Você é proprietário no Residencial Sol Nascente/Anhanguera, em São Paulo, e teve notícia de que a SABESP vai instalar um coletor de esgoto sobre o seu terreno?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução SPI 076/2025, publicada em 12/11/2025, declarou de utilidade pública uma faixa de terra de 410,68 m² para constituição de servidão administrativa em favor da SABESP.
- O objetivo é instalar o Coletor Tronco Clara Nunes Ø200mm, integrante do Sistema de Esgotamento Sanitário, nos Distritos de Perús e Jaraguá.
- Servidão administrativa não é desapropriação total: você mantém a propriedade, mas convive com uma restrição permanente que reduz o valor e o uso do imóvel.
- Você tem direito à justa e prévia indenização pela restrição imposta, na forma da CF art. 5º, XXIV, e a discutir o valor com apoio técnico.
- O imóvel atingido está identificado pela matrícula 84.506 do 18º C.R.I. de São Paulo-SP.
A Resolução SPI 076/2025, editada pela Secretaria de Parcerias em Investimentos em 06/11/2025 e publicada em 12/11/2025, declarou de utilidade pública, para fins de instituição de servidão administrativa, a faixa de terra necessária à instalação do Coletor Tronco Clara Nunes Ø200mm, obra integrante do Sistema de Esgotamento Sanitário operado pela Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo, a SABESP. A área alcançada soma 410,68 m² e situa-se no Residencial Sol Nascente/Anhanguera, nos Distritos de Perús e Jaraguá, zona urbana da Capital. O fundamento normativo é a declaração de utilidade pública (DUP) regida pelo Decreto-Lei 3.365/1941, combinada com a garantia constitucional da justa e prévia indenização prevista na CF art. 5º, XXIV.
É importante compreender desde já a natureza jurídica do ato. A Resolução não autoriza a tomada integral do imóvel, e sim a constituição de um ônus real sobre parte dele. O proprietário permanece titular do bem, mas passa a suportar uma restrição permanente: a passagem subterrânea do coletor de esgoto e a faixa de proteção correspondente, sobre a qual recaem proibições de construir e de plantar espécies de raízes profundas. Mesmo sendo restrição parcial, o impacto econômico é real e indenizável.
⚖️ Servidão administrativa não é o mesmo que desapropriação
Na desapropriação, o Estado adquire a propriedade do bem. Na servidão administrativa, a propriedade permanece com você, mas o terreno fica gravado por uma restrição permanente em favor da SABESP. A indenização, contudo, é igualmente devida e deve refletir a real depreciação imposta ao imóvel, na forma da CF art. 5º, XXIV.
1. Localização e contexto da obra do Coletor Tronco Clara Nunes
O empreendimento se desenvolve em região de perfil predominantemente residencial, com presença de comércio local de bairro, nos Distritos de Perús e Jaraguá, extremo noroeste da Capital. A faixa de terra localizada nos Distritos de Perús e Jaraguá, Residencial Sol Nascente/Anhanguera, zona urbana do Município de São Paulo, identificada pela matrícula 84.506 do 18º C.R.I. de São Paulo-SP é o objeto exato da Resolução SPI 076/2025. O coletor tronco é a tubulação que recolhe o esgoto de uma sub-bacia e o conduz a interceptores e estações de tratamento, razão pela qual segue traçado contínuo, frequentemente cortando vários lotes em linha reta.
A obra de saneamento tem inegável função pública e atende ao interesse coletivo de universalização do esgotamento sanitário. Esse reconhecimento, porém, não retira do proprietário atingido o direito de ser indenizado pela restrição imposta ao seu terreno. O interesse público justifica a servidão; ele não justifica que o ônus econômico recaia gratuitamente sobre um particular individualizado.
💡 O que é um coletor tronco
O Coletor Tronco Clara Nunes Ø200mm é a tubulação de 200 milímetros de diâmetro que centraliza o esgoto coletado nas redes secundárias do Residencial Sol Nascente/Anhanguera. Por exigir traçado contínuo e profundidade técnica definida, a faixa de servidão acompanha o eixo da tubulação e impõe restrições de uso na superfície sobreposta.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A Resolução SPI 076/2025 delimita a área de intervenção a partir da descrição registral do imóvel. A tabela abaixo consolida o perímetro atingido conforme o ato declaratório, ferramenta essencial para que o proprietário confira a exata extensão da faixa sobre seu lote.
| Logradouro / Perímetro | Trecho / marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Faixa de terra nos Distritos de Perús e Jaraguá, Residencial Sol Nascente/Anhanguera, zona urbana de São Paulo, matrícula 84.506 do 18º C.R.I. | Eixo do Coletor Tronco Clara Nunes Ø200mm | 410,68 m² | Faixa de servidão administrativa para passagem do coletor de esgoto |
A descrição registral é categórica: a intervenção recai sobre a faixa de terra localizada nos Distritos de Perús e Jaraguá, Residencial Sol Nascente/Anhanguera, zona urbana do Município de São Paulo, identificada pela matrícula 84.506 do 18º C.R.I. de São Paulo-SP. O proprietário deve obter a planta e o memorial descritivo anexos ao processo para confirmar se a faixa de 410,68 m² incide sobre área edificada, sobre recuo, sobre vaga de estacionamento ou sobre porção produtiva do terreno, pois a localização exata altera substancialmente o cálculo da indenização.
⚠️ Confira a planta antes de aceitar qualquer proposta
A SABESP costuma apresentar avaliação prévia baseada apenas na metragem da faixa. O proprietário deve verificar se a servidão atinge a parte mais valiosa do lote, se inviabiliza ampliação futura e se cria remanescente antieconômico nas porções não diretamente ocupadas pelo coletor. Esses fatores aumentam a indenização e não aparecem na proposta inicial.
3. Motivação técnica e base normativa da servidão
A servidão administrativa para saneamento encontra amparo no Decreto-Lei 3.365/1941, que disciplina tanto a desapropriação quanto a instituição de servidões sobre imóveis privados declarados de utilidade pública. A passagem de coletores de esgoto é hipótese clássica de restrição parcial: a SABESP não precisa adquirir a totalidade do lote, bastando o direito de implantar e manter a tubulação na faixa declarada. A avaliação do justo valor, contudo, segue parâmetros técnicos rigorosos.
O cálculo da indenização por servidão deve observar a NBR 14.653-2, norma da engenharia de avaliações aplicável a imóveis urbanos, que exige tratamento científico de amostras de mercado com consideração de fatores de localização, topografia, zoneamento e oferta. A restrição imposta pela faixa de servidão reduz o aproveitamento do terreno e, em muitos casos, deprecia também a área remanescente, item que o laudo pericial prévio precisa quantificar com precisão.
💡 Como se mede o valor de uma servidão
A indenização por servidão administrativa corresponde, em regra, a um percentual do valor de mercado da faixa atingida, proporcional ao grau de restrição imposto ao uso. Quanto mais a tubulação limita a construção, o plantio e a circulação na superfície, maior a depreciação indenizável, sempre aferida por laudo pericial prévio fundado na NBR 14.653-2.
4. Direitos do proprietário expropriado
O proprietário atingido pela Resolução SPI 076/2025 tem direito à justa e prévia indenização pela restrição que passa a gravar seu imóvel, garantia que decorre diretamente da CF art. 5º, XXIV e, na perspectiva da propriedade urbana, do regime do CF art. 182 § 3º, que assegura prévia e justa indenização em dinheiro nas intervenções urbanísticas. A indenização não se limita ao valor nominal da faixa: deve abranger toda a depreciação efetivamente causada ao conjunto do imóvel.
É direito do expropriado participar ativamente da definição do valor, inclusive mediante avaliação independente que confronte a oferta da concessionária. A SABESP, como expropriante, apresenta uma estimativa própria; o proprietário não está obrigado a aceitá-la e pode demonstrar, com base em laudo pericial prévio, que o valor real é superior. A reação juridicamente estruturada é o caminho para maximizar a indenização.
🛡️ Direitos que você pode exigir
i. Indenização pela faixa de 410,68 m² gravada pela servidão.
ii. Indenização pela depreciação do remanescente, quando a restrição reduzir o valor do restante do lote.
iii. Indenização por benfeitorias atingidas, como muros, pisos, jardins e edificações sobre a faixa.
iv. Reembolso de custos indiretos, como projeto de readequação e recomposição de áreas.
v. Discussão judicial do valor sempre que a oferta administrativa for insuficiente.
Há ainda a situação do locatário. Quando o imóvel atingido estiver alugado, especialmente em uso comercial, o inquilino pode titularizar rubricas próprias e autônomas, distintas das do proprietário, tais como danos pela interrupção temporária da atividade durante a obra e custos de readequação do ponto. Os direitos do locatário não se confundem com os do titular do domínio e devem ser apurados separadamente.
🛡️ Atenção ao inquilino do imóvel atingido
Se você é locatário de imóvel residencial ou comercial sobre a faixa do coletor, a obra pode afetar o uso do espaço durante a execução. O inquilino possui rubricas indenizatórias autônomas em relação ao proprietário e deve documentar prejuízos próprios, como perda de clientela local e custos de adaptação, para pleiteá-los de forma independente.
5. Quantificação: rubricas que compõem a indenização
A indenização justa não é um número único e arbitrário: resulta da soma de rubricas técnicas, cada qual com fundamento normativo próprio. A tabela a seguir reúne as parcelas tipicamente aplicáveis a uma servidão administrativa de saneamento e suas bases legais e técnicas.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor da faixa de servidão | NBR 14.653-2 | Percentual do valor de mercado proporcional ao grau de restrição sobre os 410,68 m² |
| Depreciação do remanescente | NBR 14.653-2 | Perda de valor da área não diretamente ocupada, inclusive remanescente antieconômico |
| Benfeitorias atingidas | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Muros, pisos, edificações e instalações sobre a faixa, com custo de reedição |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre a oferta e a condenação |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma legal, a partir do termo definido sobre o valor da condenação. A correção monetária plena incide sobre todo o débito, preservando o conteúdo econômico da justa e prévia indenização contra a corrosão inflacionária ao longo do processo.
⏳ Por que a faixa de servidão deprecia o terreno inteiro
Sobre a faixa do Coletor Tronco Clara Nunes Ø200mm não se pode construir nem plantar espécies de raízes profundas. Essa proibição permanente pode inviabilizar a ampliação da edificação, comprometer o acesso de veículos ou cortar o terreno em duas porções de difícil aproveitamento, configurando remanescente antieconômico. Esse efeito precisa ser medido e indenizado.
6. Imissão provisória na posse e o momento do pagamento
Um ponto gera confusão recorrente e merece esclarecimento técnico preciso. Na via judicial, a SABESP pode requerer a imissão provisória na posse da faixa mediante depósito do valor de avaliação prévia em juízo. Nesse momento, a posse da faixa é transferida à concessionária e a obra pode começar, mas o proprietário não levanta automaticamente o valor depositado. O levantamento do depósito ocorre após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou acordo homologado.
⚖️ Imissão na posse não significa pagamento imediato
Quando a concessionária deposita o valor de avaliação prévia em juízo, a posse da faixa é transferida ao expropriante, mas o expropriado preserva o direito de discutir o valor no processo. O levantamento do depósito só ocorre depois de fixada a indenização definitiva. Não confunda o início da obra com o recebimento do valor justo.
Na via amigável, o cenário é diferente. Se houver acordo extrajudicial entre o proprietário e a SABESP, o pagamento do valor pactuado segue o que for contratado entre as partes. Essa via contratual não se confunde com a imissão judicial: aqui, o recebimento decorre do acordo firmado, e por isso a negociação do valor deve ser conduzida com rigor técnico, sob pena de o proprietário aceitar quantia inferior à devida.
7. Plano de ação para o proprietário atingido
Diante da Resolução SPI 076/2025, o proprietário deve agir de forma organizada e tempestiva. A primeira medida é reunir a documentação que comprova a titularidade e as características do imóvel, base de qualquer discussão sobre valor. A segunda é constituir prova técnica independente. A terceira é avaliar criticamente a proposta da SABESP antes de qualquer assinatura.
📁 1ª medida: organizar a documentação
i. Matrícula atualizada do imóvel, em especial a matrícula 84.506 do 18º C.R.I.
ii. Carnê de IPTU e planta aprovada.
iii. Habite-se e projetos das edificações.
iv. Notas fiscais de benfeitorias e melhorias.
v. Contrato de locação, quando houver inquilino.
Com a documentação reunida, o passo seguinte é dimensionar tecnicamente o impacto da servidão sobre o imóvel, distinguindo a faixa diretamente atingida das porções remanescentes afetadas indiretamente. Esse trabalho exige profissional habilitado e laudo aderente às normas de avaliação.
📐 2ª medida: produzir laudo pericial prévio
O laudo pericial prévio, elaborado conforme a NBR 14.653-2, quantifica o valor de mercado da faixa de 410,68 m², o grau de restrição imposto pelo coletor e a depreciação do remanescente. É o documento que confronta tecnicamente a avaliação da SABESP e sustenta a discussão do valor.
Por fim, a proposta administrativa deve ser examinada com ceticismo técnico. A avaliação prévia da concessionária tende a contemplar apenas a metragem da faixa, ignorando a depreciação do conjunto e os custos indiretos suportados pelo proprietário.
📊 3ª medida: avaliar a proposta antes de assinar
Antes de firmar acordo, compare a oferta da SABESP com o laudo pericial prévio. Verifique se estão contemplados a depreciação do remanescente, as benfeitorias atingidas e os custos de readequação. Assinatura precipitada de acordo administrativo pode renunciar a parcelas relevantes da justa e prévia indenização.
8. Custos indiretos e impacto local da obra
Além das rubricas diretamente ligadas ao terreno, a instalação do coletor produz custos indiretos que frequentemente passam despercebidos na avaliação oficial. A obra de assentamento da tubulação envolve escavação, movimentação de máquinas e interdição temporária de acessos, com reflexos sobre a rotina residencial e sobre a atividade comercial local do Residencial Sol Nascente/Anhanguera. Esses transtornos, quando geram prejuízo mensurável, integram o conjunto indenizável.
Em imóveis de uso misto, residencial e comercial, comuns nos Distritos de Perús e Jaraguá, a depreciação dos imóveis vizinhos à faixa e a eventual perda de clientela durante a execução compõem o quadro de prejuízos. O proprietário e o locatário devem registrar fotograficamente o estado anterior do imóvel e documentar despesas extraordinárias, pois essa prova sustenta a recomposição integral.
🏠 Perfil residencial e comercial misto da região
No Residencial Sol Nascente/Anhanguera convivem moradias e pequenos comércios de bairro. A faixa do Coletor Tronco Clara Nunes pode atingir terrenos com função residencial e econômica simultânea. Cada uso afetado gera rubricas próprias, e a indenização deve refletir a totalidade dos prejuízos, diretos e indiretos.
9. Cronograma e próximos passos
A publicação da Resolução SPI 076/2025 em 12/11/2025 inaugura a fase em que a SABESP pode buscar a constituição da servidão pela via amigável ou judicial. A partir daí, o proprietário deve tratar a janela de negociação como decisiva: é nela que se define se o valor será discutido com base técnica robusta ou aceito por inércia. O Decreto-Lei 3.365/1941 fixa prazo de caducidade da declaração de utilidade pública, razão pela qual a concessionária tende a agir com celeridade.
⚠️ A janela de negociação é estratégica
A SABESP atua com cronograma de obra definido e interesse em concluir a servidão rapidamente. Esse é justamente o momento em que o proprietário, munido de laudo pericial prévio, tem maior poder de demonstrar que a oferta inicial não cobre a depreciação real. Reagir cedo, com prova técnica, é o caminho para maximizar a indenização.
Os próximos passos são objetivos. Confira na planta a exata incidência da faixa de 410,68 m² sobre seu lote, na faixa de terra localizada nos Distritos de Perús e Jaraguá, Residencial Sol Nascente/Anhanguera, identificada pela matrícula 84.506 do 18º C.R.I. de São Paulo-SP. Reúna a documentação dominial, produza laudo aderente à NBR 14.653-2 e somente então avalie a proposta da SABESP. Se a oferta não traduzir o valor real da restrição e da depreciação, o caminho é discutir o valor, administrativa ou judicialmente, assegurando que a justa e prévia indenização prevista na CF art. 5º, XXIV seja efetivamente cumprida.
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