Acordo sobre a oferta inicial na desapropriação: por que o TJSP dispensou a avaliação pericial
O que você precisa saber em 30 segundos
- A 2ª Câmara de Direito Público do TJSP decidiu, em julho de 2026, que havendo acordo com base na oferta inicial, a avaliação pericial do imóvel é dispensável.
- A perícia é instrumento para resolver controvérsia sobre o valor; ausente controvérsia, sua realização torna-se desnecessária (arts. 10 e 22 do Decreto-Lei 3.365/41).
- Para o proprietário, o alerta é direto: aceitar a oferta inicial encerra o processo pelo valor original, quase sempre inferior ao de mercado.
- A perícia costuma ser justamente o momento em que a indenização é majorada.
- Estratégia de defesa: não aceitar acordo sobre a oferta inicial sem uma avaliação técnica própria do imóvel.
- Enquanto o proprietário impugnar o valor, subsiste controvérsia e a perícia permanece necessária.
Em julho de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo firmou que, quando as partes de uma ação de desapropriação celebram acordo com base na oferta inicial do ente público, o juiz pode homologar o ajuste sem determinar avaliação pericial. A perícia serve para dirimir litígio sobre o quanto vale o imóvel; se não há controvérsia, ela deixa de ser necessária. A decisão facilita o encerramento rápido do processo — e, por isso mesmo, exige atenção redobrada do proprietário antes de aceitar qualquer proposta.
O caso concreto
Em uma ação de desapropriação, expropriante e expropriado chegaram a um acordo tomando como referência a oferta inicial apresentada pelo Poder Público. Ainda assim, o juízo de primeiro grau entendeu que seria preciso realizar a avaliação pericial do bem antes de homologar o ajuste. Contra essa determinação, as partes recorreram por meio de agravos de instrumento.
A 2ª Câmara de Direito Público analisou uma questão objetiva: se as partes já concordam com o valor, faz sentido obrigar a produção de uma prova pericial destinada a apurar exatamente aquilo sobre o que não há disputa? O tribunal respondeu que não.
O que o tribunal decidiu
O TJSP reformou a decisão de primeiro grau para afastar a perícia e permitir a homologação direta do acordo. O raciocínio central: a avaliação pericial é um instrumento voltado à resolução de litígio sobre o valor da indenização. Quando o acordo é feito sobre a oferta inicial, não existe controvérsia a ser resolvida — logo, a prova se torna desnecessária, à luz dos arts. 10 e 22 do Decreto-Lei 3.365/1941.
É importante delimitar o alcance da decisão. Ela não afirma que a perícia é sempre dispensável, nem que a oferta inicial seja necessariamente justa. O que o tribunal disse é mais estreito: havendo consenso pleno sobre o quantum, a perícia perde utilidade. A recíproca é o ponto que mais interessa ao proprietário — onde houver divergência sobre o valor, a perícia continua sendo o caminho para apurar a justa indenização.
A ratio do acórdão pressupõe consenso sobre o valor. Sempre que o expropriado impugnar a oferta — ainda que para negociar — a controvérsia ressurge, e com ela a necessidade da perícia para aferir a justa e prévia indenização (art. 5º, XXIV, da Constituição).
Quando a perícia é dispensável e quando permanece necessária
A distinção que o proprietário precisa ter em mente pode ser resumida assim:
| Situação | Avaliação pericial | Efeito para o proprietário |
|---|---|---|
| Acordo com base na oferta inicial (sem impugnação do valor) | Dispensável | Processo é homologado e encerrado pelo valor ofertado, sem novo exame técnico. |
| Impugnação do valor ofertado (controvérsia sobre o quantum) | Necessária | A perícia apura o valor real de mercado e pode elevar a indenização. |
| Divergência sobre benfeitorias, área remanescente ou fundo de comércio | Necessária | Rubricas que costumam ficar de fora da oferta inicial passam a ser avaliadas. |
Por que esta decisão exige cautela do proprietário
Do ponto de vista de quem tem o imóvel atingido, o precedente favorece o expropriante: ele consegue encerrar o feito pelo valor originalmente ofertado, que tipicamente é inferior ao valor de mercado. Sem o crivo técnico do laudo pericial — que costuma majorar significativamente a indenização —, o acordo sobre a oferta inicial passa a ser homologado de forma direta.
Aceitar a oferta inicial sem uma avaliação própria pode significar abrir mão da diferença entre o valor proposto e o valor real do imóvel — diferença que, em áreas valorizadas, é expressiva e dificilmente reversível depois da homologação.
Vale lembrar que, na desapropriação, o proprietário é réu: é ele quem se defende da ação proposta pelo ente público, impugna a oferta e busca demonstrar o valor justo. Consultar um advogado especialista em desapropriação antes de assinar qualquer termo é o que separa uma indenização adequada de um acordo precipitado.
Como agir se você recebeu uma oferta de acordo
- Não assine o acordo sobre a oferta inicial sem avaliação técnica própria. Uma avaliação particular ou de assistente técnico baliza o valor real de mercado antes de qualquer decisão.
- Reúna a documentação do imóvel — matrícula atualizada, IPTU, plantas, comprovantes de benfeitorias e, havendo atividade comercial, documentos do estabelecimento.
- Impugne formalmente o valor quando a oferta estiver abaixo do mercado. A impugnação mantém a controvérsia e, com ela, a necessidade da perícia.
- Considere todas as rubricas — valor de mercado, benfeitorias, depreciação da área remanescente e, no caso de comércio, o fundo de comércio.
- Busque orientação especializada antes de qualquer transação, para avaliar se a proposta corresponde à justa e prévia indenização assegurada pela Constituição.
Íntegra da decisão
Transcrição fiel da ementa oficial do julgado:
RECURSOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. CELEBRAÇÃO DE ACORDO. DESNECESSIDADE DE AVALIAÇÃO PERICIAL. É possível a homologação judicial de acordo firmado entre as partes para desapropriação de imóvel, sem a necessidade de prévia avaliação pericial do bem. Inteligência dos arts. 10 e 22 do Decreto-Lei nº 3.365/41. Precedente. Caso em que o acordo foi realizado com base na oferta inicial, de modo que ausente controvérsia a justificar a realização da prova. Decisão reformada para afastar a realização de prova pericial. Recursos providos.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2121937-35.2026.8.26.0000; Relator (a): Marcelo Berthe; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 1ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 02/07/2026; Data de Registro: 03/07/2026.)
Perguntas frequentes
O acordo na desapropriação sempre dispensa a perícia?
Não. A perícia é dispensável apenas quando não há controvérsia sobre o valor — tipicamente no acordo feito sobre a oferta inicial. Havendo divergência quanto ao quantum, ela permanece necessária.
Se eu impugnar o valor ofertado, a perícia continua sendo feita?
Sim. A impugnação do valor reinstaura a controvérsia sobre o quantum indenizatório, e a perícia volta a ser o instrumento adequado para apurar o valor justo do imóvel.
Por que a perícia é importante para o proprietário?
Porque costuma revelar o valor real de mercado e computar benfeitorias, depreciação da área remanescente e fundo de comércio — parcelas frequentemente ausentes na oferta inicial do ente público.
Aceitar a oferta inicial é uma boa ideia?
Depende de o valor corresponder ao de mercado. Sem uma avaliação própria, há risco de receber abaixo do valor real, já que o acordo é homologado pelo montante ofertado, sem novo exame técnico.
Essa decisão obriga todos os juízes?
Trata-se de um precedente da 2ª Câmara de Direito Público do TJSP, e não de tese vinculante ou de recurso repetitivo. Ele orienta a interpretação, mas cada caso é analisado conforme exista ou não controvérsia sobre o valor.
DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
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