Atualização e Regularização Patrimonial (REARP): entenda a Lei nº 15.265/2025

O que é o REARP e qual seu objetivo?

O REARP é um programa opcional criado pelo governo para facilitar a atualização dos valores patrimoniais e a regularização de bens perante o fisco. Seu principal objetivo é corrigir uma distorção histórica do sistema tributário brasileiro: até então, pessoas físicas não podiam atualizar, na declaração anual do Imposto de Renda, o valor de aquisição de imóveis e outros bens de longa duração, mesmo após anos de inflação e valorização.

Isso fazia com que o valor declarado ficasse muito defasado em relação ao valor de mercado, resultando em tributação sobre um ganho de capital, em grande parte fictício (decorrente apenas da inflação acumulada), no momento da venda do bem.

Com o REARP, o governo permite que os contribuintes paguem antecipadamente um imposto reduzido sobre a valorização de seus bens, alinhando o valor declarado ao valor de mercado atual. Em troca, o governo antecipa uma arrecadação que só ocorreria na venda futura desses bens (ou talvez nem ocorresse caso o contribuinte evitasse vender devido à alta tributação). O programa também incentiva a conformidade fiscal ao oferecer uma via para que bens não declarados sejam finalmente incluídos no Imposto de Renda, mediante o pagamento de multa e de imposto, ampliando a base tributária de forma voluntária.

Em resumo, o REARP possui duas frentes principais: (1) a atualização patrimonial de bens já declarados, com tributação favorecida sobre a diferença de valor; e (2) a regularização de bens não declarados, com o pagamento de imposto e multa para ficar em dia com o fisco. 

A seguir, veremos cada uma separadamente:

Quem pode aderir e quais bens podem ser atualizados?

A atualização de bens pelo REARP destina-se a pessoas físicas residentes no Brasil que possuam determinados bens adquiridos até 31 de dezembro de 2024. Os bens elegíveis e condições incluem:

• Imóveis localizados no Brasil ou no exterior, incluindo casas, apartamentos, terrenos etc., adquiridos até 31/12/2024.

• Bens móveis automotores sujeitos a registro público, como veículos terrestres, embarcações (barcos) e aeronaves, adquiridos até 31/12/2024. (Em termos simples, veículos de qualquer tipo com registro oficial são elegíveis ao programa.)

• Os bens devem ter sido adquiridos com recursos de origem lícita e já declarados na Declaração de Ajuste Anual do IRPF (Imposto de Renda da Pessoa Física) do contribuinte. Ou seja, o REARP não se destina a “legalizar” um bem oculto diretamente na modalidade de atualização – serve para atualizar os valores de bens que já constam na sua declaração de imposto de renda. (Para bens não declarados, há a modalidade de regularização, tratada adiante.)

• Poderão aderir os proprietários formais dos bens. No caso de imóveis, incluem-se tanto o proprietário registrado quanto o promitente comprador com direitos sobre o imóvel (por exemplo, quem comprou na planta ou por contrato particular). Inventariantes de espólios (heranças em processo de inventário) também podem optar pela atualização em nome do espólio, com a atualização dos bens do falecido que serão partilhados.

Para pessoas jurídicas (empresas), a lei também abriu a possibilidade de reavaliar ativos: no caso de empresas, a atualização de valores de imóveis e veículos no balanço patrimonial poderá ser feita mediante o pagamento de 4,8% de IRPJ e 3,2% de CSLL sobre a diferença apurada. No entanto, neste texto focaremos na pessoa física, que é quem declara bens no IRPF.

Importante: O contribuinte terá um prazo de 90 dias, contados a partir da publicação da lei, para aderir ao REARP na modalidade de atualização. Como a lei foi sancionada em novembro de 2025, espera-se que o prazo de adesão se encerre por volta de fevereiro de 2026. 

Portanto, trata-se de uma janela temporária: quem ultrapassar o prazo não poderá mais aproveitar esse regime especial.

Como funciona a atualização de bens com alíquota reduzida?

A atualização de bens pelo REARP funciona como se você “revalorizasse” seu bem agora, pagando um imposto sobre a valorização não realizada até o momento. A alíquota para pessoas físicas é de 4% sobre a diferença entre o valor de aquisição (custo original declarado) e o valor de mercado atual do bem. Essa diferença é tratada como um ganho de capital presumido e é tributada definitivamente com 4%, sem qualquer acréscimo ou fator de redução.

Como isso se compara à regra normal? Atualmente, se você vender um imóvel ou outro bem, paga Imposto de Renda sobre o ganho de capital efetivo da venda, com alíquotas progressivas de 15% a 22,5%, dependendo do valor do lucro obtido. Ou seja, a tributação padrão pode chegar a ser de 4 a 5 vezes maior do que os 4% propostos no REARP. O regime especial, portanto, representa uma economia significativa em termos de alíquota.

Exemplo prático: Suponha que você comprou um imóvel por R$ 200 mil há alguns anos. Hoje ele vale R$ 400 mil no mercado. Se você vendesse agora por esse preço, teria um ganho de capital de R$ 200 mil e pagaria, pelas regras atuais, 15% de imposto (considerando ganhos de até R$ 5 milhões, a alíquota é de 15%). Isso equivale a R$ 30 mil em imposto devido na venda. Com o REARP, você pode optar por atualizar o valor do imóvel para R$ 400 mil já na sua declaração, antes de vender. Nesse caso, pagaria 4% sobre aqueles R$ 200 mil de valorização, ou seja, R$ 8 mil. Esse pagamento é feito agora, mas, em contrapartida, você “trava” a base de cálculo do imposto de renda nesse novo patamar de R$ 400 mil.

Após a atualização, considera-se que o seu custo de aquisição do imóvel passou a ser de R$ 400 mil (o valor atualizado) para fins de apuração de ganho de capital futuro. Então, se mais adiante você vender o imóvel, o imposto normal de 15% a 22,5% incidirá somente sobre o ganho que exceder o valor já atualizado e tributado. No exemplo, se o bem for vendido futuramente por R$ 500 mil, o novo ganho de capital seria de R$ 100 mil (500 – 400), e sobre esse valor seria aplicada a tributação normal de 15% a 22,5%. Os R$ 200 mil de valorização inicial já estarão com o imposto pago (a 4%), portanto, não sofrerão nova tributação.

Em outras palavras, o REARP permite pagar antecipadamente 4% de IR sobre a valorização acumulada, em vez de pagar 15–22,5% no momento da venda. É uma forma de trocar um imposto futuro maior por um imposto presente bem menor. Para o contribuinte, é vantajoso planejar a venda do bem a longo prazo, pois isso reduz a carga tributária total. Para o Fisco, há vantagem em antecipar a arrecadação e aumentar a conformidade dos dados patrimoniais declarados.

Forma de pagamento: O imposto de 4% devido na atualização deverá ser pago no momento da adesão ao programa. A Receita Federal ainda definirá os meios e procedimentos exatos (provavelmente por meio de um módulo específico no sistema de declaração ou de um formulário especial). Conforme o texto aprovado, o contribuinte poderá quitar o valor à vista ou parcelá-lo em até 24 parcelas mensais iguais. Parcelamentos serão corrigidos pela taxa Selic e, caso sejam mensais, não devem ter valor inferior a um determinado mínimo (esse detalhe ainda depende de regulamentação, mas, historicamente, programas assim exigem parcela mínima). Não há incidência de juros de mora nem de multa de ofício sobre esse valor, pois trata-se de pagamento espontâneo dentro do prazo do programa.

Restrições: prazo mínimo antes de vender o bem atualizado

Para evitar que o contribuinte utilize o REARP apenas para escapar de imposto em uma venda imediata, a lei estabeleceu um período mínimo de permanência do bem após a atualização. Segundo o texto, após aderir ao REARP e atualizar o valor do imóvel, o proprietário não poderá vendê-lo nos 5 anos seguintes para usufruir plenamente do benefício fiscal. No caso de veículos (ou embarcações ou aeronaves), o prazo mínimo de retenção é de 2 anos após a atualização. Esses períodos são contados a partir da data em que foi feita a opção pelo REARP (que, para efeitos legais, é considerada uma “data de aquisição” do bem atualizado).

Se o contribuinte descumprir esse prazo de carência e vender o bem antes dos 5 anos (imóvel) ou 2 anos (bem móvel) estipulados, todos os efeitos do REARP serão desconsiderados. Na prática, isso significa que a venda será tributada como se o bem nunca tivesse sido atualizado. O contribuinte terá que apurar o ganho de capital pela regra normal (sobre toda a diferença entre o valor de venda e o custo original) e pagar o IR de 15% a 22,5% integralmente. A única vantagem que permanece é que ele poderá abater do imposto devido na venda o valor do imposto de 4% que já tinha pago ao aderir ao REARP. Ou seja, o 4% pago é apenas uma antecipação de parte do imposto normal, e não um substitutivo definitivo. Isso, obviamente, elimina o benefício econômico que o programa proporcionaria.

Portanto, não vale a pena aderir ao REARP se você pretende vender o bem em curto prazo. Especialistas alertam que a alienação não é recomendada para quem planeja alienar o bem antes do prazo mínimo, pois a venda antecipada anula o benefício fiscal e restabelece a tributação comum. O programa foi desenhado para quem tem horizonte de médio a longo prazo em relação ao patrimônio.

Existe, porém, uma exceção importante a essa trava temporal: transmissões por herança ou por divórcio não contam como alienação para fins do prazo de 5 anos. Ou seja, se você atualizou um imóvel e vier a falecer nos cinco anos seguintes, a transferência do bem aos herdeiros não fará você perder o benefício do REARP. Da mesma forma, na partilha de bens de um divórcio, caso o imóvel seja transferido a um dos cônjuges antes de completar 5 anos da atualização, essa transferência não invalida o regime especial. 

Regularização de bens não declarados (anistia fiscal)

Além da atualização de bens já declarados, a Lei nº 15.265/2025 criou uma modalidade de regularização voluntária de bens ou ativos não declarados anteriormente. Essa é uma espécie de anistia fiscal direcionada a contribuintes que possuam patrimônio de origem lícita não reportado ao fisco (ou reportado de forma incompleta, omitindo informações essenciais, como o valor real). O objetivo é trazer esses ativos para a base tributária, cobrando um tributo e uma multa, mas evitando punições mais severas por sonegação para quem aderir espontaneamente.

As principais características da regularização são:

• Abrangência de bens e direitos: Pode ser regularizado praticamente qualquer tipo de ativo não declarado: dinheiro em espécie ou em contas bancárias (no Brasil ou no exterior), títulos e valores mobiliários, empréstimos concedidos a terceiros, participações societárias (ações ou quotas), direitos sobre bens intangíveis (como marcas e patentes), criptoativos / ativos virtuais, imóveis não declarados, veículos não declarados etc.. Ou seja, não se limita a imóveis e veículos – inclui também investimentos financeiros e outros direitos econômicos, desde que pertencentes à pessoa física e existentes até 31/12/2024.

• Condição: Assim como na atualização, os ativos devem ser de origem lícita comprovável. O contribuinte precisará apresentar uma declaração detalhando a origem dos recursos utilizados na aquisição desses bens. Bens provenientes de atividades ilícitas não podem ser legalizados por este programa.

• Data de referência: O valor do bem a ser regularizado será considerado com base no dia 31 de dezembro de 2024. Ou seja, calcula-se quanto aquele ativo valia nessa data (ou qual seu saldo, no caso de dinheiro), para fins de apuração do montante a tributar.

• Tributação: Sobre o valor total do patrimônio não declarado (atualizado até 31/12/2024), incidirá Imposto de Renda de 15%, acrescido de multa de igual valor (15%). Na prática, o contribuinte pagará 30% do valor do bem regularizado, a título de imposto de renda em atraso + multa. Não há cobrança de juros de mora retroativos nem de outras penalidades adicionais além dessa multa de 15%, desde que a regularização ocorra dentro do prazo do programa.

• Parcelamento: O valor apurado na regularização também poderá ser parcelado, em até 36 parcelas mensais (3 anos). Diferentemente da atualização (que permite 24 parcelas), aqui há a possibilidade de um prazo maior, dado que os montantes podem ser elevados. As parcelas serão corrigidas pela taxa Selic até o pagamento final.

• Efeitos legais: Ao aderir e pagar o que é devido, o contribuinte fica em situação regularizada quanto a esses bens. A lei extingue a punibilidade de eventuais crimes tributários relacionados aos bens regularizados. Isso significa que, se o contribuinte, tecnicamente, cometeu o crime de sonegação ao omitir esses ativos do IR no passado, ao entrar no programa e pagar os 30%, ele não poderá ser processado por esse ato. Essa garantia legal de anistia penal era fundamental para incentivar a adesão (medida semelhante foi adotada em programas de regularização anteriores, como a regularização de ativos no exterior em 2016).

Em suma, a regularização pelo REARP é uma oportunidade para quem possui recursos ou bens não declarados junto à Receita, pagando 30% do valor e incorporando oficialmente o bem ao patrimônio declarado. O custo não é baixo (30% do valor), mas pode ser vantajoso em comparação às consequências de continuar ocultando (multas de ofício de 150%, risco de processo por sonegação fiscal, etc.) ou mesmo a uma eventual descoberta pela Receita, que poderia cobrar o imposto retroativo com juros e multas bem superiores. 

Cada caso deve ser avaliado individualmente – por exemplo, quem tem dinheiro no exterior não declarado ou bitcoins adquiridos no passado e nunca informados pode usar o REARP para declarar esses ativos de forma legal, pagando a carga de 30% e trazendo esse patrimônio à formalidade.

Como aderir ao REARP na prática?

A adesão ao REARP deverá seguir os procedimentos a serem estabelecidos pela Receita Federal. Apesar de ainda aguardarmos atos normativos (instruções da RFB) detalhando o passo a passo, com base no texto legal e experiências de programas similares, podemos delinear o que será necessário:

1. Manifestar a opção dentro do prazo: O contribuinte deve formalizar a adesão no prazo de 90 dias, contados da publicação da lei. Provavelmente, será disponibilizado um sistema online ou um formulário específico para esse fim. Fique atento aos canais oficiais da Receita Federal que divulgarão as instruções.

2. Declaração específica: Será exigido o preenchimento de uma declaração especial do REARP, separada da Declaração de Ajuste Anual normal. Nessa declaração, o contribuinte informará quais bens deseja atualizar, com seus novos valores de mercado, e quais bens deseja regularizar, com seus valores a regularizar. No caso da atualização, o próprio contribuinte pode indicar o valor de mercado do bem na data da opção – recomenda-se usar bases confiáveis para estimar (por exemplo, avaliações imobiliárias, tabela Fipe para veículos, cotações de mercado etc.), já que esse valor poderá ter de ser justificado em caso de questionamento.

3. Cálculo do imposto devido: O sistema o calculará automaticamente. Para atualização de bens: 4% sobre a diferença de valor (valor de mercado menos custo original). Para regularização de não declarados: 30% sobre o valor do bem não declarado (15% de IR + 15% de multa).

4. Pagamento ou parcelamento: O contribuinte deve pagar o imposto apurado, seja à vista ou optando pelo parcelamento. O pagamento à vista ou da primeira parcela provavelmente será feito por meio de  um DARF específico emitido após a declaração. Lembre-se dos limites: até 24 parcelas para imposto de 4%, ou até 36 parcelas para o caso de 30%. As parcelas mensais terão o mesmo valor e acréscimo de juros Selic. É importante ter um planejamento financeiro para arcar com essas parcelas, pois a inadimplência pode implicar a perda dos benefícios.

5. Comprovação de origem lícita (se for regularização): No caso de regularização de bens não declarados, é necessário reunir documentos que comprovem a origem dos recursos. Por exemplo: contratos de venda de um imóvel não declarado, extratos bancários mostrando o recebimento de renda declarada, documentos de doação ou de herança, recibos de compra de criptomoedas com dinheiro de fonte lícita, etc. Essa documentação pode ser solicitada ou exigida na própria declaração especial, a fim de atestar que o patrimônio a regularizar não provém de atividades ilegais.

6. Acompanhamento e registros: Após aderir, guarde todos os comprovantes: a declaração do REARP transmitida, os DARFs pagos e eventuais documentos de avaliação de bens. Na sua próxima Declaração de Imposto de Renda anual (exercício 2026, ano-calendário 2025), será necessário informar os bens já com os novos valores atualizados para aqueles que aderiram à atualização patrimonial. A própria lei determina que o valor atualizado passe a constar como custo de aquisição para vendas futuras; portanto, é importante refletir isso na ficha de Bens e Direitos da declaração anual seguinte.

A Receita Federal deve publicar, em breve, orientações detalhadas sobre onde e como preencher essas informações. É provável que disponibilizem um módulo online semelhante ao utilizado em programas anteriores (como o da regularização de ativos do exterior em 2016).

Consultar um contador ou um advogado tributarista pode ajudar a esclarecer dúvidas práticas na hora de aderir.

Vale a pena aderir? – Vantagens, desvantagens e cuidados finais

A decisão de aderir ao REARP deve ser tomada com base na situação específica de cada contribuinte e de cada bem. Eis alguns pontos de vantagem e cuidados/desvantagens a considerar:

Vantagens e casos favoráveis:

• Economia de imposto para vendas futuras: Se você tem um imóvel ou outro bem que valorizou muito desde a compra e pretende vendê-lo no futuro (após o cumprimento do prazo de carência), o REARP pode resultar em uma economia substancial. Pagar 4% agora pode ser muito melhor do que pagar 15%–22,5% sobre um ganho de capital maior depois. Especialmente para bens de longo prazo com grande valorização, a diferença de tributação é significativa.

• Alinhamento dos valores declarados à realidade: Após anos de inflação, muitos imóveis no IR estão declarados por valores ínfimos (o preço de compra de décadas atrás). Atualizar esses valores traz transparência e segurança jurídica às transações. Isso evita questionamentos futuros e facilita negociações, já que o comprador não estranhará um valor de escritura muito acima do valor declarado, por exemplo. Contribui também para a paz de espírito fiscal do contribuinte, com o patrimônio “zerado” quanto ao ganho de capital latente.

• Regularização e quitação de pendências fiscais: Para quem possui ativos não declarados, aderir ao REARP na modalidade de regularização evita problemas futuros com o fisco. Embora o custo de 30% seja alto, ele resolve a pendência definitivamente, com anistia de eventuais delitos tributários. É uma forma de limpar o passado fiscal e evitar riscos de multas mais altas ou de processos.

• Parcelamento facilita o pagamento: A possibilidade de parcelar em 24 ou 36 vezes torna o programa mais acessível. Por exemplo, um imposto de R$ 8 mil na atualização pode ser pago em 24x de aproximadamente R$ 333 (mais correção) por mês, cabendo no orçamento de alguns contribuintes. Isso dilui o impacto no seu fluxo de caixa.

Desvantagens, cuidados ou casos em que não compensa:

• Venda em curto prazo: Como já enfatizado, se há qualquer chance de você precisar vender o bem nos próximos anos (antes de 5 anos para imóvel, 2 anos para veículo), o REARP não compensa. Você acabará pagando 4% agora e, no fim, será tributado normalmente, de qualquer jeito (com apenas um abatimento no valor pago). Nesse caso, é melhor não aderir e, se for vender, pagar o imposto normalmente ou verificar se se enquadra em alguma isenção.

• Situações de isenção de IR sobre ganho de capital: Há casos em que a lei já isenta o ganho de capital na venda de imóvel, por exemplo: venda de único imóvel por valor até R$ 440 mil (desde que não tenha vendido outro nos 5 anos anteriores), ou venda de imóvel residencial com recompra de outro imóvel residencial em até 180 dias (sem limite de valor). Se você já atende a esses requisitos, não faz sentido pagar 4% agora – você já teria isenção legal na venda e não pagaria IR. Portanto, é fundamental avaliar se seu caso se encaixa em alguma isenção vigente antes de optar pelo REARP.

• Imóveis muito antigos com grande redução do ganho de capital pela regra atual: A legislação permite, para imóveis adquiridos antes de 1988, aplicar fatores de redução do ganho de capital conforme o tempo de posse, o que pode reduzir drasticamente ou até eliminar o imposto devido na venda. Assim, se você possui um imóvel antigo, comprado há muitas décadas, a alíquota efetiva de IR na venda pode acabar sendo baixa (às vezes próxima de 0%, dependendo do caso). Numa situação dessas, pagar 4% agora poderia ser um gasto desnecessário, já que o benefício comparativo é pequeno ou nulo. É preciso simular o cálculo pela regra atual para tomar a decisão.

Conclusão: O REARP chega como uma medida bem-vinda para atualizar patrimônios e corrigir distorções causadas pela inflação e pela falta de atualização dos valores declarados. Ele oferece uma redução expressiva na tributação sobre ganhos de capital latentes, mas vem atrelado a compromissos (como não vender o bem imediatamente) e exige planejamento. Cada contribuinte deve analisar seus objetivos em relação ao bem: se o intuito é manter o imóvel como investimento de longo prazo ou passá-lo aos filhos, os 4% agora podem valer muito a pena em comparação ao que se economizará lá na frente. Por outro lado, se há possibilidade de venda em breve ou se o bem já tem tratamento tributário favorecido na tributação atual, é preciso cautela – talvez seja melhor não aderir.

De toda forma, o REARP representa uma oportunidade temporária. Com a lei já em vigor, quem se interessar deve acompanhar as orientações da Receita Federal e avaliar a adesão no prazo de 90 dias. O planejamento tributário é essencial: considere envolver um profissional (contador ou advogado) para calcular os números do seu caso e auxiliá-lo na adesão correta. Feito com consciência, o REARP pode trazer benefícios tanto para o contribuinte – em forma de economia de imposto e regularização patrimonial – quanto para o fisco, aumentando a arrecadação de forma transparente e antecipada.

Em síntese, a Lei nº 15.265/2025 abre caminho para que você ajuste seus bens à realidade do mercado com um custo tributário bem menor do que o usual, desde que esteja disposto a cumprir as condições. Vale a pena conhecer os detalhes, fazer as contas e decidir se este é um bom negócio para o seu caso específico. Com informação e planejamento, o contribuinte pode transformar essa novidade legislativa em vantagem financeira e tranquilidade no futuro.