Despejo por falta de pagamento sem garantia: por que a liminar de desocupação foi mantida
O que você precisa saber em 30 segundos
- O TJSP manteve a liminar de desocupação concedida em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança.
- O contrato era desprovido de garantia, e o tribunal considerou preenchidos os requisitos do art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato.
- As alegações sobre representação do locador, autenticidade de assinaturas e composição do débito demandam dilação probatória — não bastaram para derrubar a liminar.
- O acórdão registrou que o contraditório diferido é admitido pela legislação especial.
- A lei prevê, para esse inciso, uma saída para o locatário: o depósito judicial da totalidade do débito dentro dos quinze dias concedidos para a desocupação (art. 59, § 3º).
Em setembro de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo julgou um agravo de instrumento que toca num dos pontos mais sensíveis da locação: o que acontece quando o aluguel deixa de ser pago e o contrato não tem fiador, caução, seguro-fiança nem outra garantia.
O caso concreto
Na origem, uma ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, na 7ª Vara Cível do Foro de Sorocaba. O contrato de locação era desprovido de garantia, e o juízo de primeiro grau concedeu a liminar de desocupação.
A decisão foi levada ao tribunal por agravo de instrumento. A ementa registra alegações sobre a representação do locador, a autenticidade de assinaturas e a composição do débito, e trata também do contraditório diferido.
O que o tribunal decidiu
Sob relatoria de Luiz Eurico, a 33ª Câmara de Direito Privado negou provimento ao recurso e manteve a decisão. Os fundamentos, conforme a ementa:
1. Requisitos do art. 59, § 1º, IX, preenchidos. O tribunal considerou presente a hipótese legal da liminar: falta de pagamento em contrato desprovido de garantia.
2. As alegações exigem prova. Representação do locador, autenticidade de assinaturas e composição do débito são matérias que demandam dilação probatória.
3. Contraditório diferido. A legislação especial admite que a defesa seja exercida depois da medida, e não antes dela.
O que diz o art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato
As ações de despejo seguem o rito ordinário; dentro dele, o § 1º do art. 59 prevê que se conceda liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que o locador preste caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo uma das hipóteses listadas nos incisos.
O inciso IX trata da falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 — por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
As garantias do art. 37 são quatro: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Sem nenhuma delas, a inadimplência abre caminho para a liminar. No caso julgado, o despejo vinha cumulado com a cobrança dos aluguéis — cumulação que o art. 62, I, permite —, e a liminar foi mantida.
Contraditório diferido: o que significa
Contraditório é o direito de cada parte ser ouvida e de reagir ao que a outra alega. Como regra, o processo civil não admite decisão contra uma parte sem que ela seja ouvida antes; a própria lei abre exceções, como a tutela de urgência. No contraditório diferido, a ordem se inverte: a medida é concedida primeiro e a defesa vem depois.
No art. 59, § 1º, isso decorre do próprio texto — a liminar é concedida independentemente da audiência da parte contrária. O acórdão registrou que esse regime é admitido pela legislação especial. A defesa não desaparece: é deslocada no tempo.
| Conceito | O que é | Onde está |
|---|---|---|
| Liminar de desocupação | Ordem para desocupar o imóvel em quinze dias, antes da sentença | Lei nº 8.245/1991, art. 59, § 1º |
| Caução do locador | Valor equivalente a três meses de aluguel, prestado para obter a liminar | Art. 59, § 1º |
| Contrato sem garantia | Sem caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de quotas — por não contratada, extinta ou objeto de pedido de exoneração | Art. 59, § 1º, IX, e art. 37 |
| Contraditório diferido | A defesa é exercida depois da medida, não antes | Termo usado na ementa |
| Dilação probatória | Produção de provas além dos documentos já juntados (perícia, prova oral) | Termo usado na ementa |
| Depósito para elidir a liminar | Depósito judicial da totalidade dos valores devidos, dentro dos quinze dias concedidos para a desocupação | Art. 59, § 3º (prazo); art. 62, II (composição do depósito) |
Por que as alegações não derrubaram a liminar
A liminar se apoia em um juízo inicial, feito com os documentos que já estão no processo. Questionar quem representa o locador, se uma assinatura é autêntica ou se o valor cobrado está correto são pontos que, em regra, só se resolvem com prova — um exame pericial, esclarecimentos das partes, eventualmente prova oral.
A ementa registra que essas alegações demandam dilação probatória, e a decisão foi mantida. Na leitura do escritório, isso significa que elas não foram rejeitadas no mérito: dependem de prova, a ser produzida na instrução da causa.
O que a ementa não diz
- A ementa não afirma que as alegações sejam falsas. Registra que dependem de prova.
- Não há julgamento do mérito do despejo nem da cobrança. O acórdão manteve uma decisão liminar.
- A ementa não trata do depósito do art. 59, § 3º. Essa via decorre da lei, não do julgado.
- Não há tese vinculante. É acórdão de câmara, com força persuasiva.
O que significa para cada lado
Como o escritório atua para locadores e locatários, a leitura muda conforme a posição:
| Situação | Para o locador | Para o locatário |
|---|---|---|
| Contrato sem garantia | A inadimplência permite pedir liminar de desocupação, com caução de três meses de aluguel. | A ausência de garantia expõe a uma desocupação em quinze dias, antes da sentença. |
| Cumulação com cobrança | A lei permite cumular rescisão e cobrança, com cálculo discriminado do débito na inicial. | O cálculo discriminado é a base para conferir e impugnar a composição do débito. |
| Alegações que exigem prova | No caso julgado, não levaram à revogação da liminar. | Precisam ser demonstradas na instrução; sem prova pronta, dificilmente revertem a liminar. |
| Prazo de quinze dias | A liminar pode ser elidida se, nesse prazo, o locatário depositar a totalidade dos valores devidos. | Janela legal para o depósito judicial que evita a rescisão e elide a liminar. |
Por que esta decisão importa para você
Em contrato sem garantia, a liminar do inciso IX pode ser o ponto de partida do despejo por falta de pagamento. Quem pede precisa demonstrar os requisitos objetivos; quem se defende precisa de prova, não só de alegação. E a lei oferece ao locatário uma via concreta — o depósito integral no prazo — que, conforme o caso, pode ser mais eficaz do que o recurso.
Como agir
Se você é locador:
- Confira se o contrato está mesmo sem garantia. O inciso IX depende disso — inclusive nos casos de extinção da garantia ou de pedido de exoneração.
- Organize a prova do débito. Cálculo discriminado, contrato e comprovantes da representação de quem assina pelo locador.
- Reserve a caução. A liminar depende do equivalente a três meses de aluguel.
Se você é locatário:
- Não perca o prazo. Os quinze dias concedidos para a desocupação são também o prazo do depósito do art. 59, § 3º.
- Reúna provas, não só argumentos. Recibos, comprovantes de pagamento e documentos sobre assinaturas e representação.
- Avalie a garantia existente. Se o contrato tem caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas vigente, o inciso IX pode não se aplicar.
Em qualquer dos lados, uma análise individualizada do contrato e do débito feita logo no início evita decisões tomadas sob pressão. Se o conflito de fundo é o valor do aluguel, e não o atraso, o caminho próprio é a ação revisional de aluguel.
Íntegra da decisão
Ementa oficial do acórdão, transcrita do acervo do TJSP. O inteiro teor está disponível no e-SAJ (ver Fonte, ao final).
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA - LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO - CONTRATO DESPROVIDO DE GARANTIA - ART. 59, § 1º, IX, DA LEI DO INQUILINATO PREENCHIDOS - ALEGAÇÕES RELATIVAS À REPRESENTAÇÃO DO LOCADOR, AUTENTICIDADE DE ASSINATURAS E COMPOSIÇÃO DO DÉBITO QUE DEMANDAM DILAÇÃO PROBATÓRIA - CONTRADITÓRIO DIFERIDO ADMITIDO PELA LEGISLAÇÃO ESPECIAL - DECISÃO MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Perguntas frequentes
Sou locatário e recebi uma liminar de despejo por falta de pagamento. Ainda posso evitar a desocupação?
No caso do inciso IX (contrato sem garantia), a lei permite evitar a rescisão da locação e elidir a liminar se, dentro dos quinze dias concedidos para a desocupação e independentemente de cálculo, o locatário efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma do inciso II do art. 62. O depósito precisa ser integral. Atenção: a lei não admite a emenda da mora se o locatário já tiver usado essa faculdade nos 24 meses anteriores à propositura da ação (art. 62, parágrafo único); convém verificar isso no caso concreto.
Sou locador e o contrato não tem garantia. Posso pedir a desocupação liminar?
A Lei do Inquilinato prevê liminar para desocupação em quinze dias quando há falta de pagamento de aluguel e acessórios no vencimento e o contrato está desprovido de qualquer das garantias do art. 37. É preciso prestar caução equivalente a três meses de aluguel. No caso julgado, o TJSP considerou esses requisitos preenchidos.
Alegar que a assinatura do contrato não é autêntica impede a liminar?
No caso julgado, a ementa registra que alegações sobre autenticidade de assinaturas, representação do locador e composição do débito demandam dilação probatória, e a liminar foi mantida. Pela lógica da decisão, essas questões dependem de prova, a ser produzida na instrução.
O que é contraditório diferido?
É a situação em que a medida é concedida antes de a parte contrária ser ouvida, e a defesa é exercida depois. No despejo, o art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato prevê a liminar independentemente da audiência da parte contrária. O acórdão registrou que esse regime é admitido pela legislação especial.
Quais garantias afastam a liminar do inciso IX?
O inciso IX se refere às garantias do art. 37: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A liminar desse inciso pressupõe contrato desprovido de todas elas — porque não foram contratadas ou porque houve extinção ou pedido de exoneração.
Fonte
TJSP — Agravo de Instrumento 2192719-67.2026.8.26.0000 · 33ª Câmara de Direito Privado · Relator(a) Luiz Eurico · julgado em 25/09/2026 · registrado em 25/09/2026 · Foro de Sorocaba, 7ª Vara Cível · fundamento: art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991 · íntegra no e-SAJ.
Legislação citada neste post: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 37 (modalidades de garantia), art. 59, § 1º, IX, e § 3º (liminar de desocupação e depósito para elidi-la) e art. 62, I, II e parágrafo único (cumulação com cobrança, pagamento do débito e limite à emenda da mora).