Despejo por denúncia vazia: a reconvenção não recupera a renovatória já perdida
O que você precisa saber em 30 segundos
- O TJSP manteve o despejo por denúncia vazia de uma locação comercial por prazo determinado e julgou improcedente a reconvenção da locatária.
- A locadora manifestou ausência de interesse na renovação antes do decurso dos trinta dias seguintes ao término do contrato — detalhe decisivo.
- A locatária não ajuizou a renovatória na janela do art. 51, § 5º: entre um ano e seis meses antes do fim do contrato.
- Com a decadência do direito de renovar, a retomada é cabível e não há dever de indenizar.
- Tentar reverter isso por reconvenção dentro do despejo não funcionou.
Íntegra da decisão
LOCAÇÃO COMERCIAL – DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – RECONVENÇÃO – Celebrado contrato de locação comercial por prazo determinado – Locadora informou a ausência de interesse na renovação antes do decurso do prazo de trinta dias após o término do contrato – Direito da locatária de ajuizamento da ação renovatória de contrato de locação deve ser exercido no "interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor" (artigo 51, parágrafo quinto, da Lei número 8.245/91) – Caracterizada a decadência do direito à renovação – Cabível a retomada do imóvel – Ausente o dever de indenizar– SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL, para confirmar a liminar de despejo e declarar rescindido o contrato, E DE IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO – RECURSO DA REQUERIDA-RECONVINTE IMPROVIDO
Em junho de 2025, o Tribunal de Justiça de São Paulo julgou um caso que reúne, num só processo, os dois erros mais caros em locação comercial: deixar passar a janela da renovatória e tentar corrigir isso depois, quando o despejo já está em curso.
O caso concreto
Havia contrato de locação comercial por prazo determinado. A locadora informou a ausência de interesse na renovação antes de decorrido o prazo de trinta dias após o término do contrato, e ajuizou ação de despejo por denúncia vazia, obtendo liminar.
A locatária apresentou reconvenção, buscando a renovação e a indenização pelo ponto. A sentença julgou procedente a ação principal — confirmando a liminar de despejo e declarando rescindido o contrato — e improcedente a reconvenção. A locatária-reconvinte apelou.
O que o tribunal decidiu
Sob relatoria do Desembargador Flavio Abramovici, a 35ª Câmara de Direito Privado não proveu o recurso:
1. A janela do art. 51, § 5º não foi observada. O direito de ajuizar a renovatória deve ser exercido no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
2. Decadência caracterizada. Não exercido nesse intervalo, o direito à renovação se extingue.
3. Retomada cabível. Extinto o direito de renovar, a retomada do imóvel é legítima.
4. Sem dever de indenizar. Não há indenização pelo fundo de comércio quando a perda do ponto decorre da inércia, e não de retomada imotivada.
Os trinta dias que decidem o regime do contrato
O detalhe mais técnico do caso é também o mais fácil de passar despercebido. Na locação não residencial por prazo determinado, o contrato cessa de pleno direito ao fim do prazo. Mas há uma regra de continuidade: se o locatário permanece no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação — agora por prazo indeterminado.
É por isso que a ementa registra que a locadora se manifestou antes do decurso desses trinta dias. Ao se opor a tempo, ela impediu a prorrogação automática e preservou o caminho da retomada.
São dois relógios distintos e ambos implacáveis: a janela da renovatória (de doze a seis meses antes do fim), que corre para o locatário; e os trinta dias após o término, que correm para o locador. Perder o primeiro extingue o direito de renovar. Perder o segundo transforma o contrato em prazo indeterminado.
Por que a reconvenção não resolveu
A reconvenção é o instrumento pelo qual o réu formula pedido próprio contra o autor, no mesmo processo. É uma ferramenta legítima e, em tese, poderia veicular a pretensão de renovar.
O problema é que ela não devolve prazo decadencial. Quando a reconvenção é apresentada, o contrato já terminou e a janela do § 5º já se fechou. O direito que se pretende exercer já não existe mais — e nenhuma via processual recria um direito extinto.
Fundo de comércio: por que caiu junto
A indenização pelo ponto comercial não é um direito autônomo que se ativa sempre que o locatário sai do imóvel. No sistema da Lei do Inquilinato, ela acompanha o direito de renovar.
Se o locatário tinha o direito e o locador o frustrou por motivo não amparado em lei, há espaço para indenizar. Se o locatário perdeu o direito por decadência, a retomada passa a ser exercício regular de direito — e exercício regular de direito não gera dever de indenizar.
O que a decisão não disse
- Não afirmou que reconvenção é inadequada em despejo. Disse que, ali, o direito invocado já estava extinto.
- Não dispensou o locador de se opor a tempo. A manifestação dentro dos trinta dias foi registrada como relevante.
- Não examinou os requisitos do art. 51. A decadência resolveu antes.
- Não criou tese vinculante. É acórdão de câmara, com força persuasiva.
O que significa para cada lado
Como o escritório atua para locadores e locatários, cada um tem seu calendário a cumprir:
| Momento | Para o locatário | Para o locador |
|---|---|---|
| 12 a 6 meses antes do fim | Janela para ajuizar a renovatória. Perdida, o direito se extingue. | Período de observação: verificar se a ação foi proposta a tempo. |
| No término do contrato | Sem renovatória proposta, a posição fica frágil. | O contrato cessa de pleno direito. |
| Até 30 dias depois | A permanência sem oposição pode prorrogar por prazo indeterminado. | Manifestar oposição por escrito preserva a retomada. |
| Depois disso | Reconvenção não recupera prazo decadencial vencido. | Retomada como exercício regular de direito, sem dever de indenizar. |
Como agir
- Marque as duas datas no calendário. A janela da renovatória e os trinta dias seguintes ao término.
- Formalize por escrito. A manifestação de ausência de interesse na renovação precisa ser documentada e datada.
- Não conte com a reconvenção. Ela não recria direito extinto pela decadência.
- Reveja o contrato bem antes do fim. Doze meses de antecedência é o momento certo para decidir.
- Busque orientação enquanto há prazo. Uma análise individualizada do contrato feita a tempo vale mais do que qualquer recurso depois.
Requisitos e prazos estão detalhados na página de renovatória de locação comercial. Se o contrato segue e a discussão é apenas o valor, o caminho é a ação revisional de aluguel.
Perguntas frequentes
Posso pedir a renovação por reconvenção no despejo?
A reconvenção é instrumento legítimo, mas não devolve prazo decadencial. No caso julgado, quando ela foi apresentada, a janela do art. 51, § 5º já havia se fechado e o direito à renovação estava extinto — por isso a reconvenção foi julgada improcedente.
O que acontece se o locador não se manifestar em trinta dias?
Na locação não residencial, se o locatário permanece no imóvel por mais de trinta dias após o término sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação nas condições ajustadas, porém por prazo indeterminado. No caso julgado, a locadora se manifestou dentro desse prazo.
Perdi o prazo da renovatória. Tenho direito a indenização pelo ponto?
Segundo o acórdão, não. Caracterizada a decadência do direito à renovação, a retomada é cabível e não há dever de indenizar. A proteção ao fundo de comércio acompanha o direito de renovar: sem ele, não subsiste.
Sou locador e não quero renovar. O que preciso fazer?
Formalizar por escrito a ausência de interesse na renovação e observar o prazo de trinta dias após o término do contrato, evitando que a permanência do locatário sem oposição prorrogue a locação por prazo indeterminado. A documentação datada dessa manifestação é essencial.
Qual é a diferença entre denúncia vazia e retomada motivada?
Na denúncia vazia, o locador não precisa declinar motivo: baseia-se no fim do prazo contratual, quando o locatário não detém direito à renovação. A discussão sobre motivos aparece em outras hipóteses da lei. Neste caso, com a decadência caracterizada, a retomada foi tratada como cabível.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Fonte
TJSP — Apelação Cível 1001337-89.2023.8.26.0102 · 35ª Câmara de Direito Privado · Relator Desembargador Flavio Abramovici · julgado em 09/06/2025 · registrado em 09/06/2025 · Foro de Cachoeira Paulista, 1ª Vara · fundamento: art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991 · íntegra no e-SAJ.
Legislação citada: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 51, § 5º, e art. 56 (cessação do contrato por prazo determinado na locação não residencial).