Você é proprietário de imóvel em Jundiaí, Louveira, Vinhedo ou Valinhos e foi informado de que sua área será atingida pela Via Permanente do Trem Intercidades?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução SPI 035/2026, publicada em 4 de março de 2026, declarou de utilidade pública uma área de 37.575,09 m² para implantação da Via Permanente (Trecho 3, Lote 3) nos municípios de Jundiaí, Louveira, Vinhedo e Valinhos.
- A expropriante é a CONCESSIONÁRIA TIC TRENS S.A., responsável pela ferrovia de passageiros que ligará a Região Metropolitana de São Paulo ao interior.
- O imóvel matriculado sob nº 22.156 do 1º ORI de Jundiaí, na altura do km 73+100 da Linha Férrea, sentido São Paulo, está expressamente indicado no perímetro atingido.
- Você tem direito à justa e prévia indenização em dinheiro, na forma do art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, e pode discutir o valor ofertado integralmente.
- A reação juridicamente estruturada, com laudo pericial prévio, é o que separa a oferta administrativa da indenização efetivamente justa.
A publicação da Resolução SPI 035/2026 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo inaugurou o procedimento expropriatório destinado à implantação da Via Permanente do Trem Intercidades no Trecho 3, Lote 3. O ato administrativo, datado de 2 de março de 2026 e publicado em 4 de março de 2026, fundamenta-se no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e na garantia constitucional da justa e prévia indenização prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal. A área declarada de utilidade pública soma 37.575,09 m² distribuídos pelos municípios de Jundiaí, Louveira, Vinhedo e Valinhos.
Para o expropriado, o momento exige atenção técnica imediata. A declaração de utilidade pública (DUP) não é um simples aviso: ela autoriza a CONCESSIONÁRIA TIC TRENS S.A. a iniciar as tratativas administrativas e, frustrada a via amigável, a propor a ação de desapropriação com pedido de imissão provisória na posse. Compreender o que a DUP autoriza, o que ela ainda não permite e quais rubricas indenizatórias são devidas é a base de qualquer estratégia de defesa patrimonial.
⚖️ DUP publicada não é o mesmo que pagamento
A Resolução SPI 035/2026 autoriza o início do processo expropriatório, mas não fixa nem antecipa qualquer valor a você. A oferta administrativa da concessionária é apenas o ponto de partida da negociação, e a indenização definitiva só se consolida por acordo homologado ou por sentença. Aceitar a primeira proposta sem avaliação independente costuma significar abrir mão de parcela relevante do patrimônio.
1. Contexto: o Trem Intercidades e a Via Permanente no eixo Jundiaí–Valinhos
O Trem Intercidades é um dos principais projetos de mobilidade sobre trilhos do Estado de São Paulo, concebido para conectar a capital ao interior com transporte ferroviário de passageiros de média distância. A implantação da Via Permanente, objeto do Trecho 3, Lote 3, compreende a infraestrutura de suporte aos trilhos, incluindo plataforma, lastro, drenagem e faixas de domínio necessárias à operação segura do sistema. É essa infraestrutura que demanda a aquisição compulsória de áreas privadas ao longo do eixo Jundiaí, Louveira, Vinhedo e Valinhos.
O corredor selecionado acompanha a linha férrea existente, em região de forte vocação logística e industrial. Galpões, áreas de armazenagem, pátios de manobra e terrenos com aptidão para implantação de plantas industriais predominam no entorno do km 73+100 da Linha Férrea, sentido São Paulo, na altura do imóvel matriculado sob nº 22.156 do 1º ORI de Jundiaí. Esse perfil ocupacional tem reflexo direto na metodologia de avaliação e nas rubricas que devem compor a indenização.
💡 O que é a Via Permanente em uma desapropriação ferroviária
A Via Permanente é o conjunto de elementos estruturais que sustentam a circulação dos trens: infra e superestrutura da via, lastro, dormentes, trilhos e respectivas faixas de segurança. Diferentemente de uma obra viária urbana, a implantação ferroviária impõe geometria rígida, com raios de curvatura e gabaritos que reduzem a margem de realocação do traçado. Isso significa que, uma vez fixado o eixo, dificilmente a faixa atingida será revista, o que reforça a importância de discutir o valor, e não a existência, da desapropriação.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A Resolução SPI 035/2026 individualiza a área inicial do perímetro a partir de um marco quilométrico preciso sobre a linha férrea. A tabela a seguir consolida o logradouro indicado no ato, seu marco de referência e a função que desempenha no perímetro expropriatório do Trecho 3, Lote 3.
| Logradouro / referência | Trecho / marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Linha Férrea, km 73+100m, sentido São Paulo, matrícula nº 22.156 do 1º ORI de Jundiaí | Área 1, Município de Jundiaí, Comarca de Jundiaí | Integra os 37.575,09 m² do Lote 3 | Faixa de domínio para implantação da Via Permanente do Trem Intercidades |
O marco descrito na resolução, situado na altura do km 73+100m da Linha Férrea, sentido São Paulo, no Município de Jundiaí, Comarca de Jundiaí, matrícula nº 22.156 do 1º ORI de Jundiaí, é o ponto de referência a partir do qual o perímetro do Trecho 3, Lote 3 se desenvolve em direção a Louveira, Vinhedo e Valinhos. A precisão do marco quilométrico é juridicamente relevante porque delimita exatamente qual fração da matrícula é alcançada pela DUP e qual permanece sob domínio do proprietário, definição que será central na discussão sobre eventual remanescente antieconômico.
🏠 Imóveis industriais e logísticos exigem avaliação especializada
No eixo Jundiaí–Valinhos predominam galpões e áreas de logística. Quando a faixa ferroviária corta um terreno industrial, não basta avaliar o solo: é preciso considerar a perda de testada, a interferência sobre docas e pátios de manobra, a reorganização de fluxos internos e, sobretudo, a viabilidade econômica da área que sobra. Avaliações genéricas tendem a ignorar exatamente as variáveis que mais impactam o valor desses imóveis.
3. Desapropriação parcial e o problema do remanescente antieconômico
A implantação de via férrea raramente consome a totalidade de um imóvel. O mais comum é a desapropriação parcial, em que a faixa necessária à Via Permanente atravessa o terreno e deixa uma área remanescente. O ponto crítico está justamente nessa sobra: se o que resta perde aptidão para a destinação econômica original, configura-se o remanescente antieconômico, e o expropriado pode pleitear que a indenização abranja também essa porção, e não apenas a faixa diretamente ocupada.
Imagine um galpão de logística servido por uma faixa de manobra na lateral. Se a Via Permanente do Trem Intercidades suprime essa faixa ou inviabiliza o acesso de carretas, o remanescente, embora fisicamente intacto, deixa de cumprir função econômica. O mesmo raciocínio se aplica a terrenos cuja área útil, após o corte ferroviário, fique abaixo do mínimo necessário para nova implantação industrial. Reconhecer e demonstrar tecnicamente esse efeito é tarefa do laudo pericial prévio.
⚠️ A concessionária tende a indenizar só a faixa ocupada
É prática recorrente do expropriante restringir a oferta à área fisicamente alcançada pela faixa de domínio, ignorando o remanescente antieconômico. Cabe ao expropriado, com prova pericial, demonstrar que a área restante perdeu viabilidade. Sem essa contraposição técnica, o proprietário arca sozinho com o prejuízo de um terreno que se tornou inaproveitável.
4. Faixa non aedificandi e os efeitos sobre o imóvel vizinho
Mesmo quem não tem o imóvel diretamente desapropriado pode sofrer restrições relevantes. A legislação de parcelamento do solo, no art. 4º, III, da Lei 6.766/1979, impõe faixa non aedificandi ao longo de ferrovias, dentro da qual a edificação é vedada ou severamente limitada. Para o proprietário lindeiro, essa faixa significa perda de potencial construtivo e desvalorização da fração afetada, ainda que a área permaneça sob seu domínio.
A restrição da faixa non aedificandi é juridicamente distinta da desapropriação plena, mas seus efeitos patrimoniais são concretos e mensuráveis. Quando o esvaziamento econômico decorrente da limitação se equipara à supressão do próprio uso, abre-se discussão sobre a devida indenização da restrição. O proprietário vizinho ao traçado da Via Permanente deve, portanto, examinar com cuidado se a faixa de segurança ferroviária comprometeu o aproveitamento do seu imóvel.
5. Servidão administrativa ou desapropriação plena?
Nem toda interferência ferroviária resulta em transferência integral da propriedade. Quando o trecho se desenvolve em subsolo ou em estrutura aérea, sem necessidade de ocupação total da superfície, o instrumento adequado pode ser a servidão administrativa, e não a desapropriação plena. Na servidão, o proprietário conserva a titularidade do bem, mas suporta a restrição ao uso, sendo indenizado pela limitação imposta.
A distinção importa diretamente ao valor devido. Na desapropriação plena, indeniza-se a totalidade do bem e suas benfeitorias; na servidão, indeniza-se a depreciação causada pela restrição. O risco para o expropriado está em aceitar uma servidão indenizada como se fosse mero gravame menor, quando, na prática, o esvaziamento econômico do imóvel se aproxima da perda total. A qualificação correta do instrumento, à luz do Decreto-Lei 3.365/1941, é etapa indispensável da análise.
💡 Plena ou servidão, a indenização deve ser justa
Seja desapropriação plena, seja servidão administrativa, a Constituição assegura a reparação integral do que foi perdido. O que muda é a base de cálculo, não o direito à justa indenização. Quando a restrição imposta pela Via Permanente esvazia o uso econômico do imóvel, há fundamento técnico para que a servidão seja indenizada em patamar próximo ao da perda plena.
6. Direitos do proprietário expropriado
O proprietário atingido pela Resolução SPI 035/2026 tem assegurada a justa e prévia indenização em dinheiro, nos termos do art. 5º, XXIV, da Constituição Federal. Esse direito não se esgota no valor do terreno: ele alcança as edificações, as benfeitorias, eventuais danos ao remanescente e os encargos acessórios da condenação. A indenização integral à vista é o padrão constitucional, e cada rubrica deve ser quantificada com suporte técnico próprio.
A avaliação do imóvel deve seguir a NBR 14.653-2, norma técnica de avaliação de imóveis urbanos, com tratamento científico de amostras de mercado considerando localização, testada, topografia e zoneamento. As edificações observam ainda a NBR 12.721, pelo custo de reedição com depreciação. Para imóveis com atividade comercial ou industrial consolidada, aplica-se a NBR 14.653-4, que ampara a avaliação do fundo de comércio.
| Rubrica | Norma técnica / legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fatores de oferta, localização, testada, topografia e zoneamento |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional dos galpões e estruturas |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a pontos industriais e logísticos consolidados |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, Decreto-Lei 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Honorários advocatícios | Art. 27, Decreto-Lei 3.365/1941 | Sobre a diferença entre oferta e condenação |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios a partir do termo legal sobre o valor da condenação. A correção monetária plena recompõe o débito ao longo do tempo, de modo que o valor apurado preserve seu poder aquisitivo até o efetivo pagamento.
7. Direitos do inquilino e do locatário
Os direitos do locatário são autônomos em relação aos do proprietário e frequentemente ignorados no procedimento administrativo. Quem explora atividade industrial, logística ou comercial em imóvel locado no perímetro da Via Permanente pode sofrer prejuízos próprios com a desapropriação, especialmente quando o ponto é deslocado ou a operação é interrompida. Esses prejuízos não se confundem com o valor do imóvel e devem ser pleiteados separadamente.
🛡️ O locatário tem rubricas próprias e independentes
O inquilino que mantém atividade econômica no imóvel atingido pode reivindicar, de forma autônoma, indenização por fundo de comércio, por despesas de mudança e realocação, e pela interrupção da atividade econômica. Esses direitos existem mesmo quando o locatário não é proprietário do terreno. Não aceite a premissa de que apenas o dono do imóvel recebe: a perda do ponto e a paralisação da operação têm valor jurídico próprio.
Em imóveis de perfil logístico, a interrupção da atividade econômica pode gerar indenização suplementar, abrangendo a paralisação da operação durante a transferência e os custos de reinstalação de plantas, racks, docas e sistemas. A demonstração desses valores exige documentação contábil e contratual robusta, e a estruturação dessa prova deve começar antes mesmo da proposta administrativa.
8. Imissão provisória na posse: o que realmente acontece
Frustrada a via amigável, a CONCESSIONÁRIA TIC TRENS S.A. pode requerer ao juízo a imissão provisória na posse. Nesse procedimento, a concessionária deposita em juízo o valor de sua avaliação prévia e a posse do imóvel é transferida ao expropriante. É fundamental compreender que esse depósito não é pagamento da indenização: trata-se de garantia para a transferência antecipada da posse, e o expropriado preserva o direito de discutir o valor ao longo de todo o processo.
⚖️ Depósito para imissão não é indenização
Na imissão provisória na posse, a concessionária deposita o valor da avaliação prévia e recebe a posse do bem. O expropriado não levanta esse valor naquele momento como quitação. O levantamento do depósito e o recebimento da indenização justa ocorrem somente após a fixação definitiva por acordo homologado ou por sentença. Confundir as duas coisas leva o proprietário a baixar expectativas e a aceitar valores aquém do devido.
Justamente porque a posse é transferida antes da definição do valor, a diferença entre o depósito inicial e a indenização final tende a ser significativa. Sobre essa diferença incidem os juros compensatórios do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, o que reforça o interesse do expropriado em produzir desde cedo uma avaliação técnica capaz de evidenciar o real valor do bem situado no entorno do km 73+100 da Linha Férrea.
9. Quantificação: por que a oferta administrativa quase nunca é a indenização justa
A avaliação que embasa a oferta da concessionária é elaborada para viabilizar a obra dentro de um orçamento, não para maximizar a reparação do expropriado. Diferenças metodológicas relevantes, como a seleção de amostras de mercado, os fatores aplicados à testada e ao zoneamento, e o tratamento da depreciação das edificações, costumam produzir valores substancialmente inferiores aos apurados por um laudo pericial prévio independente.
Em áreas de perfil industrial e logístico como as do eixo Jundiaí, Louveira, Vinhedo e Valinhos, essas diferenças se ampliam. A correta caracterização da aptidão construtiva do terreno, da perda de testada em imóveis cortados pela faixa e do eventual remanescente antieconômico pode elevar de modo expressivo o valor reconhecido. A indenização justa não é a que a concessionária oferece, mas a que a prova técnica demonstra ser devida.
📁 Documentos que estruturam a defesa patrimonial
i. Matrícula atualizada do imóvel, em especial a de nº 22.156 do 1º ORI de Jundiaí, quando for o caso.
ii. IPTU, planta e habite-se das edificações.
iii. Contratos de locação e comprovação de atividade econômica.
iv. Notas fiscais de benfeitorias, instalações e equipamentos fixados ao imóvel.
v. Demonstrações contábeis que evidenciem o faturamento da operação atingida.
10. Plano de ação e cronograma para o expropriado
Diante da publicação da Resolução SPI 035/2026, a reação deve ser organizada em etapas. A primeira providência é reunir a documentação dominial e fiscal do imóvel, confirmando a extensão exata da área atingida no km 73+100 da Linha Férrea e identificando o que permanece sob domínio do proprietário. Esse levantamento define se há desapropriação total, parcial ou eventual servidão.
A segunda providência é a obtenção de laudo pericial prévio independente, elaborado segundo as normas técnicas aplicáveis, que servirá tanto para negociar a via amigável em condições adequadas quanto para fundamentar a contestação judicial, caso o acordo não se concretize. A terceira providência é o acompanhamento técnico-jurídico de todo o trâmite, do depósito para imissão até o levantamento da indenização definitiva.
⏳ A janela de atuação tem prazo
Entre a publicação da DUP e o ajuizamento da ação expropriatória há uma janela decisiva. É nesse intervalo que a prova técnica é construída e a posição de negociação se consolida. Quanto antes o expropriado estruturar sua avaliação independente, maior o poder de contrapor a oferta administrativa e de demonstrar o real valor do bem atingido pela Via Permanente do Trem Intercidades.
Vale registrar que a desapropriação por utilidade pública apoiada no Decreto-Lei 3.365/1941 tem rito próprio, no qual a discussão se concentra no valor da indenização, e não na conveniência da obra. Isso não enfraquece a posição do expropriado: ao contrário, direciona toda a energia da defesa para o que efetivamente importa ao patrimônio, que é a quantificação integral e justa da perda.
11. O que fazer agora
O expropriado atingido pela Resolução SPI 035/2026 nos municípios de Jundiaí, Louveira, Vinhedo e Valinhos não deve aguardar passivamente a proposta da CONCESSIONÁRIA TIC TRENS S.A.. A postura tecnicamente correta é antecipar-se: caracterizar o imóvel, dimensionar o impacto da faixa ferroviária, avaliar a existência de remanescente antieconômico e quantificar todas as rubricas devidas antes de qualquer assinatura.
A diferença entre a oferta administrativa e a justa e prévia indenização raramente se reduz a um detalhe. Ela costuma representar parcela significativa do patrimônio, e sua recuperação depende de prova técnica sólida e de condução jurídica precisa do procedimento. Para o proprietário e para o locatário situados no entorno do km 73+100 da Linha Férrea, a orientação é clara: documentar, avaliar de forma independente e discutir o valor com todos os fundamentos que a lei e as normas técnicas asseguram.
RECEBEU A INFORMAÇÃO DA DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.