Desapropriação na Rua Tamandaré em São Paulo: Resolução SPI 010/2025

Sua casa ou imóvel comercial está na Rua Tamandaré, na Liberdade? A desapropriação para a Linha 6-Laranja do Metrô já foi formalizada

A Resolução SPI nº 010/2025, publicada em 19 de fevereiro de 2025 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo, declarou de utilidade pública imóveis localizados na Rua Tamandaré, no bairro da Liberdade, em São Paulo, para a implantação da Linha 6-Laranja do Metrô. O ato administrativo, em conjunto com a desapropriação na Rua Dr. Siqueira Campos, marca o início formal da fase aquisitória da Companhia do Metropolitano de São Paulo, o METRÔ, sobre os imóveis atingidos. Quem é proprietário, possuidor ou inquilino na Rua Tamandaré precisa entender, desde já, o que significa esse documento e quais providências adotar.

1. Onde fica a Rua Tamandaré em São Paulo

A Rua Tamandaré localiza-se no bairro da Liberdade, distrito da Sé, região central de São Paulo. É uma via tradicional, integrada ao tecido urbano histórico da cidade, com forte presença comercial, residencial vertical e horizontal, sobrados antigos, edifícios mistos e imóveis de uso institucional. A rua faz parte do perímetro de intervenção da futura Linha 6-Laranja do Metrô, que ligará a Estação São Joaquim, na Liberdade, à Estação Brasilândia, na zona noroeste da capital.

Para o leitor que busca o panorama completo da obra e da incidência do decreto sobre o bairro, recomendamos a leitura do nosso conteúdo de referência sobre a desapropriação no bairro da Liberdade para a Linha 6-Laranja do Metrô. Este artigo é dedicado especificamente aos proprietários da Rua Tamandaré.

A escolha desta via não é aleatória. A geometria da Rua Tamandaré, sua proximidade com a Rua Dr. Siqueira Campos e a topografia da Liberdade tornam o trecho estratégico para canteiro de obras, poços de ventilação, saídas de emergência e estruturas auxiliares do empreendimento metroviário.

2. O que diz a Resolução SPI 010/2025 sobre a Rua Tamandaré

A Resolução SPI nº 010/2025, expedida pela Secretaria de Parcerias em Investimentos, é o instrumento que formaliza a declaração de utilidade pública (DUP) sobre os imóveis da Rua Tamandaré. Trata-se do ato administrativo que autoriza o METRÔ a iniciar a fase de avaliações, negociação amigável e, em caso de impasse, ajuizamento da ação de desapropriação.

A DUP em si não transfere a propriedade. Ela apenas confere ao Poder Público, por meio da Companhia do Metropolitano, o poder-dever de iniciar o procedimento expropriatório. Entre a publicação da resolução e a efetiva perda da propriedade pelo expropriado existe um caminho jurídico longo, que precisa ser tecnicamente acompanhado.

A finalidade declarada no ato é exclusivamente a implantação da Linha 6-Laranja do Metrô de São Paulo. Qualquer desvio dessa destinação pode caracterizar tredestinação ilícita, abrindo caminho para discussões judiciais relevantes, inclusive com pretensão de retrocessão.

A Resolução SPI 010/2025 tem prazo de caducidade de cinco anos a partir da publicação, conforme o art. 10 do Decreto-Lei 3.365/1941. Ou seja, se até 19 de fevereiro de 2030 o METRÔ não promover a efetiva expropriação, o ato perde eficácia.

3. Quais imóveis da Rua Tamandaré estão na faixa de desapropriação

A Resolução SPI 010/2025 abrange imóveis específicos da Rua Tamandaré, no bairro da Liberdade. O texto oficial não foi reproduzido com a relação cadastral exaustiva neste artigo, mas é fundamental que cada proprietário verifique, no anexo do ato e nos memoriais descritivos, se seu imóvel está incluído.

Os imóveis tipicamente atingidos por obras metroviárias na região central de São Paulo costumam ser:

• Sobrados residenciais antigos com testada para a Rua Tamandaré.
• Edifícios comerciais e mistos com lojas térreas e pavimentos superiores.
• Pequenas unidades autônomas com forte valor de fundo de comércio.
• Imóveis institucionais e religiosos, comuns no bairro da Liberdade.

Em casos como o da Rua Tamandaré, é frequente que a desapropriação não seja total. Quando a área expropriada corta apenas parte do imóvel, surgem duas situações críticas: a perda de testada, que reduz drasticamente o valor comercial do remanescente, e o remanescente antieconômico, quando a área restante perde viabilidade de uso e deve ser indenizada integralmente.

4. Direitos do proprietário na Rua Tamandaré

O proprietário de imóvel na Rua Tamandaré atingido pela Resolução SPI 010/2025 não está em posição passiva. A Constituição Federal, no art. 5º, XXIV, e no art. 182, § 3º, garante a justa e prévia indenização em dinheiro como condição inafastável da transferência da propriedade ao expropriante.

O Decreto-Lei 3.365/1941 disciplina o procedimento e assegura, entre outras prerrogativas, o direito ao contraditório quanto ao valor da indenização, à apresentação de laudo pericial prévio próprio, à discussão sobre juros compensatórios na forma do art. 15-A e à condenação do expropriante em honorários advocatícios nos termos do art. 27.

Na prática, o proprietário da Rua Tamandaré tem direito a indenização integral à vista que cubra: o valor de mercado do terreno, considerando a localização privilegiada na Liberdade; o valor das construções e benfeitorias, mesmo as não averbadas, desde que comprovadas; o fundo de comércio, no caso de imóveis comerciais; lucros cessantes do inquilino comerciante; despesas de mudança e descontinuidade; e juros compensatórios pela perda antecipada da posse.

O inquilino também tem direitos próprios, especialmente o comerciante, que pode pleitear indenização autônoma pelo fundo de comércio e pelos investimentos realizados.

5. Como será calculada a indenização do imóvel na Rua Tamandaré

A indenização não é arbitrada pelo expropriante de forma soberana. A oferta administrativa do METRÔ sobre os imóveis da Rua Tamandaré é apenas o ponto de partida. Em nossa experiência de mais de duas décadas em desapropriação, a oferta inicial costuma ficar significativamente abaixo do valor justo de mercado.

O cálculo correto da justa e prévia indenização exige avaliação técnica por engenheiro especializado, observando a NBR 14653 da ABNT em todas as suas partes aplicáveis. Para a Rua Tamandaré, em pleno bairro da Liberdade, fatores específicos pesam sobre o valor: proximidade da Estação São Joaquim, do Metrô Liberdade e do eixo da Avenida Liberdade; índices construtivos do zoneamento da Subprefeitura da Sé; potencial de aproveitamento sob o atual Plano Diretor Estratégico de São Paulo; e densidade comercial da via.

Erros recorrentes na oferta do expropriante incluem subavaliação do terreno por uso de amostras de bairros vizinhos com perfil distinto, depreciação excessiva das construções, ignorância do valor do fundo de comércio e omissão sobre a perda de testada do remanescente.

5.1. Imissão provisória na posse: o que isso significa para você

Caso o METRÔ ajuíze a ação expropriatória e requeira urgência, poderá obter a imissão provisória na posse mediante depósito judicial do valor de avaliação prévia. É essencial compreender: a posse é transferida ao expropriante a partir do depósito, mas o expropriado preserva integralmente o direito de discutir o valor no processo. O levantamento do depósito ocorre apenas após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou acordo homologado.

Em desapropriação amigável, situação distinta, o proprietário recebe o valor pactuado diretamente do METRÔ, mediante escritura. É no campo amigável que se concentra o maior espaço de negociação técnica, desde que o proprietário esteja municiado de laudo próprio.

6. O que fazer se você é proprietário ou inquilino na Rua Tamandaré

A primeira providência é não assinar nada antes de submeter a oferta a análise técnica e jurídica. Termos de adesão, propostas amigáveis e minutas de escritura apresentadas pelo METRÔ ou por seus prepostos devem ser examinados linha a linha.

A segunda providência é organizar a documentação do imóvel: matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis competente da Capital, IPTU dos últimos cinco anos, plantas aprovadas pela Prefeitura de São Paulo, habite-se, contratos de locação vigentes, comprovantes de benfeitorias e laudos anteriores, se houver.

A terceira providência é contratar laudo pericial prévio independente, elaborado por engenheiro avaliador com inscrição no CREA e formação específica em avaliações de imóveis urbanos. Esse laudo é a peça central da defesa do expropriado e deve preceder qualquer negociação.

A quarta providência é constituir advogado especializado em desapropriação, com atuação comprovada em São Paulo, para acompanhar todo o procedimento, da fase administrativa à eventual fase judicial.

7. Cronograma e próximos passos para os imóveis da Rua Tamandaré

A Resolução SPI 010/2025 foi publicada em 19 de fevereiro de 2025. A partir dessa data, o METRÔ está formalmente habilitado a iniciar visitas de avaliação, notificações e propostas amigáveis aos proprietários da Rua Tamandaré.

O cronograma típico desse tipo de obra contempla, em sequência, levantamento cadastral dos imóveis, vistorias, oferta administrativa, fase de negociação amigável, eventual ajuizamento de ação de desapropriação com pedido de imissão provisória na posse mediante depósito, perícia judicial, sentença e recursos.

O prazo de caducidade da DUP é de cinco anos. Isso significa que o METRÔ tem urgência em concluir a fase aquisitória até fevereiro de 2030, o que tende a acelerar negociações ao longo de 2025 e 2026. Para o expropriado, esse cenário é estratégico: ofertas iniciais deficitárias podem ser rejeitadas com fundamento técnico, sem risco de perda do direito à indenização.

8. O alerta sobre fraudes nesta região da Rua Tamandaré

A Liberdade, como toda região central de São Paulo afetada por grandes obras de mobilidade, é alvo recorrente de aproximações suspeitas. Já registramos, em obras semelhantes, atuação de intermediários que se apresentam como “facilitadores” do METRÔ, oferecendo compra antecipada de imóveis por valores muito inferiores ao de mercado, sob o argumento falso de que “a desapropriação vai pagar menos”.

Isso é fraude. Ninguém negocia em nome do METRÔ fora da estrutura oficial da Companhia do Metropolitano de São Paulo. Qualquer proposta de aquisição privada de imóvel na Rua Tamandaré nessa fase deve ser tratada com extrema desconfiança. O proprietário que vende abaixo do valor a um terceiro perde a oportunidade de pleitear a justa e prévia indenização diretamente do expropriante.

Em caso de abordagem suspeita, registre boletim de ocorrência, preserve as comunicações e procure orientação jurídica imediata.

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Fonte oficial: https://andere.adv.br/desapropriacao-no-bairro-da-liberdade-em-sao-paulo-para-a-implantacao-da-linha-6-laranja-do-metro/