Você é proprietário de imóvel industrial ou logístico em Jundiaí e teve notícia de que a Linha Férrea no km 66+500 vai atingir sua área?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução SPI 062/2025, publicada em 20/10/2025, declarou de utilidade pública área de 77.000,59 m² para implantação de Via Permanente (Trecho 3, Lote 1) do sistema ferroviário.
- A expropriante é a CONCESSIONÁRIA TIC TRENS S.A., concessionária privada que conduz o processo expropriatório em nome próprio.
- O imóvel atingido situa-se na altura do km 66+500m da Linha Férrea, sentido Campinas, em Jundiaí, objeto da Matrícula nº 44.513 do 1º CRI de Jundiaí.
- Você tem direito à justa e prévia indenização em dinheiro, na forma do art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, e pode discutir o valor ofertado no curso do processo.
- Em desapropriação parcial, atente para o remanescente antieconômico e para os efeitos da faixa ferroviária sobre a área que sobra.
A Resolução SPI 062/2025, expedida pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo em 17/10/2025 e publicada em 20/10/2025, declarou de utilidade pública gleba de 77.000,59 m² destinada à implantação de Via Permanente do Trecho 3, Lote 1, do sistema ferroviário sob concessão da CONCESSIONÁRIA TIC TRENS S.A. A medida tem ancoragem no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e na garantia constitucional de justa e prévia indenização prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal. O perímetro inclui imóveis ao longo do eixo ferroviário que conecta Jundiaí, Louveira, Vinhedo, Valinhos e Campinas, com o ponto de referência principal localizado na altura do km 66+500m da Linha Férrea, sentido Campinas.
Quando uma concessionária privada de transporte ferroviário assume a posição de expropriante, o proprietário atingido precisa compreender que a oferta administrativa inicial raramente reflete o valor real de mercado do bem. A reação juridicamente estruturada, com laudo pericial prévio independente, é o caminho técnico para aproximar a indenização do valor efetivamente devido. Este artigo detalha o alcance da Resolução SPI 062/2025, as áreas atingidas e os direitos do expropriado.
💡 O que é a Resolução SPI 062/2025
Trata-se de declaração de utilidade pública (DUP) que autoriza a concessionária a promover, amigável ou judicialmente, a desapropriação dos imóveis necessários à obra ferroviária. A publicação da DUP marca o início formal do processo expropriatório e fixa o estado do bem que servirá de base à avaliação, conforme o Decreto-Lei 3.365/1941.
1. Localização e contexto: o km 66+500m da Linha Férrea em Jundiaí
O imóvel descrito na Resolução SPI 062/2025 situa-se na altura do km 66+500m da Linha Férrea, no sentido Campinas, no Município de Jundiaí, Comarca de Jundiaí, registrado sob a Matrícula nº 44.513 do 1º CRI de Jundiaí. A região do eixo ferroviário entre Jundiaí e Campinas concentra perfil predominantemente industrial e logístico, com galpões, centros de distribuição e pátios de armazenagem que dependem de acesso viário e da própria infraestrutura ferroviária para sua operação.
O Trecho 3, Lote 1, integra projeto estadual de Trem Intercidades, modal de alta capacidade que reorganiza o corredor entre a capital e o interior. A implantação de Via Permanente exige faixa contínua de domínio, o que frequentemente fraciona glebas industriais e impõe restrições à área remanescente. Por isso, o proprietário atingido no km 66+500m da Linha Férrea deve avaliar não apenas a porção diretamente expropriada, mas também o impacto sobre o restante do terreno.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A Resolução SPI 062/2025 individualiza o imóvel pela referência quilométrica do eixo ferroviário e pela matrícula imobiliária. A tabela abaixo sistematiza o perímetro descrito no ato expropriatório:
| Logradouro/marco | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| km 66+500m da Linha Férrea (Matrícula nº 44.513, 1º CRI de Jundiaí) | Sentido Campinas, Município e Comarca de Jundiaí | 77.000,59 m² | Implantação de Via Permanente, Trecho 3, Lote 1 |
O marco central do perímetro é o km 66+500m da Linha Férrea, sentido Campinas, em Jundiaí. A obra se insere no corredor ferroviário que percorre os Municípios de Jundiaí, Louveira, Vinhedo, Valinhos e Campinas, todos integrantes da região metropolitana de Campinas e do vetor logístico que acompanha o traçado da via.
🏠 Tipologia sensível: imóveis industriais e logísticos
Glebas com galpões, pátios e centros de distribuição têm valor agregado que vai além do terreno: a continuidade operacional, o acesso e a testada comercial integram a base indenizatória. O fracionamento por faixa ferroviária pode comprometer manobras de caminhões e a própria viabilidade do negócio, o que deve ser quantificado no laudo.
3. Motivação técnica: por que a faixa ferroviária é tão exigente
A Via Permanente ferroviária demanda faixa de domínio contínua e geometricamente rígida, com restrições de segurança nas margens. Diferentemente de obras viárias convencionais, o traçado dos trilhos admite pouca flexibilidade, de modo que a faixa atravessa as propriedades segundo a lógica da engenharia ferroviária, e não conforme os limites das glebas. Esse caráter inflexível costuma gerar cortes desfavoráveis às áreas industriais.
Ao longo de eixos lineares como rodovias e ferrovias, a legislação impõe restrições de edificação nas margens. A Lei 6.766/1979, art. 4º, III, estabelece reserva de faixa non aedificandi ao longo das faixas de domínio público de ferrovias e rodovias, restrição que reduz o aproveitamento construtivo da área lindeira mesmo quando ela não é diretamente desapropriada. Esse efeito deve ser ponderado na avaliação do remanescente.
⚖️ Desapropriação plena × servidão administrativa
Quando o trecho ferroviário ocupa a superfície da gleba, há desapropriação plena, com transferência integral da propriedade. Quando o traçado passa em subsolo ou em estrutura aérea sem suprimir o uso da superfície, pode haver servidão administrativa, hipótese em que a indenização cobre a restrição imposta, e não o valor total do bem. Identificar corretamente a natureza da intervenção é decisivo para dimensionar o que é devido.
4. O problema do remanescente antieconômico
Na desapropriação parcial, a faixa ferroviária retira uma fração da gleba e devolve ao proprietário um remanescente que pode perder funcionalidade. Quando a área restante deixa de comportar a operação industrial originária, fica encravada ou tem o acesso comprometido, configura-se o remanescente antieconômico. Nessa hipótese, o expropriado tem fundamento para postular que a indenização abranja a totalidade do bem, e não apenas a parcela fisicamente ocupada pela via.
A demonstração do remanescente antieconômico exige laudo técnico que evidencie a perda de viabilidade: redução da testada útil, inviabilização de manobras de carga, supressão de área de estacionamento de frota ou descaracterização do uso licenciado. Esses elementos, quando documentados, sustentam a quantificação integral da perda. O acompanhamento técnico desde a fase administrativa evita que o proprietário aceite oferta baseada apenas no recorte geométrico da faixa.
⚠️ Atenção à oferta administrativa da concessionária
É comum que a expropriante apresente avaliação que considera apenas a área diretamente atingida, ignorando o impacto sobre o remanescente e a interrupção da atividade econômica. Aceitar essa oferta sem contraditório técnico significa renunciar a parcelas legítimas da indenização. O expropriado preserva o direito de discutir o valor integralmente.
5. Direitos do expropriado proprietário
O proprietário atingido pela Resolução SPI 062/2025 tem direito à justa e prévia indenização em dinheiro, garantida pelo art. 5º, XXIV, da Constituição Federal. A justeza da indenização significa que ela deve recompor integralmente a perda patrimonial, incluindo terreno, edificações, benfeitorias e, quando aplicável, o fundo de comércio do estabelecimento que opera no local. A prévia significa que o pagamento da indenização definitiva deve anteceder a perda definitiva da propriedade.
Para imóveis industriais cortados pela faixa ferroviária, soma-se a discussão sobre a perda de testada e sobre a desvalorização do remanescente. A indenização não se limita ao valor do solo expropriado: agrega edificações pelo custo de reedição, benfeitorias e eventual indenização suplementar por interrupção da atividade econômica, quando a obra paralisa ou inviabiliza a operação instalada na gleba.
💡 Rubricas que compõem a indenização integral
i. Valor do terreno avaliado segundo a NBR 14.653-2.
ii. Edificações e galpões pelo custo de reedição.
iii. Fundo de comércio do estabelecimento consolidado.
iv. Desvalorização do remanescente e perda de testada.
v. Indenização suplementar por interrupção da atividade.
6. Direitos do inquilino e do locatário
O inquilino ou locatário que ocupa galpão ou área industrial atingida possui rubricas indenizatórias próprias e autônomas em relação às do proprietário. A empresa que mantém operação logística no imóvel pode ter direito a indenização pelo fundo de comércio, pelos custos de mudança e reinstalação, pela perda de clientela vinculada ao endereço e pela interrupção temporária ou definitiva da atividade econômica decorrente da obra ferroviária.
🛡️ Locatário também tem direito autônomo
O locatário não depende da indenização do proprietário para postular o que lhe é devido. Quem opera no imóvel pode pleitear, em nome próprio, o ressarcimento pelo fundo de comércio, pelos custos de realocação e pela interrupção da atividade. Reúna desde já o contrato de locação, comprovantes de faturamento e licenças de funcionamento.
7. Cálculo e quantificação da indenização
A quantificação correta depende de avaliação técnica conduzida segundo as normas da ABNT. O laudo pericial prévio independente é o instrumento que permite ao expropriado contrapor a oferta da concessionária com critérios científicos. A tabela a seguir reúne as rubricas indenizatórias típicas e suas bases normativas:
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fator oferta, localização, topografia e zoneamento |
| Edificações e galpões | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a estabelecimentos consolidados na gleba |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Juros moratórios | Art. 15-B, DL 3.365/1941 | A partir do termo legal sobre o valor da condenação |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre oferta e condenação |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, sobre todo o débito |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A correção monetária plena, prevista na Lei 6.899/1981, recompõe a perda inflacionária sobre todo o débito, do laudo até o efetivo pagamento.
⚖️ Imissão provisória não significa recebimento imediato
Na imissão provisória na posse, a concessionária deposita em juízo o valor da avaliação prévia e a posse é transferida ao expropriante. O expropriado não levanta esse valor nesse momento: o levantamento ocorre apenas após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou acordo homologado. Até lá, preserva-se o direito de discutir integralmente o valor.
8. Plano de ação para o expropriado
Diante da publicação da Resolução SPI 062/2025, a postura recomendável não é aguardar passivamente a oferta da concessionária. A organização documental e técnica desde o primeiro contato fortalece a posição do proprietário e do locatário. A primeira medida é reunir a documentação imobiliária e operacional do bem.
📁 1ª medida: reunir a documentação
i. Matrícula atualizada (Matrícula nº 44.513 do 1º CRI de Jundiaí).
ii. IPTU, habite-se e licenças de funcionamento.
iii. Contratos de locação eventualmente vigentes.
iv. Notas fiscais de benfeitorias e instalações industriais.
v. Comprovantes de faturamento da atividade no local.
A segunda medida consiste em obter avaliação técnica independente. O laudo pericial prévio elaborado por profissional habilitado, segundo a NBR 14.653, traduz em números o valor real do bem e do impacto sobre o remanescente, oferecendo base objetiva para a negociação ou para o processo judicial.
💡 2ª medida: laudo pericial prévio independente
O laudo independente é a peça que contrapõe a avaliação da concessionária com fundamentação científica. Ele dimensiona terreno, edificações, fundo de comércio, perda de testada e remanescente antieconômico, evitando que a indenização seja calculada apenas pela fração geométrica da faixa ferroviária.
A terceira medida é a análise jurídica da via adequada. A desapropriação pode evoluir por acordo extrajudicial, hipótese em que o proprietário recebe o valor pactuado conforme o contrato, ou por ação judicial, na qual o valor é discutido sob o crivo do contraditório. Em ambos os casos, a estruturação prévia da defesa técnica maximiza o resultado.
💡 3ª medida: definir a via, amigável ou judicial
Na via amigável, o acordo extrajudicial homologado autoriza o recebimento do valor pactuado. Na via judicial, o expropriado preserva o direito de discutir cada rubrica e de buscar a diferença entre a oferta e a indenização efetivamente devida, com incidência de juros e honorários na forma do Decreto-Lei 3.365/1941.
9. Cronograma e janela decisiva
A publicação da declaração de utilidade pública (DUP) abre prazo de caducidade dentro do qual a expropriante deve efetivar a desapropriação. Esse intervalo é a janela em que o proprietário deve organizar sua defesa técnica, antecipando-se à oferta administrativa e à eventual imissão provisória na posse. Quanto antes o expropriado constituir laudo e documentação, mais sólida será sua posição.
⏳ A janela de organização é agora
Entre a publicação da DUP e a propositura da ação ou a formalização do acordo há um intervalo estratégico. Reunir documentação, produzir laudo pericial prévio e mapear o impacto sobre o remanescente nesse período é o que diferencia uma indenização recortada de uma indenização integral à vista.
É importante distinguir a DUP, que autoriza efetivamente o processo expropriatório, de meros estudos preliminares de traçado, que têm efeito mercadológico mas não autorizam a desapropriação. A Resolução SPI 062/2025 é DUP em sentido próprio: habilita a CONCESSIONÁRIA TIC TRENS S.A. a promover a desapropriação da gleba de 77.000,59 m² no km 66+500m da Linha Férrea.
10. O que fazer agora?
O proprietário ou locatário de imóvel industrial ou logístico atingido pela Resolução SPI 062/2025 deve tratar o tema com a precisão técnica que ele exige. A obra ferroviária no km 66+500m da Linha Férrea, sentido Campinas, em Jundiaí, fracionará glebas e imporá restrições às áreas remanescentes ao longo do corredor que liga Jundiaí, Louveira, Vinhedo, Valinhos e Campinas. A diferença entre uma indenização justa e uma indenização subdimensionada está na qualidade da reação jurídica e técnica.
Concentre-se em três frentes: organizar a documentação imobiliária e operacional; constituir laudo pericial prévio independente que dimensione terreno, edificações, fundo de comércio e remanescente antieconômico; e definir a via adequada de discussão do valor. A garantia da justa e prévia indenização do art. 5º, XXIV, da Constituição Federal só se concretiza quando o expropriado exerce, com método, o direito de contraditar a oferta da concessionária e demonstrar a real extensão de sua perda patrimonial.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.