Juros compensatórios e moratórios na desapropriação: quando incidem, o que representam e o que diz o TJSP
O que você precisa saber em 30 segundos
- Dois tipos de juros protegem o expropriado: os compensatórios, pela perda antecipada da posse, e os moratórios, pelo atraso no pagamento integral.
- Os compensatórios incidem, em regra, desde a imissão provisória na posse — e o TJSP reconhece que são devidos mesmo em imóvel residencial sem renda, porque o que se compensa é a fruição do bem.
- Os moratórios punem o atraso no pagamento da indenização já fixada.
- O STJ firmou que os compensatórios incidem desde a imissão na posse e que, após 11/06/1997, o percentual é de 6% ao ano (ADI 2.332/STF e Tema 126/STJ).
- Compensatórios e moratórios têm naturezas distintas e podem ser cumulados.
- A base de cálculo é, em geral, a diferença entre o valor pago pelo ente e a indenização justa apurada — por isso discutir o valor do imóvel também aumenta os juros.
- Para imissões após 1997, os juros compensatórios são de 6% ao ano desde a imissão na posse (STJ, Tema 126; ADI 2.332/STF).
Na desapropriação, o valor do imóvel é só parte da conta. Quando o Poder Público entra na posse antes de pagar, ou demora a pagar o que foi fixado, surgem os juros — compensatórios e moratórios. Entender a diferença entre eles, e a partir de quando cada um incide, é o que separa uma indenização integral de uma indenização pela metade. Este guia explica os dois, com apoio de decisões recentes do Tribunal de Justiça de São Paulo.
O que são juros na desapropriação
Quando o Estado desapropria um imóvel, nem sempre o pagamento e a perda da posse acontecem ao mesmo tempo. Muitas vezes o ente entra na posse antes — e o pagamento integral demora meses ou anos. Esse descompasso gera prejuízo ao proprietário, e os juros existem para recompor esse prejuízo. Há dois tipos, com finalidades distintas, e é comum que ambos apareçam no mesmo processo.
Juros compensatórios: a perda antecipada da posse
Os juros compensatórios nascem de um fato específico: o proprietário perde o uso do imóvel antes de receber a indenização integral. Isso ocorre na imissão provisória na posse, quando o ente, mediante depósito prévio, é autorizado a ocupar o bem no início da ação. Desse momento em diante, o expropriado já não tem o imóvel, mas ainda não tem o dinheiro correspondente. Os juros compensatórios compensam esse intervalo.
Um esclarecimento de natureza jurídica ajuda a entender o instituto: os juros compensatórios têm caráter remuneratório — eles remuneram o proprietário pela privação do bem e do capital correspondente, distinguindo-se dos juros moratórios, que sancionam a mora (o atraso). É essa natureza remuneratória que justifica a incidência mesmo quando o imóvel não gerava renda, como se verá.
Valem mesmo em imóvel sem renda: o que decidiu o TJSP
Um ponto que gera muita dúvida: e se o imóvel não gerava renda — era, por exemplo, uma residência? A 12ª Câmara de Direito Público do TJSP respondeu com clareza: os juros compensatórios não pressupõem perda de renda, porque o que se compensa é a fruição do imóvel, que tem valor econômico em si.
Trecho da ementa oficial:
"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Desapropriação. Juros compensatórios. Não se trata de perda de renda, mas da fruição de imóvel residencial, que tem valor econômico. Compensação devida. Sem omissão, contradição, obscuridade ou motivo excepcional para a revisão do julgamento. Embargos rejeitados."
Comentamos essa decisão em detalhe no texto sobre juros compensatórios em imóvel residencial sem renda.
Juros moratórios: o atraso do ente
Os juros moratórios têm outra lógica. Não compensam a perda da posse, e sim penalizam o atraso no pagamento da indenização já definida. Se o valor foi fixado e o ente demora a pagá-lo integralmente, a mora gera juros em favor do proprietário — o mesmo princípio de qualquer dívida paga com atraso.
A partir de quando cada um incide
De forma geral:
- Compensatórios — incidem, em regra, a partir da imissão provisória na posse, marco em que o proprietário efetivamente perde o uso do imóvel.
- Moratórios — incidem sobre o atraso no pagamento da indenização fixada, conforme os marcos definidos pela legislação e pela jurisprudência aplicável ao caso.
Até quando correm os compensatórios: um detalhe técnico decisivo
Há discussão sobre o marco final dos compensatórios. A 9ª Câmara de Direito Público decidiu que eles incidem até a data do depósito judicial feito pelo ente — e não até o momento em que o expropriado levanta o dinheiro. Parece detalhe, mas muda o valor final da conta.
Trecho da ementa oficial:
"Os juros compensatórios, em casos de desapropriação, incidem apenas até a data dos depósitos judiciais realizados pelo ente expropriante, e não até o levantamento das quantias pelo expropriado. A apuração do valor da execução deve observar critérios técnicos adequados, sendo cabível o refazimento da perícia quando verificado erro metodológico. A sucumbência em cumprimento de sentença deve ser definida com base no proveito econômico final das partes (...)."
A posição do STJ: marco inicial na imissão e percentual conforme a norma vigente
O Superior Tribunal de Justiça tem posição consolidada e reafirmada em decisões recentes. Dois pontos são centrais e favorecem a compreensão do expropriado.
1) O marco inicial é a imissão na posse
A Segunda Turma reafirmou que a data da imissão na posse é o marco inicial de incidência dos juros compensatórios, devidos desde a antecipada ocupação do imóvel pelo ente público.
Trecho da ementa oficial:
"A data de imissão na posse do imóvel é marco inicial de incidência de juros compensatórios, os quais, conforme entendimento consolidado, são devidos desde a antecipada imissão do ente público na posse do imóvel, aplicando-se os percentuais vigentes ao longo do tempo: 'Os juros compensatórios observam o percentual vigente no momento de sua incidência'."
2) O percentual segue a norma vigente ao tempo da incidência
Em decisão de 2026, a Segunda Turma reafirmou que os juros compensatórios são regidos pela norma vigente ao tempo de sua incidência, remetendo aos temas repetitivos do STJ e à orientação do STF na ADI 2.332 — que definiu o regime aplicável ao art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/41. Em determinados períodos, o STJ também discute a necessidade de comprovação de perda de renda do expropriado.
Trecho da ementa oficial:
"DESAPROPRIAÇÃO. IMISSÃO NA POSSE OCORRIDA ANTES DE 1999. JUROS COMPENSATÓRIOS. NORMA VIGENTE AO TEMPO DE SUA INCIDÊNCIA. TEMAS 282 E 1072 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA PERDA DA RENDA. QUESTÃO NÃO APRECIADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO."
O percentual dos juros compensatórios: 6% ao ano após 1997
Diferentemente dos juros moratórios, cujo regime varia conforme a legislação processual aplicável, os juros compensatórios têm hoje um percentual consolidado pela jurisprudência. Historicamente, a Súmula 618 do STF fixava os juros compensatórios em 12% ao ano. Com a nova redação do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/41 e o julgamento da ADI 2.332 pelo STF — que declarou inconstitucional a expressão "até" do dispositivo —, o STJ, em recurso repetitivo (Tema 126, Pet 12.344/DF), firmou que, após 11 de junho de 1997, os juros compensatórios são de 6% ao ano.
Trecho da ementa oficial:
"(...) declarando inconstitucional a expressão 'até' constante do art. 15-A do Decreto-Lei n. 3.365/41. Com base nesse julgamento, o STJ, na Pet n. 12.344/DF (recursos repetitivos), adequou a Tese Repetitiva n. 126 para fixar que, após 11/06/1997, os juros compensatórios devem observar o percentual de 6% (seis por cento) ao ano. (...)"
Sobre qual valor os juros incidem
Em regra, os juros incidem sobre a diferença entre o que o ente público efetivamente pagou (por exemplo, o depósito da imissão) e o valor da indenização justa apurada ao final. Ou seja: quanto maior a distância entre a oferta inicial e o valor real de mercado, maior tende a ser a base sobre a qual os juros são calculados — mais um motivo para discutir tecnicamente o valor do imóvel.
Compensatórios e moratórios podem ser cobrados juntos
Sim. Como têm naturezas distintas — um compensa a perda da posse, o outro pune o atraso —, a jurisprudência admite a cumulação dos dois tipos de juros na desapropriação. Não há bis in idem, porque cada um remunera um fato diferente. Deixar de pleitear qualquer deles é abrir mão de parte da indenização integral que a Constituição assegura.
Resumo dos dois juros
| Aspecto | Compensatórios | Moratórios |
|---|---|---|
| O que compensam | Perda antecipada da posse (fruição) | Atraso no pagamento da indenização |
| Início | Imissão provisória na posse | Atraso no pagamento fixado |
| Dependem de renda? | Não — basta a fruição | Não — bastam o valor fixado e o atraso |
| Base de cálculo | Em geral, a diferença entre o pago e a indenização justa | |
| Cumuláveis? | Sim — naturezas distintas | |
Erros comuns que reduzem os juros devidos
- Não identificar corretamente a data da imissão na posse, marco dos compensatórios.
- Aceitar o valor da oferta e, com isso, reduzir a base sobre a qual os juros incidiriam.
- Deixar de pleitear a cumulação de compensatórios e moratórios.
- Não acompanhar tecnicamente a conta de liquidação, onde os juros são efetivamente calculados.
- Ignorar discussões sobre o marco final dos compensatórios (até o depósito) e o eventual erro metodológico da perícia.
Como o Andere Neto Advocacia atua nesse cenário
- Fixando os marcos temporais — data da imissão, do pagamento parcial e da fixação do valor.
- Discutindo a base de cálculo — para que os juros incidam sobre a diferença correta.
- Pleiteando a cumulação de compensatórios e moratórios quando cabível.
- Fiscalizando a liquidação — conferência da conta e dos índices aplicados até o efetivo pagamento.
Cada processo tem seus marcos próprios. O advogado especialista em desapropriação avalia a documentação em uma primeira conversa e indica o caminho técnico antes de qualquer contratação.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre juros compensatórios e moratórios?
A partir de quando incidem os juros compensatórios, e qual o percentual?
A partir de quando incidem os juros moratórios?
Juros compensatórios e moratórios podem ser cobrados juntos?
Sobre qual valor os juros incidem?
Fontes oficiais
- Constituição Federal, art. 5º, XXIV — justa e prévia indenização.
- Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 — Lei Geral das Desapropriações (art. 15-A).
- Súmula 618 do STF — juros compensatórios (percentual histórico de 12% ao ano).
- STF — ADI 2.332, sobre a constitucionalidade e o regime do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/41.
- STJ — REsp 1.811.272/MG, 2ª Turma, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, j. 13/08/2025 (Tema 126/STJ: 6% ao ano após 11/06/1997).
- STJ — AgInt no REsp 2.204.078/SC, 2ª Turma, Rel. Min. Afrânio Vilela, j. 29/04/2026 (Temas 282 e 1072/STJ).
- STJ — AgInt no REsp 2.164.494/MS, 2ª Turma, Rel. Min. Francisco Falcão, j. 02/09/2025.
- TJSP — Embargos de Declaração Cível 1061380-52.2017.8.26.0053, 12ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Edson Ferreira, j. 30/06/2026.
- TJSP — Agravo de Instrumento 2108843-20.2026.8.26.0000, 9ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Carlos Eduardo Pachi, j. 22/06/2026.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de cada caso por um advogado especialista. Índices, marcos temporais e base de cálculo dos juros dependem da legislação vigente e da decisão de cada processo.
Recebeu a notícia da desapropriação do seu imóvel?
Fale agora com o advogado. Atuamos há mais de 20 anos com especialidade em desapropriação e com engenharia própria para avaliar o valor real do seu patrimônio.
