Desapropriação na Rua General Couto de Magalhães em São Paulo: decreto-estadual 70.385

Você é proprietário, inquilino ou comerciante na Rua General Couto de Magalhães, em São Paulo, e foi surpreendido pelo decreto estadual 70.385?

Em 23 de fevereiro de 2026, o Governo do Estado de São Paulo publicou o decreto-estadual 70.385, declarando de interesse social, para fins de desapropriação pela CDHU, imóveis situados na Rua General Couto de Magalhães, números 348, 364, 380, 396 e 402, e na Avenida Cásper Líbero, número 547, no Distrito da República, Subprefeitura da Sé. A área total atingida pelas duas vias soma 5.137,00 m². O destino: programa habitacional para famílias de baixa renda e ações de desenvolvimento urbano no centro da capital. Para o expropriado, começa agora a contagem regressiva para defender o valor real do seu patrimônio.

1. Onde fica a Rua General Couto de Magalhães em São Paulo

A Rua General Couto de Magalhães está localizada no Distrito da República, no centro histórico de São Paulo, dentro da Subprefeitura da Sé. É uma via de ocupação consolidada, marcada por edifícios comerciais, hotéis, pensões, cortiços históricos e imóveis mistos, com forte presença de uso residencial popular e atividade comercial intensa. A região faz parte do perímetro de revitalização do centro paulistano e dialoga diretamente com a Avenida Cásper Líbero, também citada no mesmo decreto. Para entender o contexto mais amplo dessa intervenção da CDHU, recomendamos a leitura do nosso guia geral sobre desapropriação por utilidade pública.

A localização no centro de São Paulo é estratégica e, justamente por isso, o valor de mercado dos imóveis da Rua General Couto de Magalhães tende a ser muito superior ao que costuma ser ofertado em laudos administrativos da CDHU. É exatamente nesse ponto que o expropriado precisa redobrar atenção.

2. O que diz o decreto-estadual 70.385 sobre a Rua General Couto de Magalhães

O decreto estadual 70.385, publicado em 23 de fevereiro de 2026, é uma declaração de interesse social com fundamento na Lei 4.132/1962, combinada com o Decreto-Lei 3.365/1941 (Lei Geral de Desapropriações). A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU) foi autorizada a promover a desapropriação amigável ou judicial dos imóveis listados na Rua General Couto de Magalhães e na Avenida Cásper Líbero.

O ato estatal funciona como declaração de utilidade pública (DUP) por equivalência funcional. A partir da publicação, a CDHU está autorizada a entrar nos imóveis para vistorias, avaliações e levantamentos cadastrais, e tem o prazo legal para promover a efetiva desapropriação. Esse é o marco temporal que define os direitos do expropriado.

2.1. A finalidade declarada: programa habitacional

A finalidade do decreto na Rua General Couto de Magalhães é a execução de programa habitacional voltado a famílias de baixa renda, no contexto da política de desenvolvimento urbano do centro de São Paulo. Tratando-se de desapropriação por interesse social, aplica-se a Lei 4.132/1962, mas a regra constitucional do art. 5º, XXIV, da Constituição Federal continua imperativa: a indenização deve ser justa, prévia e em dinheiro.

3. Quais imóveis da Rua General Couto de Magalhães estão na faixa de desapropriação

O decreto estadual 70.385 individualiza, com precisão cadastral, os imóveis atingidos. São cinco endereços na Rua General Couto de Magalhães, todos no Distrito da República, Subprefeitura da Sé, São Paulo/SP:

• Rua General Couto de Magalhães, n° 348 – Cadastro Imobiliário Fiscal n° 001.019.0309-1
• Rua General Couto de Magalhães, n° 364 – Cadastro Imobiliário Fiscal n° 001.019.0156-9
• Rua General Couto de Magalhães, n° 380 – Cadastro Imobiliário Fiscal n° 001.019.0083-1
• Rua General Couto de Magalhães, n° 396 – Cadastro Imobiliário Fiscal n° 001.019.0046-5
• Rua General Couto de Magalhães, n° 402 – Cadastro Imobiliário Fiscal n° 001.019.0045-7

Some-se a esses o imóvel da Avenida Cásper Líbero, n° 547, Cadastro Imobiliário Fiscal n° 001.019.0012-0, que compõe o mesmo perímetro de intervenção da CDHU. A área conjunta declarada de interesse social soma 5.137,00 m².

3.1. O que o número de cadastro imobiliário fiscal significa para o expropriado

A presença do número de Cadastro Imobiliário Fiscal (SQL) no decreto estadual 70.385 não deixa margem para dúvidas. Diferente de declarações genéricas por perímetro, aqui cada matrícula está nominalmente declarada de interesse social. Isso significa que os proprietários da Rua General Couto de Magalhães precisam tomar providências imediatas: localizar a matrícula atualizada, regularizar pendências cadastrais, reunir comprovantes de benfeitorias e contratar avaliação técnica independente antes do contato da CDHU.

4. Direitos do proprietário na Rua General Couto de Magalhães

O proprietário atingido pelo decreto estadual 70.385 não é obrigado a aceitar a oferta administrativa apresentada pela CDHU. A Constituição Federal garante, no art. 5º, XXIV, justa e prévia indenização em dinheiro. Em se tratando de imóvel urbano, aplica-se também o art. 182, § 3º, da Constituição Federal, que reforça a exigência de prévia e justa indenização em dinheiro nas desapropriações urbanas.

Os direitos centrais do expropriado na Rua General Couto de Magalhães são:

• Receber justa e prévia indenização em dinheiro, em valor compatível com o mercado do centro de São Paulo;
• Discutir judicialmente o valor ofertado pela CDHU, sem prejuízo da continuidade do processo;
• Indenização integral à vista, abrangendo terreno, construção, benfeitorias, acessões e fundo de comércio quando houver atividade empresarial;
• Honorários advocatícios sucumbenciais sobre a diferença entre a oferta inicial e a indenização final fixada pelo juízo, na forma do art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941;
• Juros compensatórios em caso de imissão provisória na posse, conforme art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941.

4.1. Sou obrigado a aceitar a desapropriação na Rua General Couto de Magalhães?

A desapropriação em si, decretada pelo Estado, é compulsória. O que não é compulsório é o valor oferecido pela CDHU. O proprietário pode, e deve, recusar ofertas insuficientes e levar a discussão para o Judiciário. Para aprofundar essa questão, leia Sou obrigado a aceitar a desapropriação?.

5. Como será calculada a indenização na Rua General Couto de Magalhães

A CDHU contratará laudo administrativo prévio para fundamentar a oferta inicial dos imóveis da Rua General Couto de Magalhães. Esse laudo, na prática, costuma trabalhar com referências cadastrais defasadas e métodos comparativos restritivos, especialmente em zonas centrais de São Paulo, onde a heterogeneidade dos imóveis dificulta a parametrização. O resultado quase sempre é uma oferta inferior ao valor real de mercado.

A justa indenização deve abranger:

• Valor do terreno, calculado pelo método comparativo direto com imóveis do Distrito da República e da Subprefeitura da Sé;
• Valor da edificação pelo custo de reedição, considerando padrão construtivo, estado de conservação e idade aparente;
• Benfeitorias úteis e necessárias devidamente comprovadas;
• Fundo de comércio quando houver hotel, pensão, comércio ou prestação de serviços em funcionamento no imóvel;
• Lucros cessantes para imóveis locados ou afetados em sua atividade econômica;
• Juros compensatórios e moratórios sobre a diferença entre o depósito e a indenização definitiva.

5.1. A importância do laudo pericial prévio na Rua General Couto de Magalhães

Aceitar a oferta da CDHU sem contestação é o erro mais caro que o expropriado pode cometer. O laudo pericial prévio, contratado pelo proprietário com engenheiro de avaliações habilitado, é a peça que sustenta a contestação judicial e fundamenta o pedido de revisão do valor. Em imóveis do centro de São Paulo, com características de fundo de comércio, frente para via comercial e potencial construtivo diferenciado, a divergência entre o laudo do expropriante e o laudo do expropriado costuma ser substancial.

6. O que fazer se você é proprietário ou inquilino na Rua General Couto de Magalhães

A primeira medida é não assinar nada apresentado pela CDHU sem análise técnica e jurídica prévia. Termos de adesão, propostas extrajudiciais e atas de vistoria têm consequências definitivas. Recolha imediatamente a documentação do imóvel: matrícula atualizada, IPTU, plantas, contratos de locação, registros fotográficos, alvarás de funcionamento, comprovantes de benfeitorias e, se houver atividade comercial, escrituração contábil dos últimos cinco anos.

Inquilinos da Rua General Couto de Magalhães também têm direitos. Embora não recebam o valor do imóvel (que cabe ao proprietário), podem ser indenizados por benfeitorias autorizadas, fundo de comércio e despesas de mudança, especialmente em locações comerciais e empresariais consolidadas no centro de São Paulo.

6.1. O risco do remanescente antieconômico e da perda de testada

Embora o decreto 70.385 atinja imóveis inteiros nos números cadastrados, é importante que o expropriado verifique se há lotes contíguos sob mesma propriedade que possam sofrer perda de testada ou tornar-se remanescente antieconômico após a intervenção da CDHU. Quando o que sobra perde viabilidade econômica, a indenização deve abranger também essa porção, e não apenas a área diretamente declarada.

7. Cronograma e próximos passos do decreto-estadual 70.385

Publicado em 23 de fevereiro de 2026, o decreto estadual 70.385 inaugura o prazo para a CDHU promover a efetiva desapropriação dos imóveis da Rua General Couto de Magalhães. Tipicamente, a sequência é: notificação administrativa do proprietário, vistoria técnica, apresentação do laudo administrativo, oferta de acordo amigável e, em caso de recusa ou silêncio, ajuizamento de ação de desapropriação com pedido de imissão provisória na posse.

Na imissão provisória, a CDHU deposita em juízo o valor de avaliação prévia, e a posse do imóvel é transferida ao expropriante mediante esse depósito. Esse momento não corresponde ao recebimento da indenização pelo expropriado. O levantamento do depósito ocorre apenas após a fixação da indenização definitiva por sentença ou acordo homologado, preservando-se o direito do proprietário de discutir o valor ao longo de todo o processo. Em desapropriação amigável, a lógica é diferente: o pagamento é contratual, conforme termo firmado.

7.1. O alerta sobre intermediários e propostas suspeitas

Sempre que um decreto de interesse social atinge imóveis valorizados, como ocorre na Rua General Couto de Magalhães, surgem intermediários oferecendo “agilizar” o recebimento ou “garantir” valores acima da oferta da CDHU mediante adiantamento, comissões ou cessão de créditos. Trate qualquer abordagem desse tipo como tentativa de fraude. A defesa do expropriado se faz com advogado regularmente inscrito na OAB, contrato escrito e laudo técnico independente, jamais por intermediação de terceiros.

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Fonte oficial: https://www.al.sp.gov.br/repositorio/legislacao/decreto/2026/decreto-70385-24.02.2026.html