Renovatória de locação comercial: o STJ reafirma que a renovação judicial vai no máximo até cinco anos
O que você precisa saber em 30 segundos
- A Quarta Turma do STJ reafirmou, em junho de 2026, que o prazo máximo de prorrogação do contrato na ação renovatória de locação comercial é de cinco anos, na interpretação do art. 51 da Lei 8.245/91.
- Vale para os dois lados: o locatário não obtém renovação judicial por prazo maior; o locador passa a ter um teto conhecido para o que pode ser imposto pela via judicial.
- A decisão não encerra a relação no quinto ano: ao fim do período renovado, cabe nova ação renovatória, se preenchidos os requisitos.
- O recurso foi rejeitado com apoio na Súmula 568/STJ, porque o acórdão de origem já estava alinhado à jurisprudência dominante.
- O prazo para propor a ação continua sendo o do art. 51, parágrafo 5: entre um ano e seis meses antes do fim do contrato, sob pena de decadência.
Em junho de 2026, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou um limite que organiza toda a negociação de contratos comerciais: na ação renovatória, a renovação determinada pelo Judiciário vai no máximo até cinco anos. É orientação que interessa igualmente a quem aluga e a quem loca, porque define o horizonte de planejamento dos dois lados da mesa.
O que estava em discussão
O julgamento se deu em agravo interno apresentado contra decisão que já havia rejeitado o recurso especial. A discussão central era o prazo de prorrogação do contrato de locação comercial obtido por via judicial: se poderia superar cinco anos ou se estaria limitado a esse teto.
A ementa do acórdão não detalha os fatos da locação discutida, e por isso este texto não os descreve. O que o julgado registra é a questão de direito: o alcance temporal da renovação prevista no art. 51 da Lei do Inquilinato.
O que o STJ decidiu
A Quarta Turma, sob relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, negou provimento ao agravo interno e manteve a orientação consolidada da Corte. Em síntese, foram três os fundamentos:
1. O teto de cinco anos. A jurisprudência do STJ estabelece que, nas ações renovatórias de locação comercial, o prazo máximo de prorrogação contratual é de cinco anos, conforme a interpretação dada ao art. 51 da Lei 8.245/91.
2. Harmonia com a origem. O acórdão recorrido estava alinhado a essa jurisprudência, o que retira do recurso especial a sua razão de ser.
3. Incidência da Súmula 568/STJ. Havendo entendimento dominante sobre o tema, o relator pode decidir monocraticamente — e foi o que se manteve.
O que a decisão não disse
Delimitar o alcance de um precedente é tão importante quanto conhecê-lo. Esta decisão:
- Não é tema repetitivo nem tese de repercussão geral. É precedente de turma, com força persuasiva, aplicando jurisprudência já consolidada.
- Não impede renovações sucessivas. O teto vale para cada renovação, e não para a duração total da relação locatícia.
- Não trata do valor do aluguel. A definição do aluguel na renovatória segue caminho próprio, apurado em perícia.
- Não afasta as defesas do locador previstas no art. 52 da Lei 8.245/91 para se opor à renovação.
De onde vem o limite de cinco anos
O art. 51 da Lei 8.245/91 assegura ao locatário o direito à renovação do contrato por igual prazo. A leitura consolidada no STJ é a de que esse igual prazo tem como referência o quinquênio exigido no próprio art. 51, II — de modo que a renovação judicial não ultrapassa cinco anos, ainda que a soma dos contratos anteriores seja bem maior.
Na prática, um comerciante que ocupa o mesmo ponto há quinze anos não obtém, em juízo, renovação por quinze anos: obtém por cinco, e pode voltar a juízo ao final desse período.
Os requisitos para pedir a renovação
O direito à renovação não é automático. O art. 51 exige, cumulativamente, três condições:
| Requisito | O que a lei exige |
|---|---|
| Contrato escrito e por prazo determinado (art. 51, I) | Locação verbal ou por prazo indeterminado não dá acesso à renovatória. |
| Cinco anos de contrato (art. 51, II) | O prazo mínimo do contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, deve alcançar cinco anos. |
| Três anos no mesmo ramo (art. 51, III) | O locatário deve estar explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. |
A ausência de qualquer um deles inviabiliza o pedido — e, do lado do locador, é exatamente aí que costuma se concentrar a defesa técnica.
O mesmo prazo, dois pontos de vista
Como o escritório atua tanto para quem aluga quanto para quem loca, vale explicitar o que a orientação significa de cada lado da mesa:
| Aspecto | Para o locatário (autor) | Para o locador (réu) |
|---|---|---|
| Teto de cinco anos | Limita o horizonte obtido em juízo; exige planejar o ponto comercial em ciclos de cinco anos. | Dá previsibilidade: define até quando a renovação pode ser imposta pela via judicial. |
| Renovações sucessivas | Permite preservar o ponto por prazo indeterminado, desde que cada ação seja proposta a tempo. | Reabre, a cada ciclo, a oportunidade de discutir aluguel e de opor as defesas legais. |
| Janela do parágrafo 5 | Perder o prazo significa decadência do direito de renovar. | Passada a janela sem ação, o contrato pode simplesmente chegar ao fim. |
| Súmula 568/STJ | Dificulta reverter em Brasília um acórdão alinhado à jurisprudência. | Protege, no mesmo grau, a decisão favorável obtida na origem. |
A janela do art. 51, parágrafo 5: o prazo que não se recupera
De todo o tema, este é o ponto mais sensível. A lei determina que decai do direito à renovação aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
É uma janela de seis meses, e o prazo é decadencial: não se interrompe nem se suspende. Perdida a janela, o direito à renovação se extingue — não há como recuperá-lo depois, por mais sólida que seja a posição do locatário no ponto comercial.
Para o locador, a mesma data tem leitura inversa: encerrada a janela sem propositura da ação, o contrato pode chegar ao termo sem imposição judicial de renovação. É por isso que ambos os lados precisam ter esse calendário mapeado com antecedência — assunto tratado em detalhe na página sobre renovatória de locação comercial.
A Súmula 568/STJ e o obstáculo processual
A Súmula 568 permite que o relator, monocraticamente, dê ou negue provimento ao recurso quando houver entendimento dominante do tribunal sobre o tema. Aplicada aqui, ela significa que rediscutir o teto de cinco anos no STJ tende a esbarrar em barreira processual, e não apenas de mérito.
Ponto técnico: quem pretende afastar a orientação precisa demonstrar uma peculiaridade fática relevante que retire o caso do enquadramento comum. Sem essa distinção bem construída desde a primeira instância, o recurso dificilmente prospera.
Como agir
- Mapeie as datas do contrato. Identifique o termo final e marque a janela do art. 51, parágrafo 5 — entre doze e seis meses antes do fim.
- Confira os três requisitos. Contrato escrito com prazo determinado, cinco anos de locação (somando os contratos ininterruptos) e três anos no mesmo ramo.
- Reúna a documentação. Contratos e aditivos, comprovantes de pagamento e prova da atividade no mesmo ramo.
- Planeje em ciclos de cinco anos. Trate cada renovação como um período fechado, com nova avaliação de aluguel ao final.
- Busque orientação antes de a janela abrir. Uma análise individualizada do contrato feita com antecedência costuma valer mais do que qualquer recurso depois.
Quando a controvérsia for apenas o valor do aluguel, e não a continuidade da locação, o caminho é outro: a ação revisional de aluguel, cabível a qualquer das partes.
Íntegra da decisão
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PRAZO MÁXIMO DE CINCO ANOS. SÚMULA 568/STJ. DECISÃO MANTIDA.
1. Em ações renovatórias de locação comercial, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o prazo máximo de prorrogação contratual é de cinco anos, consoante interpretação do art. 51 da Lei 8.245/91. Precedentes.
2. Harmonia do acórdão recorrido com a jurisprudência do STJ. Incidência da Súmula 568/STJ.
3. Agravo interno a que se nega provimento.
Perguntas frequentes
A renovação judicial pode passar de cinco anos?
Não, segundo a orientação reafirmada pelo STJ. O prazo máximo de prorrogação contratual obtido na ação renovatória é de cinco anos, na interpretação do art. 51 da Lei 8.245/91. Isso não impede que as partes, em acordo, ajustem prazo diferente fora do processo.
Sou locatário e estou no ponto há mais de dez anos. Perco o imóvel no quinto ano?
Não. O teto de cinco anos vale para cada renovação, e não para a duração total da locação. Ao final do período renovado, é possível propor nova ação renovatória, desde que os requisitos legais continuem preenchidos e a ação seja proposta dentro da janela do art. 51, parágrafo 5.
Sou locador e recebi uma ação renovatória. Como respondo?
A defesa começa pela verificação dos requisitos do art. 51: contrato escrito com prazo determinado, cinco anos de locação e três anos de exploração no mesmo ramo. Verifica-se também se a ação foi proposta dentro da janela legal. Além disso, o art. 52 da Lei 8.245/91 prevê hipóteses em que o locador não está obrigado a renovar - entre elas a realização de obras por determinação do Poder Público e o uso do imóvel por ele próprio, e há ainda a discussão sobre o valor do aluguel.
Qual é o prazo para entrar com a ação renovatória?
A ação deve ser proposta entre um ano, no máximo, e seis meses, no mínimo, antes do fim do prazo do contrato em vigor. É prazo decadencial: não se interrompe nem se suspende, e sua perda extingue o direito à renovação.
Essa decisão vale como tese obrigatória para todos os processos?
Não. Trata-se de julgamento de turma, sem caráter de recurso repetitivo. Ainda assim, aplica jurisprudência consolidada do STJ e tem forte peso persuasivo, reforçado pela Súmula 568, que autoriza decisão monocrática quando há entendimento dominante.
FALE AGORA COM O ADVOGADO ESPECIALISTA EM IMOBILIÁRIO
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Fonte
STJ — AgInt no AREsp 2.884.181 (registro 202500918561) · Quarta Turma · Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti · julgado em 22/06/2026 · publicado em 26/06/2026 · fundamentos: art. 51 da Lei 8.245/1991 e Súmula 568 do STJ · íntegra no portal do STJ.
Legislação citada: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).