Desapropriação na Rodovia Floriano Rodrigues Pinheiro (SP-123) entre Taubaté e Campos do Jordão: o Decreto Nº 69.773/2025 e os direitos do proprietário na ação do DER-SP
📌 O que você precisa saber em 30 segundos
- O Decreto Estadual nº 69.773, de 11 de agosto de 2025, declarou de utilidade pública, para fins de desapropriação pelo Departamento de Estradas de Rodagem (DER-SP), áreas lindeiras ao trecho entre os km 1,20m e 46,00m da Rodovia Floriano Rodrigues Pinheiro (SP-123), atravessando os Municípios de Taubaté, Tremembé, Pindamonhangaba, Santo Antônio do Pinhal e Campos do Jordão.
- A área total declarada é de 120.205,22 m² (cerca de 12 hectares), distribuída em diversas áreas individualizadas (Área "A", "B", "C" e seguintes), conforme as 18 plantas DE-SP0000123-001-046-000-D03-001 a 018, vinculadas ao Processo nº 139.00057213/2025-78.
- O ato tem fundamento nos artigos 2º e 6º do Decreto-Lei federal nº 3.365/1941.
- O proprietário tem direito a indenização justa, prévia e em dinheiro (art. 5º, XXIV, da Constituição Federal).
- O DER-SP pode promover a desapropriação por via amigável ou judicial; a imissão provisória depende de depósito prévio.
O Decreto Estadual nº 69.773, de 11 de agosto de 2025, formalizou a destinação de áreas lindeiras à Rodovia Floriano Rodrigues Pinheiro (SP-123), no trecho compreendido entre os km 1,20m e 46,00m, atravessando cinco Municípios do Vale do Paraíba e da Serra da Mantiqueira, para a recuperação da pista, pavimentação de acostamentos e melhoria operacional da via. Trata-se de ato do Governador do Estado de São Paulo, com fundamento nos artigos 2º e 6º do Decreto-Lei federal nº 3.365/1941. O proprietário lindeiro à rodovia, atingido por esse ato, possui direitos materiais e processuais consolidados, e a estruturação técnica da defesa desde a publicação é determinante para a apuração de indenização compatível com o valor real do imóvel.
1. O que diz o Decreto Estadual nº 69.773/2025
O ato declara, em seu artigo 1º, de utilidade pública para fins de desapropriação pelo DER-SP, por via amigável ou judicial, as áreas identificadas nas 18 plantas DE-SP0000123-001-046-000-D03-001 a 018 e descritas nos memoriais do Processo nº 139.00057213/2025-78. O trecho objeto do decreto, entre os km 1,20m e 46,00m, percorre cerca de 45 km da Rodovia Floriano Rodrigues Pinheiro, ligando o Vale do Paraíba à Serra da Mantiqueira. As áreas são individualizadas em vários trechos, com perímetros descritos por vértices georreferenciados, azimutes e distâncias.
A área total objeto do decreto soma 120.205,22 m². O DER-SP é o expropriante e responde pela execução administrativa e judicial do ato; a representação processual cabe à Procuradoria do Estado de São Paulo.
| Elemento | Conteúdo do Decreto 69.773/2025 |
|---|---|
| Tipo de ato | Decreto Estadual de utilidade pública para fins de desapropriação |
| Data | 11 de agosto de 2025 |
| Autoridade | Governador do Estado de São Paulo |
| Expropriante | Departamento de Estradas de Rodagem — DER-SP |
| Rodovia | Rodovia Floriano Rodrigues Pinheiro (SP-123), trecho km 1,20m a 46,00m (≈ 45 km) |
| Municípios | Taubaté, Tremembé, Pindamonhangaba, Santo Antônio do Pinhal e Campos do Jordão |
| Comarcas | Taubaté, Tremembé, Pindamonhangaba, São Bento do Sapucaí e Campos do Jordão |
| Área total | 120.205,22 m² (≈ 12 ha) |
| Plantas | DE-SP0000123-001-046-000-D03-001 a 018 (18 plantas) |
| Processo | nº 139.00057213/2025-78 |
| Base legal | Arts. 2º e 6º do Decreto-Lei nº 3.365/1941; art. 5º, XXIV, CF |
2. Localização: SP-123 do Vale do Paraíba à Serra da Mantiqueira
A Rodovia Floriano Rodrigues Pinheiro (SP-123) é a principal ligação rodoviária entre Taubaté e Campos do Jordão, conectando o Vale do Paraíba à Serra da Mantiqueira. O trecho objeto do decreto, entre os km 1,20m e 46,00m, atravessa zonas urbanas, rurais e de relevo serrano nos Municípios de Taubaté, Tremembé, Pindamonhangaba, Santo Antônio do Pinhal e Campos do Jordão. O caráter turístico e regional da via dá especial relevância às obras de recuperação e pavimentação dos acostamentos.
Os perímetros de cada área individualizada estão tecnicamente descritos por vértices georreferenciados, azimutes e distâncias, conforme as 18 plantas vinculadas ao Processo nº 139.00057213/2025-78. A leitura conjunta das plantas e do memorial descritivo é condição prévia para qualquer discussão sobre a real abrangência da intervenção sobre cada imóvel.
💡 1ª medida documental do proprietário lindeiro
Reúna, com prioridade absoluta: matrícula atualizada do imóvel (validade de 30 dias), Cadastro Ambiental Rural quando rural, Imposto Territorial Rural ou IPTU dos últimos cinco exercícios, levantamento topográfico, plantas e memoriais aprovados, contratos de arrendamento, locação ou parceria vigentes, notas fiscais de benfeitorias e fotografias datadas e georreferenciadas. Esses documentos compõem o acervo probatório mínimo para discutir o valor da indenização.
3. Utilidade pública e o art. 6º do Decreto-Lei 3.365/1941
A desapropriação por utilidade pública, fundamento deste decreto, é regulada pelo Decreto-Lei nº 3.365/1941. O prazo de caducidade do art. 10 do mesmo diploma é de 5 (cinco) anos contados da publicação do decreto, sob pena de o ato perder eficácia. A finalidade típica das obras rodoviárias do DER-SP — recuperação de pista, pavimentação de acostamentos, melhoria operacional — enquadra-se na hipótese do art. 5º, alíneas "h" e "i", do DL 3.365/1941, fundamento material da desapropriação para abertura, conservação e melhoramento de vias públicas.
Vencido o prazo de cinco anos sem efetivação da desapropriação, o decreto perde eficácia. O reconhecimento da caducidade não é automático e precisa ser arguido em juízo para gerar efeitos.
4. Direitos do proprietário urbano e rural atingido
O proprietário atingido pela desapropriação por utilidade pública tem garantia constitucional de indenização justa, prévia e em dinheiro (art. 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal). A indenização abrange o valor de mercado do imóvel (terreno e benfeitorias) na data do laudo, observados os parâmetros normativos das ABNT NBR 14.653-2 (urbano) e NBR 14.653-3 (rural).
São indenizáveis as benfeitorias necessárias e úteis. Em desapropriação parcial, quando a área remanescente perde viabilidade econômica, configura-se o remanescente antieconômico, com direito do proprietário de pleitear a desapropriação integral ou indenização compensatória pela perda funcional da fração restante. Em rodovias com pavimentação de acostamentos e melhoria geométrica, é comum que a faixa de domínio absorva pequenas frações lindeiras com impacto sobre testada, recuo, profundidade útil e eventuais frentes comerciais turísticas (especialmente em Campos do Jordão e Santo Antônio do Pinhal).
🛡️ Direitos do inquilino comercial e do parceiro rural
Em via turística como a SP-123, é comum encontrar pousadas, restaurantes, padarias, postos e estabelecimentos comerciais ao longo do trecho serrano. O inquilino comercial pode pleitear indenização pelo fundo de comércio (clientela, ponto consolidado, faturamento atrelado ao endereço), tratado pela NBR 14.653-4. O parceiro rural ou arrendatário tem direitos próprios sobre culturas pendentes e investimentos amortizáveis. A documentação contratual atualizada é condição para reconhecer essa posição jurídica autônoma diante do DER-SP.
5. Cálculo da indenização: rubricas técnicas
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observação |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 (urbano) e NBR 14.653-3 (rural) | Tratamento estatístico de amostras com fator localização, testada, profundidade, topografia e zoneamento. |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional. |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 (item 7.6.4) | Aplicável a pontos comerciais com clientela e faturamento atrelados ao endereço, especialmente em via turística. |
| Remanescente antieconômico | NBR 14.653-2/3 e jurisprudência | Quando a fração remanescente perde viabilidade econômica ou funcional, cabe indenização integral ou compensatória. |
| Juros compensatórios | Art. 15-A do DL 3.365/1941 | Incidem sobre a diferença entre valor depositado para imissão provisória e indenização final. |
| Juros moratórios | Art. 15-B do DL 3.365/1941 | Contam-se a partir do trânsito em julgado ou termo legal sobre o valor da condenação. |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Atualiza integralmente o valor da indenização. |
⚖️ Sobre a indenização e a imissão provisória
O depósito prévio realizado pelo DER-SP para fins de imissão provisória corresponde ao valor administrativo de avaliação. Esse valor frequentemente é inferior ao valor real do imóvel, e a diferença será apurada no curso do processo judicial mediante perícia. O proprietário não recebe a indenização integral no momento da imissão; a transferência da posse ocorre mediante depósito, e a discussão do valor permanece em juízo.
6. Imissão provisória na posse e o art. 15 do DL 3.365/1941
O DER-SP, representado pela Procuradoria do Estado, pode requerer ao juízo a imissão provisória na posse, nos termos do art. 15 do Decreto-Lei nº 3.365/1941, mediante depósito prévio do valor de avaliação administrativa. Deferida a imissão, a posse do imóvel é transferida ao Estado, que pode iniciar imediatamente as obras de recuperação e pavimentação. O proprietário preserva o direito de discutir o valor no processo, mas perde o uso e o gozo do bem.
Após a desocupação efetiva do imóvel pelo expropriado, e mediante prova de domínio e de regularidade fiscal, fica autorizado o levantamento de até 80% do valor depositado, independentemente da fixação definitiva do quantum indenizatório. Esse levantamento parcial não substitui a indenização integral; é antecipação operacional, sempre condicionada à saída do imóvel.
⚠️ Janela decisiva entre a publicação e a citação
O período entre a publicação do decreto e a citação na ação de desapropriação é o momento técnico mais sensível. Nesse intervalo, o proprietário deve organizar toda a documentação probatória, contratar laudo técnico próprio paralelo ao laudo administrativo do DER-SP, conferir as confrontações descritas nos memoriais das 18 plantas DE-SP0000123-001-046-000-D03-001 a 018 e identificar inconsistências. Quando essas providências chegam tarde, a discussão da indenização parte de uma base de avaliação desfavorável que dificilmente é revertida adiante.
7. Plano de ação: providências sequenciais
| Etapa | Providência |
|---|---|
| 1. Documental | Reunir matrícula atualizada, IPTU/ITR de cinco exercícios, levantamento topográfico, plantas aprovadas, contratos vigentes e notas fiscais de benfeitorias. |
| 2. Técnica | Contratar engenheiro avaliador registrado no Crea para laudo paralelo de avaliação, com base nas NBR 14.653-2 ou 14.653-3 conforme a natureza do imóvel. |
| 3. Cruzamento com plantas oficiais | Confrontar a poligonal das 18 plantas DE-SP0000123-001-046-000-D03-001 a 018 com a matrícula e o levantamento topográfico do imóvel. |
| 4. Análise da avaliação do DER-SP | Quando notificado, requerer cópia integral da avaliação administrativa e identificar divergências. |
| 5. Estratégia processual | Definir, com base na avaliação paralela, o caminho entre via amigável administrativa e via judicial. |
| 6. Acompanhamento da imissão | Verificar requisitos do art. 15 do DL 3.365/1941 e regularidade do depósito prévio. |
⏳ Especificidades em via turística serrana
O trecho da SP-123 que serve a Santo Antônio do Pinhal e Campos do Jordão tem características de via turística, com pousadas, restaurantes e estabelecimentos comerciais cuja viabilidade depende fortemente do acesso direto à rodovia. Em obras de pavimentação de acostamentos e ajustes geométricos, a perda de testada ou de visibilidade comercial pode comprometer a viabilidade do empreendimento, o que sustenta argumento defensivo sobre o remanescente antieconômico ou rubrica indenizatória autônoma pela perda de fundo de comércio.
8. Considerações finais
A desapropriação instaurada pelo Decreto Estadual nº 69.773/2025 na SP-123, Rodovia Floriano Rodrigues Pinheiro, entre Taubaté e Campos do Jordão, é processo juridicamente estruturado com regras claras e direitos específicos do proprietário lindeiro, do inquilino comercial e do parceiro rural. A fundamentação constitucional do art. 5º, inciso XXIV, da Constituição assegura indenização justa, prévia e em dinheiro. A área total declarada (120.205,22 m²) é distribuída em áreas individualizadas, e a leitura conjunta das 18 plantas vinculadas ao Processo nº 139.00057213/2025-78 com a realidade fundiária de cada imóvel é determinante para a discussão do valor. A urgência do art. 15 do DL 3.365/1941 e o prazo de cinco anos do art. 10 do mesmo diploma são institutos com efeitos práticos imediatos sobre a estratégia de defesa.