Duas cauções diferentes na mesma locação: por que uma não paga a outra
A palavra caução aparece duas vezes na vida de uma locação, e quase sempre é lida como se fosse a mesma coisa. Na primeira, quem deposita é o locatário: é a garantia do contrato, para responder por aluguel, encargos e danos ao imóvel. Na segunda, quem deposita é o locador: é a garantia que a lei exige dele para obter a desocupação liminar. Mesmo nome, sentidos opostos.
A confusão tem consequência prática. Encerrado o despejo com dívida reconhecida, é natural que o locatário pergunte por que o dinheiro depositado pelo locador não abate o que ele deve, já que está no mesmo processo. Um acórdão recente do TJSP responde — e decide, junto, outras quatro questões que aparecem em quase toda ação de despejo por falta de pagamento.
O que você precisa saber em 30 segundos
- Despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança, em locação residencial. O recurso foi parcialmente provido — não é um julgado de um lado só.
- A caução do art. 59, § 1º, prestada pelo locador para obter a liminar, tem natureza exclusivamente processual e não se confunde com a caução contratual do art. 37. Não há compensação com o débito locatício.
- Gratuidade da justiça deferida à pessoa natural que declarou hipossuficiência, assistida pelo convênio DPE/OAB, mesmo sem apreciação expressa na sentença.
- Desocupar depois da citação não muda a sucumbência: é cumprimento tardio da obrigação, e a causalidade permanece com quem deu causa à ação.
- Os juros de mora pactuados no contrato prevalecem sobre a taxa legal; a correção monetária, sem índice contratual, segue o IPCA. E encargos como água, luz e gás precisam de comprovante — previsão contratual e revelia não bastam.
Despejo por falta de pagamento é o processo mais comum do direito imobiliário e o que mais acumula pontos decididos no automático. O julgado a seguir enfrenta cinco deles de uma vez, distribuindo os resultados entre os dois lados.
Despejo por falta de pagamento: o que o TJSP examinou
Trata-se de apelação cível julgada pela 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, sob relatoria do Desembargador Antonio Rigolin, em 04/09/2026, com origem em vara cível do Foro de Praia Grande.
A ação era de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios, em imóvel residencial. No curso do processo, já depois da citação, o locatário desocupou voluntariamente o imóvel. O recurso foi parcialmente provido.
O que o tribunal decidiu — e o que não decidiu
O acórdão não declarou indevida a cobrança, não afastou a rescisão do contrato e não firmou tese vinculante sobre nenhum dos temas. Ele resolveu cinco questões daquele processo, e o resultado é misto.
| Questão | O que o acórdão assentou |
|---|---|
| Gratuidade da justiça | Deferida. Declaração de hipossuficiência de pessoa natural, corroborada por assistência do convênio DPE/OAB e pela ausência de elementos objetivos em contrário, nos termos dos arts. 98 e 99, § 3º, do CPC — ainda que a matéria não tenha sido apreciada expressamente na sentença. |
| Desocupação após a citação | Não configura perda superveniente do objeto apta a alterar os ônus da sucumbência: é cumprimento tardio da obrigação de restituir, decorrente da própria inadimplência. Honorários mantidos, pelo princípio da causalidade. |
| Juros e correção monetária | A disciplina da Lei nº 14.905/2024 é supletiva e não afasta a taxa de juros convencionada: prevalecem os juros de mora livremente pactuados. Sem índice contratual para a mora, a atualização segue o IPCA, afastada a taxa legal residual de juros. |
| Encargos acessórios | Exigem certeza quanto à existência e ao valor. Nem a previsão contratual nem a revelia dispensam a demonstração documental das despesas de energia elétrica, água e gás, cuja exigibilidade fica condicionada às faturas em cumprimento de sentença. |
| Caução processual | A caução do art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991 tem natureza exclusivamente processual e destina-se à reparação de danos da execução provisória. Não se confunde com a caução locatícia do art. 37, e é fora de propósito falar em compensação com o débito. |
Duas cauções, duas naturezas: art. 37 e art. 59, § 1º
O art. 37 da Lei nº 8.245/1991 lista as garantias que o locador pode exigir do locatário no contrato: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — vedada, sob pena de nulidade, mais de uma delas no mesmo contrato. É a garantia do crédito: existe para responder pelo que o locatário deve. O art. 38 completa o desenho — a caução pode ser em bens móveis ou imóveis, e a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel.
O art. 59, § 1º, serve a outra finalidade. Permite a liminar de desocupação em quinze dias, sem ouvir a parte contrária, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações fundadas exclusivamente nas hipóteses que enumera. Quem presta essa caução é o locador, e ela existe para garantir a reparação de eventuais danos causados ao locatário pela execução provisória da medida — se, ao fim, o despejo se revelar indevido.
Daí a conclusão do acórdão: natureza, finalidade e beneficiário são diferentes. Compensar a caução processual com o débito seria usar a garantia dada em favor do locatário para pagar o que ele próprio deve.
O caminho que sobra para cada lado
Afastada a compensação, o locatário que sofreu prejuízo com uma desocupação liminar não fica sem garantia — a caução existe exatamente para responder por esse prejuízo. O que não se confunde é a conta: a apuração depende do que se demonstrar sobre a execução provisória da medida, e o Código de Processo Civil prevê que a indenização pelo prejuízo causado pela efetivação da tutela de urgência seja liquidada nos autos em que a medida tiver sido concedida, sempre que possível (art. 302, parágrafo único). E o locador não sofre abatimento, no seu crédito, de um valor que depositou para outra finalidade. Cada caução responde pelo que foi criada para responder.
Desocupação depois da citação e o princípio da causalidade
A ideia de que devolver as chaves no meio do processo "esvazia" a ação é intuitiva e falha. O acórdão registrou que a desocupação voluntária após a citação é mero cumprimento tardio da obrigação de restituir — obrigação nascida da própria inadimplência que motivou a ação.
Por isso não há perda superveniente do objeto capaz de redistribuir a sucumbência: quem deu causa ao processo continua respondendo por ele. Para o locatário, devolver o imóvel encerra a discussão possessória, não a econômica.
Juros pactuados, correção monetária e a Lei nº 14.905/2024
É o ponto de maior atualidade do julgado, e o que mais gera erro de cálculo.
A Lei nº 14.905/2024 alterou o Código Civil quanto a juros e atualização monetária. Pelo art. 406, na redação que ela deu, os juros são fixados de acordo com a taxa legal quando não forem convencionados, quando o forem sem taxa estipulada, ou quando decorrerem de determinação da lei — e a taxa legal corresponde à Selic deduzido o índice de atualização monetária. Pelo parágrafo único do art. 389, quando o índice de atualização não tiver sido convencionado nem estiver previsto em lei específica, aplica-se a variação do IPCA.
Foi exatamente essa a leitura do acórdão: a disciplina da Lei nº 14.905/2024 tem natureza supletiva. Havendo juros de mora livremente pactuados no contrato de locação, eles prevalecem, e a taxa legal residual não incide. Já a correção monetária, na ausência de índice contratual específico para a mora, segue o IPCA. É uma combinação que costuma ser aplicada errada nos dois sentidos — ora ignorando o contrato, ora ignorando a lei —, e por isso vale conferir a memória de cálculo com um advogado imobiliário antes de impugnar ou de liquidar o débito.
Encargos acessórios e gratuidade da justiça
Dois pontos do lado de quem é cobrado, e que costumam passar em branco.
O primeiro: a condenação em encargos acessórios — energia elétrica, água, gás — exige certeza quanto à existência e ao valor. Nem a previsão contratual nem a revelia dispensam a demonstração documental, e a exigibilidade fica condicionada às faturas em cumprimento de sentença.
O segundo: a gratuidade da justiça. O art. 99, § 3º, do CPC presume verdadeira a alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural, e o art. 98 assegura o benefício a quem não tem recursos para as despesas do processo. No caso, a declaração vinha corroborada pela assistência do convênio entre a Defensoria Pública e a OAB, sem elementos objetivos capazes de afastar a presunção — o benefício foi deferido ainda que a sentença não o tivesse apreciado expressamente.
O que muda para o locador e para o locatário
O escritório atua nos dois polos, e este julgado distribui lições para ambos.
Para o locador, três recados: a caução prestada para obter a liminar não é adiantamento de crédito e não será abatida do débito; a desocupação no curso do processo não compromete a sucumbência nem a cobrança; e a cobrança de encargos precisa vir com fatura, não com cláusula. Sem índice de atualização no contrato, a correção segue o IPCA.
Para o locatário, também três: a gratuidade da justiça pode ser reconhecida mesmo sem exame expresso na sentença; encargos cobrados sem comprovante têm defesa concreta; e a taxa legal residual não se aplica quando o contrato já convencionou os juros de mora. O que não funciona é abater do próprio débito a caução depositada pelo locador: o prejuízo da desocupação liminar tem apuração própria, e é por ele que essa caução responde. Um advogado imobiliário separa essas frentes já na contestação.
Íntegra da decisão
Ementa oficial — TJSP, Apelação Cível nº 1013379-44.2025.8.26.0477 · 31ª Câmara de Direito Privado · Relator Desembargador Antonio Rigolin · Foro de Praia Grande, 1ª Vara Cível · julgado em 04/09/2026, registrado em 04/09/2026
LOCAÇÃO. IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. GRATUIDADE JUDICIAL. DECLARAÇÃO DE INSUFICIÊNCIA DE RECURSOS CORROBORADA POR ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA PRESTADA NO ÂMBITO DO CONVÊNIO DPE/OAB E AUSÊNCIA DE ELEMENTOS A AFASTAR A PRESUNÇÃO LEGAL. DEFERIMENTO DO BENEFÍCIO. DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL APÓS A CITAÇÃO. EXAURIMENTO DO OBJETO DA TUTELA EXECUTIVA SEM REPERCUSSÃO SOBRE A PROCEDÊNCIA DO PEDIDO OU SOBRE A SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MANTIDOS. MORA LOCATÍCIA. JUROS CONTRATUAIS EXPRESSAMENTE PACTUADOS. LEI Nº 14.905/2024. APLICAÇÃO SUPLETIVA APENAS QUANTO À CORREÇÃO MONETÁRIA. CONDENAÇÃO GENÉRICA A ENCARGOS LOCATÍCIOS. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DOCUMENTAL DO "QUANTUM" EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CAUÇÃO PROCESSUAL PARA DESPEJO LIMINAR. DISTINÇÃO EM RELAÇÃO À CAUÇÃO LOCATÍCIA. IMPOSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A declaração de hipossuficiência firmada pela pessoa natural, corroborada pela assistência jurídica prestada por advogado indicado no âmbito do convênio entre a Defensoria Pública e a Ordem dos Advogados do Brasil, bem como pela ausência de elementos objetivos capazes de evidenciar capacidade financeira incompatível com o benefício, autoriza a concessão da gratuidade judicial, nos termos dos arts. 98 e 99, § 3º, do Código de Processo Civil, ainda que a matéria não tenha sido apreciada expressamente na sentença. 2. A desocupação voluntária do imóvel, ocorrida no curso do processo após a citação, não configura perda superveniente do objeto apta a alterar a distribuição dos ônus sucumbenciais quando representa mero cumprimento tardio da obrigação de restituição do bem, decorrente da própria inadimplência que ensejou a ação, permanecendo íntegra a procedência dos pedidos de rescisão contratual e de cobrança, em observância ao princípio da causalidade. 3. A disciplina introduzida pela Lei nº 14.905/2024 possui natureza supletiva e não afasta a incidência da taxa de juros contratualmente convencionada, prevalecendo os juros de mora de 1% ao mês livremente pactuados pelas partes, ao passo que a atualização monetária da dívida, inexistindo índice contratual específico para a mora, deve observar o IPCA, afastando-se a incidência da taxa legal residual de juros. 4. A condenação ao pagamento dos encargos acessórios da locação exige certeza quanto à existência e ao valor da obrigação, não sendo suficiente a mera previsão contratual ou a revelia do locatário para dispensar a demonstração documental das despesas de energia elétrica, água e gás, cuja exigibilidade deve ficar condicionada à apresentação das respectivas faturas ou comprovantes na fase de cumprimento de sentença. 5. A caução prestada pelo locador como requisito para a concessão da liminar de despejo, prevista no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991, possui natureza exclusivamente processual e destina-se à garantia de eventual reparação por danos decorrentes da execução provisória da medida, não se confundindo com a caução locatícia contratual prevista no art. 37 da Lei do Inquilinato, razão pela qual é fora de propósito falar em compensação com o débito locatício.
Perguntas frequentes
Sou locatário. A caução que o locador depositou para me despejar pode abater a minha dívida?
Segundo o acórdão examinado, não. A caução do art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991 tem natureza exclusivamente processual e existe para garantir a reparação de danos que a execução provisória do despejo possa causar ao locatário — não para pagar o débito locatício. São institutos com natureza, finalidade e beneficiário distintos da caução contratual do art. 37. Havendo prejuízo decorrente da execução provisória da medida, é essa caução que responde por ele. E, aplicando-se subsidiariamente o Código de Processo Civil na forma do art. 79 da Lei nº 8.245/1991, a indenização pelo prejuízo que a efetivação da tutela de urgência causar à parte adversa é liquidada nos autos em que a medida tiver sido concedida, sempre que possível (art. 302, parágrafo único).
Sou locador e depositei a caução da liminar. Recupero esse valor?
A caução do art. 59, § 1º responde por eventuais danos decorrentes da execução provisória da medida. Ela não é adiantamento de crédito, e o acórdão afastou expressamente a compensação com o débito. O crédito, portanto, não sofre abatimento da caução — o que não significa que seja exigível por inteiro sem prova: no mesmo julgado, os encargos de água, luz e gás ficaram condicionados às faturas. O destino do valor depende do que se apurar naquele processo.
Devolvi o imóvel durante o processo. Ainda pago honorários?
No caso julgado, sim. O tribunal entendeu que a desocupação voluntária após a citação é mero cumprimento tardio da obrigação de restituir, decorrente da própria inadimplência que motivou a ação, e que por isso não há perda superveniente do objeto capaz de alterar a distribuição dos ônus da sucumbência. Aplicou-se o princípio da causalidade, mantidos os honorários e íntegra a procedência dos pedidos de rescisão e cobrança. Ponto distinto, que não vem do acórdão e sim da lei: manter a condenação não é o mesmo que torná-la imediatamente exigível de quem tem gratuidade. Pelo art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, vencido o beneficiário, as obrigações de sucumbência ficam sob condição suspensiva de exigibilidade e só podem ser executadas se, nos cinco anos seguintes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que cessou a insuficiência — extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações.
Com a Lei nº 14.905/2024, os juros do meu contrato de aluguel mudaram?
Não, se o contrato os convencionou. O acórdão registrou que a disciplina da Lei nº 14.905/2024 é supletiva e não afasta a taxa de juros contratualmente pactuada. Pelo art. 406 do Código Civil, na redação dada por essa lei, a taxa legal se aplica quando os juros não forem convencionados, quando o forem sem taxa estipulada ou quando decorrerem de determinação da lei. Já a correção monetária, na falta de índice previsto no contrato, segue o IPCA, conforme o parágrafo único do art. 389 do mesmo Código.
O locador pode cobrar água, luz e gás só com base na cláusula do contrato?
Pela leitura do acórdão, não basta. A condenação em encargos acessórios exige certeza quanto à existência e ao valor da obrigação, e nem a previsão contratual nem a revelia dispensam a demonstração documental das despesas. A exigibilidade fica condicionada às faturas ou comprovantes na fase de cumprimento de sentença — defesa concreta para o locatário, dever de organização documental para o locador.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Fonte
- TJSP — Apelação Cível nº 1013379-44.2025.8.26.0477. Relator: Des. Antonio Rigolin. Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado. Foro de Praia Grande — 1ª Vara Cível. Data do julgamento: 04/09/2026. Data de registro: 04/09/2026. Resultado: recurso parcialmente provido. Inteiro teor no e-SAJ.
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, arts. 37 e 38 — modalidades de garantia que o locador pode exigir do locatário no contrato (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), vedada mais de uma no mesmo contrato; e as formas da caução, inclusive o limite da caução em dinheiro.
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, art. 59, § 1º — concessão de liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações fundadas exclusivamente nas hipóteses dos incisos I a IX.
- Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), arts. 98 e 99, § 3º — direito à gratuidade da justiça de quem tem insuficiência de recursos para custas, despesas processuais e honorários; presunção de veracidade da alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural; e, pelo art. 98, § 3º, sujeição das obrigações de sucumbência do beneficiário vencido a condição suspensiva de exigibilidade, executáveis apenas se, nos cinco anos seguintes ao trânsito em julgado, o credor demonstrar que cessou a insuficiência.
- Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), art. 302 — responsabilidade da parte pelo prejuízo que a efetivação da tutela de urgência causar à parte adversa nas hipóteses dos incisos I a IV; pelo parágrafo único, a indenização é liquidada nos autos em que a medida tiver sido concedida, sempre que possível. Aplicação subsidiária à locação na forma do art. 79 da Lei nº 8.245/1991, segundo o qual, no que for omissa aquela lei, aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.
- Lei nº 14.905, de 28 de junho de 2024 — alterou o Código Civil quanto a juros e atualização monetária: pelo art. 406, os juros seguem a taxa legal quando não convencionados, convencionados sem taxa estipulada ou decorrentes de determinação da lei, correspondendo a taxa legal à Selic deduzido o índice de atualização monetária; e, pelo parágrafo único do art. 389, na falta de índice convencionado ou previsto em lei específica, aplica-se a variação do IPCA.
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial, consultada em setembro de 2026; o inteiro teor do acórdão está no link do e-SAJ acima. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. Trata-se de decisão de órgão fracionário, sem efeito vinculante, que apreciou as questões daquele processo. Cálculos de juros e atualização monetária dependem sempre do contrato e do período em discussão. O escritório atua tanto para locadores quanto para locatários. As partes privadas não são identificadas.