Desapropriação da Linha 22-Marrom do Metrô de São Paulo — atualizações de Maio de 2026

Em Maio de 2026, a desapropriação da Linha 22-Marrom do Metrô de São Paulo ainda não foi formalmente iniciada: não há decreto de utilidade pública publicado, mas o Metrô SP avançou com sete licitações simultâneas para projeto básico, sondagens e levantamento de alinhamento predial entre Cotia e Pinheiros, e a Cetesb recebeu em 23/04/2026 o pedido de Licença Ambiental Prévia com EIA-RIMA — etapas que definirão o perímetro exato dos imóveis a desapropriar.

Atualizações de Maio de 2026

O período entre o final de março e o início de maio de 2026 concentrou o maior pacote de movimentações formais da Linha 22-Marrom até hoje. Embora ainda não exista ato expropriatório (decreto de utilidade pública ou resolução da Secretaria de Parcerias em Investimentos), os atos publicados no Diário Oficial do Estado de São Paulo (DOE-SP) nesse intervalo são justamente os que antecedem e delimitam as futuras desapropriações.

• 27/03/2026 — Sete licitações simultâneas: o Metrô SP publicou no DOE-SP avisos de licitação para contratação do projeto básico de engenharia e arquitetura (dois lotes) e para investigações geológico-geotécnicas/sondagens (cinco lotes). Essa etapa definirá traçado final, localização de estações, poços de ventilação, métodos construtivos e o escopo das desapropriações. Sessões públicas previstas entre maio e junho de 2026. Fonte: Diário do Transporte.
• 30/03/2026 — Editais dos Lotes 01 a 04 (projeto básico): o DOE-SP publicou quatro editais (compras nº 90011 a 90014/2026 no Compras.gov) cobrindo o trajeto completo. Lote 01 — Cotia (Rua Lever/Rua Welcome até Estrada de Cotia/Rua Indochina, com pátio de manutenção, sessão em 15/05/2026); Lote 02 — Cotia/Osasco; Lote 03 — Osasco/USP; Lote 04 — USP/Perdizes (Rua Turiassu/Rua Monte, com pátio, sessão em 27/05/2026). O escopo inclui mapeamento de redes de utilidade pública, levantamento planialtimétrico e alinhamento predial — pré-requisitos diretos para definição das áreas a desapropriar. Fonte: ViaTrolebus.
• 30/03/2026 — Retificação Lote 05 (sondagens): retificação da Licitação 10022817 corrige data de disponibilidade do edital para 30/03/2026. O lote abrange áreas em Cotia, São Paulo e pátio em Osasco (região da Rua Kenkiti Shimomoto). Fonte: ViaTrolebus.
• 14/04/2026 — Estudo mercadológico: realizada às 10h, via Compras.gov, a sessão pública do pregão eletrônico para contratação do estudo mercadológico da Linha 22-Marrom (aviso publicado em 24/03/2026 no DOE-SP e em metro.sp.gov.br). Objeto: levantamento de demanda e perfil de usuários — insumo da modelagem da PPP. Fonte: Diário do Transporte.
• 23/04/2026 — Pedido de Licença Ambiental Prévia (LP) na Cetesb: publicação no DOE-SP do recebimento, pela Cetesb, do pedido de LP do Metrô SP para o trecho Sumaré–Terminal Cotia, instruído com EIA-RIMA. Abriu-se prazo de 45 dias para manifestações escritas ao IDAD/Cetesb, encerrando-se em aproximadamente 07/06/2026. O EIA-RIMA analisa expressamente intervenções no solo, trânsito, ruído, vegetação, cursos d’água e possíveis desapropriações. Fonte: Diário do Transporte.

Em síntese: a Linha 22-Marrom encontra-se em fase pré-desapropriatória. Os atos publicados são preparatórios — definem o desenho da obra e, por consequência, quais imóveis serão atingidos. Proprietários nas áreas indicadas devem acompanhar de perto o resultado das licitações dos Lotes 01 e 04 (sessões em 15/05 e 27/05/2026) e o curso da audiência pública ambiental.

Visão geral da Linha 22-Marrom

A Linha 22-Marrom é um projeto estruturante do Metrô de São Paulo que ligará o Terminal Cotia à região central da capital, atravessando Taboão da Serra, Embu das Artes (em parte), Osasco, o campus da USP no Butantã e seguindo até Pinheiros, com traçado projetado para conexão na região da Sumaré/Perdizes. Trata-se de um corredor de demanda alta e com histórico de pressão por transporte de média/alta capacidade.

Diferentemente de linhas em estágio adiantado (como a Linha 17-Ouro), a Linha 22 ainda não tem decreto de utilidade pública (DUP) publicado para os imóveis afetados. O que ocorreu até maio de 2026 são etapas técnicas preparatórias: contratação de projeto básico, sondagens geotécnicas, levantamento topográfico, alinhamento predial e licenciamento ambiental prévio. São esses estudos que produzirão, nos próximos meses ou anos, o perímetro exato das desapropriações.

O marco regulatório aplicável combina o Decreto-Lei 3.365/1941 (Lei Geral das Desapropriações), o art. 5º, XXIV, da Constituição Federal (que exige indenização justa, prévia e em dinheiro) e o Código de Processo Civil (arts. 519 e seguintes) para ações judiciais.

Quais bairros e imóveis estão sendo mapeados

Os editais publicados em 30/03/2026 distribuem o traçado em quatro lotes geográficos. Embora a delimitação fina dos imóveis a desapropriar dependa do projeto básico (a ser elaborado pelas vencedoras das licitações), os trechos abaixo já indicam os bairros e logradouros sob estudo:

• Lote 01 — Cotia: da Rua Lever/Rua Welcome até Estrada de Cotia/Rua Indochina, incluindo área destinada a pátio de manutenção. Imóveis residenciais, comerciais e galpões na faixa de influência do traçado e do pátio são potenciais alvos.
• Lote 02 — Cotia/Osasco: trecho intermediário, abrangendo áreas de Taboão da Serra na margem do traçado e ramal de conexão com o pátio em Osasco (Rua Kenkiti Shimomoto, mencionada na retificação do Lote 05 de sondagens).
• Lote 03 — Osasco/USP: aproximação ao Butantã, com sondagens previstas em áreas próximas ao campus universitário e vias de acesso.
• Lote 04 — USP/Perdizes: trecho urbano denso, da USP até Rua Turiassu/Rua Monte, com pátio. Aqui estão envolvidos imóveis no Butantã, Pinheiros e adjacências de Perdizes.

Importante: estar dentro de um lote licitado não significa que o imóvel será desapropriado. Significa que ele está na zona de estudo. A definição final virá com o projeto básico e, posteriormente, com o decreto de utilidade pública específico.

Em que etapa está o procedimento de desapropriação

O rito da desapropriação por utilidade pública é escalonado. A Linha 22-Marrom encontra-se atualmente na fase preparatória administrativa, antes do ato expropriatório. As fases típicas são:

Fase 1 — Estudos e licenciamento (atual)

Compreende EIA-RIMA, licença ambiental prévia, projeto básico, sondagens e levantamento de alinhamento predial. É a fase em que o Poder Público define onde a obra passará e quais imóveis serão atingidos. Não há, ainda, ato que afete a propriedade — embora o conhecimento da inclusão na faixa de estudo já produza efeitos práticos no mercado imobiliário.

Fase 2 — Decreto de utilidade pública (DUP)

O Governador publica decreto declarando os imóveis de utilidade pública para desapropriação, com base no art. 5º, alínea “h”, do Decreto-Lei 3.365/1941. A partir do DUP, o Poder Público tem cinco anos para efetivar a desapropriação (caducidade — art. 10).

Fase 3 — Negociação administrativa ou ação judicial

Após o DUP, o Metrô avalia o imóvel e oferece valor administrativo. Não havendo acordo, ajuíza ação de desapropriação com depósito prévio para imissão provisória na posse (art. 15 do DL 3.365/41).

Direitos do proprietário expropriando

Mesmo antes do decreto de utilidade pública, o proprietário em zona de estudo já tem direitos relevantes. Recomendamos atenção desde já — esperar o decreto chegar costuma reduzir margem de defesa. Entre os principais direitos:

• Indenização justa, prévia e em dinheiro (art. 5º, XXIV, CF/88): o valor deve recompor integralmente o patrimônio.
• Direito de manifestação no licenciamento ambiental: qualquer interessado pode apresentar manifestações escritas ao IDAD/Cetesb durante o prazo de 45 dias aberto em 23/04/2026.
• Direito de discutir judicialmente o valor oferecido administrativamente, inclusive com perícia independente.
• Direito a juros compensatórios e moratórios, correção monetária e honorários sucumbenciais em caso de procedência parcial.
• Direito a benfeitorias necessárias e úteis (estas, se feitas antes do DUP — art. 26, §1º, do DL 3.365/41).

O acompanhamento por advogado especialista em desapropriação desde a fase de estudos permite documentar o estado do imóvel, contratar laudo prévio e preservar provas que serão decisivas se o caso for judicializado.

Indenização justa — o que entra no cálculo

A indenização “justa” exigida pela Constituição não se confunde com o valor venal do IPTU nem com o valor da avaliação administrativa do Metrô. O cálculo correto contempla múltiplos componentes, frequentemente subestimados na proposta inicial.

Compõem o valor indenizatório: (i) terreno, conforme metragem, localização, zoneamento e potencial construtivo; (ii) edificação (área construída, padrão, idade, estado de conservação); (iii) benfeitorias (piscina, área gourmet, reformas estruturais, instalações comerciais); (iv) fundo de comércio, no caso de imóveis com atividade empresarial consolidada; (v) lucros cessantes, quando aplicável; (vi) despesas de mudança e tributos correlatos.

Sobre o valor apurado incidem ainda juros compensatórios de até 12% ao ano (Súmula 618 do STF e jurisprudência consolidada), contados da imissão na posse, e juros moratórios de 6% ao ano após o trânsito em julgado, além de correção monetária e honorários advocatícios calculados conforme o art. 27, §1º, do DL 3.365/41.

Prazos legais que o proprietário precisa observar

A desapropriação é um procedimento marcado por prazos curtos e preclusivos. Perder um prazo pode significar aceitar tacitamente um valor subdimensionado.

• 45 dias para manifestação escrita à Cetesb sobre o EIA-RIMA — prazo aberto em 23/04/2026, encerramento em ~07/06/2026.
• 5 anos de validade do decreto de utilidade pública (art. 10 do DL 3.365/41). Após esse prazo, sem ajuizamento, ele caduca.
• 15 dias para contestar a ação de desapropriação, contados da citação, restritos à discussão sobre vícios processuais e valor da indenização (art. 20 do DL 3.365/41).
• Prazo recursal de 15 dias úteis contra a sentença, com efeito suspensivo parcial.

Em paralelo, há prazos administrativos para resposta a notificações do Metrô, agendamento de vistorias e apresentação de laudos divergentes. Organização documental antecipada é decisiva.

Jurisprudência recente do TJSP em desapropriações de metrô

O Tribunal de Justiça de São Paulo tem julgado de forma consistente desapropriações relacionadas a obras metroviárias, especialmente das Linhas 6-Laranja, 17-Ouro e 2-Verde. Algumas tendências relevantes:

Reconhecimento de fundo de comércio: a Câmara de Direito Público do TJSP tem admitido indenização autônoma por fundo de comércio quando o imóvel desapropriado abriga estabelecimento empresarial consolidado, mesmo que o ponto não pertença ao desapropriado (caso de locatário com direito autônomo).

Juros compensatórios em 12% ao ano: apesar de oscilações legislativas e da MP 2.183-56/2001, o entendimento majoritário, alinhado à Súmula 618 do STF e a precedentes do STJ, mantém os 12% como teto histórico em situações de imissão prévia com diferença relevante entre depósito e indenização final.

Área remanescente: o TJSP tem deferido indenização por desvalorização de área não desapropriada quando comprovada perda de funcionalidade ou de potencial construtivo, conforme art. 4º do DL 3.365/41 interpretado extensivamente.

Como se preparar agora, antes do decreto

Proprietários nos trechos mapeados podem (e devem) adotar medidas preventivas mesmo sem DUP publicado:

• Documentar o imóvel: matrícula atualizada, IPTU, plantas aprovadas, alvarás, fotografias datadas e comprovantes de benfeitorias.
• Contratar laudo de avaliação prévio por engenheiro ou arquiteto registrado, com ART/RRT, antes de qualquer notificação do Metrô.
• Acompanhar publicações no DOE-SP, no site do Metrô e nas audiências públicas da Cetesb.
• Evitar reformas substanciais sem orientação — benfeitorias feitas após o DUP não são indenizáveis (art. 26, §1º, DL 3.365/41).
• Consultar um advogado especialista em desapropriação para análise estratégica do caso concreto.

A janela entre os estudos atuais e a publicação do DUP é o melhor momento para se posicionar tecnicamente. Após o decreto, o tempo para reação é curto.

Como o escritório Andere Neto pode ajudar

O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados (OAB/SP 15.580) atua há mais de quatro décadas em direito imobiliário e desapropriações em São Paulo, com experiência específica em obras metroviárias e rodoviárias. Acompanhamos proprietários, locatários e empresas afetadas desde a fase de estudos até a execução final da indenização.

Para imóveis na zona de estudo da Linha 22-Marrom, oferecemos análise documental preliminar, orientação sobre laudos técnicos, monitoramento de publicações oficiais e estratégia de negociação ou litígio quando o decreto de utilidade pública for publicado. Agende uma consulta inicial gratuita para avaliar seu caso concreto e preservar seus direitos antes que os prazos legais comecem a correr.