Desapropriação na Bela Vista (Sé, São Paulo): direitos do proprietário na ação da Prefeitura de São Paulo
O que você precisa saber em 30 segundos
- O Decreto nº 65.375, de 23 de julho de 2026, do Município de São Paulo, declarou de utilidade pública imóveis particulares no Distrito da Bela Vista, Subprefeitura da Sé.
- A área declarada é de 826,00 m², delimitada pelo perímetro 1-2-3-4-1 da planta P-33.915-A1 do Departamento de Desapropriações.
- Finalidade declarada: implantação de equipamento público. O decreto invoca o art. 5º, alínea "m", do Decreto-Lei 3.365/1941, que trata da construção de edifícios públicos.
- O decreto não transfere a propriedade: ele apenas autoriza o Município a negociar ou ajuizar a ação. O proprietário é réu, e se defende para obter a justa indenização.
- O decreto caduca em cinco anos se não houver acordo nem ação judicial nesse prazo (art. 10 do DL 3.365/1941).
- Quem tem imóvel na região deve conferir o perímetro da planta e reunir documentação antes de qualquer negociação.
Em 23 de julho de 2026, a Prefeitura de São Paulo publicou o Decreto nº 65.375, declarando de utilidade pública para desapropriação uma área de 826,00 m² no Distrito da Bela Vista, na Subprefeitura da Sé. Se o seu imóvel está no perímetro, o primeiro passo não é assinar nada: é entender exatamente o que o decreto faz, o que ele ainda não faz, e quais são os direitos assegurados ao proprietário. Este guia, preparado por Otavio Andere Neto, advogado especialista em desapropriação, explica o decreto ponto a ponto e o caminho de defesa do expropriado.
O que diz o Decreto nº 65.375/2026
O decreto foi assinado pelo Prefeito Ricardo Nunes e publicado em 23 de julho de 2026. Ele invoca os artigos 5º, alínea "m", e 6º do Decreto-Lei Federal nº 3.365, de 21 de junho de 1941 — a Lei Geral das Desapropriações.
| Item | Conteúdo do decreto |
|---|---|
| Decreto | nº 65.375, de 23 de julho de 2026 |
| Publicação | 23 de julho de 2026 |
| Expropriante | Município de São Paulo |
| Distrito | Bela Vista |
| Subprefeitura | Sé |
| Área declarada | 826,00 m² (oitocentos e vinte e seis metros quadrados) |
| Perímetro | 1-2-3-4-1, conforme planta P-33.915-A1 |
| Finalidade | Implantação de equipamento público |
| Processo administrativo | SEI nº 6018.2024/0098532-6 |
| Base legal | Art. 5º, "m", e art. 6º do Decreto-Lei 3.365/1941 |
O artigo 1º declara de utilidade pública, para desapropriação, os imóveis particulares situados no Distrito da Bela Vista, Subprefeitura da Sé, necessários à implantação de equipamento público, contidos na área de 826,00 m² delimitada pelo perímetro 1-2-3-4-1 da planta P-33.915-A1, arquivada no Departamento de Desapropriações, com cópia no processo SEI nº 6018.2024/0098532-6.
O artigo 2º determina que as despesas correrão por conta das dotações próprias do orçamento de cada exercício. O artigo 3º estabelece a vigência a partir da publicação.
Qual equipamento público será implantado: o que o decreto diz e o que não diz
O decreto usa a expressão genérica "equipamento público", sem especificar de que tipo. Dois elementos verificáveis ajudam a situar o leitor, e é importante separar o que é fato do que é indicação:
- Fato: a base legal invocada é o art. 5º, alínea "m", do DL 3.365/1941, que trata da "construção de edifícios públicos, monumentos comemorativos e cemitérios".
- Fato: entre os signatários do decreto está o Secretário Municipal da Saúde, Luiz Carlos Zamarco, ao lado dos Secretários da Casa Civil, da Justiça e do Governo Municipal.
- Indicação, não certeza: a participação da pasta da Saúde sugere que o equipamento possa ter destinação de saúde. O decreto, porém, não afirma isso — e nenhum proprietário deve tomar decisão com base em suposição.
O decreto não transfere a propriedade: o que muda a partir de agora
Este é o ponto que mais gera angústia — e mais confusão. O decreto expropriatório não retira o imóvel do proprietário. Ele é o ato que autoriza o Poder Público a iniciar a desapropriação, por acordo administrativo ou por ação judicial.
Enquanto não houver acordo assinado ou decisão judicial de imissão na posse, o proprietário continua sendo dono, continua podendo usar o imóvel e continua respondendo por ele. E, principalmente: quando a via judicial for adotada, quem propõe a ação é o Município. O proprietário figura como réu e se defende — não é ele quem "entra com ação de desapropriação".
Prazo de caducidade: o decreto não vale para sempre
O art. 10 do Decreto-Lei 3.365/1941 é expresso: "A desapropriação deverá efetivar-se mediante acordo ou intentar-se judicialmente, dentro de cinco anos, contados da data da expedição do respectivo decreto e findos os quais este caducará." O mesmo dispositivo acrescenta que, caducado o decreto, "somente decorrido um ano, poderá ser o mesmo bem objeto de nova declaração".
Na prática, isso significa que o Decreto 65.375/2026 tem até 23 de julho de 2031 para gerar acordo ou ação judicial. Passado esse prazo sem providência, ele perde eficácia. Acompanhar essa contagem é parte da estratégia do proprietário.
A imissão provisória na posse: o momento mais sensível
Se o Município ajuizar a ação e alegar urgência, poderá pedir a imissão provisória na posse mediante depósito prévio (art. 15 do DL 3.365/1941). É o momento em que o proprietário efetivamente entrega o imóvel, ainda sem ter recebido a indenização integral.
Dois efeitos importantes nascem daí. O primeiro: a partir da imissão passam a correr os juros compensatórios, que remuneram a privação da posse. O segundo: depois de sair do imóvel, o proprietário pode requerer o levantamento de até 80% do valor depositado, sem que isso signifique concordar com a oferta.
O que decidiu o TJSP
"A imissão na posse e a concordância do expropriante com o levantamento de valores depositados podem resultar na perda do objeto do recurso." (após a imissão na posse e a concordância do Município de São Paulo com o levantamento de 80% dos valores depositados)
Os juros compensatórios valem mesmo em imóvel residencial
Muitos proprietários da Bela Vista usam o imóvel como residência ou o mantêm sem locação. Isso não afasta os juros compensatórios: o que se compensa é a fruição do bem, que tem valor econômico próprio. Para imissões posteriores a 11 de junho de 1997, o percentual é de 6% ao ano, conforme o Tema 126 do STJ e a ADI 2.332 do STF.
O que decidiu o TJSP
"Desapropriação. Juros compensatórios. Não se trata de perda de renda, mas da fruição de imóvel residencial, que tem valor econômico. Compensação devida."
Quanto vale o seu imóvel: a indenização é contemporânea à avaliação
A oferta administrativa do Município costuma partir de avaliação própria, frequentemente defasada e abaixo do mercado. A lei e a jurisprudência protegem o proprietário nesse ponto: o art. 26 do DL 3.365/1941, na redação da Lei 2.786/1956, determina que o valor da indenização "será contemporâneo da avaliação".
O que decidiu o TJSP
"Valor indenizatório que deve ser contemporâneo à avaliação pericial judicial, não devendo corresponder à data da avaliação administrativa, nos termos do artigo 26 do Decreto-Lei 3.365/1941."
Em área central e adensada como a Bela Vista, a diferença entre o valor de tabela e o valor real de mercado costuma ser expressiva — sobretudo quando o laudo ignora o potencial construtivo do terreno conforme o zoneamento.
O que o proprietário atingido tem direito a receber
A indenização deve ser integral, e não se resume ao valor do terreno:
- Valor de mercado do imóvel, apurado tecnicamente, e não pelo valor venal ou de tabela.
- Benfeitorias e construções, inclusive reformas e ampliações não averbadas, desde que comprovadas.
- Juros compensatórios, desde a imissão provisória na posse, e juros moratórios, pelo atraso no pagamento.
- Fundo de comércio, quando há atividade comercial no local — direito que pode caber ao locatário, e não ao dono do imóvel.
- Lucros cessantes, quando comprovada a renda interrompida (aluguéis, faturamento).
- Depreciação da área remanescente, em desapropriação parcial: o art. 27 do DL 3.365/1941 determina que o juiz atenda "à valorização ou depreciação de área remanescente, pertencente ao réu".
Erros comuns que reduzem a indenização
- Assinar acordo administrativo com base na primeira oferta, sem avaliação técnica independente.
- Não documentar reformas e benfeitorias antes de desocupar o imóvel.
- Ignorar o potencial construtivo do terreno na avaliação, comum em áreas centrais.
- Não constituir assistente técnico (engenheiro avaliador) para acompanhar a perícia judicial.
- Assinar termo com cláusula de quitação ampla, renunciando a parcelas ainda discutíveis.
- Deixar de requerer o levantamento de 80% após a saída do imóvel, mantendo o dinheiro parado em juízo.
Roteiro do proprietário atingido pelo Decreto 65.375/2026
- Confirme se o imóvel está no perímetro. A área é definida pela planta P-33.915-A1, arquivada no Departamento de Desapropriações. O processo SEI nº 6018.2024/0098532-6 permite acompanhar o andamento administrativo.
- Não assine nada de imediato. A oferta inicial é ponto de partida, não de chegada.
- Reúna a documentação: matrícula atualizada, IPTU, plantas e projetos, fotos datadas, notas fiscais de reformas, contratos de locação e comprovantes de faturamento, se houver comércio.
- Documente as benfeitorias antes de qualquer desocupação — depois da imissão, provar o que existia fica muito mais difícil.
- Busque avaliação técnica do valor real de mercado, considerando o potencial construtivo da região.
- Acompanhe o prazo de caducidade de cinco anos contados de 23/07/2026.
Como o Andere Neto Advocacia atua nesse cenário
A defesa do expropriado é técnica e começa pela leitura fria do decreto e da planta:
- Análise do decreto e do perímetro — confirmação de que o imóvel está atingido e em que extensão (total ou parcial).
- Avaliação da oferta — comparação da proposta administrativa com o valor real de mercado.
- Assistência técnica de engenharia — acompanhamento da perícia judicial com laudo próprio, elaborado segundo a NBR 14.653 e as normas do IBAPE.
- Discussão das parcelas — benfeitorias, juros, fundo de comércio, lucros cessantes e depreciação do remanescente.
- Levantamento de valores — orientação sobre o saque durante a ação, sem renúncia à discussão do valor.
Cada imóvel e cada perímetro têm particularidades. O advogado especialista em desapropriação avalia a documentação em uma primeira conversa e aponta o caminho técnico antes de qualquer contratação.
Perguntas frequentes
O Decreto 65.375/2026 já tirou meu imóvel?
Não. O decreto declara a área de utilidade pública e autoriza o Município a negociar ou ajuizar a ação de desapropriação. A propriedade só se transfere com acordo assinado ou com o desfecho da ação judicial. Até lá, o proprietário continua sendo dono do imóvel.
Como sei se meu imóvel está na área de 826 m² atingida?
A área é delimitada pelo perímetro 1-2-3-4-1 da planta P-33.915-A1, arquivada no Departamento de Desapropriações da Prefeitura de São Paulo, com cópia no processo administrativo SEI nº 6018.2024/0098532-6. A conferência deve ser feita comparando a matrícula e a localização exata do imóvel com a planta.
Por quanto tempo o decreto vale?
Cinco anos, contados da data de expedição do decreto, conforme o art. 10 do Decreto-Lei 3.365/1941. Como o decreto é de 23 de julho de 2026, o prazo se esgota em 23 de julho de 2031. Findo esse prazo sem acordo nem ação judicial, o decreto caduca, e o mesmo bem só poderá ser objeto de nova declaração depois de decorrido um ano.
Sou locatário de um comércio na área. Tenho algum direito?
Pode ter. Quando há atividade comercial no imóvel desapropriado, a perda do ponto pode gerar indenização por fundo de comércio, que pertence a quem explora o negócio — muitas vezes o locatário, e não o proprietário. O TJSP já reconheceu esse direito a empresa locatária de imóvel desapropriado, com base em perícia que confirmou o dano material.
Preciso aceitar o valor oferecido pela Prefeitura?
Não. A Constituição assegura indenização justa, prévia e em dinheiro (art. 5º, XXIV). Se a oferta administrativa não corresponder ao valor real de mercado, o proprietário se defende na ação judicial, onde o valor é apurado por perícia. O TJSP entende que a indenização deve ser contemporânea à avaliação judicial, e não à avaliação administrativa anterior.
Fontes oficiais
- Decreto nº 65.375, de 23 de julho de 2026 — Município de São Paulo (publicado em 23/07/2026). Texto oficial no portal de legislação da Prefeitura.
- Constituição Federal, art. 5º, XXIV — justa e prévia indenização em dinheiro.
- Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 — arts. 5º, "m", 6º, 10, 15, 26 e 27.
- STF — ADI 2.332 e STJ, Tema 126 (juros compensatórios de 6% ao ano após 11/06/1997).
- TJSP — Agravo de Instrumento 2039558-37.2026.8.26.0000, 2ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Renato Delbianco, j. 22/06/2026.
- TJSP — Embargos de Declaração Cível 1061380-52.2017.8.26.0053, 12ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Edson Ferreira, j. 30/06/2026.
- TJSP — Apelação 1001156-37.2023.8.26.0022, 11ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Márcio Kammer de Lima, j. 16/04/2026.
- TJSP — Apelação Cível 1014025-75.2019.8.26.0053, 8ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Leonel Costa, j. 17/06/2026.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de cada caso por um advogado especialista. A conferência do perímetro atingido deve ser feita sobre a planta oficial e a matrícula do imóvel.
DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
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