Você é proprietário ou inquilino na Rua Capitão Salomão, nºs 88 e 92, no Distrito da República, e foi notificado de que o seu imóvel será desapropriado pela CDHU?
📌 O que você precisa saber
- O Decreto Estadual nº 70.238, de 19 de dezembro de 2025, publicado no DOE-SP em 22 de dezembro de 2025, declarou de interesse social imóvel situado na Rua Capitão Salomão, nºs 88 e 92, Distrito da República, Subprefeitura da Sé, para fins de desapropriação pela CDHU.
- A área declarada é de 188,00 m², com cadastros fiscais nºs 001.057.0182-3 e 001.057.0181-5, descrita nos autos do Processo nº 387.00004155/2025-67.
- A finalidade é a execução de programa habitacional para famílias de baixa renda e de desenvolvimento urbano, com fundamento na Lei federal nº 4.132/1962 c.c. o Decreto-Lei nº 3.365/1941.
- O ato autoriza a desapropriação por via judicial e permite à CDHU invocar o caráter de urgência, com possibilidade de imissão provisória na posse mediante depósito.
- O proprietário e o inquilino têm direitos próprios e cumuláveis: avaliação independente, contestação do valor de oferta, fundo de comércio, e levantamento da indenização após a fixação definitiva.
💡 Por que o ato é por interesse social, e não por utilidade pública?
A diferença é técnica e relevante. O fundamento aqui é a Lei nº 4.132/1962, que autoriza desapropriações destinadas à execução de planos de valorização social da propriedade, entre eles a construção de habitação de interesse social. Esse rito convive com o procedimento geral do Decreto-Lei 3.365/1941, mas sinaliza que a destinação do bem é a função social qualificada pela moradia, na linha do art. 182, caput e § 2º, da CF. A indenização, contudo, permanece em dinheiro, integral e prévia, nos termos do art. 5º, XXIV, e do art. 182, § 3º, da Constituição.1. Localização e contexto urbanístico
A Rua Capitão Salomão integra o Distrito da República, área central de São Paulo administrada pela Subprefeitura da Sé, território caracterizado pela combinação de uso residencial verticalizado, comércio de rua, hotelaria, prestadores de serviço de pequeno porte e edifícios históricos. O perímetro central concentra políticas públicas de requalificação urbana e programas habitacionais voltados à reocupação produtiva da região, em diálogo com diretrizes de desenvolvimento urbano da capital.O imóvel objeto do decreto, com 188,00 m², é típico do parcelamento histórico da área central: lote relativamente pequeno, edificações antigas, frequentemente com sobreposição de usos (residencial e comercial) e padrão construtivo original. Em imóveis dessa natureza, é absolutamente comum existir descompasso entre o valor cadastral fiscal (IPTU/Cadastro Imobiliário) e o real valor de mercado, sobretudo quando se considera o potencial construtivo e a localização privilegiada.🏠 Imóvel central e o risco de subavaliação
Imóveis no Distrito da República costumam ter o valor venal defasado em relação ao mercado. Como a oferta inicial do expropriante tende a se ancorar em laudo administrativo da CDHU, a tendência é que ela traga o terreno e a edificação por valores aquém da realidade. A reação técnica do expropriado é construir um laudo pericial prévio próprio, observando a NBR 14.653-2.2. Base normativa do Decreto 70.238/2025
O Decreto invoca expressamente os artigos 1º e 2º, inciso V, da Lei federal nº 4.132/1962, c.c. o Decreto-Lei nº 3.365/1941. A combinação de diplomas é essencial: a Lei 4.132/1962 dá o fundamento material (interesse social com finalidade habitacional e de desenvolvimento urbano), e o Decreto-Lei 3.365/1941 fornece o procedimento (rito judicial, avaliação, depósito prévio, imissão provisória, contestação, perícia e indenização).No plano constitucional, a base é o art. 5º, XXIV, da CF, que assegura a justa e prévia indenização em dinheiro, e o art. 182, § 3º, que reforça expressamente essa exigência no contexto da desapropriação urbana comum, hipótese deste decreto, que é por interesse social fundado na Lei 4.132/1962, e não desapropriação sancionatória do art. 182, § 4º, da CF (que se aplicaria, em outro contexto, a imóveis municipais não edificados ou subutilizados, com pagamento em títulos da dívida pública). A função social da propriedade urbana, por sua vez, opera como vetor interpretativo a partir do art. 5º, XXIII, e do art. 182, caput e § 2º, da CF, mas não autoriza indenizar abaixo do valor de mercado.| Norma aplicável | Função no caso concreto |
|---|---|
| Lei 4.132/1962 | Fundamento material da desapropriação por interesse social com finalidade habitacional. |
| Decreto-Lei 3.365/1941 | Procedimento, prazos, avaliação, imissão provisória na posse e contestação. |
| CF, art. 5º, XXIV | Garantia da justa e prévia indenização em dinheiro. |
| CF, art. 5º, XXIII | Princípio da função social da propriedade. |
| CF, art. 182, caput e § 2º | Função social da propriedade urbana e diretriz de política de desenvolvimento urbano. |
| CF, art. 182, § 3º | Reforça a exigência de prévia e justa indenização em dinheiro nas desapropriações urbanas. |
| Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) | Diretrizes gerais de política urbana e habitação de interesse social, como vetor interpretativo. |
| NBR 14.653-2 | Avaliação de imóveis urbanos: terreno, edificação e benfeitorias. |
⚖️ Justa e prévia indenização: o que isso significa na prática
Indenização justa não é a primeira oferta administrativa. A oferta inicial reflete a posição do expropriante. A indenização justa é a que recompõe integralmente o patrimônio do expropriado, considerando terreno, edificação, benfeitorias, fundo de comércio (se houver) e demais perdas decorrentes. Aceitar a oferta sem análise técnica costuma significar perder valor.3. O que o Decreto autoriza, e o que ainda precisa acontecer
A publicação do Decreto 70.238/2025 não significa que o expropriado já perdeu o imóvel. O ato declaratório autoriza a CDHU a promover a desapropriação por via judicial e tem efeitos jurídicos importantes (caduca em prazo legal se não houver ajuizamento; permite avaliação prévia; produz reflexo no mercado), mas o destino final do bem se decide na ação de desapropriação.É preciso registrar uma particularidade deste decreto: o art. 1º autoriza a CDHU a desapropriar exclusivamente por via judicial, sem a habitual fórmula “amigável ou judicial” que aparece em outros atos da CDHU. Isso não impede totalmente uma negociação extrajudicial pré-ajuizamento, mas indica que o caminho administrativamente desenhado é o judicial, e qualquer composição direta dependerá de iniciativa administrativa específica da CDHU. A imissão provisória pressupõe o uso da urgência (art. 15 do Decreto-Lei 3.365/1941), expressamente autorizada no art. 2º do Decreto 70.238/2025, mediante depósito do valor de avaliação em juízo.⚠️ Imissão provisória não é pagamento da indenização
A expropriante deposita em juízo o valor da avaliação prévia para obter a posse. Esse depósito não equivale à indenização justa nem é, em regra, levantado livremente pelo expropriado naquele momento. O levantamento e a indenização definitiva ocorrem após a fixação do valor pelo juízo, ouvido o perito e respeitado o contraditório.4. Direitos do proprietário no procedimento
O proprietário do imóvel inscrito sob os contribuintes 001.057.0182-3 e 001.057.0181-5 mantém uma série de direitos durante todo o procedimento. Eles devem ser exercidos de forma técnica e tempestiva, sob pena de erosão do valor indenizatório.Em primeiro lugar, há direito a contestar o valor da oferta apresentada pela CDHU, tanto na fase administrativa (negociação amigável) quanto na fase judicial (contestação na ação de desapropriação). Em segundo lugar, há direito à avaliação independente, mediante laudo técnico próprio elaborado em conformidade com a NBR 14.653-2. Em terceiro lugar, há direito à perícia judicial, com nomeação de perito de confiança do juízo, formulação de quesitos e indicação de assistente técnico.📁 Documentos essenciais para construir o valor de indenização
i. Matrícula atualizada do imóvel. ii. IPTU dos últimos exercícios e Cadastro Imobiliário Fiscal. iii. Habite-se, projeto aprovado e plantas. iv. Contratos de locação vigentes (residencial e comercial). v. Notas fiscais de benfeitorias e reformas. vi. Comprovantes de uso comercial e fundo de comércio consolidado.5. Direitos do inquilino e do ocupante
Quem aluga ou utiliza o imóvel para fim residencial ou comercial não é proprietário, mas tem direitos próprios e cumuláveis em uma desapropriação. É um erro recorrente tratar o inquilino como mero acessório do proprietário. Em imóveis no centro de São Paulo, com mistura de usos (lojas no térreo, residência ou serviços nos pavimentos superiores), esse ponto é especialmente sensível.🛡️ O inquilino tem rubricas próprias
i. Fundo de comércio: ponto comercial consolidado, clientela e faturamento histórico, conforme NBR 14.653-4. ii. Despesas de mudança: transporte, montagem, adaptação do novo ponto. iii. Lucros cessantes durante a transição operacional. iv. Reembolso de benfeitorias realizadas no imóvel quando contratualmente previstas ou indenizáveis. v. Resilição contratual: efeitos da extinção do contrato de locação por causa da desapropriação.6. Quantificação da indenização: rubricas técnicas
O valor justo é construído rubrica a rubrica, e não em uma única estimativa. A composição típica em imóvel central com lote de 188,00 m² envolve, ao menos, terreno, edificação, eventual fundo de comércio do inquilino e os encargos legais. A tabela abaixo organiza a estrutura indenizatória padrão.| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fator oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento. |
| Edificações | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição, depreciação física e funcional do prédio. |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a pontos comerciais consolidados no imóvel. |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória e a indenização final. |
| Juros moratórios | Art. 15-B, DL 3.365/1941 | A partir do termo legal sobre o valor da condenação. |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre a oferta e a condenação. |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, sobre todo o débito. |
⚖️ Honorários e a lógica do incentivo à boa oferta
O cálculo dos honorários sobre a diferença entre a oferta e a condenação foi pensado para desestimular ofertas administrativas baixas. Quanto maior a distância entre o valor proposto pela expropriante e a indenização fixada em juízo, maior a verba honorária. Esse desenho é parte da arquitetura protetiva do art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941.7. Avaliação técnica do imóvel: terreno e edificação
A avaliação do terreno em área central segue tratamento científico de amostras de mercado, com homogeneização por meio de fatores como oferta, localização (proximidade de eixos de mobilidade, de equipamentos urbanos e de polos atrativos), formato e dimensões do lote, profundidade, esquina e zoneamento. Em imóveis no Distrito da República, o uso permitido pelo zoneamento e o potencial construtivo são variáveis fundamentais.A edificação, por sua vez, é avaliada pelo custo de reedição, isto é, pelo custo atual de construir um imóvel equivalente, descontada a depreciação física (idade e estado de conservação) e a depreciação funcional (obsolescência do projeto). Em prédios antigos da região central, é comum que a depreciação funcional seja mal calculada pelo expropriante, gerando subavaliação.💡 Geometria do lote e leitura técnica do memorial
O memorial descritivo do art. 1º do Decreto descreve um lote ligeiramente trapezoidal: testada de 9,29 m sobre a Rua Capitão Salomão, fundo de 10,06 m, lateral direita de 18,74 m e lateral esquerda de 18,81 m, totalizando 188,00 m². A leitura simplificada (testada × profundidade) não fecha exatamente com a área do polígono, exatamente por essa irregularidade. Em laudo paralelo, a geometria deve ser conferida ponto a ponto, especialmente nas confrontações com os imóveis de contribuintes 001.057.0224-2 a 001.057.0238-2 e 001.057.0005-3.💡 Benfeitorias e reformas: documentação salva valor
Reformas estruturais, modernizações de instalações, adequações para uso comercial e melhorias visíveis (revestimentos, esquadrias, sistemas de ar-condicionado, projetos luminotécnicos) são benfeitorias indenizáveis. Notas fiscais, projetos aprovados e fotos com data preservam valor. O expropriado que documenta a história do imóvel chega à perícia em posição muito mais sólida.8. Negociação amigável ou via judicial: como decidir
O Decreto autoriza expressamente a desapropriação por via judicial. Diferentemente de outros atos da CDHU, não há, no art. 1º do Decreto 70.238/2025, autorização explícita para desapropriação amigável. Isso não impede tratativa pré-ajuizamento, mas significa que qualquer composição administrativa dependerá de iniciativa da CDHU e de instrumento próprio, fora do âmbito do decreto.Na prática, o cenário mais provável é a propositura da ação judicial, com pedido de imissão provisória mediante depósito da avaliação prévia. O valor definitivo será fixado por sentença, após perícia, e o levantamento ocorrerá nos termos da decisão. Caso surja proposta administrativa de acordo, ela deverá ser confrontada com o laudo independente do expropriado, e não aceita por presunção de correção.⚠️ Cuidado com a pressa imposta pela urgência
A urgência autorizada no art. 2º do Decreto 70.238/2025 acelera a fase judicial em favor da expropriante. Não acelera, e não deveria acelerar, a aceitação de propostas administrativas mal calibradas. Confundir velocidade processual com pressão para fechar acordo é um dos erros mais frequentes contra o expropriado.9. Plano de ação para o expropriado
Diante de um decreto como o 70.238/2025, há um conjunto de medidas que precisam ser adotadas em sequência. A ordem importa: cada etapa serve de base técnica para a seguinte.💡 1ª medida: organizar a documentação do imóvel
Reunir matrícula atualizada, IPTU, habite-se, plantas, contratos de locação, notas fiscais de benfeitorias e comprovantes de uso. Sem documentação organizada, a tese técnica fica frágil.💡 2ª medida: contratar laudo pericial prévio
Profissional habilitado, laudo conforme NBR 14.653-2 (e 14.653-4 quando houver fundo de comércio), com tratamento científico de amostras. Esse laudo é a base para responder à oferta da CDHU.💡 3ª medida: estruturar a defesa técnica
Análise da minuta de acordo, contestação na ação judicial, formulação de quesitos, indicação de assistente técnico, monitoramento do depósito, providências relativas à imissão provisória e ao eventual levantamento parcial.10. Cronograma típico do procedimento
Embora cada caso tenha sua dinâmica, é possível desenhar um cronograma típico para imóveis declarados de interesse social pela CDHU. A linha do tempo abaixo ilustra a sequência de eventos provável a partir da publicação do Decreto 70.238/2025.| Etapa | Conteúdo |
|---|---|
| Publicação do decreto | Inaugura a fase declaratória; abre prazo para a expropriante avaliar e ajuizar. |
| Avaliação administrativa | CDHU produz laudo interno e formula proposta inicial ao proprietário. |
| Tratativas pré-ajuizamento | Janela de diálogo extrajudicial. Aqui o laudo prévio do expropriado é decisivo. |
| Ajuizamento | Petição inicial com pedido de imissão provisória, lastreado em depósito de avaliação. |
| Imissão provisória | Após depósito; transfere a posse para a CDHU. Não significa indenização paga. |
| Contestação e perícia | Discussão técnica do valor; quesitos, laudo do perito do juízo, assistentes técnicos. |
| Sentença | Fixa a indenização definitiva, juros, correção e honorários. |
| Recursos e cumprimento | Eventual reforma de valores; expedição de precatório/RPV ou liberação do depósito. |
⏳ Janela decisiva: entre a publicação e o ajuizamento
O período entre a publicação do Decreto 70.238/2025 e o ajuizamento da ação é estratégico para o expropriado. É nesse intervalo que se monta o laudo pericial prévio, a documentação probatória, a análise contratual com inquilinos e a estratégia de negociação. Quem atravessa essa janela sem preparo chega à fase judicial em desvantagem.11. Particularidades da desapropriação por interesse social habitacional
A desapropriação fundada em interesse social com finalidade habitacional, como a do Decreto 70.238/2025, tem natureza diferente da desapropriação por utilidade pública para obras viárias. A finalidade é vincular o imóvel à execução de programa habitacional para famílias de baixa renda, em política pública executada pela CDHU. Isso não altera, contudo, o padrão constitucional da indenização: justa, prévia e em dinheiro (CF, art. 5º, XXIV, e art. 182, § 3º).O regime da Lei 4.132/1962 estabelece o fundamento material; o procedimento, com avaliação, depósito, imissão e contestação, segue o Decreto-Lei 3.365/1941. A função social da propriedade urbana, prevista no art. 5º, XXIII, e no art. 182, caput e § 2º, da CF, e densificada pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), opera como justificativa para a destinação social do bem, mas não autoriza desconto sobre o valor de mercado.⚖️ Função social não é desconto na indenização
Nenhum dispositivo constitucional ou legal autoriza pagar indenização inferior ao valor de mercado sob argumento de função social. A função social é fundamento da desapropriação, e não método de cálculo. A indenização permanece integral, justa e prévia, como regra absoluta nas desapropriações por interesse social executadas pela CDHU.12. Erros comuns que reduzem a indenização
Em casos de imóveis na região central de São Paulo, alguns erros se repetem com frequência preocupante. Conhecê-los é parte da estratégia defensiva.O primeiro erro é aceitar a primeira oferta administrativa sem laudo independente. O segundo é confundir o valor depositado para imissão provisória com indenização justa. O terceiro é não documentar benfeitorias, reformas e o histórico de uso comercial. O quarto é tratar inquilino e proprietário como uma unidade, perdendo rubricas próprias do locatário. O quinto é deixar passar o prazo da contestação ou apresentar contestação genérica, sem laudo técnico.⚠️ A oferta administrativa não é o teto
A oferta administrativa é o piso da discussão, não o teto. A jurisprudência consolidada do STJ orienta que os honorários advocatícios incidem sobre a diferença entre a oferta e a condenação (art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941), reforçando o desincentivo a propostas insuficientes.13. Próximos passos práticos
Diante do cenário concreto inaugurado pelo Decreto 70.238/2025, três providências objetivas devem ser tomadas pelo expropriado, seja proprietário, seja inquilino do imóvel da Rua Capitão Salomão, nºs 88 e 92.🛡️ Roteiro objetivo para os atingidos
i. Reunir documentação: matrícula, IPTU, habite-se, plantas, contratos, notas fiscais. ii. Encomendar laudo pericial prévio conforme NBR 14.653-2 e, quando aplicável, NBR 14.653-4. iii. Mapear locatários e ocupantes, com cláusulas contratuais relevantes. iv. Avaliar o cenário com base no laudo independente, e não na oferta da CDHU. v. Estruturar a defesa judicial, considerando que o decreto autoriza expressamente o caminho judicial e a urgência.📚 Leia também sobre desapropriação
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