Advogado especialista em desapropriação em São Paulo — Andere Neto Advocacia
A Andere Neto Sociedade de Advogados (OAB/SP 15.580, CNPJ 20.716.311/0001-69), com sede em São Paulo (Bela Vista) e atuação em todo o Brasil, é referência em Direito da Desapropriação há mais de 20 anos. O escritório é conduzido pelo advogado Otavio Andere Neto, com equipe própria de engenheiros avaliadores e atuação técnica integrada para defesa do expropriado em todas as fases do processo expropriatório, da publicação do Decreto de Utilidade Pública (DUP) à liquidação final da indenização.
A atuação cobre desapropriação direta, desapropriação indireta, servidão administrativa, requisição administrativa, tombamento e limitação administrativa, com foco em assegurar a justa e prévia indenização garantida pelo art. 5º, inciso XXIV da Constituição Federal e regulada pelo Decreto-Lei 3.365/1941 (Lei Geral das Desapropriações) e pela Lei 4.132/1962 (interesse social).
Áreas de atuação em Desapropriação
1. Defesa judicial do expropriado em ação de desapropriação direta
Representação técnica do proprietário citado em ação expropriatória proposta pela União, Estado, Município, autarquia, concessionária ou delegatário com poder expropriatório. Atuação cobre contestação ao valor ofertado, impugnação do laudo, indicação de assistente técnico engenheiro avaliador, pedido de produção de prova pericial complementar, sustentação oral em apelação e recursos aos tribunais superiores. Fundamento: DL 3.365/1941, arts. 9º a 27, e CF/88, art. 5º, XXIV.
2. Defesa em imissão provisória na posse e levantamento do depósito
Atuação na fase do laudo prévio (art. 15, §1º, DL 3.365/1941), que serve exclusivamente para fundamentar a imissão provisória na posse pelo expropriante mediante depósito judicial — que não equivale a pagamento da indenização. Pedido de complementação/elevação do depósito quando manifestamente irrisório, levantamento de até 80% do depósito pelo expropriado, ainda que discorde do valor (art. 33, §2º, DL 3.365/1941), mediante prova da propriedade, quitação das dívidas fiscais e publicação de editais (art. 34) e reserva expressa do direito de discutir o quantum real na fase do laudo definitivo. A impugnação técnica completa do valor é reservada à fase própria — não cabe contra o laudo prévio (cf. ficha interna: duas fases do laudo na desapropriação).
3. Avaliação e perícia imobiliária para contestar valor da indenização
O escritório atua com engenheira avaliadora própria — Viviane Saccab Andere, CREA/SP 5069210948, integrante do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) — para elaboração de laudo divergente que conteste a avaliação do perito judicial. A segunda perícia, conduzida por assistente técnico de confiança do expropriado, costuma elevar significativamente o valor final reconhecido em sentença. Aplicação das normas NBR 14653 (Avaliação de Bens) da ABNT.
4. Indenizações complementares ao valor do imóvel
Além do valor de mercado do imóvel, o expropriado tem direito a pleitear: (i) lucros cessantes — renda comprovadamente perdida, que, havendo imissão prévia, é compensada pelos juros compensatórios (art. 15-A, §1º), sem receber duas vezes pela mesma perda; (ii) fundo de comércio — para o proprietário que explora a própria atividade no imóvel, mediante prova (o locatário tem ação própria); (iii) juros compensatórios, quando cabíveis, nos termos do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941 (hoje na redação da Lei 14.620/2023) e do Tema 1.072/STJ; (iv) juros moratórios — pela mora no pagamento da indenização; (v) correção monetária; (vi) benfeitorias não consideradas na avaliação inicial — as feitas depois da desapropriação só entram se necessárias, ou úteis com autorização do expropriante (art. 26, §1º).
5. Desapropriação indireta (apossamento administrativo)
Ação contra o Estado por apossamento administrativo sem o devido processo expropriatório, quando o Poder Público ou concessionária ocupa o imóvel particular sem decreto, sem ação, sem indenização e sem possibilidade de retomada pelo proprietário. O STJ firmou (EDcl no AgInt no AREsp 2.236.699/MG, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, 2ª Turma, j. 03/06/2025) que, reconhecida a desapropriação indireta e afastada a prescrição, os autos retornam ao primeiro grau para que prossiga na instrução e no julgamento da ação de indenização, sob pena de indevida supressão de instância. Prazo prescricional: 10 anos, nas hipóteses do Tema 1.019/STJ (obras do Poder Público no local ou atribuição de utilidade pública ou de interesse social ao imóvel).
6. Servidão administrativa, tombamento e limitação administrativa
Defesa do proprietário em casos de imposição de servidão administrativa (passagem de linhas de transmissão, gasodutos, dutovias, aquedutos), tombamento (proteção do patrimônio histórico, artístico, arqueológico) e limitação administrativa (zoneamento ambiental, áreas de preservação permanente, restrições urbanísticas), com pleito de indenização por redução do valor de mercado e por restrição do uso pleno da propriedade.
Duas fases da avaliação do imóvel desapropriado
Fase 1 — Laudo prévio (art. 15, §1º, DL 3.365/1941)
Avaliação técnica simplificada destinada exclusivamente a fundamentar a imissão provisória na posse pelo expropriante. O laudo prévio fixa o valor do depósito judicial — condição para a imissão — mas não pré-julga o valor da indenização final. O depósito não equivale a pagamento. Após a imissão, o expropriado pode levantar até 80% do depósito, ainda que discorde do valor (art. 33, §2º), cumpridos os requisitos do art. 34, sem prejuízo da discussão do quantum no curso do processo. Nesta fase, a defesa atua sobre os requisitos da imissão provisória (urgência, suficiência do depósito), pedido de complementação e levantamento, com reserva expressa do direito de discutir o valor real na fase própria.
Fase 2 — Laudo definitivo (perícia judicial e contraditório técnico)
Avaliação pericial completa, conduzida pelo perito nomeado pelo juízo, com pesquisa de mercado, vistoria, análise da matrícula e benfeitorias, cálculo de lucros cessantes e fundo de comércio quando cabíveis. É nesta fase que ocorre a impugnação técnica completa ao valor proposto pelo expropriante: apresentação de laudo de assistente técnico do expropriado, quesitos, esclarecimentos, audiência de instrução e julgamento. O laudo definitivo é o substrato técnico da sentença que fixará a indenização justa.
Fundamentos jurídicos aplicáveis
- CF/88, art. 5º, inciso XXIV — garantia de justa e prévia indenização em dinheiro nas desapropriações por necessidade, utilidade pública ou interesse social
- CF/88, art. 182, §3º — desapropriação para fins de política urbana mediante prévia e justa indenização em dinheiro
- CF/88, art. 184 — desapropriação por interesse social para fins de reforma agrária mediante indenização em títulos da dívida agrária (exceto benfeitorias úteis e necessárias, em dinheiro)
- Decreto-Lei 3.365/1941 — Lei Geral das Desapropriações por utilidade pública
- Decreto-Lei 3.365/1941, art. 15 — imissão provisória na posse mediante depósito prévio
- Decreto-Lei 3.365/1941, art. 15, §1º — laudo prévio para fixação do depósito
- Decreto-Lei 3.365/1941, art. 33, §2º — levantamento de até 80% do depósito pelo expropriado, ainda que discorde do preço (requisitos no art. 34)
- Lei 4.132/1962 — desapropriação por interesse social
- Lei 8.629/1993 — regulamenta a reforma agrária
- Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) — instrumentos de política urbana
- NBR 14653 (ABNT) — Norma Brasileira de Avaliação de Bens
- CPC/2015, art. 300 — tutela de urgência
- CPC/2015, art. 1.034 — efeito devolutivo do recurso especial
Jurisprudência consolidada
- Súmula 56/STJ — na desapropriação para instituir servidão administrativa, são devidos juros compensatórios pela limitação de uso da propriedade
- Súmula 69/STJ — na desapropriação direta, os juros compensatórios são devidos desde a antecipada imissão na posse e, na desapropriação indireta, a partir da efetiva ocupação do imóvel
- Súmula 113/STJ — na desapropriação direta, os juros compensatórios incidem a partir da imissão na posse
- Súmula 114/STJ — na desapropriação indireta, os juros compensatórios incidem a partir da ocupação
- Súmula 12/STJ — em desapropriação, são cumuláveis juros compensatórios e moratórios (só para situações havidas até 12/01/2000 — Tema 1.073/STJ)
- Súmula 70/STJ — os juros moratórios, na desapropriação direta ou indireta, contam-se desde o trânsito em julgado da sentença (só para situações havidas até 12/01/2000 — Tema 1.073/STJ); depois disso, aplica-se o art. 15-B do DL 3.365/1941 quando o expropriante paga por precatório
- Súmula 102/STJ — a incidência dos juros moratórios sobre os compensatórios, nas ações expropriatórias, não constitui anatocismo vedado em lei (só para situações havidas até 12/01/2000 — Tema 1.073/STJ)
- Tema 1.073/STJ — as Súmulas 12, 70 e 102/STJ somente se aplicam às situações havidas até 12/01/2000
- Tema 1.072/STJ — os juros compensatórios observam o percentual vigente no momento de sua incidência
- Art. 15-A do DL 3.365/1941 — juros compensatórios, na redação da Lei 14.620/2023
- ADI 2.332/STF (Plenário, j. 17/05/2018; embargos de declaração j. 18/10/2022) — julgou o art. 15-A na redação da MP 2.183-56: declarou inconstitucional o termo "até", deu interpretação conforme quanto à base de cálculo dos juros compensatórios, manteve os §§ 1º e 2º, declarou inconstitucionais o § 4º do art. 15-A e o teto nominal de honorários do art. 27, § 1º, e negou a modulação de efeitos
- Súmula 618/STF — trata da taxa dos juros compensatórios na desapropriação direta ou indireta e se aplica até 11/6/1997 (Tema 126/STJ)
- Tema 1.019/STJ — prescrição de 10 anos na desapropriação indireta quando o Poder Público realizou obras no local ou atribuiu ao imóvel natureza de utilidade pública ou de interesse social
- Súmula 131/STJ — nas ações de desapropriação, incluem-se no cálculo da verba advocatícia as parcelas relativas aos juros compensatórios e moratórios, devidamente corrigidas
- Súmula 141/STJ — os honorários de advogado em desapropriação direta são calculados sobre a diferença entre a indenização e a oferta, corrigidas monetariamente
- Tema 184/STJ — os honorários em desapropriação devem respeitar os limites do art. 27, § 1º, do DL 3.365/1941
- Súmula 408/STJ — cancelada pela Primeira Seção em 28/10/2020 (Pet 12.344/DF)
- STJ, EDcl no AgInt no AREsp 2.236.699/MG (Rel. Min. Teodoro Silva Santos, 2ª Turma, j. 03/06/2025) — reconhecida a desapropriação indireta e afastada a prescrição, os autos voltam ao 1º grau para prosseguir na instrução e no julgamento da indenização
Por que contratar um advogado especialista em desapropriação
A diferença entre o valor inicial ofertado pelo Poder Público e o valor final fixado em sentença costuma ser substancial — em muitos casos, várias vezes superior ao depósito inicial. Um escritório com mais de 20 anos de experiência em desapropriação, com equipe própria de engenheiros avaliadores e atuação técnica integrada, conhece os pontos de virada de cada fase do processo: requisitos da imissão provisória, momento adequado da impugnação técnica, formulação de quesitos ao perito, indicação de assistente técnico, recursos cabíveis e teses de indenização complementar (lucros cessantes, fundo de comércio, juros compensatórios e moratórios, correção monetária, benfeitorias). A atuação especializada também identifica situações de desapropriação indireta — em que o Poder Público se apossou do bem sem o devido processo — e pleiteia a indenização correspondente.
Equipe
Otavio Andere Neto — Advogado especialista em Desapropriação · OAB/SP 210.822 · inscrito desde 2003 · mais de 20 anos de atuação técnica em direito da desapropriação, direito imobiliário e direito constitucional. Sócio fundador da Andere Neto Sociedade de Advogados. Integrante do Instituto dos Advogados de São Paulo (IASP) e do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM). Atuação em todas as instâncias.
Viviane Saccab Andere — Engenheira especialista em avaliação imobiliária · CREA/SP 5069210948 · integrante do IBAPE — Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Atua como assistente técnica do expropriado em perícias judiciais de desapropriação, elaborando laudos divergentes em conformidade com a NBR 14653 da ABNT.
Cidades e regiões atendidas
Sede em São Paulo – SP (Bela Vista), com atuação em toda a Grande São Paulo, no interior e no litoral paulista e em todo o Brasil.
Tipos de obras públicas que geram desapropriação
Rodovias, linhas de metrô e CPTM, ferrovias (Trem Intercidades), linhas de transmissão de energia, dutovias e saneamento, aeroportos, obras viárias urbanas e habitação de interesse social.
Atendimento e contato
Andere Neto Sociedade de Advogados
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Atendimento humano de segunda a sexta, das 9h às 18h. Atuação em todo o Estado de São Paulo e em todo o Brasil.
Perguntas frequentes (FAQ)
O que é desapropriação?
É o ato pelo qual o Poder Público — União, Estado, Município, autarquia ou concessionária autorizada — retira a propriedade particular para fins de utilidade pública, necessidade pública ou interesse social, mediante prévia e justa indenização em dinheiro, conforme o art. 5º, inciso XXIV da Constituição Federal e o Decreto-Lei 3.365/1941.
Quem pode desapropriar?
União, Estados, Distrito Federal e Municípios diretamente; autarquias e fundações públicas; e concessionárias, permissionárias e delegatárias de serviço público quando expressamente autorizadas por lei ou contrato. Concessionárias de rodovias, ferrovias, energia, gás e saneamento têm poder expropriatório quando previsto no contrato de concessão.
Como se inicia o processo de desapropriação?
Pela publicação do Decreto de Utilidade Pública (DUP) ou Decreto de Interesse Social pelo ente expropriante. Em seguida, há tentativa de acordo administrativo — quase sempre com proposta abaixo do valor de mercado. Não havendo acordo, o expropriante ajuíza ação de desapropriação no juízo competente; o proprietário é citado como réu e deve apresentar contestação técnica e indicar assistente técnico engenheiro avaliador.
O que é a imissão provisória na posse?
É a transferência antecipada da posse do imóvel ao expropriante mediante depósito judicial fixado pelo laudo prévio (art. 15, §1º, DL 3.365/1941), antes do julgamento do mérito. O depósito não equivale a pagamento da indenização — é apenas garantia para viabilizar a posse antecipada. O expropriado mantém o direito de discutir o valor real na fase do laudo definitivo e pode levantar até 80% do depósito (art. 33, §2º, do DL 3.365/1941).
Posso levantar o valor depositado pelo expropriante?
Sim. Após a imissão provisória na posse, o expropriado pode levantar até 80% do depósito, ainda que discorde do valor (art. 33, §2º, do DL 3.365/1941), desde que prove a propriedade e a quitação das dívidas fiscais que recaiam sobre o imóvel e sejam publicados editais (art. 34). Havendo dúvida fundada sobre o domínio, o valor fica depositado. A discussão judicial do valor final continua.
Tenho que sair do imóvel assim que recebo a notificação?
Não. A saída só ocorre após o deferimento judicial da imissão provisória na posse e o depósito prévio do valor estimado pelo expropriante. Antes disso, o proprietário mantém pleno direito de uso, gozo e fruição do bem. Mesmo após a imissão, pode-se pleitear prazo de desocupação compatível com a situação concreta (especialmente em imóveis residenciais com famílias ou comerciais com atividade em funcionamento).
Quais indenizações posso pleitear além do valor do imóvel?
Lucros cessantes (renda comprovadamente perdida, que, havendo imissão prévia, é compensada pelos juros compensatórios, sem receber duas vezes pela mesma perda), fundo de comércio (para o proprietário que explora a própria atividade no imóvel, mediante prova), juros compensatórios (quando cabíveis, nos termos do art. 15-A do DL 3.365/1941), juros moratórios (pela mora no pagamento), correção monetária, benfeitorias não consideradas na avaliação inicial (as feitas depois da desapropriação, só as necessárias e as úteis autorizadas) e, em casos específicos, danos morais.
O que é desapropriação indireta?
É a situação em que o Poder Público ou concessionária se apossa de imóvel particular sem prévio processo expropriatório, sem decreto e sem indenização, inviabilizando a retomada do bem pelo proprietário. O proprietário tem direito a ação indenizatória contra o Estado, com prazo prescricional de 10 anos nas hipóteses do Tema 1.019/STJ. O STJ (EDcl no AgInt no AREsp 2.236.699/MG, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, 2ª Turma, j. 03/06/2025) firmou que, reconhecida a desapropriação indireta e afastada a prescrição, os autos retornam ao primeiro grau para que prossiga na instrução e no julgamento da ação de indenização.
Quanto tempo dura uma ação de desapropriação?
Varia conforme a complexidade do imóvel, a localização, o tribunal e a fase recursal. Em primeira instância, com perícia bem conduzida, costuma encerrar-se em 2 a 4 anos. Com recursos ao TJ e tribunais superiores, pode estender-se de 5 a 10 anos ou mais. A imissão provisória, contudo, pode ocorrer em poucos meses após o ajuizamento.
Como é feita a avaliação do imóvel para fins de indenização?
Em duas fases: o laudo prévio (sumário, para fixar o depósito da imissão) e o laudo definitivo (perícia completa, com pesquisa de mercado, vistoria, análise da matrícula e benfeitorias, conforme NBR 14653 da ABNT). O proprietário pode — e deve — apresentar laudo de assistente técnico próprio, com engenheiro avaliador independente, que costuma elevar significativamente o valor reconhecido em sentença.
Por que contratar um advogado especialista em desapropriação?
A diferença entre o valor inicial ofertado e o valor final fixado em juízo costuma ser substancial. Um escritório especializado conhece a jurisprudência específica do tema, atua com equipe própria de engenheiros e perícia técnica, pleiteia todas as indenizações complementares cabíveis (lucros cessantes, fundo de comércio, juros compensatórios e moratórios, correção monetária, benfeitorias) e identifica situações de desapropriação indireta. A Andere Neto Advocacia atua há mais de 20 anos exclusivamente em demandas técnicas e de alta complexidade.
