Decreto Municipal 64.951/2026: seu imóvel está no perímetro do Boulevard Marquês de São Vicente? Saiba o que muda e como agir em caso de desapropriação

O que é o Boulevard Marquês de São Vicente

O Boulevard Marquês de São Vicente, oficialmente denominado "Apoio Urbano Sul – Boulevard Marquês de São Vicente", é o maior projeto de transformação urbana da região central de São Paulo em discussão pela atual gestão municipal. A via, com cerca de 6,9 km de extensão, ligará a Avenida Sérgio Tomás, na Barra Funda, à Avenida Salim Farah Maluf, no Tatuapé, atravessando os bairros da Barra Funda, Bom Retiro, Pari, Belém (Belenzinho) e Brás.

O traçado se apoia em um arco urbano historicamente fragmentado por linhas férreas, pelo Rio Tamanduateí e por avenidas de tráfego pesado. A proposta da Prefeitura, conduzida pela SP Urbanismo e pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, é converter essa faixa em um boulevard arborizado, com prioridade para o transporte coletivo e para a mobilidade ativa, integrando o centro expandido à zona Leste.

Em números do projeto preliminar, o boulevard prevê:

• 12 km de ciclovias ao longo do eixo;
• 69,7 mil m² de calçadas requalificadas, com calçadas-parque e canteiros-parque;
• 90 mil m² de parque linear, criando uma cintura verde paralela à Marginal Tietê;
• integração com a futura Estação Catumbi, da Linha 19-Celeste do Metrô;
• custo total estimado, incluindo desapropriações, da ordem de R$ 1,59 bilhão.

O projeto está inserido no Programa de Metas 2025-2028 da gestão municipal e ancorado no Plano de Intervenção Urbana do Setor Central, de 2022, herdeiro de leis de melhoramentos viários aprovadas ao longo da década de 2010. Sua execução plena também é apresentada pela Prefeitura como condição material para a futura desativação do Elevado Presidente João Goulart (o "Minhocão") para o tráfego de veículos, transformação prevista no Plano Diretor Estratégico.

O que o Decreto Municipal nº 64.951/2026 declara

O decreto, assinado em 5 de fevereiro de 2026, é o ato administrativo que declara a utilidade pública dos imóveis particulares contidos no perímetro do melhoramento. Em termos práticos, ele não retira a propriedade do particular — apenas autoriza o Município a buscar a transferência da propriedade, seja por acordo administrativo, seja por ação judicial de desapropriação.

O ato delimita uma área total de 238.779,00 m², distribuída por 9 plantas técnicas arquivadas no Departamento de Desapropriações (DESAP) da Procuradoria Geral do Município (PGM), conforme o processo administrativo SEI nº 7810.2025/0000304-3. O conjunto cobre os Distritos do Belém, Bom Retiro e Pari, sob jurisdição das Subprefeituras da Mooca e da Sé.

A leitura técnica das plantas mostra que o traçado não é uma via contínua de borda a borda: ele é fragmentado em 47 sub-áreas que atingem trechos específicos de quarteirões, faixas marginais, cabeceiras de pontes e cruzamentos, conforme a necessidade de cada segmento do eixo. Em muitos pontos, o melhoramento atinge apenas parcelas de lotes, criando a figura clássica do remanescente: o que sobra do imóvel após a parte expropriada — discussão central na avaliação da indenização justa.

A geografia do conjunto desenha um arco que parte da Marginal Tietê / Av. do Estado, no Bom Retiro (plantas P-33.827 e P-33.828), atravessa o coração do Pari pelos eixos de Pedro Vicente, Olarias, Bom Jardim, Carlos de Campos e Pedroso da Silveira (plantas P-33.829 a P-33.832), passa pelo cruzamento de Avenida Celso Garcia × Rua Nelson Cruz, no Belém (plantas P-33.833 e P-33.834), e termina em ajuste residual na Rua Ulisses Cruz (planta P-33.835), no Belém. As plantas retificadas P-33.827 e P-33.829, posteriores ao texto original do decreto, complementam a descrição com ajustes técnicos de perímetro — todas integram o mesmo processo administrativo SEI nº 7810.2025/0000304-3.

Logradouros identificados no cruzamento das plantas com o cadastro de lotes (GeoSampa)

O cruzamento técnico das plantas DESAP com o cadastro municipal de lotes (GeoSampa) identifica os logradouros oficialmente atingidos em cada bairro. A lista abaixo é consolidada a partir das nove plantas, das duas plantas retificadas (P-33.827 e P-33.829) e do cruzamento geoespacial do perímetro com o cadastro de lotes:

A presença de um logradouro nesta lista não significa que todos os imóveis daquela rua serão desapropriados — significa que parte do segmento da via consta no perímetro de alguma das plantas DESAP/PGM, ou que algum lote daquela via aparece no cruzamento geoespacial com o cadastro municipal. A definição exata dos lotes atingidos, do percentual de cada lote dentro do perímetro (parcial, parcial pequena ou total) e do impacto sobre o remanescente exige a leitura cruzada da planta correspondente com a matrícula do imóvel, atividade técnica especializada que combina engenheiro avaliador (CREA + IBAPE) e advogado.

Por que a Prefeitura pode desapropriar (base legal)

A desapropriação é exceção ao direito de propriedade, e por isso só pode ser exercida nas hipóteses e na forma da lei. O Decreto 64.951/2026 invoca dois fundamentos centrais:

• Artigo 5º, alínea "i", do Decreto-Lei 3.365/1941 — autoriza a desapropriação por utilidade pública para a "abertura, conservação e melhoramento de vias ou logradouros públicos; a execução de planos de urbanização; o parcelamento do solo, com ou sem edificação, para sua melhor utilização econômica, higiênica ou estética";
• Artigo 6º do mesmo Decreto-Lei — confere ao Chefe do Poder Executivo a competência para emitir, por decreto, a declaração de utilidade pública.

Por trás dessas duas regras está a Constituição Federal de 1988, em seu artigo 5º, inciso XXIV: a lei "estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição".

Em poucas palavras: o Município pode declarar a utilidade pública e, no procedimento próprio, retomar o imóvel. Mas só pode fazê-lo pagando indenização justa (compatível com o valor real do bem) e prévia (antes da imissão definitiva), em dinheiro — não em títulos, não em troca de potencial construtivo, salvo nas exceções constitucionais (reforma agrária e função social urbana).

O que muda quando o seu imóvel é declarado de utilidade pública

A publicação do decreto de utilidade pública (DUP) inaugura um regime jurídico específico que muda significativamente a posição do proprietário. Os principais efeitos são:

• Manutenção da propriedade até a imissão: o particular continua titular do imóvel — pode habitar, alugar, vender — mas qualquer negócio jurídico passa a contar com a ciência objetiva do gravame, e o preço de mercado tende a se ajustar a essa nova realidade;
• Limitação das benfeitorias indenizáveis: a partir da publicação do decreto, somente as benfeitorias necessárias serão indenizadas; as úteis só se autorizadas pelo expropriante; as voluptuárias, nunca (art. 26, § 1º, do DL 3.365/41). Reformar o imóvel sem cautela vira prejuízo;
• Direito à imissão provisória: o Município pode, em juízo, pedir imissão na posse mediante depósito prévio, antes mesmo do julgamento final (art. 15 do DL 3.365/41);
• Ônus reais permanecem: hipotecas, alienações fiduciárias, compromissos de compra e venda e outros gravames seguem a indenização, que se sub-roga no preço (art. 31 do DL 3.365/41);
• Sucessão obrigacional: dívidas tributárias do imóvel — IPTU, taxas — também são acertadas no procedimento;
• Prazo de 5 anos para a Administração ajuizar a ação ou firmar acordo. Esgotado esse prazo sem ato concreto, o decreto caduca (art. 10 do DL 3.365/41), o que vem sendo reconhecido pelo STJ;
• Direito ao remanescente: quando o trecho expropriado torna o que sobrou do imóvel economicamente inservível, o proprietário pode pedir a indenização integral do bem (parágrafo único do art. 4º do DL 3.365/41 e farta jurisprudência sobre desvalorização do remanescente).

O que você pode (e deve) fazer agora

A pior reação a um decreto de utilidade pública é a paralisia. A segunda pior é o açodamento. O caminho racional passa por etapas técnicas e jurídicas claras:

• i. Obter cópia integral das plantas DESAP/PGM que abrangem o imóvel, com os perímetros numerados, e cruzá-las com a matrícula atualizada do bem. É comum que a planta atinja apenas parte do lote — saber em centímetros qual parte fica e qual sai é decisivo;
• ii. Solicitar laudo técnico de área e benfeitorias por engenheiro avaliador independente, com vínculo profissional próprio (CREA), nos termos das normas ABNT NBR 14.653 (avaliação de bens). Esse laudo é a base do diálogo administrativo e da contestação judicial;
• iii. Reunir documentos do imóvel: matrícula, escritura, IPTU dos últimos exercícios, "Habite-se", projeto aprovado, fotos antigas e atuais, comprovantes de benfeitorias. Quanto melhor o lastro documental, maior o valor demonstrável;
• iv. Avaliar a oferta administrativa com olhar crítico: o valor da oferta inicial costuma refletir tabela CDHU ou valores fiscais (IPTU), nem sempre alinhados ao valor real de mercado. A oferta administrativa não é a indenização justa — é o ponto de partida da negociação;
• v. Negociar via acordo administrativo apenas com base em laudo próprio. O acordo pode ser vantajoso quando o valor ofertado se aproxima do mercado e há previsibilidade de prazos. Em muitos casos, porém, o caminho judicial assegura indenização maior;
• vi. Em caso de ação judicial, contestar a avaliação inicial, requerer perícia, indicar assistente técnico, formular quesitos, levantar a quantia incontroversa do depósito e debater juros, correção monetária e honorários ao longo de todo o processo;
• vii. Avaliar a indenização do remanescente sempre que o que sobra do imóvel for inservível ou perder relevante valor de mercado.

Indenização justa: o que entra no cálculo

A "indenização justa" da Constituição não é um número único nem corresponde, na maioria das vezes, ao valor de tabela. Ela resulta da composição de várias parcelas, devidamente comprovadas:

• Valor do bem, apurado em laudo pericial, com base no art. 26 do DL 3.365/41, considerando o valor de mercado no momento da perícia, e não o valor histórico ou fiscal;
• Benfeitorias necessárias e úteis, observado o regime de limitação após o decreto;
• Juros compensatórios, devidos desde a antecipada imissão na posse (Súmula 69 do STJ), à alíquota de 6% ao ano, em conformidade com a interpretação dada pelo Supremo Tribunal Federal ao art. 15-A do DL 3.365/41 na ADI 2.332/DF (julgada em 17/05/2018, Rel. Min. Roberto Barroso). O STJ, no Tema 126, confirma o índice de 6% para imissões posteriores a 11/06/1997;
• Base de cálculo dos juros compensatórios: incidem sobre a diferença entre 80% do preço ofertado pelo expropriante e o valor fixado na sentença (ADI 2.332/STF). Esse é um ponto sensível: a simples leitura literal do art. 15-A do DL 3.365/41 levaria a outro resultado, mas a leitura constitucional fixou a regra dos 80%;
• Juros moratórios, devidos à razão de até 6% ao ano (art. 15-B do DL 3.365/41), contados a partir do 1º de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ter sido efetuado;
• Correção monetária sobre o valor da indenização, do laudo até o efetivo pagamento;
• Honorários advocatícios sucumbenciais, fixados sobre a diferença entre o valor da oferta e o da condenação, nos limites do art. 27, § 1º, do DL 3.365/41 (entre 0,5% e 5%, observadas as balizas legais e o trabalho desenvolvido);
• Despesas com perícia e demais custas processuais, ordinariamente arcadas pelo expropriante quando vencido.

Esse conjunto explica por que, em uma desapropriação bem conduzida, o valor final pago ao proprietário tende a se distanciar — muitas vezes de maneira relevante — da oferta administrativa inicial.

Como o Andere Neto Advocacia atua nesse cenário

O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados atua há mais de 30 anos em ações de desapropriação em todo o Estado de São Paulo, defendendo proprietários atingidos por obras viárias municipais (Boulevard Marquês de São Vicente, Centro Administrativo de Campos Elíseos, Arco Tietê), estaduais (Linhas 2-Verde, 6-Laranja, 19-Celeste e 20-Rosa do Metrô-SP), federais (DNIT, ferrovias) e por concessionárias.

A linha de trabalho combina: análise documental cartorial e urbanística do imóvel; articulação com assistência técnica de engenheiro avaliador (Eng.ª Viviane Saccab Andere, CREA/SP 5069210948 — IBAPE/SP 1954); construção do laudo divergente; estratégia de negociação ou de litígio; e acompanhamento integral até o levantamento da indenização final, dos juros e dos honorários.

Perguntas frequentes