Você é proprietário, comerciante ou inquilino na Rua Santo André, na Rua Coronel Fernando Prestes ou na Avenida Ramiro Colleoni, em Santo André/SP, e foi atingido pela desapropriação para o prolongamento viário?
Se o seu imóvel ou ponto comercial está dentro do perímetro alcançado pelo Decreto Municipal nº 18.456/2025, você tem direitos específicos que precisam ser exercidos com agilidade técnica e fundamentação adequada.
📌 O que você precisa saber em 30 segundos
- O Decreto Municipal nº 18.456/2025, publicado em 02 de setembro de 2025, declarou de utilidade pública parte do imóvel de classificação fiscal nº 05.124.008 em Santo André/SP.
- A finalidade é o prolongamento da Rua Santo André entre a Rua Coronel Fernando Prestes e a Avenida Ramiro Colleoni.
- O proprietário é sempre réu na ação de desapropriação — quem propõe é a Prefeitura Municipal de Santo André.
- A oferta administrativa do Município quase nunca reflete o valor de mercado real, sobretudo em zona urbana consolidada.
- Há rubricas indenizatórias adicionais além do valor do imóvel: benfeitorias, fundo de comércio, lucros cessantes e juros sobre a diferença.
- O prazo para se defender corre rápido — atuar antes da imissão na posse preserva poder de barganha e direitos.
A desapropriação para o prolongamento da Rua Santo André, no trecho entre a Rua Coronel Fernando Prestes e a Avenida Ramiro Colleoni, decorre do Decreto Municipal nº 18.456/2025, publicado em 02 de setembro de 2025 pela Prefeitura Municipal de Santo André. Proprietários, comerciantes e inquilinos têm direito a indenização justa, prévia e em dinheiro, conforme o art. 5º, XXIV, da Constituição Federal — mas a oferta inicial da Prefeitura costuma ficar abaixo do valor real do imóvel. Em maio de dois mil e vinte e seis, a análise técnica do decreto continua decisiva.
Onde fica o trecho atingido e por que essa localização eleva a indenização
O trecho objeto do Decreto Municipal nº 18.456/2025 fica em zona urbana consolidada de Santo André/SP, conectando a Rua Coronel Fernando Prestes à Avenida Ramiro Colleoni por meio do prolongamento da Rua Santo André. É uma região com forte fluxo viário, mistura de uso residencial e comercial, e proximidade com eixos estruturantes do município.
A Avenida Ramiro Colleoni é uma das principais artérias da cidade, integrando bairros centrais e absorvendo tráfego de passagem. A Rua Coronel Fernando Prestes, por sua vez, é via histórica do tecido urbano andreense. O encontro dessas duas vias com o prolongamento da Rua Santo André cria um microcontexto de alta liquidez imobiliária, com imóveis valorizados pela acessibilidade e pela vocação comercial da região.
Cada metro quadrado de testada nas vias atingidas — Rua Santo André, Rua Coronel Fernando Prestes e Avenida Ramiro Colleoni — tem valor unitário substancialmente acima das médias municipais médias. Esse fato, por si só, justifica revisão da oferta administrativa quando a Prefeitura usa parâmetros genéricos de avaliação.
Decreto Municipal nº 18.456/2025: o que o decreto significa na prática
O Decreto Municipal nº 18.456/2025 é o ato declaratório de utilidade pública que autoriza a Prefeitura Municipal de Santo André a iniciar o procedimento expropriatório do imóvel de classificação fiscal nº 05.124.008. Ele não transfere a propriedade — apenas habilita o Município a tentar o acordo administrativo e, se frustrado, ajuizar a ação de desapropriação.
A partir da publicação, começam a correr efeitos práticos importantes para quem está dentro do perímetro:
- Funcionários do Município podem entrar no imóvel para vistoria e avaliação (DL 3.365/41, art. 7º).
- Benfeitorias úteis ou voluptuárias feitas após o decreto só serão indenizadas em condições restritas (art. 26).
- O decreto tem prazo de caducidade de 5 anos para que a desapropriação se efetive (art. 10).
- O proprietário continua dono e pode usar, alugar e até vender o imóvel até a imissão na posse — embora a venda fique muito difícil na prática.
Receber a notificação do Decreto Municipal nº 18.456/2025 não significa perder o imóvel imediatamente, mas é o sinal de que o relógio começou a correr. A postura nos primeiros 60 a 90 dias define grande parte do resultado final da indenização.
O prolongamento da Rua Santo André e o que está sendo construído
O prolongamento da Rua Santo André é uma obra viária estruturante que conecta a Rua Coronel Fernando Prestes à Avenida Ramiro Colleoni. A intervenção visa melhorar a microacessibilidade local, reduzir gargalos de tráfego e integrar o sistema viário do município.
A execução demanda desapropriações parciais ou totais de imóveis no eixo do traçado projetado. Por isso, o perímetro atingido pelo Decreto Municipal nº 18.456/2025 alcança especificamente parte do imóvel de classificação fiscal nº 05.124.008. É comum que proprietários de áreas adjacentes só descubram que estão na lista quando consultam tecnicamente o decreto e o memorial descritivo da obra.
Etapas do procedimento de desapropriação: o que esperar
O rito segue o Decreto-Lei 3.365/1941 e tem fases bem definidas. Conhecê-las evita decisões precipitadas:
- Publicação do decreto: o Decreto Municipal nº 18.456/2025 já está em vigor e habilita a Prefeitura a agir.
- Vistoria e avaliação administrativa: peritos do Município visitam o imóvel e elaboram laudo de avaliação.
- Oferta administrativa: o expropriante apresenta proposta com base no laudo — quase sempre em valor abaixo do mercado real.
- Negociação ou recusa: o proprietário pode aceitar, contrapropor com laudo próprio ou recusar.
- Ajuizamento da ação: em caso de recusa, a Prefeitura propõe a ação de desapropriação. O proprietário é citado como réu.
- Imissão provisória na posse: mediante depósito judicial do valor ofertado, o Município assume a posse antes da sentença final.
- Perícia judicial: perito nomeado pelo juiz reavalia o imóvel — é a fase decisiva da ação.
- Sentença e recursos: o juiz fixa o valor final da indenização, sujeita a apelação.
- Pagamento e expedição da carta de adjudicação: com o trânsito em julgado, é pago o saldo e transferida formalmente a propriedade.
O período entre a notificação administrativa e a imissão provisória é onde se constrói a melhor defesa técnica. Reunir documentação, contratar avaliação independente e impugnar o valor da oferta nesta fase aumenta o resultado final.
Rubricas indenizatórias: você pode receber muito mais que o valor do imóvel
A indenização justa, prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, não se resume ao valor do terreno e da construção. Há rubricas adicionais frequentemente esquecidas pelo expropriante:
| Rubrica | Base legal | Observação |
|---|---|---|
| Valor de mercado do imóvel | CF/88, art. 5º, XXIV | Núcleo da indenização — em Santo André, exige avaliação por amostras reais do entorno. |
| Benfeitorias úteis e necessárias | DL 3.365/41, art. 25 | Reformas, ampliações e melhorias devem ser indenizadas separadamente. |
| Fundo de comércio | Jurisprudência STJ | Aplicável a comerciantes com ponto consolidado nas vias atingidas. |
| Lucros cessantes | Princípio da reparação integral | Devidos quando há paralisação de atividade econômica regular. |
| Depreciação da área remanescente | DL 3.365/41, art. 27 | Em desapropriações parciais — caso típico do Decreto 18.456/2025 — parte que sobra pode perder valor. |
| Juros compensatórios | DL 3.365/41, art. 15-A | Incidem desde a imissão na posse, sobre a diferença entre oferta e indenização final. |
| Juros moratórios | DL 3.365/41, art. 15-B | Devidos após o trânsito em julgado, em caso de mora no pagamento. |
Em vias consolidadas como a Avenida Ramiro Colleoni e a Rua Coronel Fernando Prestes, é comum a oferta inicial da Prefeitura vir significativamente abaixo do valor real de mercado. A revisão por laudo técnico independente e perícia judicial costuma corrigir essa distorção de forma relevante.
Quem é réu na ação? O ponto que muda a estratégia
Na desapropriação, o proprietário é sempre réu. Apenas o ente público — no caso, a Prefeitura Municipal de Santo André — pode propor a ação de desapropriação. Isso significa que o proprietário não “entra com ação contra a Prefeitura”: ele contesta a ação, impugna o valor ofertado e recorre da sentença.
Existem hipóteses em que o particular pode tomar a iniciativa, mas têm nomes próprios e situações específicas:
- Desapropriação indireta: quando o Poder Público ocupa o imóvel sem decreto formal.
- Mandado de segurança: contra ilegalidades no procedimento administrativo.
- Ação anulatória do decreto: em casos de desvio de finalidade ou nulidade formal.
- Retrocessão: quando o bem desapropriado não é destinado à finalidade declarada.
Tipologias atingidas pelo Decreto Municipal nº 18.456/2025
Cada perfil de imóvel exige uma estratégia distinta. O trecho entre a Rua Coronel Fernando Prestes e a Avenida Ramiro Colleoni concentra basicamente quatro tipologias dentro do perímetro:
| Tipologia | Quem afeta | Rubricas indenizáveis prioritárias | Particularidades |
|---|---|---|---|
| Imóveis residenciais | Proprietário / morador | Valor de mercado + benfeitorias + custos de mudança | Comparativo com transações recentes na própria via |
| Imóveis comerciais | Proprietário e/ou comerciante | Imóvel + fundo de comércio + lucros cessantes | Localização exata na Ramiro Colleoni influencia o valor do ponto |
| Imóveis mistos | Proprietário / locatário misto | Avaliação dupla — residencial + comercial | Sobrados convertidos, comum no perfil urbano de Santo André |
| Inquilinos e locatários | Locatário (não proprietário) | Fundo de comércio, despesas de transferência | Direito autônomo; costuma ser ignorado nas tratativas iniciais |
Se você é locatário com ponto consolidado em algum imóvel atingido pelo Decreto Municipal nº 18.456/2025, pode habilitar-se na ação de desapropriação para postular indenização autônoma. Esse direito não depende da concordância do proprietário.
Documentação essencial para defender a indenização
Reunir a documentação correta no início faz diferença direta no valor final. Use este checklist como ponto de partida:
- ✓ Matrícula atualizada do imóvel (até 30 dias).
- ✓ IPTU dos últimos cinco anos com a classificação fiscal nº 05.124.008.
- ✓ Plantas aprovadas e habite-se, se houver.
- ✓ Notas fiscais e comprovantes de reformas e benfeitorias.
- ✓ Contrato de locação, no caso de inquilinos.
- ✓ Comprovantes de faturamento dos últimos 36 meses, para comerciantes.
- ✓ Fotografias atuais do imóvel, internas e externas.
- ✓ Notificações recebidas da Prefeitura e cópia do Decreto Municipal nº 18.456/2025.
O acordo administrativo vale a pena?
Depende do valor ofertado e do perfil do imóvel. O acordo administrativo evita o desgaste e o tempo do processo judicial, mas só é vantajoso quando a proposta se aproxima do valor real de mercado e contempla as rubricas adicionais.
Em Santo André, especialmente no eixo do prolongamento da Rua Santo André entre a Coronel Fernando Prestes e a Ramiro Colleoni, a experiência mostra que aceitar a primeira oferta geralmente representa perda patrimonial significativa. A análise prévia por advogado especialista em desapropriação e por avaliador independente permite decidir com segurança entre acordo e judicialização.
Termos de acordo administrativo costumam incluir cláusula de quitação plena, geral e irrevogável. Assinar sem revisar tecnicamente significa abrir mão de discussão posterior sobre fundo de comércio, lucros cessantes e área remanescente.
Erros mais comuns que reduzem a indenização
Conhecer os erros típicos ajuda a evitá-los. Os recorrentes em casos de desapropriação viária municipal como a do Decreto Municipal nº 18.456/2025 são:
- Aceitar a oferta inicial sem laudo próprio: a avaliação da Prefeitura raramente reflete o valor real.
- Ignorar rubricas acessórias: deixar de pleitear fundo de comércio, lucros cessantes e benfeitorias.
- Permitir vistoria sem acompanhamento técnico: a vistoria do Município vira base do laudo administrativo.
- Demorar para reagir: esperar a citação judicial reduz tempo de defesa e poder de negociação.
- Confiar em informações verbais: tudo que importa precisa estar protocolado por escrito.
O papel do advogado especializado em desapropriação
A desapropriação é uma das áreas mais técnicas do direito administrativo: combina avaliação imobiliária, perícia judicial, direito constitucional e processo civil. Um advogado especialista em desapropriação atua em três frentes essenciais:
- Análise da legalidade do Decreto Municipal nº 18.456/2025 e do procedimento.
- Coordenação com avaliadores independentes para construção do laudo paralelo.
- Atuação na fase administrativa e judicial, com foco em maximizar as rubricas indenizatórias.
Conclusão
Receber a notícia de que seu imóvel ou seu ponto comercial em Santo André foi alcançado pela desapropriação para o prolongamento da Rua Santo André gera insegurança real — afeta patrimônio, rotina familiar e atividade econômica construída ao longo de anos. O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados atua há mais de duas décadas com especialidade em desapropriação e acompanha proprietários, comerciantes e inquilinos atingidos por obras viárias municipais. Se você foi notificado pelo Decreto Municipal nº 18.456/2025, uma consulta inicial permite avaliar o caso, dimensionar o valor real do imóvel e definir a melhor estratégia antes da imissão na posse.
Perguntas frequentes
Posso continuar morando ou trabalhando no imóvel após a publicação do Decreto Municipal nº 18.456/2025?
Sim. A publicação do decreto não retira a posse imediatamente. O proprietário ou inquilino segue usando o imóvel normalmente até a imissão provisória na posse pela Prefeitura, que ocorre apenas após depósito judicial do valor ofertado, dentro da ação de desapropriação.
A desapropriação atinge o imóvel inteiro ou só parte dele?
O Decreto Municipal nº 18.456/2025 declara de utilidade pública parte do imóvel de classificação fiscal nº 05.124.008. Em desapropriações parciais, a área remanescente que perder valor pela amputação também é indenizável, com base no art. 27 do DL 3.365/41.
Sou inquilino comercial — tenho direito a alguma indenização?
Sim. Inquilinos comerciais com ponto consolidado podem pleitear indenização autônoma por fundo de comércio e despesas de transferência, independentemente da concordância do proprietário. O direito é reconhecido pela jurisprudência do STJ.
O que acontece se eu recusar a oferta administrativa da Prefeitura de Santo André?
A Prefeitura ajuíza ação de desapropriação e o proprietário é citado como réu. Há perícia judicial que reavalia o imóvel e fixa o valor real de mercado. Recusar a oferta inicial não impede o procedimento, mas amplia significativamente as chances de uma indenização justa.
Quanto tempo dura uma ação de desapropriação para obra viária municipal?
Varia conforme complexidade e recursos, mas costuma durar entre 3 e 7 anos até o trânsito em julgado. A imissão provisória na posse, porém, ocorre nos primeiros meses, mediante depósito judicial do valor ofertado. Por isso, atuar tecnicamente desde o início é decisivo.
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