Faixa non aedificandi à margem de rodovia: por que o TJSP reduziu a indenização e como o proprietário se defende
O que você precisa saber em 30 segundos
- O TJSP (11ª Câmara de Direito Público) reduziu, em maio de 2026, a indenização de uma desapropriação de área non aedificandi à margem da Rodovia BR-153, em São José do Rio Preto.
- O tribunal entendeu que a faixa não edificável de 15 metros ao longo da rodovia (art. 4º, III, da Lei 6.766/79) é uma limitação administrativa preexistente e deve refletir no valor.
- Ponto sensível: o juiz não fica vinculado ao laudo pericial oficial (livre convencimento motivado) e pode adotar o parecer do assistente técnico do expropriante, com fator de restrição que reduz a indenização.
- É um precedente de risco para quem tem imóvel lindeiro a rodovias e ferrovias.
- Mas há defesa: demonstrar que a área atingida excede os 15 metros, que a restrição esvaziou o bem, e atacar o parecer do ente por falta de metodologia técnica.
- A lição prática: o expropriado precisa de um assistente técnico próprio e robusto desde o início.
Nem toda decisão sobre desapropriação favorece o proprietário — e conhecer as desfavoráveis é o que permite se preparar. Em maio de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo reduziu a indenização de uma área desapropriada à margem da BR-153, por se tratar de faixa non aedificandi. A decisão mostra dois riscos concretos para quem tem imóvel próximo a rodovias: a limitação administrativa preexistente e a possibilidade de o juiz afastar o laudo oficial em favor do parecer do expropriante. Este guia explica o risco e, sobretudo, como o proprietário se defende.
O caso concreto
Em uma desapropriação por utilidade pública promovida pelo Município de São José do Rio Preto, o laudo pericial havia fixado o quantum indenizatório sem considerar que parte da área era non aedificandi, por estar à margem da Rodovia BR-153. A Municipalidade recorreu, sustentando que a indenização deveria refletir essa limitação administrativa.
A 11ª Câmara de Direito Público deu provimento ao recurso, reformando a sentença para adotar o parecer do assistente técnico do Município, que aplicava um fator de restrição à área non aedificandi — reduzindo, com isso, o valor da indenização.
O que o tribunal decidiu
Dois fundamentos sustentam a decisão, e ambos precisam ser compreendidos por quem enfrenta uma desapropriação semelhante:
1. A faixa non aedificandi é uma limitação administrativa preexistente. A Lei 6.766/79 (art. 4º, III) impõe uma faixa não edificável de 15 metros de cada lado ao longo das rodovias e ferrovias. Como essa restrição já existia antes do ato expropriatório, o tribunal entendeu que ela deve ser considerada na avaliação — a área non aedificandi valeria menos do que uma área de livre construção.
2. O juiz não está vinculado ao laudo pericial. Pelos arts. 371 e 479 do CPC, o magistrado forma sua convicção livremente, de forma motivada, e não é obrigado a seguir o laudo oficial. No caso, o tribunal considerou que o laudo desconsiderou a restrição e preferiu o parecer do assistente técnico do Município, que aplicava um fator de restrição "adequado à realidade fática", em linha com o que já teria ocorrido em casos análogos do mesmo melhoramento viário.
Um laudo pericial favorável ao proprietário não é garantia de indenização integral. Se o expropriante apresentar um parecer técnico consistente com fator de restrição, o juiz pode adotá-lo — daí a importância de o expropriado ter, desde o início, uma assistência técnica própria e bem fundamentada.
Como o proprietário se defende: quatro linhas de distinção
Este precedente não fecha a porta. Ele indica exatamente onde a defesa do expropriado deve atuar para preservar a justa indenização:
| Linha de defesa | Como sustentar |
|---|---|
| Excesso sobre os 15 metros | Demonstrar que a área efetivamente atingida vai além da faixa de 15 m do art. 4º, III; sobre esse excedente, a indenização deve ser plena, sem redutor |
| Esvaziamento econômico | Se a restrição aniquila o uso, gozo e fruição do bem, a situação se aproxima da desapropriação indireta, com direito a indenização — como no caso da restrição ambiental que esvazia o imóvel |
| Fragilidade do parecer do ente | Atacar o parecer do assistente do expropriante por ausência de metodologia da NBR 14.653 e por fator de restrição genérico ou arbitrário, sem lastro na realidade do imóvel |
| Prova concreta da restrição | Exigir a comprovação da restrição efetiva ao uso — não basta a mera classificação legal da faixa como non aedificandi para justificar o redutor |
A peça-chave: o assistente técnico do expropriado
A decisão deixa uma lição operacional clara. Como o juiz pode escolher entre o laudo oficial e o parecer do assistente, o expropriado não pode chegar desarmado à perícia. É essencial contar com um assistente técnico de engenharia que produza um parecer rigoroso, ancorado na NBR 14.653 (norma de avaliação de bens), que:
- Delimite com precisão o que é faixa non aedificandi e o que a excede;
- Critique tecnicamente o fator de restrição do ente, quando arbitrário;
- Demonstre o real aproveitamento (ou o esvaziamento) do bem, com dados de mercado;
- Aplique o método adequado (comparativo, involutivo) à situação concreta.
É esse trabalho técnico, somado à estratégia jurídica, que equilibra a disputa. Um advogado especialista em desapropriação com engenharia própria consegue confrontar o parecer do expropriante em igualdade de condições.
O que é faixa non aedificandi e limitação administrativa
A faixa non aedificandi é uma área em que não se pode construir, por imposição legal. Ao longo de rodovias e ferrovias, a Lei 6.766/79 reserva 15 metros de cada lado. Trata-se de uma limitação administrativa: uma restrição geral, imposta pelo poder público, que em regra não gera indenização autônoma — diferentemente da desapropriação, que retira a propriedade e exige pagamento.
O problema surge quando essa restrição deixa de ser um simples limite e passa a esvaziar o valor econômico do imóvel, ou quando a desapropriação atinge além da faixa. Nesses pontos é que o proprietário tem margem para sustentar a indenização integral — e é aí que a decisão do TJSP deve ser distinguida.
Íntegra da decisão
Transcrição fiel da ementa oficial do julgado:
Apelação. Desapropriação por utilidade pública. Município de São José do Rio Preto. Irresignação da Municipalidade acerca do quantum indenizatório encontrado pelo laudo pericial, que desconsiderou se tratar de área non aedificandi, à margem da Rodovia BR-153. Incidência da limitação administrativa do art. 4º, III da Lei nº 6.766/79. Inexistência de vinculação do julgador à prova pericial. Livre convencimento motivado. Necessidade de adoção do parecer do assistente técnico da Municipalidade, que utiliza fator de restrição adequado à realidade fática do caso, como já ocorrido em casos análogos no mesmo melhoramento. Precedentes. Sentença reformada. Recurso provido.
(TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1002099-80.2019.8.26.0576; Relator (a): Fernão Borba Franco; Órgão Julgador: 11ª Câmara de Direito Público; Foro de São José do Rio Preto – 1ª Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 15/05/2026; Data de Registro: 19/05/2026.)
Perguntas frequentes
A faixa non aedificandi reduz a indenização da desapropriação?
Pode reduzir. O TJSP entendeu que a faixa não edificável de 15 metros ao longo da rodovia (art. 4º, III, da Lei 6.766/79) é uma limitação administrativa preexistente e deve ser considerada na avaliação, com fator de restrição. Mas essa redução é discutível, sobretudo sobre a área que excede os 15 metros.
O juiz é obrigado a seguir o laudo pericial oficial?
Não. Pelos arts. 371 e 479 do CPC, o juiz forma sua convicção de forma livre e motivada, podendo adotar o parecer do assistente técnico de uma das partes. Por isso o expropriado precisa de assistência técnica própria e consistente.
Tenho imóvel à margem de rodovia. Perco valor na desapropriação?
Depende. A faixa de 15 metros pode sofrer redutor, mas a área além dela deve ser indenizada de forma plena. E, se a restrição esvaziou o uso do bem, há argumento para indenização integral, aproximando-se da desapropriação indireta.
Como contestar o fator de restrição aplicado pelo expropriante?
Demonstrando, por assistente técnico, que o fator é genérico ou arbitrário e não segue a metodologia da NBR 14.653, e que a restrição efetiva ao uso não foi comprovada — não bastando a classificação legal da faixa como non aedificandi.
Por que preciso de um assistente técnico se já existe o perito do juízo?
Porque o juiz pode preferir o parecer da parte contrária ao laudo oficial. Sem um assistente técnico próprio, o expropriado fica sem instrumento para rebater o fator de restrição e defender o valor real do imóvel.
Essa decisão vale para qualquer rodovia?
É um precedente do TJSP relativo à BR-153 em São José do Rio Preto, mas a lógica se aplica a imóveis lindeiros a outras rodovias e ferrovias. Cada caso, porém, deve ser analisado individualmente, com atenção à extensão real da faixa e ao impacto econômico da restrição.
DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
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