Você é proprietário em Itatiba e teve notícia de que sua área foi declarada de utilidade pública para a SE 138 kV Itatiba 5?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução Autorizativa ANEEL 16.707/2026, publicada em 10 de julho de 2026, declarou de utilidade pública área de 6.771,87 m² em Itatiba/SP para a implantação da subestação SE 138 kV Itatiba 5.
- A expropriante é a Companhia Paulista de Força e Luz (CPFL Paulista), concessionária de energia elétrica, que atua com prerrogativas do Decreto-Lei 3.365/1941.
- Você tem direito à justa e prévia indenização em dinheiro, na forma da CF art. 5º, XXIV, apurada por laudo técnico segundo a NBR 14.653-2.
- O valor ofertado pela concessionária costuma ficar abaixo do valor de mercado; a reação juridicamente estruturada é o caminho para maximizar a indenização.
- Existe diferença jurídica relevante entre desapropriação (perda da propriedade) e servidão administrativa (passagem de linha sobre o imóvel), com reflexos diretos no cálculo.
A publicação da Resolução Autorizativa ANEEL 16.707/2026, editada pela Diretoria Colegiada da Agência Nacional de Energia Elétrica em 7 de julho de 2026 e veiculada no Diário Oficial da União em 10 de julho de 2026, inaugura o procedimento expropriatório sobre a área destinada à implantação da SE 138 kV Itatiba 5, no município de Itatiba/SP. O ato tem natureza de declaração de utilidade pública (DUP) e autoriza a Companhia Paulista de Força e Luz (CPFL Paulista) a promover a desapropriação, na forma da CF art. 5º, XXIV, e do Decreto-Lei 3.365/1941, que rege a matéria em âmbito nacional. A área declarada soma 6.771,87 m².
Para o proprietário atingido, o dado central é este: a DUP não fixa o valor da indenização, apenas autoriza a concessionária a iniciar as tratativas e, se necessário, a ação judicial. Todo o campo de discussão sobre quanto será pago permanece aberto, e é exatamente aí que o expropriado precisa atuar com técnica. Este artigo detalha o alcance da Resolução ANEEL 16.707/2026, as particularidades de uma desapropriação para subestação de energia e os direitos que asseguram a indenização integral à vista.
⚖️ DUP publicada não significa valor fechado
A declaração de utilidade pública (DUP) apenas habilita a CPFL Paulista a desapropriar. Ela não define, muito menos congela, o preço do seu imóvel. A oferta administrativa inicial é um ponto de partida negocial, e não o teto indenizatório. Aceitar a primeira proposta sem laudo pericial prévio é, quase sempre, renunciar a parte relevante do que é devido.
1. O que autoriza a Resolução ANEEL 16.707/2026
A SE 138 kV Itatiba 5 é uma subestação de energia elétrica, equipamento que integra o sistema de transmissão e distribuição operado pela CPFL Paulista. A tensão de 138 kV indica infraestrutura de subtransmissão, destinada a receber energia em alta tensão e rebaixá-la para níveis de distribuição regional. A implantação desse tipo de equipamento exige área contínua, com requisitos técnicos de acesso, afastamento e segurança, o que justifica, do ponto de vista da concessionária, a opção pela desapropriação da Área para implantação da SE 138 kV Itatiba 5 em Itatiba.
A Resolução ANEEL 16.707/2026 declara de utilidade pública essa área de 6.771,87 m². A partir da publicação, começam a correr os prazos e as prerrogativas previstos no Decreto-Lei 3.365/1941, inclusive a possibilidade de a concessionária requerer a imissão provisória na posse mediante depósito judicial de avaliação prévia. É fundamental que o proprietário entenda desde já que a existência da DUP não retira dele nenhum dos direitos indenizatórios; apenas altera o eixo da discussão, que passa de "se haverá desapropriação" para "por qual valor".
💡 Quem é a expropriante e com que poderes atua
A CPFL Paulista é concessionária de serviço público de energia elétrica. Nessa condição, recebe da ANEEL a autorização para promover a desapropriação em nome do interesse público, exercendo prerrogativas do Decreto-Lei 3.365/1941. Isso não a coloca em posição de imperium absoluto: ela continua obrigada a pagar justa e prévia indenização e submete-se ao controle judicial sobre o valor e sobre a própria extensão do que é apreendido.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A Resolução ANEEL 16.707/2026 delimita a área objeto da desapropriação de forma unitária, correspondente ao polígono destinado à implantação da subestação. A tabela abaixo consolida o perímetro atingido conforme o ato oficial, para orientar o proprietário na identificação precisa do que foi declarado de utilidade pública.
| Logradouro / perímetro | Marco / função | Área aprox. | Função no projeto |
|---|---|---|---|
| Área para implantação da SE 138 kV Itatiba 5, no município de Itatiba/SP | Polígono declarado de utilidade pública pela Resolução ANEEL 16.707/2026 | 6.771,87 m² | Terreno destinado à construção e operação da subestação de subtransmissão de 138 kV |
A Área para implantação da SE 138 kV Itatiba 5, no município de Itatiba/SP é, portanto, o único perímetro objeto do ato expropriatório. Ainda que o decreto trate a área como um bloco único, cabe ao proprietário verificar, com apoio técnico, se a totalidade dos 6.771,87 m² corresponde à real necessidade do projeto e se a apreensão gera, no que sobra, um remanescente antieconômico, hipótese que amplia o dever indenizatório da concessionária.
🏠 Atenção ao remanescente
Quando a desapropriação recai sobre parte de um imóvel maior, a área que resta pode perder função econômica, acesso ou aproveitamento urbanístico. Se a fração remanescente ficar inviável, você pode exigir que a indenização abranja também esse remanescente antieconômico. A avaliação isolada só do polígono da subestação frequentemente ignora esse prejuízo, e ignorá-lo significa deixar dinheiro na mesa.
3. Desapropriação ou servidão administrativa: por que a distinção importa
Em obras do setor elétrico, é comum a confusão entre dois institutos com efeitos econômicos muito diferentes. Na desapropriação, o proprietário perde a titularidade do bem, que passa integralmente para a concessionária; a indenização deve corresponder ao valor pleno do terreno e das benfeitorias. Na servidão administrativa, o imóvel permanece com o proprietário, mas fica gravado por uma restrição, tipicamente a passagem de linhas de transmissão, com indenização proporcional à limitação imposta.
No caso da SE 138 kV Itatiba 5, o ato é de desapropriação da área de implantação, ou seja, apreensão do terreno onde a subestação será construída. Essa qualificação é decisiva: a indenização não pode ser tratada como mera compensação de restrição de uso, e sim como pagamento do valor integral do bem. Se a concessionária, em algum momento, tentar enquadrar como servidão trechos que na prática inviabilizam o uso da área, o expropriado deve reagir, pois a subavaliação por trás dessa rotulação costuma ser expressiva.
⚠️ Tática recorrente da concessionária
Uma prática frequente é apresentar avaliação que subestima o zoneamento e o potencial construtivo do terreno, tratando área com vocação urbana ou de expansão como se fosse gleba sem aproveitamento. Exija que o laudo respeite o tratamento científico da NBR 14.653-2, com amostras comparáveis reais, fatores de localização e de zoneamento. A diferença entre uma avaliação técnica e uma oferta administrativa apressada costuma ser substancial.
4. Seus direitos como expropriado
A garantia matriz é a justa e prévia indenização em dinheiro, prevista na CF art. 5º, XXIV. "Justa" significa que o valor deve recompor integralmente o patrimônio perdido, sem deságio; "prévia" significa que, na via judicial, o levantamento definitivo pela parte do proprietário está condicionado à fixação da indenização, e não pode ser adiado indefinidamente sob pretexto de urgência da obra. Além do valor do terreno, integram a indenização todas as rubricas que refletem o efetivo prejuízo.
A apuração técnica se dá por laudo pericial prévio, ancorado nas normas da NBR 14.653-2 para terreno e edificações. É esse laudo, e não a planilha unilateral da CPFL Paulista, que traduz o valor real do bem. O proprietário que se antecipa e constitui sua própria base técnica chega à negociação, ou ao processo, em posição substancialmente mais forte.
| Rubrica | Base normativa | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras, com fatores de oferta, localização, topografia e zoneamento |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 | Custo de reedição, com depreciação física e funcional |
| Remanescente antieconômico | Decreto-Lei 3.365/1941 | Quando a área restante perde viabilidade econômica ou de acesso |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, Decreto-Lei 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Juros moratórios | Decreto-Lei 3.365/1941 | A partir do termo legal, sobre o valor da condenação |
| Honorários advocatícios | Art. 27, Decreto-Lei 3.365/1941 | Sobre a diferença entre a oferta e a condenação |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para a imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma prevista no mesmo diploma. Há, ainda, correção monetária plena sobre todo o débito. Essas parcelas não são acessórias irrelevantes: em processos que se estendem no tempo, elas respondem por fração significativa do montante final e não devem ser negligenciadas em qualquer proposta de acordo.
💡 Honorários não saem do seu bolso na proporção da diferença
O art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941 prevê que os honorários advocatícios em desapropriação incidem sobre a diferença entre a oferta da concessionária e a indenização efetivamente fixada. Isso alinha o interesse do proprietário ao esforço de elevar o valor: quanto maior a diferença conquistada, maior o reconhecimento do trabalho técnico que a produziu, sem que isso corroa a recomposição patrimonial devida ao expropriado.
5. Imissão provisória na posse: o que muda na prática
Um dos pontos mais sensíveis, e mais mal compreendidos, é a imissão provisória na posse. Alegando urgência, a CPFL Paulista pode requerer ao juízo autorização para tomar posse da área antes do encerramento do processo. Para isso, deposita em juízo o valor de sua avaliação prévia. Com o depósito, a posse é transferida à concessionária e a obra pode avançar, mas o proprietário não recebe, nesse instante, a indenização.
Esse é o esclarecimento decisivo: imissão provisória é depósito judicial, não é pagamento. O levantamento definitivo pela parte do proprietário ocorre após a fixação da indenização, por sentença ou por acordo homologado. Até lá, o expropriado preserva integralmente o direito de discutir o valor, demonstrar que o depósito é insuficiente e buscar a complementação. Confundir imissão com recebimento leva muitos proprietários a baixar a guarda justamente no momento em que deveriam reforçar a defesa técnica.
⚖️ Imissão não é indenização paga
Quando a CPFL Paulista deposita o valor de avaliação para se imitir na posse, a área muda de mãos, mas o preço continua em disputa. O expropriado não "recebe ao mesmo tempo da imissão"; ele preserva o direito de demonstrar, com laudo pericial prévio, que o depósito não reflete o valor de mercado, e de levantar a indenização integral apenas quando ela for definitivamente fixada.
6. Perfil do imóvel atingido e reflexos no cálculo
Subestações de subtransmissão como a SE 138 kV Itatiba 5 costumam ser implantadas em áreas de expansão urbana ou em glebas de transição, onde a valorização imobiliária de Itatiba tem avançado nos últimos anos. Esse contexto exige que a avaliação capte o real potencial do terreno, e não um valor histórico defasado. Zoneamento, frente para via, dimensões do lote e infraestrutura disponível no entorno são variáveis que, tratadas com rigor pela NBR 14.653-2, elevam de forma legítima o valor apurado.
Quando a área integra imóvel comercial ou de uso misto, ganha relevância a eventual perda de testada, isto é, a redução da frente aproveitável do terreno, com impacto direto sobre o valor e a funcionalidade do que remanesce. Em imóveis rurais ou de chácara na periferia de Itatiba, o corte pode comprometer acesso, área de manejo e continuidade produtiva. Cada uma dessas situações precisa ser documentada, pois é o conjunto probatório que sustenta a indenização integral.
⏳ A janela de documentação é agora
O momento entre a publicação da DUP e a efetiva imissão na posse é a janela mais valiosa para o expropriado. É quando ainda é possível registrar o estado do imóvel, medir a área com precisão, documentar benfeitorias e produzir a base técnica que sustentará o valor. Perdido esse intervalo, a reconstrução da prova fica mais difícil e onerosa. Agir cedo é agir com vantagem.
7. Direitos do inquilino e do locatário
Se a área da SE 138 kV Itatiba 5 abrange imóvel ocupado por inquilino, este possui direitos indenizatórios próprios e autônomos em relação aos do proprietário. O locatário comercial que explora atividade no local pode pleitear o ressarcimento por benfeitorias que realizou, por despesas de mudança e pela interrupção ou perda do ponto, conforme a natureza e a consolidação da atividade. Esses valores não se confundem com a indenização do dono do imóvel e não podem ser simplesmente absorvidos por ela.
É essencial que o inquilino não assine documentos de desocupação sem antes quantificar seu próprio prejuízo. A concessionária tende a tratar apenas com o proprietário registral, deixando o ocupante à margem. A defesa estruturada assegura que cada titular de direito, proprietário e locatário, receba a parcela que lhe cabe, sem que um seja usado para diluir o direito do outro.
🛡️ Se você é inquilino, sua indenização é autônoma
O locatário atingido pela desapropriação da área da SE 138 kV Itatiba 5 tem direito a rubricas próprias, como benfeitorias autorizadas, custos de realocação e, no caso comercial, prejuízo pela perda do ponto. Não aceite ser tratado como mero coadjuvante do proprietário: seu direito é independente e deve ser quantificado e postulado separadamente.
8. Faixa non aedificandi e restrições associadas
Além da área diretamente desapropriada, projetos de infraestrutura de energia frequentemente envolvem restrições em faixas lindeiras, decorrentes de normas de parcelamento do solo e de segurança operacional. A Lei 6.766/1979, art. 4º, III, estabelece faixas de restrição à edificação ao longo de determinadas infraestruturas. Quando tais restrições recaem sobre a porção não desapropriada, mas dela decorrem, o proprietário deve verificar se há limitação de aproveitamento indenizável, o que reforça a importância de uma análise técnica que olhe para o imóvel como um todo, e não apenas para o polígono da subestação.
Essa leitura ampliada evita que o proprietário seja indenizado apenas pelos 6.771,87 m² formalmente apreendidos, ignorando a desvalorização que a proximidade do equipamento e as restrições associadas possam impor ao restante do bem. A avaliação integral do impacto, e não a fragmentada, é o que assegura a recomposição patrimonial exigida pela CF art. 5º, XXIV.
9. Plano de ação e próximos passos
Diante da Resolução ANEEL 16.707/2026, o expropriado deve organizar sua reação em medidas sequenciais, sem improviso. A primeira providência é reunir a documentação do imóvel, que forma a base de qualquer discussão indenizatória. A segunda é constituir prova técnica independente. A terceira é conduzir a negociação, ou o processo, a partir dessa base, e não da oferta unilateral da concessionária.
📁 1ª medida: reunir a documentação do imóvel
i. Matrícula atualizada do imóvel.
ii. Carnê de IPTU e, se houver, habite-se.
iii. Contratos de locação vigentes.
iv. Notas fiscais e comprovantes de benfeitorias.
v. Fotografias e medições do estado atual da área.
Com a documentação organizada, avança-se para a construção da base técnica. É aqui que se traduz, em números defensáveis, o valor real do terreno e das benfeitorias, bem como o impacto sobre o remanescente. Sem esse lastro, a negociação parte do patamar fixado pela CPFL Paulista, quase sempre inferior ao devido.
💡 2ª medida: constituir o laudo pericial prévio
Contrate avaliação técnica fundada na NBR 14.653-2, com amostras comparáveis reais do mercado de Itatiba, fatores de localização e zoneamento, e verificação de remanescente antieconômico. Esse laudo pericial prévio é o instrumento que desloca a discussão do valor ofertado para o valor real do bem.
Por fim, a condução jurídica. A terceira medida é levar a discussão ao plano adequado, seja negocial, seja judicial, sempre preservando os prazos e os direitos do expropriado, inclusive quanto à imissão provisória e ao levantamento definitivo do depósito no momento correto.
💡 3ª medida: conduzir a negociação ou a ação com técnica
Munido do laudo, o expropriado negocia de igual para igual ou, não havendo acordo justo, discute o valor em juízo, onde incidem juros compensatórios e moratórios do Decreto-Lei 3.365/1941, correção monetária plena e honorários do art. 27. A postura ativa, e não a passiva, é o que converte a DUP em indenização integral à vista.
A desapropriação para a SE 138 kV Itatiba 5 é um procedimento que corre em favor do interesse público, mas isso não legitima pagar ao proprietário menos do que o seu bem vale. A Resolução ANEEL 16.707/2026 abre um processo cujo desfecho econômico depende, em larga medida, da qualidade da reação do expropriado. Quem documenta cedo, avalia com rigor técnico e conhece cada rubrica indenizatória chega ao fim do processo com a recomposição patrimonial que a CF art. 5º, XXIV garante, e não com a fração que a oferta inicial sugeria.
Se o seu imóvel foi atingido por este ato, um advogado especialista em desapropriação pode analisar a documentação, conferir o perímetro e indicar o caminho técnico para assegurar a justa indenização.
DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
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