Decreto Estadual 70.615/2026: seu imóvel em Lajeado ou Guaianases pode ter sido declarado de utilidade pública pela CDHU?
📌 O que você precisa saber em 30 segundos
- Em 13 de maio de 2026, o Governador do Estado de São Paulo, Tarcísio de Freitas, assinou o Decreto Estadual nº 70.615/2026, publicado no Diário Oficial em 15 de maio de 2026, declarando de utilidade pública para desapropriação pela CDHU imóveis nos Distritos de Lajeado e Guaianases, Subprefeitura de Guaianases.
- A intervenção abrange 39.973,00 m² distribuídos em 4 perímetros, todos destinados à implantação de Programa Habitacional e de Desenvolvimento Urbano.
- O fundamento legal é o art. 2º, combinado com o art. 6º, do Decreto-Lei 3.365/1941 (Lei Geral das Desapropriações), e o pano de fundo é a Constituição Federal, art. 5º, XXIV: ninguém pode ser privado do imóvel sem indenização justa e prévia em dinheiro.
- O decreto autoriza expressamente a CDHU a invocar caráter de urgência (art. 15 do DL 3.365/41), o que permite à expropriante pedir imissão provisória na posse antes do julgamento final — um diferencial sensível em relação aos decretos ordinários.
- Apesar do projeto ser habitacional, o proprietário formal — com matrícula e IPTU em ordem — tem direito à indenização justa pelo valor de mercado, com juros compensatórios, juros moratórios, correção monetária e honorários sucumbenciais.
O que é o Programa Habitacional e de Desenvolvimento Urbano da CDHU em Guaianases
A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU) é a empresa estadual paulista responsável pela política pública habitacional e por programas de desenvolvimento urbano em áreas com vulnerabilidade socioeconômica relevante. Vinculada à Secretaria da Habitação do Estado, a companhia atua há décadas em requalificação de quadras, implantação de conjuntos habitacionais, regularização fundiária e provisão de moradia popular em diferentes regiões do Estado.
O Decreto 70.615/2026 insere-se nessa frente: declara de utilidade pública um conjunto de imóveis nos Distritos de Lajeado e Guaianases, ambos sob a Subprefeitura de Guaianases, na zona leste do Município de São Paulo, para viabilizar a execução de um Programa Habitacional e de Desenvolvimento Urbano. O processo administrativo de referência é o de nº 387.00007440/2025-30.
Os Distritos de Lajeado e Guaianases compõem uma das áreas mais densas e historicamente desafiadas da capital. Estão servidos pela Linha 11-Coral da CPTM (que cruza a Estrada de Poá, um dos eixos atingidos pelo decreto), por terminais de ônibus relevantes e por importantes equipamentos públicos. A intervenção da CDHU costuma combinar a aquisição de imóveis particulares pré-existentes, a urbanização da área e a entrega futura de novas unidades habitacionais — em geral, com transformação física profunda no perímetro envolvido.
O ponto que interessa diretamente ao proprietário formal de imóvel atingido é objetivo: o programa habitacional não retira o direito à indenização justa pelo bem expropriado. Pelo contrário, a Constituição Federal e o Decreto-Lei 3.365/1941 são expressos ao garantir que toda desapropriação se faça mediante indenização justa e prévia em dinheiro ao proprietário, qualquer que seja o ente expropriante (Município, Estado, União ou suas entidades, como a CDHU).
O que o Decreto Estadual 70.615/2026 declara — leitura técnica
O decreto estabelece, no seu artigo 1º, quatro perímetros distintos, cada um com plantas cadastrais e memoriais descritivos próprios, todos vinculados ao mesmo processo administrativo. Em conjunto, eles somam 39.973,00 m² de área declarada de utilidade pública. A tabela abaixo consolida o quadro:
| Setor/Quadra (Cadastro Imobiliário) | Área (m²) | Distrito · Subprefeitura | Logradouros identificados |
|---|---|---|---|
| Setor 115 · Quadra 036 | 30.592,00 | Lajeado · Guaianases | Rua Catarina Cubas, Rua Professor Cosme Deodato Tadeu, Rua Leonilda Magrini e Rua Boqueirão de Poti |
| Setor 136 · Quadra 001 | 1.585,00 | Guaianases · Guaianases | Rua Bernardo da Mota e Rua Correia Ribeiro |
| Setor 136 · Quadra 002 | 2.496,00 | Guaianases · Guaianases | Estrada de Poá, Rua Correia Ribeiro e Rua Peçanha Falcão |
| Setor 136 · Quadra 003 | 5.300,00 | Guaianases · Guaianases | Estrada de Poá (confronta com a linha férrea da CPTM) |
| Total | 39.973,00 | 2 distritos · 1 subprefeitura · 4 perímetros | |
A leitura técnica das descrições mostra que o conjunto abrange tanto quadras inteiras ou quase inteiras (caso da Quadra 036 do Setor 115, em Lajeado, com mais de 30 mil m²) quanto frações de outras quadras em Guaianases. Em vários dos perímetros, o decreto enumera nominalmente as inscrições no Cadastro Imobiliário Fiscal (SQL) dos imóveis atingidos — o que costuma ser uma indicação de que a equipe técnica da CDHU já trabalhou previamente com cadastros e levantamentos do bairro.
A faixa do Setor 136, Quadra 003, é caso peculiar: corresponde a uma área de 5.300,00 m² ao longo da Estrada de Poá, na confluência com a linha férrea da CPTM, e é descrita como "não cadastrada junto à Prefeitura Municipal de São Paulo". Áreas desse tipo, frequentemente caracterizadas como remanescentes de antigos espaços livres ou faixas marginais à ferrovia, têm regime jurídico próprio e podem envolver discussões adicionais sobre posse, registro e domínio.
Logradouros oficialmente identificados no decreto
| Bairro / Distrito | Logradouros nominalmente citados no Decreto 70.615/2026 |
|---|---|
| Lajeado | Rua Catarina Cubas; Rua Professor Cosme Deodato Tadeu; Rua Leonilda Magrini; Rua Boqueirão de Poti |
| Guaianases | Rua Bernardo da Mota; Rua Correia Ribeiro; Estrada de Poá; Rua Peçanha Falcão |
Estar em uma dessas vias não significa, por si só, que o seu imóvel está dentro do perímetro do decreto. A definição exata depende da leitura da planta cadastral e do memorial descritivo arquivados no processo administrativo 387.00007440/2025-30, cruzados com a matrícula do imóvel e com o número de contribuinte do IPTU. É exatamente nesse cruzamento técnico que entra a primeira camada de trabalho jurídico-pericial.
Por que o Estado pode desapropriar — base legal
A desapropriação é uma das hipóteses constitucionais de intervenção do Estado na propriedade privada, e por isso só pode ser exercida nas hipóteses e na forma da lei. O Decreto 70.615/2026 invoca, expressamente:
- Artigo 2º do Decreto-Lei 3.365/1941 — autoriza a desapropriação por utilidade pública sobre bens de propriedade privada;
- Artigo 6º do mesmo Decreto-Lei — confere ao Chefe do Poder Executivo a competência para emitir, por decreto, a declaração de utilidade pública;
- Artigo 15 do mesmo Decreto-Lei — invocação expressa do caráter de urgência, que permite à expropriante (CDHU) pedir, em juízo, a imissão provisória na posse mediante depósito prévio.
O pano de fundo constitucional é o art. 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal de 1988: a lei "estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição".
Em poucas palavras: o Estado, por meio da CDHU, pode declarar a utilidade pública e retomar o imóvel. Mas só pode fazê-lo pagando indenização justa (compatível com o valor real do bem), prévia (antes da consolidação definitiva da posse), em dinheiro, e — quando o conteúdo do programa habitacional for invocado — com observância às garantias do procedimento expropriatório.
O caráter de urgência (art. 15 do DL 3.365/41) — o que muda na prática
O artigo 2º do decreto autoriza a CDHU a invocar urgência no processo judicial. Isso significa que, ajuizada a ação, a expropriante pode requerer imissão provisória na posse mediante o depósito do valor que arbitrar (geralmente baseado em laudo prévio próprio), antes do julgamento final. Em outras palavras: o proprietário pode perder a posse imediata do imóvel, em poucos meses, mesmo que o valor da indenização final ainda esteja em discussão. A urgência não retira o direito à indenização justa — mas torna o calendário mais apertado e exige reação técnica e jurídica imediata.
O que muda quando o seu imóvel é declarado de utilidade pública
A publicação do decreto de utilidade pública (DUP) inaugura um regime jurídico específico para o imóvel atingido. Os principais efeitos práticos:
- Manutenção da propriedade até a imissão: o proprietário segue titular do bem; pode morar, alugar, conservar e — em tese — vender, embora a expectativa de transferência ao Estado costume se refletir no preço de mercado;
- Limitação das benfeitorias indenizáveis: a partir do decreto, somente as benfeitorias necessárias serão indenizadas; as úteis, apenas se autorizadas pelo expropriante; as voluptuárias, nunca (art. 26, § 1º, do DL 3.365/41). Reformar o imóvel sem cautela pode virar prejuízo;
- Imissão provisória na posse: quando há urgência declarada — como neste decreto — a CDHU pode pedir, em juízo, posse imediata mediante depósito prévio (art. 15);
- Sub-rogação dos ônus reais: hipotecas, alienações fiduciárias e demais gravames seguem a indenização, que se sub-roga no preço (art. 31 do DL 3.365/41);
- Sucessão obrigacional: dívidas tributárias do imóvel — IPTU, taxas — são acertadas no procedimento;
- Prazo de 5 anos para a expropriante ajuizar a ação ou firmar acordo. Esgotado esse prazo sem ato concreto, o decreto caduca (art. 10 do DL 3.365/41), o que vem sendo reconhecido reiteradamente pelo Superior Tribunal de Justiça;
- Direito ao remanescente: quando o trecho expropriado torna o restante do imóvel economicamente inservível, o proprietário pode pleitear a indenização integral do bem ou a desvalorização do remanescente, com base no parágrafo único do art. 4º do DL 3.365/41 e em farta jurisprudência.
O que você pode (e deve) fazer agora
A pior reação a uma DUP é a paralisia; a segunda pior é o açodamento. O caminho racional passa por etapas técnicas e jurídicas claras, especialmente quando o decreto traz, como neste caso, autorização expressa de urgência:
- i. Obter cópia integral das plantas cadastrais e do memorial descritivo do processo administrativo 387.00007440/2025-30, e cruzá-las com a matrícula atualizada e com o número de contribuinte do IPTU do imóvel. É comum que o perímetro alcance apenas parte do lote — definir em centímetros o que sai e o que fica é decisivo;
- ii. Contratar laudo técnico de avaliação por engenheiro avaliador independente, com vínculo profissional próprio (CREA), nos termos das normas ABNT NBR 14.653. Esse laudo é a base da negociação administrativa e da defesa judicial;
- iii. Reunir documentação completa do imóvel: matrícula, escritura, IPTU dos últimos exercícios, "Habite-se" ou auto de conclusão, projeto aprovado, fotos antigas e atuais, comprovantes de benfeitorias. Quanto melhor o lastro documental, maior o valor demonstrável;
- iv. Avaliar a oferta administrativa com olhar crítico: a oferta inicial da CDHU costuma refletir tabelas internas, valores fiscais ou avaliações específicas para programas sociais — nem sempre alinhadas ao valor real de mercado. A oferta administrativa não é a indenização justa: é o ponto de partida da negociação;
- v. Decidir entre acordo administrativo e judicialização com base em laudo próprio. O acordo pode ser vantajoso quando o valor ofertado se aproxima do mercado e há previsibilidade de prazo. Em muitos casos, contudo, o caminho judicial assegura indenização significativamente maior;
- vi. Em caso de ação judicial — e especialmente diante da imissão provisória na posse — atuar tempestivamente: contestar a avaliação inicial, requerer perícia, indicar assistente técnico, formular quesitos, levantar a quantia incontroversa do depósito e debater juros, correção monetária e honorários ao longo de todo o processo;
- vii. Avaliar a indenização do remanescente sempre que a parte expropriada deixar o restante do imóvel inservível ou desvalorizado.
Pontos favoráveis ao proprietário nesse cenário
Em programas habitacionais da CDHU, é frequente que a expropriante já chegue com plantas, memoriais e cadastros consolidados, o que facilita a documentação do imóvel atingido. Há, ainda, vasta produção judicial reconhecendo o direito a juros compensatórios desde a imissão na posse, juros moratórios, correção monetária integral e honorários sucumbenciais — todos elementos que, em conjunto e bem instruídos, costumam elevar o valor final acima da oferta administrativa.
Indenização justa: o que entra no cálculo
A "indenização justa" da Constituição não é um número único, e raramente equivale ao valor de tabela ou ao valor fiscal do IPTU. Ela resulta da composição de várias parcelas, devidamente comprovadas:
- Valor do bem, apurado em laudo pericial, com base no art. 26 do DL 3.365/41, considerando o valor de mercado no momento da perícia (não o histórico, não o fiscal);
- Benfeitorias necessárias e úteis, observado o regime de limitação após o decreto;
- Juros compensatórios, devidos desde a antecipada imissão na posse (Súmula 69 do STJ), à alíquota de 6% ao ano, em conformidade com a interpretação dada pelo Supremo Tribunal Federal ao art. 15-A do DL 3.365/41 na ADI 2.332/DF (julgada em 17/05/2018, Rel. Min. Roberto Barroso). O STJ, no Tema 126, confirma o índice de 6% para imissões posteriores a 11/06/1997;
- Base de cálculo dos juros compensatórios: incidem sobre a diferença entre 80% do preço ofertado pelo expropriante e o valor fixado na sentença (ADI 2.332/STF). Esse ponto é sensível e exige atuação técnica precisa, sobretudo quando a oferta da CDHU é significativamente inferior ao valor de mercado;
- Juros moratórios, devidos à razão de até 6% ao ano (art. 15-B do DL 3.365/41), contados a partir de 1º de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ter sido efetuado;
- Correção monetária sobre o valor da indenização, do laudo até o efetivo pagamento;
- Honorários advocatícios sucumbenciais, fixados sobre a diferença entre o valor da oferta e o da condenação, nos limites do art. 27, § 1º, do DL 3.365/41 (entre 0,5% e 5%, observadas as balizas legais e o trabalho desenvolvido);
- Despesas com perícia e demais custas processuais, em regra arcadas pela expropriante quando vencida.
Esse conjunto explica por que, em uma desapropriação bem conduzida, o valor final pago ao proprietário tende a se distanciar — frequentemente de forma relevante — da oferta administrativa inicial. Em programas habitacionais, em particular, esse descompasso costuma ser ainda maior, justamente porque a oferta inicial reflete tabelas internas da expropriante, e não o valor de mercado apurado por laudo independente.
Erros mais frequentes — atenção redobrada quando há urgência
Em decretos com autorização de urgência, como este, os deslizes mais caros do proprietário são previsíveis e graves: assinar acordo administrativo sob pressão de prazo, sem laudo independente; desocupar o imóvel antes de levantar a quantia incontroversa do depósito da imissão; tratar a oferta administrativa como se fosse a indenização justa; iniciar reformas após a publicação do decreto, expondo o investimento a regime de não-indenização; aceitar índices de juros compensatórios incorretos (ainda se vê tentativa de impor 12% para imissões posteriores a 1997, contrariando a ADI 2.332/STF e o Tema 126 do STJ). O custo desses erros se multiplica quando o calendário é apertado.
Como o Andere Neto Advocacia atua nesse cenário
O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados atua há mais de 30 anos em ações de desapropriação em todo o Estado de São Paulo, defendendo proprietários atingidos por obras viárias municipais (Boulevard Marquês de São Vicente, Centro Administrativo de Campos Elíseos), estaduais (Linhas 2-Verde, 6-Laranja, 19-Celeste e 20-Rosa do Metrô-SP), federais (DNIT, ferrovias), por concessionárias de transporte e por programas habitacionais da CDHU.
A linha de trabalho combina: análise documental cartorial e urbanística do imóvel; articulação com assistência técnica de engenheiro avaliador (Eng.ª Viviane Saccab Andere, CREA/SP 5069210948 — IBAPE/SP 1954); construção do laudo divergente; estratégia de negociação administrativa ou de litígio; e acompanhamento integral até o levantamento da indenização final, dos juros, da correção e dos honorários.
Perguntas frequentes
Meu imóvel foi declarado de utilidade pública pela CDHU. Posso continuar morando ou alugando?
Sim. A declaração de utilidade pública não retira a propriedade nem a posse direta. O proprietário pode continuar morando, alugando ou usando o imóvel até a efetiva imissão da CDHU — que depende de acordo administrativo ou de decisão judicial em ação de desapropriação. O que muda é o regime das benfeitorias e a expectativa de transferência futura, que devem ser geridos com cautela, especialmente quando há urgência declarada.
O que significa o "caráter de urgência" autorizado pelo artigo 2º do decreto?
Significa que a CDHU está autorizada a invocar, na ação judicial de desapropriação, o art. 15 do Decreto-Lei 3.365/1941, que permite à expropriante obter a posse provisória do imóvel mediante depósito prévio do valor por ela arbitrado, antes do julgamento final. Em termos práticos, o proprietário pode perder a posse imediata em prazo curto. Por isso, a atuação técnica e jurídica precisa ser rápida: documentar o imóvel, contratar laudo, levantar a quantia incontroversa do depósito e contestar a avaliação inicial.
Quanto tempo a CDHU tem para ajuizar a ação ou firmar acordo?
O art. 10 do Decreto-Lei 3.365/1941 fixa em cinco anos, contados da data do decreto, o prazo para o ente expropriante ajuizar a ação ou firmar acordo administrativo. Decorrido esse período sem ato concreto, o decreto caduca, e somente outro decreto, observado o intervalo de um ano, poderá reabrir o procedimento. Para o Decreto 70.615/2026, o termo final é, em princípio, 13 de maio de 2031. A presença de autorização de urgência, contudo, tende a antecipar — e muito — o ajuizamento.
Posso vender o imóvel depois do decreto?
Sim. O decreto de utilidade pública não impede a venda. O adquirente assume a propriedade já onerada pelo procedimento, o que normalmente se reflete no preço. Em geral, é recomendado discutir as opções (vender, manter, negociar com a CDHU) com base em laudo independente, antes de decidir, e sempre considerando que a sub-rogação dos direitos no preço (art. 31 do DL 3.365/41) preserva o valor da indenização para quem for o titular do bem na data da imissão.
Como é calculada a indenização justa?
A indenização justa, prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição, é composta pelo valor de mercado do imóvel apurado em laudo pericial (art. 26 do DL 3.365/41), mais juros compensatórios a 6% ao ano sobre a diferença entre 80% da oferta e o valor da sentença, desde a imissão (Súmula 69 do STJ; ADI 2.332/STF; Tema 126 do STJ); juros moratórios de até 6% ao ano (art. 15-B do DL 3.365/41); correção monetária integral; e honorários advocatícios sucumbenciais de 0,5% a 5% sobre a diferença, na forma do art. 27, § 1º. O ponto de partida é sempre um laudo técnico independente — não a oferta administrativa da CDHU.
E se sobrar uma parte do meu lote sem valor depois da intervenção?
Quando a parte expropriada deixa o restante do lote economicamente inservível ou significativamente desvalorizado, o proprietário pode pleitear a indenização integral do imóvel ou a indenização da desvalorização do remanescente, conforme as características do caso. Em programas habitacionais que reorganizam quadras inteiras — como costuma ser o caso dos programas CDHU — essa discussão pode ser especialmente relevante e deve ser amparada em laudo técnico fundamentado nas normas ABNT.
O fato de o programa ser "habitacional" reduz o valor da minha indenização?
Não. A finalidade habitacional do programa não altera o direito do proprietário à indenização justa pelo valor de mercado. O dever de indenizar justamente é constitucional (art. 5º, XXIV, da Constituição) e legal (DL 3.365/41), independente de o expropriante ser Município, Estado, União, autarquia, fundação ou empresa estatal (como a CDHU). O valor é apurado pelo mercado do imóvel — não pelo orçamento do programa habitacional.
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Fontes oficiais consultadas
- Decreto Estadual nº 70.615, de 13 de maio de 2026, publicado no Diário Oficial do Estado de São Paulo em 15 de maio de 2026 (Caderno Executivo, seção Atos Normativos).
- Decreto-Lei Federal nº 3.365, de 21 de junho de 1941 — Lei Geral das Desapropriações por Utilidade Pública.
- Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, art. 5º, inciso XXIV.
- Supremo Tribunal Federal — ADI 2.332/DF, Rel. Min. Roberto Barroso, Plenário, julgada em 17/05/2018.
- Superior Tribunal de Justiça — Súmula 69 e Tema 126 (juros compensatórios em desapropriação).
- Processo administrativo CDHU/SP nº 387.00007440/2025-30.
- Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU) — informações institucionais.
