Imóvel em APP com esvaziamento econômico: por que o TJSP equipara à desapropriação indireta e afasta o IPTU
O que você precisa saber em 30 segundos
- O TJSP (15ª Câmara de Direito Público) decidiu, em julho de 2026, que não incide IPTU sobre imóvel integralmente inserido em Área de Preservação Permanente (APP), sem qualquer uso econômico possível.
- A restrição ambiental total configura esvaziamento econômico absoluto da propriedade — situação que o tribunal equipara à desapropriação indireta para fins tributários.
- Sem uso, gozo ou fruição, não há fato gerador do IPTU (art. 32, §1º, do CTN): os lançamentos foram declarados nulos.
- Ponto estratégico: a conclusão sobre o esvaziamento é juízo jurídico do magistrado, não do perito — o laudo só fornece os fatos.
- O mesmo reconhecimento sustenta o direito à indenização do proprietário atingido por restrição ambiental que aniquila o valor do bem.
- Quem paga IPTU sobre imóvel nessa condição pode buscar a anulação e a devolução dos valores.
Ter um terreno que o Estado tornou intocável por lei ambiental e, ainda assim, receber a cobrança de IPTU todos os anos é uma injustiça mais comum do que parece. Em julho de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu que um imóvel integralmente inserido em Área de Preservação Permanente, sem qualquer aproveitamento econômico, não gera IPTU — e que essa restrição total equivale, para fins jurídicos, a uma desapropriação indireta. É uma decisão com efeito duplo: afasta o imposto e reforça o direito à indenização.
O caso concreto
A proprietária de um terreno não edificado de 4.230 m², situado na faixa da Praia de Boraceia, em Bertioga, ajuizou ação anulatória de débito fiscal contra o Município, que cobrava IPTU sobre o imóvel. A sentença julgou o pedido procedente e anulou os lançamentos. O Município recorreu, mas a 15ª Câmara de Direito Público negou provimento ao recurso.
O que pesou foi a situação do terreno: integralmente inserido em APP de restinga (art. 4º, VI, da Lei nº 12.651/2012), com cobertura vegetal nativa em toda a extensão e proibição de qualquer supressão ou intervenção, parcialmente na Zona de Amortecimento do Parque Estadual Restinga de Bertioga e em Macrozona de Preservação do Plano Diretor. Além disso, o laudo pericial confirmou a ausência dos melhoramentos urbanos mínimos exigidos pelo CTN — sem meio-fio, água, esgoto ou iluminação pública na faixa do imóvel.
O que o tribunal decidiu
O IPTU incide sobre a propriedade de imóvel urbano, e o art. 32, §1º, do CTN exige, para essa caracterização, a presença de pelo menos dois melhoramentos públicos (calçamento, água, esgoto, iluminação, escola ou posto de saúde próximos). No caso, o laudo atestou que nenhum desses melhoramentos existia na faixa do imóvel — o que, por si só, já compromete a incidência do imposto.
Mas o tribunal foi além. Reconheceu que a mera persistência do registro imobiliário e a possibilidade formal de vender o terreno não caracterizam riqueza tributável quando o bem está absolutamente inapto a qualquer uso, gozo ou fruição privada. Essa situação — restrição ambiental que zera o conteúdo econômico da propriedade — configura esvaziamento econômico equiparável à desapropriação indireta para fins tributários, afastando o fato gerador do IPTU.
Se a lei ambiental impede qualquer uso do imóvel, ele deixou de ser uma fonte de riqueza — e não pode ser tributado como se fosse. O poder público não pode, ao mesmo tempo, proibir o aproveitamento do bem e cobrar imposto sobre ele.
O que caracterizou o esvaziamento econômico
A decisão funciona como um roteiro probatório do que leva ao reconhecimento do esvaziamento total:
| Elemento | O que demonstrou no caso |
|---|---|
| Inserção integral em APP | Todo o terreno em Área de Preservação Permanente de restinga (Lei 12.651/2012) |
| Cobertura vegetal nativa total | Vegetação em toda a extensão, com vedação de supressão ou intervenção |
| Ausência de edificações | Terreno não edificado, sem aproveitamento construtivo possível |
| Falta dos melhoramentos urbanos (art. 32, §1º, CTN) | Sem meio-fio, água, esgoto ou iluminação pública na faixa |
| Camadas de proteção somadas | Zona de Amortecimento de parque estadual e Macrozona de Preservação do Plano Diretor |
O uso mais valioso: a indenização por desapropriação indireta ambiental
Para o proprietário, o efeito mais importante não é apenas deixar de pagar o IPTU — é o reconhecimento judicial de que a restrição equivale a uma desapropriação indireta. Quando uma limitação ambiental (APP, tombamento, unidade de conservação) aniquila o uso, o gozo e a fruição do bem, o Estado esvazia, na prática, a propriedade sem pagar por ela. Isso abre caminho para o pedido de indenização, com fundamento na garantia da justa e prévia indenização (art. 5º, XXIV, da Constituição).
É um argumento poderoso: mesmo sem apossamento físico pelo poder público, a restrição que zera o valor econômico já basta para caracterizar a desapropriação indireta. O raciocínio conversa diretamente com outra decisão que analisamos, sobre a servidão de linha de transmissão que esvazia o imóvel e afasta o IPTU — em ambos os casos, a restrição substancial gera efeitos tributários e indenizatórios em favor do proprietário.
Um ponto estratégico: o esvaziamento é juízo jurídico, não pericial
A decisão firma algo tecnicamente valioso: a conclusão sobre o esvaziamento total é do juiz, não do perito. Ao perito cabe descrever os fatos objetivos (a inserção em APP, a vegetação, a ausência de melhoramentos); ao magistrado cabe a qualificação jurídica desses fatos como esvaziamento econômico. Isso protege o proprietário contra laudos oficiais que minimizam o impacto da restrição: ainda que um laudo atribua algum "valor residual" ao terreno, o reconhecimento do esvaziamento não depende dessa avaliação, e sim da constatação de que o uso foi juridicamente aniquilado.
E o IPTU que já foi pago?
Reconhecida a não incidência, os lançamentos são nulos — e o que foi pago indevidamente pode ser objeto de restituição, respeitados os prazos legais. Na prática, além de parar de pagar, o proprietário pode buscar de volta os valores recolhidos sobre um imóvel que nunca poderia ter sido tributado.
Como agir se o seu imóvel está em APP e recebe IPTU
- Reúna a prova da restrição: mapa/planta com a inserção em APP, o enquadramento no Plano Diretor, eventual zona de amortecimento de unidade de conservação e a matrícula.
- Demonstre a ausência dos melhoramentos urbanos (art. 32, §1º, CTN) na localização do imóvel.
- Ajuíze a ação anulatória dos lançamentos de IPTU e, se for o caso, o pedido de restituição do que foi pago.
- Avalie a ação de desapropriação indireta para buscar a indenização pela restrição que esvaziou o valor do bem.
- Busque orientação especializada. A atuação de um advogado especialista em desapropriação, com apoio de engenharia, é o que traduz a restrição ambiental em direito reconhecido.
Íntegra da decisão
Transcrição fiel da ementa oficial do julgado:
DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. IPTU. IMÓVEL INSERIDO INTEGRALMENTE EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. AUSÊNCIA DE MELHORAMENTOS URBANOS. ESVAZIAMENTO ECONÔMICO ABSOLUTO DO DIREITO DE PROPRIEDADE. INEXISTÊNCIA DE FATO GERADOR. LANÇAMENTOS NULOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em Exame. 1. Cuida-se de apelação cível interposta pelo Município de Bertioga contra sentença que julgou procedente ação anulatória de débito fiscal ajuizada pela proprietária de terreno não edificado de 4.230 m², situado na faixa da Praia de Boraceia, para declarar nulos os lançamentos de IPTU incidentes sobre o imóvel, inscrito sob o nº 98.001.030.000 no cadastro municipal.
II. Questão em Discussão. 2. A questão em discussão consiste em saber se as restrições ambientais incidentes sobre o imóvel – integralmente inserido em Área de Preservação Permanente de restinga e desprovido dos melhoramentos urbanos mínimos exigidos pelo CTN – configuram esvaziamento total do conteúdo econômico da propriedade, apto a afastar o fato gerador do IPTU.
III. Razões de Decidir. 1. O fato gerador do IPTU pressupõe a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel localizado em zona urbana (art. 32 do CTN), exigindo-se, para essa caracterização, a presença de pelo menos dois dos melhoramentos públicos elencados no § 1º do mesmo dispositivo; no caso, o laudo pericial atesta a ausência de meio-fio, abastecimento de água, esgotamento sanitário e rede de iluminação pública na faixa onde se situa o imóvel. 2. O imóvel encontra-se integralmente inserido em Área de Preservação Permanente de restinga (art. 4º, VI, da Lei nº 12.651/2012), com cobertura vegetal nativa na totalidade da área, vedada qualquer supressão ou intervenção (Resolução SMA-009/2009), e parcialmente abrangido pela Zona de Amortecimento do Parque Estadual Restinga de Bertioga (Decreto Estadual nº 56.500/2010), integrando a Macrozona VI de Preservação do Plano Diretor Municipal (LC nº 155/2020). 3. A mera persistência do registro imobiliário e a possibilidade formal de transmissão não são suficientes para caracterizar riqueza tributável quando o bem se encontra absolutamente inapto a qualquer forma de uso, gozo ou fruição privada, situação que configura esvaziamento econômico equiparável à desapropriação indireta para fins tributários. 4. A conclusão jurídica pelo esvaziamento total dos atributos da propriedade é do juízo – não do perito –, assentada nas constatações fáticas objetivas do laudo: integral inserção em APP, cobertura vegetal nativa em toda a extensão, ausência de edificações e inexistência dos melhoramentos urbanos mínimos exigidos pelo art. 32, § 1º, do CTN.
IV. Dispositivo e Tese. 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. Configura-se a ausência de fato gerador do IPTU quando o imóvel, inserido em Área de Preservação Permanente, por força da legislação, não comporta qualquer tipo de fruição, caracterizado absoluto esvaziamento econômico do direito de propriedade.
(TJSP; Apelação Cível 1016300-55.2023.8.26.0053; Relator (a): Marcos Soares Machado; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Público; Foro de Bertioga – 1ª Vara; Data do Julgamento: 03/07/2026; Data de Registro: 03/07/2026.)
Perguntas frequentes
Imóvel em APP paga IPTU?
Segundo o TJSP, não paga quando a APP torna o imóvel absolutamente inapto a qualquer uso, gozo ou fruição, configurando esvaziamento econômico total. Sem esse aproveitamento — e sem os melhoramentos urbanos do art. 32, §1º, do CTN —, não há fato gerador do imposto.
O que é desapropriação indireta ambiental?
É quando uma restrição ambiental (APP, unidade de conservação, tombamento) aniquila o uso econômico do imóvel sem que o poder público o desaproprie formalmente. O TJSP equipara essa situação à desapropriação indireta, o que fundamenta o direito à indenização.
Preciso que o perito diga que o imóvel está esvaziado?
Não. A decisão firma que a conclusão sobre o esvaziamento é do juiz, com base nos fatos descritos pelo perito. Isso protege o proprietário contra laudos que atribuam valor residual ao terreno para minimizar a restrição.
Posso reaver o IPTU que já paguei?
Sim. Reconhecida a nulidade dos lançamentos, é possível pedir a restituição dos valores pagos indevidamente sobre o imóvel, respeitados os prazos legais.
A restrição ambiental dá direito a indenização mesmo sem o Estado ocupar o terreno?
Sim. Basta que a restrição esvazie o valor econômico do bem. O TJSP reconhece o esvaziamento como fato jurídico autônomo, independentemente de apossamento físico, o que sustenta o pedido de indenização.
Que documentos comprovam a restrição?
A matrícula do imóvel, o mapeamento da APP, o enquadramento no Plano Diretor, eventual zona de amortecimento de unidade de conservação e a comprovação da ausência dos melhoramentos urbanos na localização do bem.
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Fonte
TJSP — Apelação Cível nº 1016300-55.2023.8.26.0053; 15ª Câmara de Direito Público; Relator Des. Marcos Soares Machado; Foro de Bertioga, 1ª Vara; Data do julgamento: 03/07/2026. Fundamentos: CTN, art. 32, §§ 1º e 2º; Lei nº 12.651/2012 (Código Florestal), art. 4º, VI; Constituição Federal, art. 5º, XXII e XXIV; Resolução SMA-009/2009; Decreto Estadual nº 56.500/2010; LC Municipal nº 155/2020 (Plano Diretor de Bertioga). A decisão se alinha a outros precedentes do TJSP no mesmo sentido (14ª e 15ª Câmaras de Direito Público). Inteiro teor no acórdão oficial no e-SAJ do TJSP. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de cada caso por um advogado especialista em desapropriação.
