante depósito do valor de avaliação prévia. Esse depósito não equivale à justa e prévia indenização. O expropriado continua discutindo o montante no processo, e o levantamento se dá apenas após a fixação definitiva. Já na desapropriação amigável, o proprietário recebe o valor pactuado por via contratual, o que é situação distinta da imissão.
8. Quantificação: como se calcula a justa indenização
A quantificação da indenização na desapropriação da Rodovia SPA-634/270 exige tratamento técnico rigoroso. A NBR 14.653-2 determina que o valor do terreno seja obtido por tratamento científico de amostras de mercado, com a aplicação de fatores de oferta, localização, topografia, esquina e zoneamento. Edificações e benfeitorias seguem o custo de reedição com a devida depreciação, conforme a NBR 14.653-2 e a NBR 12.721.
Em imóveis rurais e comerciais à beira de pista, soma-se a análise da perda de testada e da depreciação por proximidade da nova pista, fatores que reduzem o valor da área remanescente mesmo quando ela não é fisicamente ocupada. Quando o corte inviabiliza a exploração, o remanescente antieconômico deve ser indenizado, exigindo-se que o particular não suporte sozinho o ônus da obra de interesse coletivo.
⏳ O laudo pericial prévio é a peça central da defesa
Antes de qualquer negociação com a CART, o expropriado deve dispor de um laudo pericial prévio independente, elaborado segundo a NBR 14.653-2. É esse documento que contrapõe a avaliação subdimensionada da concessionária e fundamenta tecnicamente a exigência de uma indenização compatível com o valor real do imóvel atingido na Rodovia SPA-634/270.
9. Documentação necessária e plano de ação
A defesa estruturada do expropriado começa pela organização documental. Reunir desde já a prova da titularidade, das benfeitorias e da exploração econômica do imóvel é o que permite contrapor a avaliação da concessionária com solidez técnica e jurídica.
📁 Documentos a reunir desde já
i. Matrícula atualizada do imóvel.
ii. Carnê de ITR ou IPTU e eventual habite-se.
iii. Contratos de locação ou arrendamento vigentes.
iv. Notas fiscais e comprovantes de benfeitorias e investimentos.
v. Documentação fiscal e contábil da atividade explorada na área.
Com a documentação reunida, a 1ª medida é obter a íntegra da Resolução SPI 052/2025 e do memorial descritivo, identificando exatamente qual fração do imóvel é atingida no trecho do km 0+000 ao km 2+700 da Rodovia SPA-634/270. A correta delimitação da área é pressuposto de qualquer cálculo confiável.
A 2ª medida é a elaboração do laudo pericial prévio independente, que servirá tanto para a fase amigável quanto para eventual contestação judicial. A 3ª medida é a definição da estratégia: negociar com base no laudo ou aguardar o ajuizamento da ação para discutir o valor em juízo, sempre preservando o direito à indenização integral à vista.
⚠️ Não assine acordo sem avaliação independente
A assinatura de acordo amigável com a CART sem laudo pericial prévio próprio costuma cristalizar um valor inferior ao devido, sem possibilidade de revisão posterior. Antes de qualquer assinatura, é indispensável confrontar a oferta da concessionária com avaliação técnica independente das áreas atingidas na Rodovia SPA-634/270.
10. Cronograma e janela de atuação
A publicação da Resolução SPI 052/2025 em 07 de outubro de 2025 marca o início formal da fase expropriatória. A partir daí, a CART tende a buscar a via amigável e, em seguida, o ajuizamento da ação de desapropriação, com possível pedido de imissão provisória na posse. Cada uma dessas etapas tem implicações práticas e prazos que recomendam preparação antecipada.
A janela mais valiosa para o expropriado é justamente o intervalo entre a publicação da DUP e a primeira oferta concreta. É nesse período que se constrói a prova do valor real, antes de qualquer pressão negocial, e se evita o erro de aceitar montante subdimensionado por desconhecimento das rubricas indenizatórias cabíveis.
🛡️ Antecipar-se é a melhor estratégia patrimonial
Quem se estrutura tecnicamente antes da oferta da CART negocia de posição de força. A justa e prévia indenização não é um favor da concessionária, é direito constitucional do expropriado. A documentação organizada e o laudo pericial prévio independente são os instrumentos que transformam esse direito em valor efetivo.
11. O que fazer agora
O proprietário, o arrendatário ou o comerciante atingido pela desapropriação na Rodovia SPA-634/270 em Caiuá deve, em primeiro lugar, confirmar nos autos da Resolução SPI 052/2025 a exata extensão da área declarada de utilidade pública sobre seu imóvel, no trecho entre o km 0+000 e o km 2+700, com atenção à referência do km 0+625. Identificada a fração atingida, segue-se a reunião documental e a avaliação técnica independente.
A desapropriação promovida pela CART é processo no qual o silêncio e a passividade favorecem o expropriante. A reação juridicamente estruturada, ancorada no Decreto-Lei 3.365/1941, na garantia do CF art. 5º, XXIV e nos critérios da NBR 14.653-2, é o caminho técnico para que o expropriado receba não o valor que a concessionária oferta, mas a justa e prévia indenização a que efetivamente tem direito, incluído, quando for o caso, o remanescente antieconômico e a perda de testada da área lindeira à Rodovia SPA-634/270.
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