Colocar os imóveis de aluguel em uma holding ainda compensa? A resposta depende do valor dos aluguéis, do número de imóveis e do ano da transição da reforma tributária, porque a holding paga IBS e CBS que muitas pessoas físicas não pagam e, desde 2026, os dividendos altos têm retenção de imposto. Veja as contas, os prazos e os custos de montar a estrutura
Atualizado em 7 de outubro de 2026, com a Lei Complementar nº 214/2025, a Lei Complementar nº 227/2026 e a Lei nº 15.270/2025.
Em resumo
- Holding no lucro presumido, em 2026: IRPJ, CSLL, PIS e Cofins somam 11,33% da receita de aluguel até cerca de R$ 62,5 mil por mês; acima disso, a carga média sobe e se aproxima de 14,53% (presunção de 32%, Lei nº 9.249/1995, arts. 15 e 20).
- Pessoa física: o aluguel recebido de pessoa física entra no carnê-leão, com alíquota marginal de até 27,5%. Sobre R$ 10 mil por mês, o imposto efetivo é de cerca de 18,41%.
- IBS e CBS: a locação terá redução de 70% nas alíquotas (LC 214/2025, art. 261, parágrafo único). A holding paga sempre; a pessoa física só paga se tiver receita de aluguel acima de R$ 240 mil por ano e mais de 3 imóveis alugados (art. 251).
- Dividendos: desde 2026, se a holding paga ao mesmo sócio mais de R$ 50 mil no mês, retém 10% sobre o total, valor ajustado na declaração anual (Lei nº 15.270/2025).
- Simples Nacional: holding que aluga imóveis próprios não pode optar pelo Simples (LC 123/2006, art. 17, XV).
Por muitos anos, a conta parecia simples: a pessoa física paga até 27,5% de imposto de renda sobre o aluguel, enquanto a empresa no lucro presumido paga bem menos e distribui o lucro aos sócios sem imposto. A reforma tributária sobre o consumo e a Lei nº 15.270/2025 mudaram os dois lados dessa conta. Este texto mostra, com base na lei, quanto cada um paga hoje, o que muda até 2033 e quais custos entram na decisão de montar uma holding patrimonial.
O que é uma holding patrimonial de imóveis
A holding patrimonial, também chamada de holding imobiliária, é uma pessoa jurídica criada para ser dona de bens, normalmente os imóveis de uma família, que passam a ser administrados e alugados pela empresa. Os sócios deixam de receber o aluguel diretamente e passam a receber lucros da empresa.
A estrutura é usada para concentrar a gestão dos imóveis, organizar a sucessão e, em muitos casos, reduzir a carga tributária. Ela não é uma proteção absoluta do patrimônio: o Código Civil permite desconsiderar a personalidade jurídica em caso de desvio de finalidade ou confusão patrimonial (art. 50). E a vantagem tributária, como se verá, depende de números que variam de caso a caso.
Quanto a pessoa física paga sobre o aluguel em 2026
O aluguel recebido de pessoa física é tributado mensalmente pelo carnê-leão, com pagamento até o último dia útil do mês seguinte (Lei nº 7.713/1988, art. 8º). Aplica-se a tabela progressiva mensal, que desde maio de 2025 isenta rendimentos de até R$ 2.428,80 e chega a 27,5% acima de R$ 4.664,68, com parcela a deduzir de R$ 908,73 (Lei nº 11.482/2007, art. 1º, XII).
Os 27,5% são alíquota marginal, e não o imposto sobre todo o valor. Sobre R$ 10.000,00 de aluguel por mês, o imposto é de R$ 1.841,27 (10.000 × 27,5% − 908,73), ou 18,41% do aluguel. Sobre R$ 100.000,00 por mês, é de R$ 26.591,27, ou 26,59%.
Desde janeiro de 2026, a Lei nº 15.270/2025 zera o imposto de quem tem rendimento tributável de até R$ 5.000,00 por mês e reduz o imposto de forma decrescente até R$ 7.350,00 (Lei nº 9.250/1995, art. 3º-A). Nos exemplos acima, de R$ 10 mil e R$ 100 mil, essa redução não se aplica.
Quanto a holding paga sobre o aluguel em 2026
A holding de locação costuma ficar no lucro presumido. Nesse regime, a lei presume que 32% da receita de aluguel é lucro, tanto para o IRPJ quanto para a CSLL (Lei nº 9.249/1995, art. 15, § 1º, III, "c", e art. 20, I). Sobre essa base incidem:
- IRPJ: 15%, mais adicional de 10% sobre a parcela do lucro presumido que passar de R$ 20 mil por mês (Lei nº 9.249/1995, art. 3º, § 1º);
- CSLL: 9% (Lei nº 7.689/1988, art. 3º, III);
- PIS e Cofins cumulativos: 0,65% e 3% sobre a receita (Lei nº 9.715/1998, art. 8º, I; Lei nº 9.718/1998, art. 8º), até serem substituídos pela CBS em 2027.
Com R$ 10.000,00 de aluguel por mês, a base presumida é de R$ 3.200,00, e a holding paga R$ 480 de IRPJ, R$ 288 de CSLL, R$ 65 de PIS e R$ 300 de Cofins: R$ 1.133,00, ou 11,33% da receita. O adicional de IRPJ só começa quando o aluguel passa de cerca de R$ 62,5 mil por mês, e a carga média vai subindo, aproximando-se de 14,53%, que é a alíquota sobre a parcela que excede esse valor. Com R$ 100.000,00 por mês, a holding paga cerca de R$ 12.530,00, ou 12,53%.
Holding que aluga imóveis próprios não pode optar pelo Simples Nacional. A vedação está no art. 17, XV, da Lei Complementar nº 123/2006, na redação dada pela LC 214/2025, em vigor desde 1º de janeiro de 2025.
Os dividendos da holding desde 2026
Até 2025, o lucro distribuído pela holding chegava ao sócio sem imposto. Desde janeiro de 2026, se a mesma empresa paga ao mesmo sócio pessoa física mais de R$ 50.000,00 de lucros no mesmo mês, retém 10% sobre o total pago (Lei nº 9.250/1995, art. 6º-A, incluído pela Lei nº 15.270/2025). Além disso, quem soma mais de R$ 600 mil de rendimentos no ano se sujeita a um imposto mínimo, que chega a 10% a partir de R$ 1,2 milhão, com um redutor quando a carga da empresa somada à do sócio passa de 34% (arts. 16-A e 16-B). As regras estão detalhadas no nosso guia sobre a Lei 15.270 e a tributação de lucros acima de R$ 50 mil.
No exemplo de R$ 100 mil por mês, a holding paga R$ 12.530,00 de tributos e, se distribuir no mês os R$ 87.470,00 restantes a um único sócio, retém R$ 8.747,00. Essa retenção é uma antecipação: na declaração anual, ela é abatida do imposto mínimo. Se a distribuição se repetir todo mês e o sócio não tiver outros rendimentos, ele recebe cerca de R$ 1,05 milhão no ano, o imposto mínimo fica em cerca de 7,49% (R$ 78,7 mil), e o que foi retido a mais volta na declaração. A carga total fica em cerca de 19,1%, contra 26,59% na pessoa física. A diferença existe, mas é menor do que a promessa de "pagar metade" que circulava antes da reforma.
Premissas dos exemplos
As contas são ilustrativas: consideram 2026, aluguel recebido de pessoa física, nenhuma despesa dedutível, nenhum outro rendimento do sócio e, no caso da holding, distribuição integral, todo mês, a um só sócio, com ajuste anual do imposto mínimo. Custos de contabilidade, ITBI, ITCMD e a situação de cada família mudam o resultado.
IBS e CBS no aluguel: o que diz a reforma tributária
A Lei Complementar nº 214/2025 incluiu a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis no campo do IBS e da CBS (art. 252), com redução de 70% nas alíquotas (art. 261, parágrafo único). O tributo é devido a cada pagamento do aluguel (art. 254), e o IPTU e o condomínio ficam fora da base de cálculo (art. 255, § 2º).
Na locação residencial, quem está no regime regular pode abater da base um redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, corrigido pelo IPCA (art. 260, na redação da LC 227/2026). Locações residenciais de até 90 dias seguidos seguem as regras de hotelaria (art. 253).
A alíquota de referência ainda será fixada por resolução do Senado (art. 349). Segundo estimativa do Comitê Gestor do IBS publicada em julho de 2026 (Resolução CGIBS nº 14/2026), a soma do IBS e da CBS ficaria em 27,91%. Aplicada a redução de 70%, a carga sobre o aluguel no regime cheio seria de cerca de 8,4% da base, número que deve ser lido como estimativa até a fixação oficial.
Pessoa física paga IBS e CBS sobre aluguel?
Em regra, não. A pessoa física só se torna contribuinte do IBS e da CBS sobre aluguéis se, no ano anterior, a receita de locação tiver passado de R$ 240 mil, corrigidos pelo IPCA, e envolvido mais de 3 imóveis distintos (LC 214/2025, art. 251, § 1º, I). Ela também pode passar a pagar no próprio ano se a receita superar esse limite em mais de 20%, ou seja, se passar de R$ 288 mil (art. 251, § 2º, II).
Quando entra no regime regular, a pessoa física pode tomar créditos dos tributos pagos nas suas aquisições ligadas à atividade, exceto bens de uso e consumo pessoal (arts. 47 e 57).
Já a holding paga IBS e CBS sobre todo aluguel, sem limite mínimo (art. 251, caput). Para quem fica abaixo dos limites do art. 251, esse é o ponto que mais pesa contra a holding depois da transição: a empresa passa a pagar um tributo que a pessoa física não pagaria. O tema da pessoa física está detalhado no nosso texto sobre aluguel de pessoa física, IBS e CBS.
A linha do tempo da transição, de 2026 a 2033
- 2026: ano de teste, com CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compensáveis com PIS e Cofins e dispensados para quem cumpre as obrigações acessórias (ADCT, art. 125; LC 214/2025, arts. 343, 346 e 348, § 1º).
- 2027 e 2028: a CBS passa a valer integralmente, com redução de 0,1 ponto percentual, o IBS fica em 0,1%, e o PIS e a Cofins deixam de existir (ADCT, arts. 126 e 127; LC 214/2025, arts. 344 e 347). Pela estimativa do Comitê Gestor de julho de 2026, a carga sobre o aluguel ficaria em cerca de 2,8%, menos que os 3,65% de PIS e Cofins de hoje.
- 2029 a 2032: o IBS sobe gradualmente enquanto ICMS e ISS caem (ADCT, art. 128).
- 2033: ICMS e ISS são extintos, e o IBS passa a valer integralmente (ADCT, art. 129).
Contratos de aluguel antigos
Quem tem contrato de locação por prazo determinado pode optar por recolher IBS e CBS à razão de 3,65% sobre a receita bruta, sem créditos e sem o redutor social (LC 214/2025, art. 487). Nos contratos não residenciais, a regra vale pelo prazo original se o contrato foi assinado até 16 de janeiro de 2025 e registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizado ao Fisco na forma do regulamento. Nos residenciais, vale até o fim do prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro, se o contrato foi assinado até 16 de janeiro de 2025.
Comparando pessoa física e holding depois da reforma
Não existe uma resposta única. Os fatores que decidem a conta são:
- Valor e quantidade de aluguéis: a pessoa física só entra no IBS e na CBS acima dos limites do art. 251 da LC 214/2025; a holding paga desde o primeiro aluguel.
- Ano da comparação: pela estimativa do Comitê Gestor, em 2027 e 2028 o IBS e a CBS sobre o aluguel ficariam abaixo do PIS e da Cofins de hoje; o peso cresce até 2033.
- Distribuição de lucros: a retenção de 10% acima de R$ 50 mil por mês e o imposto mínimo anual reduzem a vantagem da holding para quem distribui valores altos.
- Créditos: a holding no regime regular pode aproveitar créditos de IBS e CBS sobre suas aquisições, como serviços de administração e reformas, exceto nos imóveis em que optar pelos 3,65% do art. 487.
- Perfil do inquilino: inquilino empresa do regime regular do IBS e da CBS pode aproveitar crédito dos tributos pagos no aluguel, o que muda a negociação do contrato.
- Sucessão e custos de montagem: ITBI, ITCMD, contabilidade e obrigações acessórias entram na conta.
Por isso, a decisão exige simulação com os números da família, ano a ano, e não uma regra de bolso.
ITBI, ganho de capital e ITCMD ao montar a holding
Ganho de capital: a pessoa física pode transferir o imóvel para a holding pelo valor que consta da declaração de bens, sem apurar ganho de capital. Se usar valor maior, a diferença é tributada como ganho de capital (Lei nº 9.249/1995, art. 23, §§ 1º e 2º).
ITBI: a Constituição afasta o ITBI na transferência de imóveis para integralizar capital, salvo quando a atividade preponderante da empresa for a compra e venda ou a locação de imóveis (art. 156, § 2º, I). O STF fixou que essa imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado (Tema 796, RE 796.376, julgado em 05/08/2020). A aplicação da ressalva da atividade imobiliária à integralização de capital está em discussão no STF (Tema 1.348), ainda pendente de julgamento.
ITCMD: com a LC 227/2026, na doação ou herança de quotas, a base do ITCMD é o valor de mercado, no mínimo o patrimônio líquido ajustado a mercado (art. 154, II), e as alíquotas são progressivas (Constituição, art. 155, § 1º, VI). A antiga vantagem de doar quotas pelo valor contábil deixa de existir, conforme a lei de cada Estado for se adaptando.
Fiscalização: DIMOB, carnê-leão e multas
A Receita Federal recebe informações sobre aluguéis pela Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB). Segundo a Receita, a declaração é entregue por imobiliárias, administradoras e também pela pessoa jurídica constituída para locar patrimônio próprio, o que inclui a holding.
Na pessoa física, deixar de recolher o carnê-leão sujeita o contribuinte a multa isolada de 50% (Lei nº 9.430/1996, art. 44, II, "a"). Em lançamento de ofício, a multa é de 75% (art. 44, I), sobe para 100% em caso de fraude, sonegação ou conluio e chega a 150% apenas na reincidência (art. 44, § 1º, VI e VII). Os autos de infração podem ser impugnados administrativamente e discutidos na Justiça.
Como decidir
- Some os aluguéis e conte os imóveis: veja se a pessoa física passa dos limites do art. 251 (R$ 240 mil por ano com mais de 3 imóveis, ou R$ 288 mil no próprio ano).
- Simule a holding e a pessoa física ano a ano, de 2026 a 2033, com IRPJ, CSLL, IBS, CBS e a distribuição de lucros.
- Projete a retirada dos sócios: quanto será distribuído por mês e a soma anual de rendimentos de cada um.
- Calcule o custo de montagem: ITBI na integralização, eventual ganho de capital, cartório e contabilidade.
- Considere a sucessão: regras de ITCMD do seu Estado e acordo entre os sócios.
- Revise contratos antigos: veja se cabe a opção pelos 3,65% do art. 487.
Um advogado com atuação em direito tributário e imobiliário pode montar essa simulação, avaliar o momento da integralização e organizar os contratos e a sucessão de acordo com a lei vigente.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Perguntas frequentes
Quanto uma holding paga de imposto sobre aluguel em 2026?
No lucro presumido, a lei presume que 32% do aluguel é lucro. Somando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, a holding paga 11,33% da receita de aluguel até cerca de R$ 62,5 mil por mês; acima disso entra o adicional de IRPJ, e a carga média sobe, aproximando-se de 14,53%. Se distribuir ao mesmo sócio mais de R$ 50 mil de lucros no mês, retém 10% sobre o total, como antecipação ajustada na declaração anual (Lei nº 15.270/2025).
Como ficam o IBS e a CBS no aluguel de pessoa jurídica?
A pessoa jurídica que aluga imóveis paga IBS e CBS sobre todo aluguel, com redução de 70% nas alíquotas (LC 214/2025, art. 261, parágrafo único). IPTU e condomínio ficam fora da base, e na locação residencial há redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel. Em 2026 a cobrança é de teste; a CBS passa a valer em 2027 e o IBS integralmente em 2033.
Pessoa física paga IBS e CBS sobre aluguel?
Só se, no ano anterior, a receita de aluguel tiver passado de R$ 240 mil, corrigidos pelo IPCA, e envolvido mais de 3 imóveis distintos (LC 214/2025, art. 251, § 1º, I). Também pode passar a pagar no próprio ano se a receita superar R$ 288 mil (art. 251, § 2º, II). Abaixo desses limites, a pessoa física não paga IBS nem CBS sobre o aluguel.
Holding de imóveis pode optar pelo Simples Nacional?
Não. Desde 1º de janeiro de 2025, a empresa que realiza locação de imóveis próprios não pode optar pelo Simples Nacional (LC 123/2006, art. 17, XV, na redação da LC 214/2025).
O lucro da holding ainda chega ao sócio sem imposto?
Não em todos os casos. Desde 2026, se a holding paga ao mesmo sócio mais de R$ 50 mil no mês, retém 10% sobre o total, como antecipação. Além disso, quem soma mais de R$ 600 mil de rendimentos no ano pode pagar o imposto mínimo da Lei nº 15.270/2025, com redutor quando a carga da empresa somada à do sócio passa de 34%.
Contrato de aluguel antigo pode ficar com 3,65%?
Pode, se for por prazo determinado. A LC 214/2025 (art. 487) permite optar por recolher IBS e CBS à razão de 3,65% sobre a receita bruta, sem créditos. Nos contratos não residenciais, o contrato precisa ter sido assinado até 16/01/2025 e registrado até 31/12/2025, ou disponibilizado ao Fisco; nos residenciais, assinado até 16/01/2025, e a regra vale até o fim do prazo original ou até 31/12/2028.
Paga ITBI para colocar o imóvel na holding?
A Constituição afasta o ITBI na integralização de capital, salvo quando a atividade preponderante da empresa for compra e venda ou locação de imóveis (art. 156, § 2º, I). O STF decidiu que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado (Tema 796). A aplicação da ressalva à integralização ainda está em discussão no STF (Tema 1.348).
A holding ainda reduz o ITCMD na sucessão?
A vantagem diminuiu. Com a LC 227/2026, na doação ou herança de quotas, a base do ITCMD é o valor de mercado, no mínimo o patrimônio líquido ajustado a mercado (art. 154, II), e as alíquotas são progressivas. A holding continua útil para organizar a sucessão, mas não para reduzir o imposto pelo valor contábil das quotas.
Fontes
Fontes oficiais consultadas
Lei Complementar nº 214/2025 (IBS e CBS): arts. 47, 57, 251, 252, 253, 254, 255, § 2º, 260, 261, 343, 344, 346, 347, 348, 349 e 487. Texto no Planalto.
Lei Complementar nº 227/2026: nova redação do art. 260 da LC 214/2025 (redutor social) e art. 154, II (base do ITCMD na transmissão de quotas).
Constituição Federal, art. 155, § 1º, VI, e art. 156, § 2º, I; Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, arts. 125 a 129 (Emenda Constitucional nº 132/2023).
Lei nº 9.249/1995: art. 3º, § 1º (adicional de IRPJ), art. 15, § 1º, III, "c", e art. 20, I (presunção de 32%), e art. 23 (integralização de capital com bens).
Lei nº 7.689/1988, art. 3º, III (CSLL); Lei nº 9.715/1998, art. 8º, I (PIS); Lei nº 9.718/1998, art. 8º (Cofins).
Lei nº 7.713/1988, art. 8º (carnê-leão); Lei nº 11.482/2007, art. 1º, XII (tabela progressiva mensal).
Lei nº 15.270/2025: Lei nº 9.250/1995, arts. 3º-A, 6º-A, 16-A e 16-B (redução até R$ 7.350, retenção sobre dividendos, imposto mínimo e redutor).
Lei Complementar nº 123/2006, art. 17, XV (vedação ao Simples para locação de imóveis próprios).
Lei nº 9.430/1996, art. 44 (multas de ofício e multa isolada).
Código Civil, art. 50 (desconsideração da personalidade jurídica).
Supremo Tribunal Federal: Tema 796 (RE 796.376, julgado em 05/08/2020) e Tema 1.348 (pendente de julgamento).
Receita Federal: página "Declarar atividades imobiliárias" (DIMOB), no gov.br.
Comitê Gestor do IBS: Resolução CGIBS nº 14/2026 (estimativa da alíquota de referência).
Aviso legal
Conteúdo informativo, que não substitui a análise individualizada de cada caso. O texto reflete a LC 214/2025, a LC 227/2026, a Lei nº 15.270/2025 e as demais normas citadas acima, conforme a atualização de 7 de outubro de 2026; as alíquotas do IBS e da CBS ainda serão fixadas, e os valores de carga apresentados são estimativas com as premissas indicadas no texto.
O resultado de cada caso depende da documentação, das datas e do quadro concreto de cada família e de cada empresa, e não há garantia de resultado. Para saber o que vale na sua situação, fale com um advogado tributário.
Andere Neto Sociedade de Advogados, OAB/SP 15.580.