Renovatória: perícia com lojas vizinhas prevalece, e o Campo de Arbítrio não é atalho para majorar o aluguel
O que você precisa saber em 30 segundos
- O TJSP manteve o aluguel fixado por perícia numa ação renovatória e negou provimento ao recurso dos locadores.
- O laudo usou lojas contíguas como elementos comparativos, tendo a mesma localização como premissa básica.
- Por isso, não colou a alegação de que a loja teria condições excepcionais de localização a justificar o limite superior do Campo de Arbítrio (calculado em 1,15).
- O acórdão lembra que o escopo da renovatória é limitado, inclusive quanto à defesa do locador (art. 72 da Lei do Inquilinato).
- Sobre os encargos comuns, os locadores não apresentaram as razões da mudança de tratamento após mais de treze anos de relação — e a alteração não prosperou.
Íntegra da decisão
Apelação cível. Ação renovatória da locação. Sentença de procedência. Apelo dos réus. O valor do aluguel foi criteriosamente fixado. Perícia que considerou as características da loja avalianda e a sua localização. Não socorre aos réus a alegação de que a loja em questão possui condições excepcionais de localização que conduzem à necessidade de apuração do valor locativo unitário correspondente ao limite superior do Campo de Arbítrio, calculado em 1,15. Laudo pericial que afirmou que as lojas contíguas constituíam elementos comparativos pela semelhança das características construtivas e teve, como premissa básica, a mesma localização. O escopo da ação renovatória é limitado, inclusive quanto à defesa do locador (art. 72 da Lei de Locações). Precedentes. Ainda que configurada situação excepcional a permitir a alteração do valor da contribuição da locatária pelos encargos comuns, não se pode olvidar que os locadores, na contestação, não trouxeram os elementos fáticos e razões que levaram o shopping center a decidir por essa alteração. Durante mais de 13 anos de relação locatícia a locatária preencheu os requisitos para ser agraciada com o pagamento diferenciado da contribuição pelos encargos comuns e aos locadores incumbia ao menos expor as razões pelas quais ela não mais faz jus a esse tratamento, o que não se verificou. Apelação não provida.
Em agosto de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu uma renovatória que interessa a quem discute valor de ponto comercial: quando a perícia já usou imóveis da mesma localização como referência, alegar depois que a localização é excepcional não move o resultado.
O caso concreto
A sentença julgou procedente a ação renovatória, fixando o aluguel com base em laudo pericial. Os réus — os locadores — apelaram, sustentando dois pontos: que o valor locativo deveria ser apurado no limite superior do Campo de Arbítrio, por conta de condições excepcionais de localização, e que havia razão para alterar a contribuição da locatária pelos encargos comuns.
O que o tribunal decidiu
Sob relatoria do Desembargador Morais Pucci, a 26ª Câmara de Direito Privado não proveu a apelação:
1. O valor foi criteriosamente fixado. A perícia considerou as características da loja avalianda e a sua localização.
2. A tese da localização excepcional não se sustenta. O laudo afirmou que as lojas contíguas serviam de elementos comparativos pela semelhança das características construtivas e teve como premissa básica a mesma localização. Se os comparativos já estão no mesmo lugar, a variável locacional está neutralizada.
3. O escopo da renovatória é limitado. Inclusive quanto à defesa do locador, nos termos do art. 72 da Lei de Locações.
4. Encargos comuns: faltou fundamentação. Ainda que fosse possível alterar a contribuição da locatária em situação excepcional, os locadores não trouxeram, na contestação, os elementos fáticos e as razões da decisão do shopping center. Por mais de treze anos a locatária preencheu os requisitos do pagamento diferenciado, e cabia aos locadores ao menos expor por que ela não faria mais jus a esse tratamento.
O que é o Campo de Arbítrio
Numa avaliação de imóveis, o valor não sai como um número exato, mas como uma faixa estatisticamente aceitável em torno do valor central estimado. Essa faixa é o Campo de Arbítrio, e o profissional pode se posicionar dentro dela — no caso, o limite superior foi calculado em 1,15.
A questão é que esse deslocamento precisa de justificativa técnica: uma característica do imóvel avaliado que a amostra não capturou. Foi exatamente o que faltou aqui. A alegação era de localização privilegiada, mas os comparativos eram lojas contíguas — imóveis da mesma localização.
Quando a amostra é composta de imóveis vizinhos, o fator localização já está embutido nos elementos comparativos. Pedir o topo do Campo de Arbítrio pela mesma razão é contar o argumento duas vezes.
O art. 72 e os limites da defesa do locador
A renovatória tem um desenho processual próprio. O art. 72 da Lei nº 8.245/1991 delimita a contestação do locador quanto à matéria de fato: não preencher o autor os requisitos legais, não atender a proposta ao valor locativo real, ter proposta melhor de terceiro, ou não estar obrigado a renovar.
Isso não impede o locador de discutir o valor do aluguel — essa discussão está expressamente prevista. O que a lei faz é impedir que a renovatória vire palco de outras controvérsias. É a essa contenção que o acórdão se refere ao falar em escopo limitado.
O peso do histórico da relação
O capítulo dos encargos comuns traz uma lição prática que vale além do caso: mudar unilateralmente um tratamento consolidado exige explicação. Depois de treze anos de pagamento diferenciado, a alteração precisaria vir acompanhada dos elementos fáticos e das razões que a motivaram — e isso não foi apresentado na contestação.
O tribunal não disse que a alteração seria impossível. Disse que ela não foi fundamentada. A distinção importa: o mesmo pedido, instruído, poderia ter outro destino.
O que a decisão não disse
- Não proibiu o uso do Campo de Arbítrio. Afastou o deslocamento ao limite superior por um motivo já contemplado na amostra.
- Não impediu o locador de discutir o valor. O art. 72, II, prevê exatamente essa discussão.
- Não vedou a revisão dos encargos comuns. Apontou a ausência de fundamentação no caso concreto.
- Não criou tese vinculante. É acórdão de câmara, amparado em precedentes.
O que significa para cada lado
Como o escritório atua para locadores e locatários, o julgado ensina nas duas direções:
| Aspecto | Para o locatário | Para o locador |
|---|---|---|
| Amostra da perícia | Comparativos vizinhos são um bom escudo: esgotam a variável locacional. | Se quiser sustentar diferença, precisa mostrar que os comparativos não refletem a avalianda. |
| Campo de Arbítrio | Exigir justificativa técnica concreta para qualquer deslocamento. | Fundamentar o pedido em característica não capturada pela amostra. |
| Art. 72 | Limita a defesa a hipóteses definidas. | Não impede discutir o valor locativo real — é preciso usar bem esse espaço. |
| Histórico | Tratamento consolidado por anos é um ativo a preservar. | Mudança de critério exige razões expostas já na contestação. |
Como agir
- Leia a amostra antes de atacar a conclusão. Saber quais imóveis foram comparados define que argumento é viável.
- Não repita a mesma variável. Se a localização já está na amostra, ela não justifica o topo do Campo de Arbítrio.
- Instrua a contestação com fatos. Pedido de alteração de critério sem elementos concretos tende a não prosperar.
- Use assistente técnico. Divergência de laudo se constrói com metodologia, não com adjetivos.
- Considere a negociação do valor. Uma análise individualizada do caso, com avaliação própria, mostra se vale litigar ou compor.
Sobre requisitos e prazos dessa ação, veja a página de renovatória de locação comercial. Se o contrato segue em curso e a discussão é apenas o valor, o caminho é a ação revisional de aluguel.
Perguntas frequentes
O que é o Campo de Arbítrio numa avaliação de aluguel?
É a faixa estatisticamente aceitável em torno do valor central estimado pela perícia, dentro da qual o avaliador pode se posicionar. No caso julgado, o limite superior foi calculado em 1,15. Deslocar-se para o topo dessa faixa exige justificativa técnica concreta.
Por que a alegação de localização privilegiada não foi aceita?
Porque o laudo usou lojas contíguas como elementos comparativos, tendo a mesma localização como premissa básica. Se os imóveis de comparação estão no mesmo lugar, a variável locacional já está contemplada — invocá-la de novo seria contar o mesmo argumento duas vezes.
O art. 72 impede o locador de discutir o valor do aluguel?
Não. O art. 72 delimita a matéria de fato da contestação, e uma das hipóteses previstas é justamente a de que a proposta do locatário não atende ao valor locativo real do imóvel. O que a lei evita é que a renovatória se transforme em palco de outras controvérsias.
Sou locador e quero mudar a forma de rateio dos encargos comuns. É possível?
O acórdão não afirmou ser impossível: apontou que, no caso, os locadores não trouxeram na contestação os elementos fáticos e as razões da alteração, depois de mais de treze anos de tratamento diferenciado. Um pedido devidamente instruído poderia ter outro desfecho.
Como impugnar um laudo pericial com chance real de sucesso?
Apontando erro metodológico concreto: amostra inadequada, ausência de tratamento das diferenças entre os imóveis, data de referência equivocada ou desconsideração de característica relevante não capturada. Discordar do número, sem apontar o defeito técnico, dificilmente prospera.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Fonte
TJSP — Apelação Cível 1058159-70.2024.8.26.0100 · 26ª Câmara de Direito Privado · Relator Desembargador Morais Pucci · julgado em 13/08/2026 · registrado em 17/08/2026 · Foro Central Cível, 40ª Vara Cível · fundamento: art. 72 da Lei nº 8.245/1991 · íntegra no e-SAJ.
Legislação citada: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).