Faixa non aedificandi à margem de rodovia: por que o TJSP reduziu a indenização e como o proprietário se defende
O que você precisa saber em 30 segundos
- O TJSP (11ª Câmara de Direito Público) reduziu, em maio de 2026, a indenização de uma desapropriação de área non aedificandi à margem da Rodovia BR-153, em São José do Rio Preto.
- O tribunal entendeu que a faixa não edificável de 15 metros ao longo da rodovia (art. 4º, III, da Lei 6.766/79) é uma limitação administrativa preexistente e deve refletir no valor.
- Ponto sensível: o juiz não fica vinculado ao laudo pericial oficial (livre convencimento motivado) e pode adotar o parecer do assistente técnico do expropriante, com fator de restrição que reduz a indenização.
- É um precedente de risco para quem tem imóvel lindeiro a rodovias e ferrovias.
- Mas há defesa: demonstrar que a área atingida excede os 15 metros, que a restrição esvaziou o bem, e atacar o parecer do ente por falta de metodologia técnica.
- A lição prática: o expropriado precisa de um assistente técnico próprio e robusto desde o início.
Nem toda decisão sobre desapropriação favorece o proprietário — e conhecer as desfavoráveis é o que permite se preparar. Em maio de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo reduziu a indenização de uma área desapropriada à margem da BR-153, por se tratar de faixa non aedificandi. A decisão mostra dois riscos concretos para quem tem imóvel próximo a rodovias: a limitação administrativa preexistente e a possibilidade de o juiz afastar o laudo oficial em favor do parecer do expropriante. Este guia explica o risco e, sobretudo, como o proprietário se defende.
O caso concreto
Em uma desapropriação por utilidade pública promovida pelo Município de São José do Rio Preto, o laudo pericial havia fixado o quantum indenizatório sem considerar que parte da área era non aedificandi, por estar à margem da Rodovia BR-153. A Municipalidade recorreu, sustentando que a indenização deveria refletir essa limitação administrativa.
A 11ª Câmara de Direito Público deu provimento ao recurso, reformando a sentença para adotar o parecer do assistente técnico do Município, que aplicava um fator de restrição à área non aedificandi — reduzindo, com isso, o valor da indenização.
O que o tribunal decidiu
Dois fundamentos sustentam a decisão, e ambos precisam ser compreendidos por quem enfrenta uma desapropriação semelhante:
1. A faixa non aedificandi é uma limitação administrativa preexistente. A Lei 6.766/79 (art. 4º, III) impõe uma faixa não edificável de 15 metros de cada lado ao longo das rodovias e ferrovias. Como essa restrição já existia antes do ato expropriatório, o tribunal entendeu que ela deve ser considerada na avaliação — a área non aedificandi valeria menos do que uma área de livre construção.
2. O juiz não está vinculado ao laudo pericial. Pelos arts. 371 e 479 do CPC, o magistrado forma sua convicção livremente, de forma motivada, e não é obrigado a seguir o laudo oficial. No caso, o tribunal considerou que o laudo desconsiderou a restrição e preferiu o parecer do assistente técnico do Município, que aplicava um fator de restrição "adequado à realidade fática", em linha com o que já teria ocorrido em casos análogos do mesmo melhoramento viário.
Um laudo pericial favorável ao proprietário não é garantia de indenização integral. Se o expropriante apresentar um parecer técnico consistente com fator de restrição, o juiz pode adotá-lo — daí a importância de o expropriado ter, desde o início, uma assistência técnica própria e bem fundamentada.
Como o proprietário se defende: quatro linhas de distinção
Este precedente não fecha a porta. Ele indica exatamente onde a defesa do expropriado deve atuar para preservar a justa indenização:
| Linha de defesa | Como sustentar |
|---|---|
| Excesso sobre os 15 metros | Demonstrar que a área efetivamente atingida vai além da faixa de 15 m do art. 4º, III; sobre esse excedente, a indenização deve ser plena, sem redutor |
| Esvaziamento econômico | Se a restrição aniquila o uso, gozo e fruição do bem, a situação se aproxima da desapropriação indireta, com direito a indenização — como no caso da restrição ambiental que esvazia o imóvel |
| Fragilidade do parecer do ente | Atacar o parecer do assistente do expropriante por ausência de metodologia da NBR 14.653 e por fator de restrição genérico ou arbitrário, sem lastro na realidade do imóvel |
| Prova concreta da restrição | Exigir a comprovação da restrição efetiva ao uso — não basta a mera classificação legal da faixa como non aedificandi para justificar o redutor |
A peça-chave: o assistente técnico do expropriado
A decisão deixa uma lição operacional clara. Como o juiz pode escolher entre o laudo oficial e o parecer do assistente, o expropriado não pode chegar desarmado à perícia. É essencial contar com um assistente técnico de engenharia que produza um parecer rigoroso, ancorado na NBR 14.653 (norma de avaliação de bens), que:
- Delimite com precisão o que é faixa non aedificandi e o que a excede;
- Critique tecnicamente o fator de restrição do ente, quando arbitrário;
- Demonstre o real aproveitamento (ou o esvaziamento) do bem, com dados de mercado;
- Aplique o método adequado (comparativo, involutivo) à situação concreta.
É esse trabalho técnico, somado à estratégia jurídica, que equilibra a disputa. Um advogado especialista em desapropriação com engenharia própria consegue confrontar o parecer do expropriante em igualdade de condições.
O que é faixa non aedificandi e limitação administrativa
A faixa non aedificandi é uma área em que não se pode construir, por imposição legal. Ao longo de rodovias e ferrovias, a Lei 6.766/79 reserva 15 metros de cada lado. Trata-se de uma limitação administrativa: uma restrição geral, imposta pelo poder público, que em regra não gera indenização autônoma — diferentemente da desapropriação, que retira a propriedade e exige pagamento.
O problema surge quando essa restrição deixa de ser um simples limite e passa a esvaziar o valor econômico do imóvel, ou quando a desapropriação atinge além da faixa. Nesses pontos é que o proprietário tem margem para sustentar a indenização integral — e é aí que a decisão do TJSP deve ser distinguida.
Íntegra da decisão
Transcrição fiel da ementa oficial do julgado:
Apelação. Desapropriação por utilidade pública. Município de São José do Rio Preto. Irresignação da Municipalidade acerca do quantum indenizatório encontrado pelo laudo pericial, que desconsiderou se tratar de área non aedificandi, à margem da Rodovia BR-153. Incidência da limitação administrativa do art. 4º, III da Lei nº 6.766/79. Inexistência de vinculação do julgador à prova pericial. Livre convencimento motivado. Necessidade de adoção do parecer do assistente técnico da Municipalidade, que utiliza fator de restrição adequado à realidade fática do caso, como já ocorrido em casos análogos no mesmo melhoramento. Precedentes. Sentença reformada. Recurso provido.
(TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1002099-80.2019.8.26.0576; Relator (a): Fernão Borba Franco; Órgão Julgador: 11ª Câmara de Direito Público; Foro de São José do Rio Preto – 1ª Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 15/05/2026; Data de Registro: 19/05/2026.)
Perguntas frequentes
A faixa non aedificandi reduz a indenização da desapropriação?
Pode reduzir. O TJSP entendeu que a faixa não edificável de 15 metros ao longo da rodovia (art. 4º, III, da Lei 6.766/79) é uma limitação administrativa preexistente e deve ser considerada na avaliação, com fator de restrição. Mas essa redução é discutível, sobretudo sobre a área que excede os 15 metros.
O juiz é obrigado a seguir o laudo pericial oficial?
Não. Pelos arts. 371 e 479 do CPC, o juiz forma sua convicção de forma livre e motivada, podendo adotar o parecer do assistente técnico de uma das partes. Por isso o expropriado precisa de assistência técnica própria e consistente.
Tenho imóvel à margem de rodovia. Perco valor na desapropriação?
Depende. A faixa de 15 metros pode sofrer redutor, mas a área além dela deve ser indenizada de forma plena. E, se a restrição esvaziou o uso do bem, há argumento para indenização integral, aproximando-se da desapropriação indireta.
Como contestar o fator de restrição aplicado pelo expropriante?
Demonstrando, por assistente técnico, que o fator é genérico ou arbitrário e não segue a metodologia da NBR 14.653, e que a restrição efetiva ao uso não foi comprovada — não bastando a classificação legal da faixa como non aedificandi.
Por que preciso de um assistente técnico se já existe o perito do juízo?
Porque o juiz pode preferir o parecer da parte contrária ao laudo oficial. Sem um assistente técnico próprio, o expropriado fica sem instrumento para rebater o fator de restrição e defender o valor real do imóvel.
Essa decisão vale para qualquer rodovia?
É um precedente do TJSP relativo à BR-153 em São José do Rio Preto, mas a lógica se aplica a imóveis lindeiros a outras rodovias e ferrovias. Cada caso, porém, deve ser analisado individualmente, com atenção à extensão real da faixa e ao impacto econômico da restrição.
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Fonte
TJSP — Apelação / Remessa Necessária nº 1002099-80.2019.8.26.0576; 11ª Câmara de Direito Público; Relator Des. Fernão Borba Franco; Foro de São José do Rio Preto, 1ª Vara da Fazenda Pública; Data do julgamento: 15/05/2026; Data de registro: 19/05/2026. Fundamentos: Lei nº 6.766/1979, art. 4º, III (faixa não edificável de 15 m ao longo de rodovias e ferrovias); Decreto-Lei nº 3.365/1941; CPC, arts. 371 e 479 (livre convencimento motivado e não vinculação ao laudo); NBR 14.653 (avaliação de bens). Inteiro teor no acórdão oficial no e-SAJ do TJSP. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de cada caso por um advogado especialista em desapropriação.
