Desapropriações para o Novo Centro Administrativo Campos Elíseos em 2026: o perímetro do projeto, o cronograma da PPP e os direitos do expropriado
O Novo Centro Administrativo Campos Elíseos (NCACE), projeto do Governo do Estado de São Paulo para transferir a sede do Executivo estadual do Morumbi para a região central da capital, entra em 2026 na sua fase mais sensível para quem mora ou opera no bairro: a das desapropriações em larga escala. Estima-se que 230 imóveis sejam atingidos, cerca de 800 pessoas vivam dentro do perímetro do projeto e cerca de R$ 500 milhões sejam destinados ao pagamento das indenizações. Com o leilão da Parceria Público-Privada (PPP) já realizado e os trabalhos de demolição na fila de execução, o ano de 2026 é decisivo para o proprietário, o inquilino e o comerciante atingidos: organizar prova técnica, evitar quitações precipitadas e exigir a justa e prévia indenização em dinheiro garantida pela Constituição.
- O NCACE reunirá secretarias e órgãos do Governo do Estado hoje espalhados por mais de 40 imóveis na capital, em um complexo no bairro Campos Elíseos, na região central de São Paulo, com sete edifícios e dez torres, ~250 mil m² de área construída e capacidade para 22 mil servidores.
- O perímetro inicial é formado por cinco quadras do bairro (quadras 25, 34, 46, 48 e 52), no quadrilátero da Avenida Duque de Caxias, da Rua Conselheiro Nébias, da Alameda Nothmann e da Alameda Barão de Piracicaba, mais a quadra do Palácio dos Campos Elíseos (atual Museu das Favelas), todas declaradas de utilidade pública por decreto estadual publicado em março de 2024.
- O processo expropriatório foi viabilizado pela Concorrência Internacional SPI-006/2025, da Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo (SPI-SP), com abertura de propostas em 23/02/2026, julgamento final em 14/05/2026 e homologação em 15/05/2026, sendo vencedor da PPP o Consórcio MEZ-RZK.
- Estima-se a desapropriação de cerca de 230 imóveis, com aproximadamente 67 imóveis a serem demolidos para a implantação do complexo, e gasto estimado de R$ 500 milhões em indenizações. O cronograma oficial prevê desapropriação e oferta de moradia em 2026, obras a partir de 2027 e entrega em 2030.
- A oferta administrativa do Estado raramente reflete o valor de mercado real do imóvel; a reação técnica do expropriado, com laudo pericial prévio independente, é o que viabiliza a indenização integral.
O que é o Novo Centro Administrativo Campos Elíseos
O Novo Centro Administrativo Campos Elíseos é um projeto estruturado pelo Estado de São Paulo para concentrar, em um único complexo no centro da capital, as secretarias e órgãos do Poder Executivo estadual atualmente distribuídos em mais de 40 imóveis pela cidade. A escolha do bairro tem dimensão simbólica: o Palácio dos Campos Elíseos, situado na quadra principal do perímetro, foi sede do governo paulista no início do século XX e hoje abriga o Museu das Favelas. A proposta governamental é, ao mesmo tempo, recuperar a centralidade administrativa da região e impulsionar a requalificação urbana de um bairro tradicionalmente desafiado por problemas sociais, habitação precária, presença histórica de cortiços e baixa atratividade econômica em comparação com outras áreas centrais.
Estruturado como Parceria Público-Privada (PPP), o projeto envolve investimento total estimado em R$ 6 bilhões, com aporte estadual da ordem de R$ 3,4 bilhões e a contraparte do parceiro privado responsável pela construção e gestão do complexo ao longo do prazo de concessão. O conjunto edificado é composto por sete edifícios e dez torres, com cerca de 250 mil m² de área construída sobre 60 mil m² de quadras urbanas, projeto que comportará 22 mil servidores, espaços de convivência, teatro, auditórios e salas multiuso. O cronograma oficial prevê a entrega completa em 2030.
A escolha do bairro tem três motivações declaradas: o simbolismo histórico do Palácio dos Campos Elíseos (sede do governo paulista no início do século XX), a localização central com forte integração de transporte público e a aposta política em uma requalificação urbana de uma das regiões da capital com mais desafios sociais — embora justamente essa característica do bairro torne o processo de desapropriação especialmente sensível do ponto de vista habitacional e social.
O perímetro do projeto: cinco quadras dos Campos Elíseos
O perímetro inicial do NCACE foi formado por cinco quadras do bairro Campos Elíseos, identificadas no inventário cadastral como quadras 25, 34, 46, 48 e 52, somadas à quadra que abriga o Palácio dos Campos Elíseos. Esse polígono é delimitado pelo quadrilátero formado por quatro grandes eixos viários do bairro:
| Eixo viário | Função no projeto | Observações |
|---|---|---|
| Avenida Duque de Caxias | Eixo norte do perímetro | Via estruturante do bairro, com forte fluxo viário e presença comercial intensa. |
| Rua Conselheiro Nébias | Eixo sul do perímetro | Corredor com presença de pequenos hotéis, comércio de bairro e moradia. |
| Alameda Nothmann | Eixo leste do perímetro | Via tradicional do bairro, com uso misto residencial-comercial. |
| Alameda Barão de Piracicaba | Eixo oeste do perímetro | Margem oeste do quadrilátero, próxima a outros equipamentos urbanos. |
Dentro desse polígono estão imóveis de tipologia bastante diversa: residências unifamiliares em terrenos consolidados, edifícios verticais com unidades habitacionais, cortiços e habitações coletivas precárias, pequenos hotéis e pensões, pontos comerciais de bairro e imóveis comerciais maiores. Essa heterogeneidade exige avaliação técnica autônoma para cada situação, com fatores de homogeneização específicos para cada tipologia e perfil socioeconômico do imóvel.
A declaração de utilidade pública: fundamento jurídico
A base jurídica das desapropriações do NCACE é a declaração de utilidade pública (DUP) editada pelo Governo do Estado em março de 2024, com prazo decadencial de cinco anos, na forma do art. 10 do Decreto-Lei nº 3.365/1941. A DUP atinge as cinco quadras descritas acima e a quadra do Palácio dos Campos Elíseos, e cumpre a função jurídica de habilitar o Estado a negociar amigavelmente ou ajuizar ação expropriatória dentro daquele prazo.
É importante separar dois momentos: a publicação do decreto de DUP não transfere a propriedade dos imóveis ao Estado. Ela apenas habilita o ente expropriante a iniciar a aquisição, por acordo amigável ou por ação judicial. Até que haja escritura de desapropriação amigável ou imissão na posse decretada por juiz competente, o proprietário permanece titular pleno do bem, com direito a usar, locar, alienar e usufruir do imóvel.
O ato declaratório é, em regra, complementado por plantas cadastrais que delimitam os imóveis efetivamente atingidos dentro do perímetro. Como em todo projeto de desapropriação urbana, a inclusão de um endereço no perímetro genérico do bairro não significa, automaticamente, que o imóvel específico esteja na lista de imóveis declarados. A verificação técnica, com sobreposição da matrícula do imóvel ao polígono oficial, é etapa essencial — e tem sido objeto de contestação por movimentos sociais e Defensoria Pública, em razão da ausência de divulgação ampla da listagem dos imóveis atingidos.
A Parceria Público-Privada e a Concorrência SPI-006/2025
O projeto foi estruturado como Parceria Público-Privada na modalidade administrativa, com a Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo (SPI-SP) como gestora. O processo licitatório foi a Concorrência Internacional nº SPI-006/2025, com edital publicado em 2025 e cronograma oficial:
- Abertura das propostas — 23 de fevereiro de 2026.
- Julgamento final da Concorrência — 14 de maio de 2026.
- Homologação — 15 de maio de 2026.
- Vencedor da PPP — Consórcio MEZ-RZK, arrematante do contrato de construção e operação.
A modelagem prevê que o parceiro privado é responsável pela construção do complexo e por sua operação por prazo determinado, com pagamentos pelo Estado atrelados a desempenho. O cronograma agregado prevê, após a homologação, a fase de desapropriações e relocação de famílias em 2026, o início das obras em 2027 e a entrega do conjunto em 2030.
Quem é atingido: o perfil dos imóveis e dos moradores
O Censo populacional de 2022 do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indica que cerca de 800 pessoas habitam o perímetro do projeto — entre proprietários e inquilinos, em tipologias muito distintas, do imóvel popular ao apartamento de classe média. A estimativa oficial do Governo do Estado é de que cerca de 230 imóveis sejam desapropriados, e de que aproximadamente 67 imóveis sejam efetivamente demolidos para a implantação do complexo — o restante poderá ser preservado, restaurado ou integrado ao projeto urbano. As indenizações têm investimento estimado em R$ 500 milhões.
Esse perfil heterogêneo é central na análise jurídica. Cada categoria de morador e cada tipologia imobiliária requer uma estratégia indenizatória distinta:
| Categoria atingida | Direitos típicos | Cuidados específicos |
|---|---|---|
| Proprietário de imóvel residencial | Valor de mercado do terreno e edificações (NBR 14.653-2), juros, correção, honorários. | Sobreposição da matrícula ao polígono; laudo pericial prévio; estratégia amigável x judicial. |
| Proprietário de imóvel comercial / misto | Idem ao residencial, somando fundo de comércio próprio se atuar no ponto. | Documentação do faturamento e da operação econômica do ponto. |
| Inquilino residencial | Despesas de mudança, perdas com adaptações, aluguel social quando vulnerável. | Contratos de locação, recibos, comprovantes de residência e adaptações pagas. |
| Inquilino comercial (com ponto consolidado) | Fundo de comércio próprio (NBR 14.653-4), lucros cessantes na transição. | Faturamento histórico, base de clientela, contratos com fornecedores. |
| Moradores em cortiço ou habitação coletiva | Inclusão em programa habitacional, aluguel social, alternativa de moradia digna. | Articulação com Defensoria Pública e movimentos sociais; comprovação de moradia. |
O inquilino residencial ou comercial não depende da vontade do proprietário para pleitear, em nome próprio, indenização por despesas de mudança, perdas com adaptações no imóvel, lucros cessantes durante o período de transição e, no caso de locação comercial, fundo de comércio avaliado segundo a NBR 14.653-4. Em situações de vulnerabilidade socioeconômica, há possibilidade de aluguel social e inclusão em programa habitacional, normalmente articulados em diálogo com a Defensoria Pública do Estado.
Composição da indenização: rubricas técnicas
A indenização em desapropriação para o NCACE é composta, em regra, pelas seguintes rubricas, cada uma com base normativa específica e tratamento técnico próprio.
| Rubrica | Base normativa/técnica | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 da ABNT | Tratamento científico de amostras de mercado contemporâneas, com fatores oferta, localização, esquina, topografia, testada e zoneamento. |
| Edificações | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional, observadas as características construtivas. |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a pontos comerciais consolidados nas vias atingidas. Sobrevalor econômico do ponto, distinto do valor do imóvel. |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o valor depositado na imissão provisória e a indenização final. |
| Juros moratórios | Art. 15-B, DL 3.365/1941 | A partir do termo legal previsto, sobre o valor da condenação. |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre a oferta inicial e a condenação fixada na sentença. |
| Correção monetária | Lei nº 6.899/1981 | Plena, sobre todo o débito, desde a data da avaliação. |
| Lucros cessantes | Doutrina e jurisprudência consolidadas | Para comerciantes e atividades produtivas, durante o período de transição até recomposição em outra localidade. |
A forma como cada rubrica é aplicada depende diretamente da prova técnica produzida nos autos e da diligência do expropriado em demonstrá-la com laudo pericial prévio independente. A avaliação administrativa apresentada pelo Estado tende a contemplar apenas parcialmente — quando contempla — o conjunto dessas rubricas.
A imissão provisória na posse e os cuidados com o depósito
A imissão provisória na posse, prevista no art. 15 do Decreto-Lei nº 3.365/1941, permite ao Estado ocupar o imóvel antes do encerramento do processo, mediante depósito judicial do valor de avaliação prévia. É essencial compreender que esse depósito não equivale ao pagamento da indenização ao expropriado.
Na imissão provisória, o Estado deposita em juízo o valor da avaliação prévia e a posse é transferida ao expropriante. O expropriado preserva o direito de discutir o valor no processo. O levantamento do depósito só ocorre após a fixação da indenização definitiva, e mesmo assim apenas até o limite incontroverso, observadas as regras do art. 33 do Decreto-Lei nº 3.365/1941. Por isso a contraprova técnica deve estar estruturada antes da imissão.
Em projeto urbano de tal magnitude, é razoável esperar que parte significativa dos casos termine na via judicial, com pedidos de imissão provisória embasados em alegações de urgência. O expropriado que não estiver tecnicamente preparado pode ter o imóvel ocupado antes de ter dimensionado adequadamente a indenização cabível. A escolha entre via amigável e via judicial deve sempre considerar a diferença entre o valor ofertado e o valor real do bem, apurado por laudo pericial prévio independente.
Particularidades do Campos Elíseos: o que muda nesta desapropriação
A desapropriação para o NCACE apresenta especificidades técnicas e sociais que diferenciam tecnicamente o caso de outras obras públicas. Três pontos merecem destaque.
Heterogeneidade do tecido urbano
O bairro Campos Elíseos é um mosaico urbano: convivem ali residências antigas, edifícios verticais, pequenos hotéis, comércio de bairro, sedes empresariais e habitações coletivas precárias (cortiços). Cada tipologia exige amostras de mercado próprias e fatores de homogeneização específicos. Avaliações administrativas que tratem essa diversidade de forma uniforme tendem a produzir distorções — para mais ou para menos — em prejuízo da justa indenização.
Patrimônio histórico e tombamentos
A região central de São Paulo, e em especial o entorno do Palácio dos Campos Elíseos, abriga imóveis com valor histórico, arquitetônico ou cultural. Tombamentos municipais, estaduais ou federais podem afetar tanto a forma como o imóvel deve ser tratado pelo Estado — preservação total ou parcial — quanto o valor da indenização, que precisa considerar o ônus já existente antes da DUP.
Valorização precedente e a discussão do referencial temporal
Projetos públicos estruturantes provocam valorização significativa do entorno. Imóveis em raio de influência direta do NCACE tendem a apresentar valorização real, comprovável em laudos de avaliação. O expropriado não pode ser indenizado por valor anterior ao anúncio do projeto, sob pena de transferir ao Estado o ganho que o próprio Estado provoca. A discussão do correto referencial temporal das amostras de mercado é, portanto, ponto técnico relevante na perícia.
Demolição, imóveis remanescentes e habitação social
Outro ponto sensível do NCACE é a distinção entre imóveis a serem demolidos e imóveis remanescentes dentro do perímetro. A estimativa oficial é de cerca de 67 imóveis a serem demolidos para a implantação do complexo, número que pode evoluir conforme a execução do projeto. Outros imóveis dentro do perímetro podem ser preservados, restaurados ou integrados ao desenho urbano final.
Para os moradores do bairro — especialmente os em situação de vulnerabilidade socioeconômica —, a discussão central não é apenas o valor da indenização, mas o destino habitacional dessas famílias após a desocupação. Em ações similares, costuma haver articulação com programas habitacionais (aluguel social, CDHU, programas municipais de habitação) e participação ativa de Defensoria Pública e movimentos sociais. A coexistência da via indenizatória clássica com programas de relocação é, ela própria, ponto técnico-jurídico complexo, que demanda análise individualizada.
Em hipótese de remoção de famílias em situação de vulnerabilidade, há possibilidade de aluguel social e inclusão em programa habitacional. Isso, contudo, não exclui os direitos indenizatórios eventualmente cabíveis ao proprietário ou ao inquilino. A aceitação de aluguel social não deve ser confundida com quitação dos demais direitos — incluindo, conforme o caso, indenização por benfeitorias, fundo de comércio e perdas relacionadas à desocupação.
A janela decisiva: entre a DUP e a imissão na posse
O período entre a publicação do decreto de DUP (em março de 2024) e o início efetivo das ações expropriatórias é a janela em que o expropriado tem maior poder de negociação. Após a homologação da PPP (em 15 de maio de 2026), a tendência é que o ritmo das desapropriações se intensifique, com avaliações administrativas, propostas amigáveis e — não havendo consenso — ajuizamento de ações judiciais com pedido de imissão provisória na posse.
Estruturar a defesa técnica e jurídica antes dessa fase é o que diferencia, na prática, uma indenização média de uma indenização integral. A inação do expropriado nesse intervalo costuma resultar em aceitação tácita da avaliação administrativa, com perda da oportunidade de demonstrar tecnicamente o valor real do bem.
Plano de ação: providências imediatas do expropriado
A reação técnica do expropriado deve começar antes da primeira notificação do Governo do Estado. Quanto mais cedo o proprietário e o inquilino organizarem a documentação e contratarem laudo pericial prévio independente, maior a margem de negociação na via amigável e maior a base probatória em eventual ação judicial.
Primeira medida: organizar a documentação
Para o proprietário: matrícula atualizada do imóvel com averbações de construção, IPTU recente, habite-se e ART do projeto original (quando existentes), contratos de locação vigentes com comprovantes de pagamento, e notas fiscais e ARTs de benfeitorias realizadas após a aquisição. Para o comerciante, somam-se comprovantes de faturamento, livros contábeis dos últimos cinco anos, contratos com fornecedores e folha de pessoal.
Segunda medida: laudo pericial prévio independente
O laudo pericial prévio, contratado pelo expropriado e elaborado por engenheiro avaliador com registro no CREA e habilitação em avaliações imobiliárias conforme a série NBR 14.653, constitui contraprova técnica essencial. A oferta inicial do Estado se baseia em avaliação interna; o expropriado precisa de avaliação própria, com tratamento científico de amostras de mercado contemporâneas ao ato expropriatório, considerando a heterogeneidade do tecido urbano local.
Terceira medida: estruturação jurídica
Antes de assinar qualquer escritura amigável, o expropriado deve submeter a minuta à análise técnica, verificando renúncias, quitações e cláusulas que excluam rubricas autônomas como fundo de comércio, juros, correção monetária ou direito a programa habitacional. A assinatura de termo de quitação amplo extingue, em regra, o direito de discutir o valor posteriormente. A representação por advogado especializado em desapropriação, com apoio de assistente técnico, é o caminho recomendado.
Bairros do entorno: zona de influência do NCACE
Embora o perímetro formal da desapropriação se restrinja às cinco quadras e à quadra do Palácio dos Campos Elíseos, a zona de influência do projeto se estende a bairros vizinhos. As ruas atingidas — Avenida Duque de Caxias, Rua Conselheiro Nébias, Alameda Nothmann e Alameda Barão de Piracicaba — conectam o bairro a regiões como Santa Cecília, Higienópolis e Luz, com efeitos potenciais sobre o valor venal dos imóveis remanescentes.
O proprietário ou inquilino do entorno imediato deve, ainda que não esteja diretamente atingido pela DUP, acompanhar a evolução do projeto. Em projetos de tal magnitude, é comum que ampliações de perímetro sejam editadas em fases sucessivas — para ventilação, saídas de emergência, áreas de apoio ou requalificação urbana complementar. Monitorar a publicação de novos atos no Diário Oficial do Estado, no Portal da SPI-SP e nas comunicações da Secretaria de Habitação é prática prudente.
Resistência social e atuação dos órgãos de defesa
O projeto do NCACE tem sido objeto de mobilização de movimentos sociais de moradia, que questionam o impacto sobre as famílias atualmente residentes no perímetro e exigem garantias habitacionais robustas. Esses movimentos têm interlocução com a Defensoria Pública do Estado, com o Ministério Público e com vereadores e deputados estaduais. Tarcísio chegou a ser abordado, em ato público em outubro de 2025, por manifestantes contrários ao leilão do projeto.
Para o expropriado, essa mobilização tem dois efeitos práticos. De um lado, amplia o ferramental institucional disponível para discutir o impacto social das desapropriações — especialmente em casos de famílias vulneráveis. De outro, exige cuidado na distinção entre a defesa coletiva (conduzida por movimentos e órgãos públicos) e a defesa individual (relativa ao seu imóvel específico, ao seu contrato de locação ou ao seu ponto comercial). Ambas podem caminhar juntas, mas a estratégia individual exige acompanhamento técnico próprio, com foco na justa indenização do bem específico.
O que esperar ao longo de 2026 e 2027
Com a homologação da PPP em 15 de maio de 2026, três frentes simultâneas devem se desenvolver:
- Avaliações administrativas dos imóveis incluídos no perímetro, com envio de propostas amigáveis aos proprietários e contatos com inquilinos sobre programas habitacionais.
- Ajuizamento de ações de desapropriação nos casos sem consenso, com pedidos de imissão provisória na posse e depósito do valor administrativamente apurado, nas Varas da Fazenda Pública da Capital.
- Mobilização social e articulação institucional com Defensoria, Ministério Público e secretarias estaduais de Habitação, com discussão das alternativas habitacionais para famílias vulneráveis.
Para o proprietário, esse calendário tem implicação prática direta: o tempo para reagir tecnicamente é agora, e não depois da imissão. Para o inquilino, é o momento de organizar prova da locação e da residência, em diálogo com a Defensoria. Para o comerciante, é decisivo consolidar a documentação do fundo de comércio e do faturamento histórico.
O que fazer agora
Se você é proprietário, inquilino ou comerciante em imóvel localizado dentro do quadrilátero formado pela Avenida Duque de Caxias, pela Rua Conselheiro Nébias, pela Alameda Nothmann e pela Alameda Barão de Piracicaba, no bairro Campos Elíseos, e foi notificado ou tem notícia de que o imóvel pode integrar o perímetro do Novo Centro Administrativo, as providências imediatas são:
- Verificar a publicação oficial do decreto estadual de DUP de março de 2024 e a inclusão do imóvel no polígono, sobrepondo a matrícula ao perímetro divulgado.
- Reunir documentação dominial e econômica — matrícula, IPTU, habite-se, contratos, comprovantes de faturamento no caso comercial e prova de residência no caso de inquilinos.
- Contratar laudo pericial prévio independente com profissional habilitado, considerando a heterogeneidade tipológica do bairro.
- Evitar a assinatura de quitações amplas, termos de visita ou propostas amigáveis sem análise técnica e jurídica prévia.
- Buscar orientação jurídica especializada em desapropriação, com apoio de assistente técnico de engenharia.
- Em situações de vulnerabilidade, articular com a Defensoria Pública e com movimentos sociais para discussão de alternativa habitacional, sem renúncia aos direitos indenizatórios.
- Monitorar publicações no Diário Oficial do Estado de São Paulo, no Portal da SPI-SP e nas comunicações da Secretaria de Habitação.
A justa e prévia indenização em dinheiro, garantida pelo art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, somente se concretiza quando o expropriado reage com base técnica sólida. A oferta inicial do Estado é ponto de partida da negociação, jamais o valor final. Para o proprietário, o inquilino e o comerciante atingidos pelo Novo Centro Administrativo Campos Elíseos, cada metro quadrado dentro do perímetro representa patrimônio acumulado ao longo de gerações — e a defesa adequada é o que assegura sua plena recomposição.
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Perguntas frequentes
Como sei se meu imóvel está dentro do perímetro do Novo Centro Administrativo?
O perímetro foi delimitado pelo decreto estadual de utilidade pública publicado em março de 2024, abrangendo cinco quadras (25, 34, 46, 48 e 52) e a quadra do Palácio dos Campos Elíseos, no quadrilátero formado pela Avenida Duque de Caxias, Rua Conselheiro Nébias, Alameda Nothmann e Alameda Barão de Piracicaba. A confirmação exige sobreposição da matrícula do imóvel ao polígono oficial, etapa que exige apoio técnico.
A oferta inicial do Estado já é o valor final da indenização?
Não. A oferta administrativa é elaborada com base em avaliação interna do expropriante. A indenização justa é apurada por perícia técnica em juízo, com aderência à série NBR 14.653 da ABNT e às Normas CAJUFA para avaliações em Varas da Fazenda Pública, normalmente em patamar superior à oferta inicial.
Sou inquilino. Tenho direito a alguma coisa?
Sim. O inquilino residencial ou comercial pode pleitear, em nome próprio, indenização por despesas de mudança, perdas com adaptações no imóvel, lucros cessantes durante o período de transição e, na locação comercial, fundo de comércio (NBR 14.653-4). Em situações de vulnerabilidade, há aluguel social e inclusão em programa habitacional.
Aluguel social e relocação substituem a indenização?
Não. Aluguel social e relocação são medidas de proteção habitacional; a indenização é direito autônomo. A aceitação de aluguel social não deve ser confundida com quitação dos demais direitos. Cada caso exige análise individualizada.
Sou comerciante. O fundo de comércio é indenizável?
Sim. O fundo de comércio é rubrica autônoma reconhecida pela NBR 14.653-4 da ABNT. Representa o sobrevalor agregado pela exploração econômica do ponto, distinto do valor do imóvel. Pode pertencer ao proprietário, ao locatário ou a ambos, conforme o regime contratual.
O proprietário desapropriado é autor ou réu na ação?
É réu. Quem propõe a ação de desapropriação é o ente expropriante — neste caso, o Estado de São Paulo, por meio da pessoa jurídica indicada no decreto. O proprietário se defende para garantir a justa e prévia indenização em dinheiro.
A imissão provisória do Estado já é o pagamento da indenização?
Não. Na imissão provisória, o Estado deposita em juízo o valor da avaliação prévia e a posse é transferida ao expropriante. O expropriado preserva o direito de discutir o valor no processo. O levantamento do depósito só ocorre após a fixação da indenização definitiva, observadas as regras do art. 33 do Decreto-Lei nº 3.365/1941 e até o limite incontroverso.
Quando devo procurar um advogado especializado em desapropriação?
O quanto antes — idealmente, antes da primeira notificação formal do Estado. A janela entre a publicação da DUP e a imissão na posse é o período em que o expropriado tem maior poder de negociação. Estruturar laudo pericial prévio, defesa técnica e estratégia processual nessa fase é o que diferencia uma indenização média de uma indenização integral.
Fontes consultadas:
Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo (SPI-SP) — Portal do Programa Estadual de Parcerias e Investimentos (PPI-SP), página do projeto "Centro Administrativo Campos Elíseos".
Concorrência Internacional nº SPI-006/2025 — edital, cronograma e atos relacionados ao leilão da Parceria Público-Privada do NCACE.
Decreto-Lei federal nº 3.365, de 21/06/1941; Lei federal nº 6.899/1981; Constituição Federal, art. 5º, XXIV; Normas Brasileiras NBR 14.653-2 e NBR 14.653-4 da ABNT; Normas CAJUFA para Avaliações de Imóveis nas Varas da Fazenda Pública.
Censo Demográfico 2022 — Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) — estimativa populacional do perímetro do projeto.
Reportagens em veículos de circulação nacional (Metrópoles, CartaCapital, Gazeta do Povo, CNN Brasil, Agência Brasil) sobre o cronograma, a estrutura do projeto e a mobilização social.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de cada caso por advogado especialista em desapropriação.
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