Renovatória e locação por prazo indeterminado: por que a data do ajuizamento decide tudo
A ação renovatória é o instrumento que permite ao locatário comercial obrigar o locador a renovar o contrato, preservando o ponto e o fundo de comércio construídos ao longo dos anos. Mas ela tem uma característica decisiva: precisa ser proposta dentro de uma janela de tempo que se fecha antes do fim do contrato — entre um ano e seis meses anteriores ao termo final, segundo o art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991 —, e essa janela não se reabre para aquele contrato. Se o contrato termina e as partes simplesmente continuam — o locatário pagando, o locador recebendo, sem oposição por mais de trinta dias —, a locação passa a vigorar por prazo indeterminado (art. 56, parágrafo único), e nesse regime a renovatória deixa de caber. A partir daí a relação muda de natureza: o locatário perde a proteção da renovação compulsória, e o locador ganha a possibilidade de retomar o imóvel por denúncia escrita, sem precisar de motivo (art. 57). O julgado abaixo, da 32ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, é um retrato preciso desse ponto de virada — e do que está em jogo para os dois lados.
O que você precisa saber em 30 segundos
- A locatária ajuizou a renovatória depois do término do contrato, quando a locação já estava prorrogada por prazo indeterminado. A sentença havia julgado a renovatória procedente e o despejo improcedente.
- O TJSP reformou: locação por prazo indeterminado "não admite o pleito renovatório"; reconhecida a decadência do direito à renovação compulsória.
- Sem acordo para continuar a locação, "é direito do locador reaver o imóvel após o término do prazo contratual", nos termos do art. 57 da Lei nº 8.245/1991. O despejo foi julgado procedente.
- Para o locatário, a lição é de calendário: a renovatória tem prazo, e ele corre antes do fim do contrato. Para o locador, o reconhecimento da decadência abre a retomada pelo art. 57.
Julgado em 18 de junho de 2025, sob relatoria do Desembargador J.B. Paula Lima, o acórdão interessa aos dois lados da locação comercial: mostra ao locatário como o prazo da renovatória decide o caso e ao locador o que precisa estar demonstrado para retomar o imóvel.
O caso concreto: despejo, cobrança e renovatória julgados na mesma sentença
O locador ajuizou ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis. A locatária, por sua vez, propôs ação renovatória. Em primeiro grau, o resultado foi favorável à locatária: o despejo e a cobrança foram julgados improcedentes e a renovatória, procedente.
O locador apelou com um conjunto de argumentos: ilegitimidade ativa da locatária, decadência do direito à renovação, invalidade de um acordo verbal de redução do aluguel, débitos de IPTU e o direito de reaver o imóvel pelo término do prazo contratual. A ementa destaca, entre esses argumentos, o momento em que a renovatória foi ajuizada.
O que o tribunal decidiu
A ementa é direta: "Ausência dos requisitos legais ensejadores da renovatória. Ação foi ajuizada após o término do contrato, prorrogado por prazo indeterminado, que não admite o pleito renovatório". Com isso, foi "reconhecida a decadência do direito à renovação compulsória".
Desfeita a renovatória, sobrou a pergunta sobre a posse do imóvel. O acórdão respondeu: "não havendo acordo entre as partes para a continuidade da locação, é direito do locador reaver o imóvel após o término do prazo contratual, nos termos do art. 57 da Lei nº 8.245/91. O pedido de despejo é procedente". O recurso do locador foi parcialmente provido — a ementa não detalha qual parte do recurso não foi acolhida.
| Momento da locação | Situação do locatário | Situação do locador |
|---|---|---|
| Contrato escrito, por prazo determinado, dentro da janela legal | Pode ajuizar a renovatória, se preencher os demais requisitos do art. 51. | Quanto à matéria de fato, a contestação fica adstrita ao art. 72 da Lei nº 8.245/1991 — requisitos não preenchidos, valor locativo real, proposta de terceiro em melhores condições e as hipóteses do art. 52 —, sem prejuízo da defesa de direito que couber. |
| Contrato terminado e prorrogado por prazo indeterminado | A renovatória não cabe mais; o direito à renovação compulsória decaiu (caso julgado). | Pode reaver o imóvel nos termos do art. 57: denúncia por escrito, com trinta dias para a desocupação, sem necessidade de motivo. |
Para o locatário: a janela da renovatória não se reabre para o mesmo contrato
O direito à renovação compulsória é forte, mas condicionado. A Lei nº 8.245/1991 fixa, no art. 51, § 5º, o intervalo dentro do qual a ação deve ser proposta: de um ano, no máximo, a seis meses, no mínimo, antes da data em que termina o contrato em vigor. Passado esse intervalo sem ajuizamento, o direito decai em relação àquele contrato — e a locação que continua por anos, com o locatário pagando em dia, não o recupera. A proteção só volta com um novo contrato escrito, por prazo determinado, que preencha o art. 51.
O caso ilustra uma situação concreta: o locatário deixa o contrato terminar, permanece no imóvel, a locação se prorroga por prazo indeterminado e a renovatória é proposta depois disso. Na ementa, o que decide a renovatória é a data do ajuizamento: proposta após o término do contrato, já prorrogado por prazo indeterminado, falta requisito legal.
Há, ainda assim, pontos que o locatário deve verificar antes de aceitar a decadência como certa: se o contrato realmente se prorrogou por prazo indeterminado — o art. 56, parágrafo único, exige permanência por mais de trinta dias sem oposição do locador — e se existe algum contrato escrito posterior que tenha reaberto o direito.
Para o locador: decadência reconhecida, retomada pelo art. 57
Do lado do locador, o acórdão traz uma sequência lógica que vale como roteiro. Primeiro, demonstrar que a renovatória foi ajuizada fora do prazo — o que leva ao reconhecimento da decadência. Segundo, demonstrar que não há acordo para a continuidade da locação. Preenchidos os dois passos, a lei permite reaver o imóvel após o término do prazo contratual, pelo art. 57, que rege a locação não residencial por prazo indeterminado.
A ementa registra, entre as demais alegações do locador, a invalidade de um acordo verbal de redução do aluguel e débitos de IPTU, mas só detalha os fundamentos da decadência e do art. 57. O provimento foi parcial, e a ementa não esclarece qual parte do recurso não foi acolhida. O que se pode extrair com segurança é que ajustes verbais de aluguel, quando existem, viram matéria de recurso — como ocorreu aqui — e que a forma escrita reduz o espaço para esse litígio.
Por que esta decisão importa para você
Se você é locatário de imóvel comercial, o valor do seu ponto depende de uma data que já está no contrato. Anote-a no dia da assinatura e consulte um advogado antes que a janela do art. 51, § 5º, se feche — depois, a proteção legal para aquele contrato não existe mais. Se você é locador, a prorrogação por prazo indeterminado muda o equilíbrio da relação: uma renovatória tardia não impede a retomada, e o art. 57 é o caminho — desde que a decadência e a ausência de acordo estejam demonstradas.
Como agir, de cada lado da locação
Locatário:
- Calcule a janela do art. 51, § 5º — entre um ano e seis meses antes do termo final do contrato escrito — e registre a data-limite para ajuizar a renovatória.
- Confira, com antecedência, os demais requisitos do art. 51 — contrato escrito e por prazo determinado, cinco anos de contrato, três anos no mesmo ramo — para que a ação seja proposta completa.
- Não confie na continuidade de fato da locação: permanecer no imóvel por mais de trinta dias após o termo, sem oposição do locador e sem renovatória, prorroga o contrato por prazo indeterminado (art. 56, parágrafo único) e esvazia o direito.
Locador:
- Verifique a data do ajuizamento de qualquer renovatória em face do termo final do contrato; se estiver fora da janela, a decadência é a defesa central.
- Documente a ausência de acordo para a continuidade da locação, porque o acórdão condiciona a retomada a esse ponto.
- Formalize por escrito qualquer alteração de aluguel; acordos verbais viraram matéria de recurso neste caso.
Em ambos os lados, a decisão reforça que a locação comercial é um contrato com datas que produzem efeitos por si mesmas. Um advogado imobiliário consegue mapear essas datas antes que elas decidam o caso — para o locatário que quer preservar o ponto e para o locador que precisa retomar o imóvel com segurança. Conversar com um advogado especializado em locação no momento certo custa menos do que uma renovatória fora do prazo.
Íntegra da decisão
TJSP — Apelação Cível nº 1006070-28.2020.8.26.0127 · 32ª Câmara de Direito Privado · Relator Desembargador J.B. Paula Lima · julgada em 18/06/2025, registro em 18/06/2025 · Foro de Carapicuíba – 1ª Vara Cível
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. AÇÃO RENOVATÓRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta pelo locador contra sentença que julgou improcedente a ação de despejo e cobrança de aluguéis e procedente a renovatória proposta pela locatária. O locador alega ilegitimidade ativa da locatária, decadência do direito à renovação, invalidade de acordo verbal para redução do aluguel, débitos de IPTU e direito ao despejo pelo término do prazo contratual;
2. Ausência dos requisitos legais ensejadores da renovatória. Ação foi ajuizada após o término do contrato, prorrogado por prazo indeterminado, que não admite o pleito renovatório;
3. Reconhecida a decadência do direito à renovação compulsória, e não havendo acordo entre as partes para a continuidade da locação, é direito do locador reaver o imóvel após o término do prazo contratual, nos termos do art. 57 da Lei nº 8.245/91. O pedido de despejo é procedente. Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Apelação Cível 1006070-28.2020.8.26.0127; Relator (a): J.B. Paula Lima; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro de Carapicuíba - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/06/2025; Data de Registro: 18/06/2025)
Perguntas frequentes
Posso propor a renovatória depois que o contrato terminou?
Neste julgado, não. A locação já estava prorrogada por prazo indeterminado, regime que, segundo o acórdão, "não admite o pleito renovatório". O tribunal reconheceu a decadência do direito à renovação compulsória. A ação precisa ser proposta na janela do art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991 — entre um ano e seis meses antes do término do contrato em vigor.
O que acontece com a locação quando a renovatória é proposta depois do fim do contrato?
Proposta depois do término do contrato, já prorrogado por prazo indeterminado, a renovatória não cabe: o direito à renovação compulsória decai e a locação segue por prazo indeterminado. No caso, como não havia acordo para a continuidade, o tribunal reconheceu o direito do locador de reaver o imóvel nos termos do art. 57 da Lei nº 8.245/1991 e julgou o despejo procedente.
O locador precisa de motivo para retomar o imóvel nessa situação?
O acórdão aplicou o art. 57, que rege a locação não residencial por prazo indeterminado, condicionando a retomada à ausência de acordo para a continuidade da locação e ao término do prazo contratual. A ementa não menciona exigência de motivo; o art. 57 da Lei nº 8.245/1991 prevê apenas a denúncia por escrito, pelo locador, com trinta dias para a desocupação.
Continuar pagando o aluguel em dia protege o locatário?
Não substitui a renovatória. A permanência no imóvel por mais de trinta dias após o termo, sem oposição do locador, prorroga a locação por prazo indeterminado (art. 56, parágrafo único) — e é justamente esse regime que afasta a renovação compulsória. A proteção do ponto depende de ajuizar a ação dentro do prazo legal.
Sou locador ou locatário e tenho um contrato comercial perto do fim. O que fazer?
Identificar o termo final e a janela do art. 51, § 5º; conferir os requisitos do art. 51; e formalizar por escrito qualquer ajuste de aluguel ou de prazo. Um advogado imobiliário avalia, para cada lado, se a renovatória é viável ou se a retomada pelo art. 57 está aberta.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Fonte
- TJSP — Apelação Cível nº 1006070-28.2020.8.26.0127. Relator: Des. J.B. Paula Lima. Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado. Foro de Carapicuíba – 1ª Vara Cível. Data do julgamento: 18/06/2025. Data de registro: 18/06/2025. Resultado: recurso do locador parcialmente provido; reconhecida a decadência do direito à renovação compulsória e julgado procedente o despejo. Acórdão oficial no e-SAJ do TJSP.
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato) — art. 51 (requisitos da renovação compulsória) e § 5º (prazo para o ajuizamento da ação renovatória: de um ano a seis meses antes do término do contrato); art. 52 (hipóteses em que o locador não está obrigado a renovar); art. 56, parágrafo único (prorrogação por prazo indeterminado pela permanência do locatário por mais de trinta dias sem oposição); art. 57 (denúncia por escrito da locação por prazo indeterminado, com trinta dias para a desocupação); art. 72 (matérias de defesa na renovatória).
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial, consultada em setembro de 2026. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante; a contagem do prazo da renovatória e os efeitos da prorrogação dependem dos termos de cada contrato. As partes privadas não são identificadas.