IPTU sobre área de preservação: a restrição ambiental afasta o imposto?
Há proprietários que descobrem que parte do terreno, ou o terreno inteiro, está em área de preservação ambiental. O uso encolhe, o valor cai, e o carnê do IPTU continua chegando. Se o Poder Público restringe o uso do imóvel, o dono ainda deve o imposto? O IPTU é de competência dos Municípios, pelo art. 156, I, da Constituição, e o art. 32 do Código Tributário Nacional define como fato gerador "a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel", localizado na zona urbana do Município. Em acórdão julgado em 22/09/2026, a 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo denegou o recurso em ação na qual um contribuinte queria afastar o IPTU de imóvel em área de preservação e cujo pedido havia sido julgado improcedente. A decisão é desfavorável ao proprietário, e justamente por isso ensina o que precisa ser provado quando a restrição vai além de uma limitação administrativa e o dono passa a ser, de fato, um expropriado sem indenização.
O que você precisa saber em 30 segundos
- Um contribuinte pediu que se declarasse a inexistência de relação jurídico-tributária de IPTU sobre imóvel em área de preservação ambiental e a devolução do que pagou; o pedido foi julgado improcedente.
- A 14ª Câmara de Direito Público do TJSP denegou o recurso: a área de preservação foi tratada como "Limitação administrativa ao direito de propriedade", com "Ônus a ser suportado pelo titular do domínio".
- A ementa é curta: não diz se todo o imóvel estava na área protegida, que parcela foi atingida, que uso restou ao dono, nem cita artigos de lei.
- Na leitura do escritório: quem perde todo o aproveitamento econômico do imóvel precisa provar esse esvaziamento; é essa prova que separa a limitação administrativa da desapropriação indireta, que gera direito à indenização.
Julgado em 22/09/2026, sob relatoria de Geraldo Xavier, o acórdão interessa ao proprietário de imóvel urbano atingido por restrição ambiental.
O caso concreto: ação contra o IPTU de imóvel em área de preservação
Segundo a ementa, tratava-se de "Ação declaratória de inexistência de relação jurídico-tributária com pedido cumulado de repetição de indébito", sobre o "Imposto predial e territorial urbano", com "Alegação de não incidência do tributo". Em resumo, o contribuinte sustentava que o imposto não poderia incidir sobre o imóvel e pedia de volta o que havia pago. A ação tramitou no Foro de Iguape, 2ª Vara, e o resultado registrado na ementa é "Improcedência".
A ementa não identifica as partes nem diz se a área de preservação cobria o imóvel por inteiro ou em parte, nem que tipo de proteção incidia sobre ele. Também não informa que uso ainda era permitido ao proprietário nem se houve perícia. Por isso, não é possível saber se o contribuinte alegou e deixou de provar o esvaziamento total do imóvel.
O que o TJSP decidiu
A 14ª Câmara de Direito Público enquadrou a situação assim: "Área de preservação ambiental. Limitação administrativa ao direito de propriedade. Ônus a ser suportado pelo titular do domínio". Para a Câmara, portanto, o peso da restrição ambiental fica com o titular do imóvel.
A fundamentação indicada na ementa é principiológica: "Aplicação dos princípios da função social da propriedade, da preservação e conservação do meio ambiente e da supremacia do interesse público sobre o particular". O resultado: "Recurso denegado". Pela sequência da ementa, a improcedência ficou mantida.
A ementa não cita artigo de lei nem precedente. As referências legais feitas neste post são explicação do escritório, com o texto conferido, e não fundamentos do acórdão.
Limitação administrativa, desapropriação indireta e IPTU: os conceitos em jogo
O proprietário precisa separar institutos com consequências diferentes para o imposto e para a indenização.
| Instituto | O que é | O que diz a norma ou a ementa |
|---|---|---|
| Fato gerador e contribuinte do IPTU | O que faz nascer o imposto e quem o paga. | O art. 32 do CTN aponta "a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel", localizado na zona urbana; o art. 34 diz que o contribuinte "é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título". |
| Base de cálculo | O valor sobre o qual o imposto é calculado. | O art. 33 do CTN dispõe: "A base do cálculo do impôsto é o valor venal do imóvel". A ementa não trata da base de cálculo. |
| Área de Preservação Permanente | Área protegida definida no art. 3º, II, do Código Florestal. | O art. 3º, II, da Lei nº 12.651/2012 a define como "área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade". A ementa fala em "Área de preservação ambiental", sem dizer de que espécie. |
| Limitação administrativa | Na leitura do escritório, restrição geral ao uso da propriedade, que não retira o domínio do dono. | Foi o enquadramento do acórdão: "Limitação administrativa ao direito de propriedade. Ônus a ser suportado pelo titular do domínio". O art. 5º, XXIII, da Constituição dispõe: "a propriedade atenderá a sua função social". |
| Desapropriação indireta | Na leitura do escritório, situação em que o Poder Público, sem processo expropriatório, retira do dono o bem ou todo o seu aproveitamento econômico, e o expropriado busca a indenização em juízo. | O art. 27, § 3º, II, do Decreto-lei nº 3.365/1941 menciona expressamente as "ações de indenização por apossamento administrativo ou desapropriação indireta". O acórdão não tratou dessa hipótese. |
O que o expropriado precisa provar quando a restrição vai além da limitação administrativa
O acórdão decidiu uma ação tributária, e não um pedido de indenização. As orientações abaixo são do escritório, não teses do acórdão.
1. Restrição não é o mesmo que perda do imóvel. A Câmara enquadrou a área de preservação do caso como limitação administrativa e atribuiu o ônus ao "titular do domínio". Quem alega que a restrição foi além disso precisa demonstrar, com documentos e perícia, o que deixou de poder fazer com o imóvel: construir, lotear, explorar, vender por preço de mercado.
2. O esvaziamento econômico total muda a natureza do pedido. Na leitura do escritório, se a proteção ambiental impede todo aproveitamento econômico do imóvel, o proprietário deixa de suportar uma limitação geral e passa a ser um expropriado de fato. O caminho, nesse caso, é a ação de indenização por desapropriação indireta, mencionada expressamente no art. 27, § 3º, II, do Decreto-lei nº 3.365/1941, apoiada na garantia do art. 5º, XXIV, da Constituição, que condiciona a desapropriação à "justa e prévia indenização em dinheiro". Se a perda for parcial, a revisão do lançamento e a indenização pelas restrições podem ser avaliadas conforme o caso. A ementa comentada não examinou nenhuma dessas hipóteses.
3. O valor venal pode refletir a restrição. Como a base do IPTU é o valor venal, pelo art. 33 do CTN, a restrição ambiental que derruba o valor de mercado do imóvel é argumento para pedir a revisão do lançamento, e não apenas o afastamento do imposto. Em outro acórdão do TJSP, julgado em 15/09/2026 pela 18ª Câmara de Direito Público e comentado no blog, a ementa registrou precedentes da própria 18ª Câmara que, em casos de limitação administrativa, "admitem repercussões na quantificação do tributo, sem afastar automaticamente a incidência do IPTU". Veja a análise de IPTU na desapropriação parcial e na limitação administrativa.
4. Coerência entre o IPTU e a indenização. O art. 27 do Decreto-lei nº 3.365/1941 manda o juiz da desapropriação atender, entre outros critérios, "à estimação dos bens para efeitos fiscais". Na avaliação do escritório, o expropriado precisa alinhar a estratégia tributária e a indenizatória: o valor defendido perante o fisco pode ser lembrado quando se discutir o preço.
5. Atenção ao prazo. O parágrafo único do art. 10 do Decreto-lei nº 3.365/1941 dispõe: "Extingue-se em cinco anos o direito de propor ação que vise a indenização por restrições decorrentes de atos do Poder Público". Quem sofre restrição ambiental não deve esperar para reunir a prova.
Por que esta decisão importa para você
No caso julgado pela 14ª Câmara de Direito Público do TJSP, a existência da restrição não bastou para afastar o IPTU. O que pode mudar o resultado é a prova do quanto a restrição tirou do imóvel. Se ela tirou tudo, a discussão deixa de ser só tributária e passa a ser de indenização, e quem foi expropriado de fato precisa examinar desde logo o prazo aplicável ao seu caso.
Como agir se o seu imóvel estiver em área de preservação
- Identifique a restrição. Levante o ato que criou a proteção, a espécie de área protegida e a parcela do imóvel atingida.
- Documente o que deixou de ser possível. Reúna alvarás negados, certidões de uso do solo, pareceres ambientais e propostas de compra frustradas.
- Encomende uma avaliação técnica. Um laudo que compare o valor com e sem a restrição serve à revisão do valor venal e a eventual pedido de indenização.
- Escolha o pedido certo. Se resta aproveitamento econômico, avalie a revisão do lançamento e, conforme o caso, a indenização pelas restrições, que o parágrafo único do art. 10 do Decreto-lei nº 3.365/1941 menciona; se nada resta, avalie com um advogado especializado em desapropriação a ação de indenização por desapropriação indireta.
- Controle o prazo. Anote a data do ato que criou a restrição e das medidas que a aplicaram ao imóvel, e leve em conta o prazo de cinco anos do parágrafo único do art. 10 do Decreto-lei nº 3.365/1941 para a ação que vise a indenização por restrições decorrentes de atos do Poder Público; a contagem depende do caso.
Um advogado de desapropriação examina, caso a caso, se a restrição ambiental é limitação sem direito a indenização, restrição indenizável ou perda que dá ao expropriado direito à justa e prévia indenização.
Íntegra da decisão
TJSP · Apelação Cível nº 1001442-91.2024.8.26.0244 · 14ª Câmara de Direito Público · Relatoria: Geraldo Xavier · julgado em 22/09/2026 · registrado em 22/09/2026
Apelação. Ação declaratória de inexistência de relação jurídico-tributária com pedido cumulado de repetição de indébito. Imposto predial e territorial urbano. Alegação de não incidência do tributo. Improcedência. Área de preservação ambiental. Limitação administrativa ao direito de propriedade. Ônus a ser suportado pelo titular do domínio. Aplicação dos princípios da função social da propriedade, da preservação e conservação do meio ambiente e da supremacia do interesse público sobre o particular. Recurso denegado.
(TJSP; Apelação Cível 1001442-91.2024.8.26.0244; Relator (a): Geraldo Xavier; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro de Iguape - 2ª Vara; Data do Julgamento: 22/09/2026; Data de Registro: 22/09/2026)
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Perguntas frequentes
Imóvel em área de preservação ambiental paga IPTU?
No caso julgado pela 14ª Câmara de Direito Público do TJSP, sob relatoria de Geraldo Xavier, sim: a área de preservação foi tratada como limitação administrativa, com ônus "a ser suportado pelo titular do domínio", e o pedido de afastar o imposto foi julgado improcedente, com o recurso denegado.
O valor do IPTU pode ser reduzido por causa da restrição ambiental?
A ementa comentada não trata da base de cálculo. Como o art. 33 do CTN fixa como base o valor venal do imóvel, a orientação do escritório é demonstrar, com laudo, a queda de valor causada pela restrição e pedir a revisão do lançamento. Em outro acórdão do TJSP, a ementa registrou precedentes da própria 18ª Câmara que admitem "repercussões na quantificação do tributo" em casos de limitação administrativa.
Qual a diferença entre limitação administrativa e desapropriação indireta?
Na limitação administrativa, como a enquadrou o acórdão, há "Ônus a ser suportado pelo titular do domínio"; na leitura do escritório, o dono continua titular do imóvel e suporta uma restrição. Na desapropriação indireta, também na leitura do escritório, o Poder Público retira do dono o bem ou todo o seu aproveitamento sem processo expropriatório, e o expropriado busca a indenização em ação própria, mencionada no art. 27, § 3º, II, do Decreto-lei nº 3.365/1941.
Existe prazo para pedir indenização por restrição ambiental?
O parágrafo único do art. 10 do Decreto-lei nº 3.365/1941 dispõe que se extingue "em cinco anos o direito de propor ação que vise a indenização por restrições decorrentes de atos do Poder Público". A ementa comentada não trata de prazo; a contagem em cada caso depende do ato e dos fatos, e deve ser avaliada por um advogado especializado em desapropriação.
Fonte
- TJSP · Apelação Cível nº 1001442-91.2024.8.26.0244. Relatoria: Geraldo Xavier. Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público. Origem: Foro de Iguape - 2ª Vara. Data do julgamento: 22/09/2026. Data de registro: 22/09/2026. Resultado: "Recurso denegado". Inteiro teor no e-SAJ.
- TJSP · Apelação Cível nº 1001885-83.2018.8.26.0363. Relatoria: Simone Gomes Rodrigues Casoretti. Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público. Data do julgamento: 15/09/2026. Citada no post pelo trecho da ementa sobre "repercussões na quantificação do tributo". Inteiro teor no e-SAJ.
- Constituição Federal de 1988: art. 5º, XXIII (função social da propriedade) e XXIV (desapropriação mediante justa e prévia indenização em dinheiro); art. 156, I (competência municipal para o IPTU). Não citados na ementa.
- Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966): art. 32 (fato gerador do IPTU); art. 33 (base de cálculo: valor venal); art. 34 (contribuinte). Não citados na ementa.
- Código Florestal (Lei nº 12.651/2012): art. 3º, II (definição de Área de Preservação Permanente). Não citado na ementa.
- Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941: art. 10, parágrafo único (prazo de cinco anos para ação de indenização por restrições decorrentes de atos do Poder Público); art. 27, caput (critérios da sentença, inclusive a estimação dos bens para efeitos fiscais) e § 3º, II (ações de indenização por apossamento administrativo ou desapropriação indireta). Não citados na ementa.
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial do acórdão, consultada em setembro de 2026, e dos textos legais compilados. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante, e a solução depende das circunstâncias de cada caso. As partes privadas não são identificadas.