Você é proprietário em Jundiaí e teve notícia de que sua área será atingida pela implantação da via permanente do TIC Trens?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução SPI 048/2026, publicada em 22 de abril de 2026, declarou de utilidade pública uma área de 37.338,29 m² nos Municípios de Jundiaí, Vinhedo, Valinhos e Campinas para a implantação da via permanente do Trecho 3, Lote 6.
- A expropriante é a Concessionária TIC Trens S.A., concessionária privada responsável pela execução do empreendimento ferroviário.
- A Área 1 está localizada na altura do km 65+450m da Linha Férrea, sentido Campinas, em Jundiaí, sobre a matrícula nº 192.484 do 1º ORI de Jundiaí.
- Você tem direito à justa e prévia indenização em dinheiro, nos termos do art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, e à discussão integral do valor no processo.
- O remanescente antieconômico e a interrupção de atividade industrial geram rubricas indenizatórias autônomas que costumam ser omitidas na oferta administrativa.
A publicação da Resolução SPI 048/2026 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo inaugura, no plano jurídico, o processo expropriatório destinado à implantação da via permanente do empreendimento ferroviário conduzido pela Concessionária TIC Trens S.A.. O ato administrativo, datado de 17 de abril de 2026 e publicado em 22 de abril de 2026, fundamenta-se no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e na garantia constitucional da justa e prévia indenização prevista no art. 5º, XXIV, da CF. A partir da declaração de utilidade pública (DUP), o expropriado precisa compreender com precisão a extensão da medida e os instrumentos de defesa que a ordem jurídica lhe assegura.
💡 O que é a Resolução SPI 048/2026
Trata-se de declaração de utilidade pública (DUP), ato que autoriza a Concessionária TIC Trens S.A. a promover a desapropriação dos imóveis necessários à obra. A DUP não confunde-se com a transferência da propriedade nem com o pagamento da indenização: ela apenas habilita o início do procedimento, abrindo a fase em que o expropriado deve estruturar tecnicamente sua reação.
1. Localização e contexto do empreendimento ferroviário
O empreendimento integra a malha do Trem Intercidades, projeto estruturante do Governo do Estado de São Paulo que pretende ligar a Capital ao interior por modal ferroviário de passageiros de alta capacidade. O Trecho 3, Lote 6, abrange os Municípios de Jundiaí, Vinhedo, Valinhos e Campinas, eixo densamente urbanizado e com forte presença de áreas industriais, galpões logísticos e plantas fabris ao longo da faixa ferroviária existente. A implantação da via permanente, que compreende a infraestrutura de superestrutura da linha, exige a incorporação de faixas lindeiras à linha férrea atual.
A Área 1, objeto imediato da Resolução SPI 048/2026, situa-se na altura do km 65+450m da Linha Férrea, sentido Campinas, no Município de Jundiaí, Comarca de Jundiaí, recaindo sobre o imóvel da matrícula nº 192.484 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Jundiaí. A precisão do marco quilométrico é determinante para o expropriado: é a partir dela que se afere quanto da gleba será efetivamente atingido e qual a configuração do que sobrará da propriedade após a obra.
🏠 Perfil predominantemente industrial
O eixo Jundiaí, Vinhedo, Valinhos e Campinas concentra galpões, plantas industriais e centros de distribuição. Nessas tipologias, o impacto da desapropriação raramente se esgota no valor do solo: a perda de pátio de manobra, de docas, de acessos de carga e de área de expansão compromete a operação inteira e exige avaliação econômica específica.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A Resolução SPI 048/2026 individualiza a área declarada de utilidade pública por meio do marco quilométrico da linha e da matrícula registral correspondente. A tabela a seguir sistematiza o perímetro atingido conforme o ato administrativo:
| Logradouro / Referência | Trecho / marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Área 1 - altura do km 65+450m da Linha Férrea, sentido Campinas, Município de Jundiaí, Comarca de Jundiaí, matrícula nº 192.484 do 1º ORI de Jundiaí | km 65+450m, sentido Campinas | Integra os 37.338,29 m² do Trecho 3, Lote 6 | Faixa de via permanente do empreendimento ferroviário |
A Área 1, na altura do km 65+450m da Linha Férrea, sentido Campinas, em Jundiaí, é o ponto de incidência direta da DUP, recaindo sobre a matrícula nº 192.484 do 1º ORI de Jundiaí. Embora a resolução nomeie um único perímetro individualizado, a área total declarada de 37.338,29 m² distribui-se ao longo do corredor que atravessa os quatro municípios, de modo que o proprietário deve verificar, na descrição registral da matrícula, a exata sobreposição entre a faixa pretendida pela concessionária e os limites de sua gleba.
⚖️ Conferência registral é indispensável
A indicação do km 65+450m e da matrícula nº 192.484 deve ser confrontada com o memorial descritivo do projeto. Divergências entre a área pretendida e a área efetivamente necessária à via permanente são frequentes e podem implicar desapropriação de faixa maior do que a obra exige, o que sustenta impugnação técnica.
3. Motivação técnica: via permanente, servidão e faixa non aedificandi
A implantação de via permanente ferroviária impõe regime jurídico específico. Quando a obra ocupa a superfície de forma plena e contínua, a medida adequada é a desapropriação, com transferência integral da propriedade. Quando, porém, o traçado se desenvolve em subsolo ou em estrutura aérea, sem suprimir o uso da superfície, o instrumento pode ser a servidão administrativa, que preserva a titularidade do imóvel mas o onera com restrição permanente. A distinção é central, porque servidão e desapropriação plena geram bases indenizatórias distintas.
💡 Desapropriação plena x servidão administrativa
Na desapropriação, o expropriado perde a propriedade e é indenizado pelo valor integral do bem. Na servidão administrativa, conserva a titularidade, mas recebe indenização pela restrição imposta e pela depreciação da área serviente. Em empreendimentos ferroviários, é comum a concessionária pretender pagar como servidão impacto que, na prática, inviabiliza o uso, situação que exige reenquadramento como desapropriação indireta.
Soma-se a isso a restrição de faixa non aedificandi. O art. 4º, III, da Lei 6.766/1979 estabelece faixa não edificável ao longo de faixas de domínio de equipamentos como ferrovias, impedindo construções em determinada extensão lindeira à via. Essa restrição atinge inclusive o remanescente que permanece com o proprietário: a área que sobra pode tornar-se inedificável na porção colada à linha, perdendo aproveitamento e valor de mercado, efeito que deve ser quantificado e indenizado.
⚠️ Atenção à subavaliação do remanescente
A prática recorrente da expropriante é indenizar apenas a faixa diretamente ocupada pela via permanente, ignorando a depreciação que a obra impõe ao restante do imóvel. Quando a faixa non aedificandi e o traçado ferroviário esterilizam a área remanescente, configura-se remanescente antieconômico, e o proprietário pode exigir a indenização da totalidade da gleba.
4. O remanescente antieconômico e a perda de testada industrial
A desapropriação parcial é a hipótese mais delicada para o proprietário industrial. Quando a via permanente corta a gleba e deixa uma faixa residual estreita, irregular ou sem acesso, a área restante perde funcionalidade econômica. Esse remanescente antieconômico não pode ser tratado como simples sobra: se a porção que permanece não comporta a operação fabril ou logística que existia, o proprietário tem direito a exigir que a indenização alcance o imóvel como um todo, e não apenas a fração fisicamente ocupada.
Em imóveis comerciais e industriais, a perda de testada, isto é, a redução da frente útil voltada para o acesso de cargas, compromete a circulação de caminhões, a operação de docas e a manobra de veículos pesados. Uma planta logística que dependia de determinada testada para entrada e saída de frota pode tornar-se inoperante mesmo conservando boa parte de sua área. A avaliação dessa perda funcional integra a indenização e deve ser apurada por laudo pericial prévio.
⏳ Indenização suplementar por interrupção da atividade econômica
Se a obra ferroviária paralisa ou reduz a operação industrial durante a implantação, ou se a perda de área inviabiliza a continuidade do negócio, há fundamento para indenização suplementar por interrupção de atividade econômica, parcela autônoma em relação ao valor do solo e das edificações.
5. Direitos do expropriado proprietário
O proprietário atingido pela Resolução SPI 048/2026 é titular da garantia constitucional da justa e prévia indenização em dinheiro, prevista no art. 5º, XXIV, da CF, e reforçada, no contexto urbano, pelo art. 182, § 3º, da CF. Isso significa que a indenização deve ser integral à vista, recompondo o patrimônio sacrificado sem deduções indevidas. A oferta administrativa apresentada pela concessionária constitui ponto de partida da negociação, jamais valor definitivo.
💡 O que a indenização integral deve cobrir
i. O valor de mercado do terreno efetivamente atingido.
ii. As edificações, benfeitorias e instalações industriais.
iii. A depreciação do remanescente, inclusive por faixa non aedificandi.
iv. O fundo de comércio do ponto consolidado, quando houver.
v. A interrupção ou perda da atividade econômica.
A apuração técnica dessas parcelas segue normas específicas. O valor do terreno e das edificações é determinado conforme a NBR 14.653-2, com tratamento científico de amostras de mercado, e a NBR 12.721 para custo de reedição das construções. Quando há ponto comercial ou industrial consolidado, o fundo de comércio é avaliado segundo a NBR 14.653-4. A tabela abaixo organiza as rubricas indenizatórias que devem ser perseguidas:
| Rubrica | Norma técnica / legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fator oferta, localização, topografia e zoneamento |
| Edificações e instalações | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a ponto industrial ou comercial consolidado |
| Remanescente antieconômico | Decreto-Lei 3.365/1941 | Depreciação ou esterilização da área residual, inclusive por faixa non aedificandi |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre oferta e condenação |
⚖️ Juros sobre o valor da indenização
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma da legislação aplicável. A correção monetária é plena, nos termos da Lei 6.899/1981, incidindo sobre todo o débito.
6. Direitos autônomos do inquilino e do locatário
A desapropriação não atinge apenas o proprietário. O inquilino ou locatário que ocupa o imóvel industrial ou comercial atingido pela via permanente do TIC Trens é titular de rubricas indenizatórias próprias e autônomas, que não se confundem com a indenização devida ao dono do imóvel. Quem mantém operação fabril, galpão logístico ou estabelecimento comercial no local tem interesse jurídico direto no processo.
🛡️ O que o inquilino pode pleitear
i. Indenização pelo fundo de comércio do ponto que será perdido.
ii. Custos de mudança, desmontagem e remontagem de instalações industriais.
iii. Lucros cessantes pela interrupção da atividade durante a transferência.
iv. Investimentos em benfeitorias e adaptações realizadas no imóvel locado.
O locatário deve habilitar-se autonomamente para não ver seus direitos absorvidos pela negociação entre concessionária e proprietário. A documentação do contrato de locação, das benfeitorias realizadas e do histórico operacional do estabelecimento é o lastro probatório dessas parcelas.
7. Imissão provisória na posse: o que realmente acontece
Um dos pontos que mais geram confusão é o momento do pagamento. A imissão provisória na posse ocorre quando a Concessionária TIC Trens S.A. deposita em juízo o valor de sua avaliação prévia e, com isso, obtém a transferência da posse do imóvel antes do encerramento do processo. É fundamental compreender que esse depósito não é a indenização e que o proprietário não levanta esse valor automaticamente nesse momento.
⚠️ Imissão provisória não significa recebimento imediato
A posse é transferida ao expropriante mediante depósito judicial do valor de avaliação prévia, mas o levantamento dessa quantia, e a fixação da indenização justa, ocorrem somente após a fase de avaliação definitiva. O expropriado preserva integralmente o direito de discutir o valor no processo e de reivindicar a diferença, que costuma ser substancial.
Em via diversa, a desapropriação amigável se concretiza por acordo extrajudicial: nesse caso, o proprietário recebe o valor pactuado conforme o contrato celebrado, sem necessidade de imissão judicial. Aceitar a primeira oferta administrativa, contudo, costuma significar abrir mão de parcelas relevantes apuráveis apenas por avaliação técnica independente.
8. Cronograma e plano de ação
A reação juridicamente estruturada deve começar tão logo o proprietário tome ciência da Resolução SPI 048/2026. O intervalo entre a publicação da DUP e a propositura da ação expropriatória, ou a apresentação da proposta administrativa, é a janela decisiva para reunir provas e produzir contraprova técnica antes que o valor da concessionária se cristalize como referência.
📁 1ª medida: organizar a documentação
i. Matrícula atualizada do imóvel (matrícula nº 192.484 do 1º ORI de Jundiaí).
ii. IPTU, planta e habite-se das edificações.
iii. Contratos de locação vigentes.
iv. Notas fiscais de benfeitorias e instalações industriais.
v. Documentos da operação econômica (faturamento, licenças, alvarás).
💡 2ª medida: produzir laudo pericial prévio
O laudo pericial prévio, elaborado por assistente técnico conforme a NBR 14.653-2, dimensiona o valor real do terreno, das edificações, do fundo de comércio e do remanescente antieconômico. É a peça que confronta a oferta da concessionária e baliza a indenização justa.
💡 3ª medida: estruturar a defesa no processo
Com a documentação e o laudo, o expropriado ingressa na fase de discussão do valor, seja na contestação da ação expropriatória, seja na negociação da via amigável, exigindo todas as rubricas devidas e os juros compensatórios sobre a diferença, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941.
9. O que fazer agora
O proprietário, o inquilino e o titular de operação industrial localizados na Área 1, altura do km 65+450m da Linha Férrea, sentido Campinas, em Jundiaí, sobre a matrícula nº 192.484 do 1º ORI de Jundiaí, devem encarar a Resolução SPI 048/2026 como o início, e não o desfecho, de um procedimento que admite ampla discussão do valor. A declaração de utilidade pública apenas autoriza a desapropriação; ela não fixa quanto vale o seu patrimônio nem suprime seu direito de prova.
A diferença entre aceitar a oferta inicial da Concessionária TIC Trens S.A. e estruturar tecnicamente a defesa costuma ser expressiva, especialmente em imóveis industriais onde a perda de testada, o remanescente antieconômico, a faixa non aedificandi e a interrupção da atividade econômica compõem parcelas que a avaliação administrativa tende a ignorar. Quantificar cada rubrica com base na NBR 14.653-2 e nas demais normas aplicáveis, e exigir a justa e prévia indenização integral garantida pelo art. 5º, XXIV, da CF, é o caminho para que a expropriação não se converta em sacrifício patrimonial desproporcional.
⏳ A janela de atuação é agora
Reunir documentos, produzir o laudo pericial prévio e mapear o impacto da via permanente sobre a totalidade da gleba antes da imissão provisória na posse é o que assegura ao expropriado a posição mais forte na fixação da indenização definitiva. Adiar essa estruturação é abrir mão de provas que dificilmente se reconstituem após a obra.
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