Sua propriedade está no traçado do Trem Intercidades São Paulo–Campinas? A Resolução SPI 048/2026 acaba de mudar o jogo.
A Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo publicou, em 22 de abril de 2026, a Resolução SPI nº 048/2026, declarando de utilidade pública 37.338,29 m² distribuídos entre Jundiaí, Vinhedo, Valinhos e Campinas para a implantação da Via Permanente do Trem Intercidades (TIC) Eixo Norte, ligação São Paulo–Campinas, Trecho 3 – Lote 6. A expropriante é a concessionária TIC Trens S.A. Proprietários atingidos têm prazo curto para reagir tecnicamente, sob pena de receberem oferta muito abaixo do valor real do imóvel. Este artigo orienta o expropriado.
1. O que é o TIC Eixo Norte e o Trecho 3 – Lote 6
O Trem Intercidades (TIC) Eixo Norte é o projeto ferroviário estadual que conectará a Estação da Luz, na capital paulista, à cidade de Campinas, percorrendo o eixo da Rodovia Anhanguera e da malha ferroviária existente. A concessão foi outorgada à TIC Trens S.A., responsável pela execução das obras civis, implantação da via permanente, sistemas, material rodante e operação do serviço.
O empreendimento foi dividido em trechos e lotes para fins de execução. O Trecho 3 – Lote 6, objeto da Resolução SPI nº 048/2026, abrange os municípios de Jundiaí, Vinhedo, Valinhos e Campinas, justamente a porção final do traçado, antes da chegada à Região Metropolitana de Campinas. É nesse segmento que se concentram as áreas industriais, galpões logísticos e parcelas urbanas consolidadas que agora foram declaradas de utilidade pública.
A obra exige duplicação de via, requalificação de pátios, construção de estações intermediárias, viadutos ferroviários e adequação de passagens em nível. Tudo isso pressiona o entorno e gera, por consequência, a necessidade de desapropriações parciais e totais, além de servidões administrativas em trechos elevados ou subterrâneos.
2. A Resolução SPI nº 048/2026: o que foi efetivamente publicado
A Resolução SPI nº 048/2026, datada de 17 de abril de 2026 e publicada no Diário Oficial do Estado de São Paulo em 22 de abril de 2026, declarou de utilidade pública, para fins de desapropriação amigável ou judicial, áreas necessárias à implantação da Via Permanente do TIC Eixo Norte, Trecho 3 – Lote 6.
A distribuição territorial é a seguinte:
- Áreas em Jundiaí — 11.408,76 m² destinadas ao Trecho 3 – Lote 6 do TIC Eixo Norte
- Áreas em Vinhedo — 599,39 m² destinadas ao Trecho 3 – Lote 6 do TIC Eixo Norte
- Áreas em Valinhos — 18.564,10 m² destinadas ao Trecho 3 – Lote 6 do TIC Eixo Norte
- Áreas em Campinas — 6.766,04 m² destinadas ao Trecho 3 – Lote 6 do TIC Eixo Norte
A maior fatia recai sobre Valinhos, com mais da metade do total declarado. Jundiaí responde pelo segundo maior bloco, Campinas vem em seguida e Vinhedo concentra a menor área, embora isso não signifique que os imóveis vinhedenses sejam menos relevantes — são, em geral, lotes urbanos consolidados com elevado valor por metro quadrado.
2.1. Natureza jurídica da DUP estadual
A declaração de utilidade pública (DUP) é o ato que inaugura formalmente o procedimento expropriatório. Ela autoriza a concessionária a ingressar nos imóveis para vistoria, avaliação e propositura de acordo administrativo. Não transfere, por si só, a propriedade. A DUP fixa, contudo, o marco temporal de cinco anos previsto no art. 10 do Decreto-Lei 3.365/1941 para que o expropriante efetive a desapropriação, sob pena de caducidade.
3. Quais imóveis estão em risco no traçado
O Trecho 3 – Lote 6 atravessa zonas predominantemente industriais e logísticas. Em Jundiaí, a faixa de domínio ferroviário corta áreas próximas a distritos consolidados, com galpões, centros de distribuição e pátios de manobra. Em Vinhedo, embora a área total declarada seja menor, o impacto recai sobre lotes urbanos próximos da malha existente.
Valinhos concentra a maior pressão expropriatória do lote, com 18.564,10 m². São propriedades rurais em transição, indústrias de médio porte e parcelas urbanas marginais à ferrovia. Em Campinas, os 6.766,04 m² declarados atingem o tecido urbano periférico ao centro expandido, em região próxima ao traçado da antiga Companhia Paulista.
Imóveis particularmente vulneráveis incluem:
- Galpões logísticos cortados longitudinalmente, em que a parte remanescente perde gabarito de manobra de carretas;
- Indústrias com pátio de carga/descarga seccionado pela faixa ferroviária;
- Lotes urbanos com perda de testada para via pública após a desapropriação;
- Áreas agrícolas onde a faixa ferroviária inviabiliza o trânsito de máquinas entre talhões;
- Imóveis com benfeitorias parcialmente atingidas (alpendres, depósitos, escritórios anexos).
Em todos esses cenários, a discussão central deixa de ser apenas o valor do metro quadrado e passa a englobar o remanescente antieconômico, a perda de testada e a indenização suplementar pela interrupção da atividade econômica.
4. Como funciona o processo de desapropriação ferroviária
A desapropriação ferroviária paulista, conduzida por concessionária privada, segue um rito específico, mas obedece à estrutura clássica do Decreto-Lei 3.365/1941.
4.1. Declaração de utilidade pública (DUP)
Primeiro ato: a Resolução SPI nº 048/2026. A partir dela, a TIC Trens S.A. está autorizada a tratar com os proprietários, ingressar nos imóveis para vistoria e formular oferta administrativa.
4.2. Fase administrativa (acordo amigável)
A concessionária apresenta laudo de avaliação próprio e oferta de indenização. É nesta etapa que ocorre o maior risco para o expropriado: aceitar valor subdimensionado por desconhecimento técnico. A oferta administrativa, regra geral, considera apenas o terreno e benfeitorias visíveis, ignorando lucros cessantes, fundo de comércio, mudança e desvalorização do remanescente.
4.3. Fase judicial e imissão provisória na posse
Não havendo acordo, a concessionária ajuíza a ação de desapropriação. Para obter a imissão provisória na posse, o expropriante deposita em juízo o valor de avaliação prévia. A posse é transferida ao expropriante mediante esse depósito; a propriedade segue sendo discutida nos autos. O expropriado preserva o direito de impugnar o valor por meio de laudo pericial técnico e prova documental. O levantamento do depósito ocorre após a fixação da indenização definitiva por sentença ou acordo homologado.
4.4. Sentença e indenização definitiva
A sentença fixa a justa e prévia indenização, com base na perícia judicial, acrescida de juros compensatórios (art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941), juros moratórios, correção monetária e honorários advocatícios (art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941). É nesta fase que se materializa a indenização integral à vista, conforme o art. 5º, XXIV, da Constituição Federal.
5. Por que as ofertas da TIC Trens S.A. costumam ser insuficientes
Concessionárias privadas operam dentro de matriz de risco financeiro do contrato de concessão. Cada real economizado em desapropriação melhora o resultado do empreendimento. A consequência prática é que a oferta administrativa quase sempre vem aquém do valor de mercado real do imóvel.
Os principais pontos subdimensionados são:
Valor do terreno calculado por amostragem genérica, sem considerar localização específica, frente para via, vocação econômica e potencial construtivo permitido pela legislação municipal de Jundiaí, Vinhedo, Valinhos ou Campinas.
Benfeitorias avaliadas pelo custo de reposição depreciado, e não pelo valor de uso. Galpão industrial em operação vale muito mais do que a soma de suas paredes e cobertura.
Lucros cessantes e indenização suplementar por interrupção de atividade econômica simplesmente ignorados na oferta inicial. Em galpões logísticos e indústrias, esse capítulo pode equivaler ao próprio valor do imóvel.
Remanescente antieconômico tratado como aproveitável quando, na prática, a área restante perdeu viabilidade de uso por dimensão, geometria ou acesso.
Perda de testada em imóveis comerciais ignorada. Quando a faixa ferroviária absorve a frente principal do imóvel, a desvalorização do que sobra é severa.
6. A importância do laudo pericial prévio
O laudo pericial prévio é a peça que separa o expropriado bem indenizado do expropriado lesado. Trata-se de avaliação técnica autônoma, contratada pelo proprietário antes mesmo de qualquer manifestação à concessionária.
6.1. Avaliação técnica por engenheiro especializado
O laudo deve ser elaborado por engenheiro avaliador com formação específica em engenharia de avaliações, seguindo as normas técnicas aplicáveis. Documenta o estado do imóvel antes da intervenção, fixa o valor de mercado, dimensiona benfeitorias, mensura o remanescente e quantifica eventuais lucros cessantes.
6.2. Estratégia probatória integrada
O laudo prévio funciona em três frentes. Primeiro, baliza a negociação administrativa com a TIC Trens S.A., elevando o valor da oferta. Segundo, instrui a contestação na ação judicial e orienta a perícia oficial. Terceiro, fundamenta o pedido de levantamento de valores e a impugnação ao depósito de imissão provisória na posse.
Sem laudo prévio, o expropriado litiga no escuro, dependendo exclusivamente do trabalho do perito judicial, o que reduz drasticamente a margem de ganho.
7. O alerta sobre fraudes e abordagens irregulares
Sempre que uma DUP é publicada para obra de grande porte como o TIC Eixo Norte, surgem abordagens irregulares aos proprietários. Há três padrões recorrentes que merecem atenção.
Primeiro, falsos prepostos da concessionária ou de órgãos estaduais batendo às portas com promessas de “agilizar” o pagamento mediante cessão de direitos por valor inferior ao de mercado. Toda interlocução oficial deve ser confirmada documentalmente junto à TIC Trens S.A. e à Secretaria de Parcerias em Investimentos.
Segundo, pressão psicológica para assinatura imediata de termos de acordo administrativo, sob alegação de que “depois não terá mais como negociar”. Essa afirmação é falsa. O expropriado pode recusar a oferta, exigir laudo próprio e discutir o valor em juízo.
Terceiro, intermediadores oferecendo “compra antecipada” do imóvel ou dos direitos indenizatórios por valor à vista. Em regra, o ágio embutido nessas operações pertence ao proprietário, não ao intermediador.
A regra é simples: nada se assina sem leitura prévia por advogado especializado em desapropriação e sem laudo pericial prévio.
8. O cronograma: por que 2026 é decisivo
A publicação da Resolução SPI nº 048/2026 marca o início formal do prazo expropriatório. A partir de 22 de abril de 2026, começa a correr o prazo de cinco anos do art. 10 do Decreto-Lei 3.365/1941 para que a TIC Trens S.A. concretize a desapropriação, sob pena de caducidade.
Na prática, o cronograma das obras do TIC Eixo Norte, Trecho 3 – Lote 6, indica que as primeiras notificações administrativas e ofertas devem ocorrer ainda no segundo semestre de 2026. As ações judiciais de desapropriação tendem a ser ajuizadas a partir do final de 2026 e ao longo de 2027, com pedidos de imissão provisória na posse para liberar as frentes de obra.
Quem se antecipar tecnicamente — com laudo prévio, levantamento documental, comprovação de receitas operacionais e organização de matrículas e averbações — chega à mesa de negociação em posição muitíssimo superior. Quem esperar a notificação chegar para reagir, em regra, perde valor.
Há ainda um ponto sensível em obras ferroviárias: a coexistência entre desapropriação plena, em que a propriedade é integralmente transferida, e servidão administrativa, aplicável a trechos elevados ou subterrâneos em que o expropriante necessita apenas do uso restrito do solo, subsolo ou espaço aéreo. A diferença entre uma e outra impacta diretamente o valor a ser pago e os direitos remanescentes do proprietário. Em situações de dúvida sobre o regime aplicável, a discussão técnica precisa ser travada já na fase administrativa.
A faixa non aedificandi de 15 metros, prevista no art. 4º, III, da Lei 6.766/1979, também repercute sobre o entorno: imóveis que não foram diretamente desapropriados podem sofrer restrições de uso ao longo da nova via permanente, configurando, em situações específicas, hipótese de indenização por desapropriação indireta.
9. O que fazer agora
A Resolução SPI nº 048/2026 é o sinal formal de que o relógio começou a correr para os proprietários atingidos em Jundiaí, Vinhedo, Valinhos e Campinas. As medidas práticas e imediatas são as seguintes.
Reúna a documentação dominial completa: matrícula atualizada, IPTU ou ITR, plantas aprovadas, alvarás, licenças de operação, contratos de locação vigentes, balancetes de operação industrial ou logística e comprovação de faturamento dos últimos exercícios. Esses documentos sustentam o pedido de lucros cessantes e indenização suplementar por interrupção de atividade econômica.
Registre fotograficamente o imóvel em seu estado atual, antes de qualquer ingresso da concessionária. Imagens datadas, vistorias particulares e testemunhas de vizinhança são prova relevante para o laudo pericial prévio.
Não assine nada antes de avaliação independente. Toda oferta da TIC Trens S.A. deve ser confrontada com laudo de engenheiro avaliador contratado pelo proprietário e com análise jurídica do termo administrativo proposto.
Identifique se o imóvel será atingido total ou parcialmente. Em caso de desapropriação parcial, avalie se o remanescente preserva viabilidade. Caracterizado o remanescente antieconômico, é possível exigir a desapropriação integral mediante indenização correspondente.
Considere o efeito sobre vizinhança: imóveis lindeiros à faixa ferroviária podem sofrer desvalorização significativa pela presença da via permanente, ruído, vibração e restrições de uso, abrindo discussão sobre indenização por desapropriação indireta em situações específicas.
Procure assessoria jurídica especializada antes da primeira reunião com a concessionária. A negociação administrativa técnica conduzida por advogado de desapropriação, instrumentalizada por laudo pericial prévio, costuma elevar substancialmente o valor final da indenização — seja pelo acordo amigável, seja pela sentença judicial.
Desapropriação do TIC Eixo Norte em Jundiaí, Vinhedo, Valinhos e Campinas
Desapropriação do TIC Eixo Norte em Jundiaí, Vinhedo, Valinhos e Campinas
Seu imóvel foi desapropriado?
Atuação especializada para garantir indenização justa em ações de desapropriação. Análise técnica do laudo, defesa do valor real do imóvel e acompanhamento integral do processo.
Conheça nossa atuação em desapropriação →Atendimento estratégico · Avaliação preliminar do caso
+1000 Processos
Judiciais
Segundo a fonte oficial do JusBrasil
Entre os Mais
Admirados de 2024
Segundo a Revista Análise Advocacia
20 Anos de
Experiência
Advogados com mais de 20 anos de experiência