Você é proprietário ou inquilino em Campinas e soube que sua área foi declarada de utilidade pública para a Subestação Campinas 27 da CPFL?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução Autorizativa ANEEL 16.711/2026, publicada em 16 de julho de 2026, declarou de utilidade pública 9.340,00 m² para a implantação da Subestação 138/11,9 kV Campinas 27, em Campinas/SP.
- A expropriante é a Companhia Paulista de Força e Luz (CPFL Paulista), concessionária do serviço de energia elétrica, que atua com base na declaração de utilidade pública (DUP).
- A DUP autoriza o início do processo expropriatório, mas não fixa por si só o valor: a justa e prévia indenização é garantida pela CF art. 5º, XXIV.
- O expropriado tem direito a discutir o valor, exigir indenização integral à vista e pleitear o remanescente antieconômico quando a área restante perde viabilidade.
- Inquilinos e locatários possuem rubricas próprias e autônomas, distintas das do proprietário.
A publicação da Resolução Autorizativa ANEEL 16.711/2026, de 14 de julho de 2026, formaliza a declaração de utilidade pública de área destinada à implantação da Subestação 138/11,9 kV Campinas 27, no município de Campinas. O ato foi editado pela Diretoria Colegiada da Agência Nacional de Energia Elétrica, vinculada ao Ministério de Minas e Energia, e credencia a Companhia Paulista de Força e Luz (CPFL Paulista) a promover a desapropriação. A base do procedimento é o Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, combinado com a garantia da justa e prévia indenização prevista na CF art. 5º, XXIV. Este artigo detalha o alcance do ato e, sobretudo, o que o expropriado deve fazer para preservar seus direitos.
Diferentemente de uma obra linear, como rodovia ou linha de transmissão, a subestação exige um polígono contínuo de terreno para abrigar transformadores, pátio de manobras, pórticos, sistemas de proteção e vias internas de acesso. Isso significa que, na área declarada, a tendência é a aquisição integral do imóvel, e não a mera imposição de servidão. Essa distinção tem consequências diretas sobre o valor e sobre as rubricas que compõem a indenização, como se verá adiante.
⚖️ DUP não é ordem de pagamento
A declaração de utilidade pública (DUP) apenas autoriza a CPFL Paulista a iniciar o processo expropriatório sobre os 9.340,00 m² indicados. Ela não fixa o valor da indenização nem transfere a propriedade automaticamente. O expropriado preserva o direito de discutir o valor em via administrativa ou judicial, e nenhuma quantia é devida ou levantada apenas por força da publicação da resolução.
1. O que determina a Resolução Autorizativa ANEEL 16.711/2026
A resolução autorizativa é o instrumento pelo qual a ANEEL, no exercício de sua competência regulatória sobre o setor elétrico, reconhece a utilidade pública da área e habilita a concessionária a desapropriar. No caso, a finalidade declarada é a implantação da Subestação 138/11,9 kV Campinas 27, equipamento que rebaixa a tensão de 138 kV para 11,9 kV, nível adequado à distribuição urbana. A área declarada corresponde a 9.340,00 m², localizada no município de Campinas/SP.
Do ponto de vista jurídico, o ato produz três efeitos imediatos. Primeiro, fixa o marco temporal a partir do qual a expropriante pode ingressar com a ação de desapropriação. Segundo, delimita o objeto: só pode ser desapropriada a área efetivamente abrangida pela DUP. Terceiro, cristaliza a destinação de utilidade pública, que deve ser respeitada sob pena de desvio de finalidade. O Decreto-Lei 3.365/1941 estrutura todo esse rito, da declaração até a fixação da indenização.
💡 Concessionária como expropriante
No modelo de concessão do serviço público de energia elétrica, quem promove a desapropriação não é diretamente o Estado, e sim a CPFL Paulista, autorizada pela ANEEL. A concessionária deposita o valor de avaliação prévia em juízo, mas isso não altera a natureza pública do ato nem reduz o direito do expropriado à justa e prévia indenização em sua integralidade.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A resolução delimita uma área única, destinada exclusivamente à implantação do equipamento de distribuição. A tabela a seguir sistematiza o perímetro atingido conforme o ato publicado no Diário Oficial da União.
| Logradouro / Área | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Área para implantação da Subestação 138/11,9 kV Campinas 27 | Município de Campinas/SP | 9.340,00 m² | Terreno destinado ao pátio da subestação, transformadores e acessos |
A Área para implantação da Subestação 138/11,9 kV Campinas 27, localizada no município de Campinas/SP, é o único perímetro descrito na Resolução ANEEL 16.711/2026. Por se tratar de instalação que demanda continuidade física do solo, a expropriação recai sobre a totalidade do polígono declarado, o que reforça a necessidade de avaliação técnica cuidadosa de cada componente do imóvel, do terreno às eventuais edificações e benfeitorias existentes.
⚠️ Confira a exata correspondência da área
É prática comum que o memorial descritivo apresentado pela concessionária avance sobre metragem superior à estritamente necessária, ou incorpore faixa de acesso não indenizada de forma autônoma. Exija a planta georreferenciada e confronte-a com a matrícula. Qualquer área tomada além dos 9.340,00 m² declarados deve ser indenizada ou devolvida.
3. Por que uma subestação exige desapropriação da área
A subestação é um nó crítico da rede de distribuição. Ela concentra equipamentos de alta tensão, exige distâncias mínimas de segurança, aterramento, muros de fechamento e restrições de acesso de terceiros. Por isso, ao contrário de uma linha aérea, que muitas vezes admite convivência com a atividade do proprietário mediante servidão, a subestação demanda o domínio pleno do terreno. A CPFL Paulista precisa da posse e da propriedade da área para instalar e operar o equipamento com exclusividade.
Essa característica técnica tem impacto indenizatório direto. Quando há aquisição integral, o proprietário perde a totalidade do imóvel abrangido, e a indenização deve recompor o valor de mercado do terreno, das edificações e de todas as benfeitorias, além de eventuais lucros cessantes e do fundo de comércio, quando existente. A avaliação segue o rigor técnico da NBR 14.653-2, norma de avaliação de imóveis urbanos.
🏠 Uso atual do imóvel importa
Se a área declarada abriga galpão, atividade comercial, cultura ou moradia, cada uso gera rubricas próprias. Um ponto comercial consolidado pode ensejar indenização de fundo de comércio; uma edificação exige apuração do custo de reedição. Documente o uso efetivo antes de qualquer vistoria da concessionária, pois é a partir dele que se dimensiona a indenização integral à vista.
4. Desapropriação e servidão administrativa: entenda a diferença
É fundamental distinguir os dois institutos, porque a concessionária de energia utiliza ambos conforme a obra. Na desapropriação, há transferência da propriedade: o expropriado perde o imóvel e recebe indenização pelo valor pleno do bem. Na servidão administrativa, a propriedade permanece com o particular, mas fica gravada por restrição de uso, indenizando-se apenas a limitação imposta, geralmente inferior ao valor total.
Para a Subestação Campinas 27, a natureza do empreendimento aponta para desapropriação, com aquisição integral da área de 9.340,00 m². Ainda assim, o expropriado deve ficar atento à qualificação jurídica adotada no memorial e na petição inicial, pois a tentativa de enquadrar como servidão o que é, na prática, tomada plena do terreno resulta em subavaliação. A correta qualificação é pressuposto da justa e prévia indenização.
| Aspecto | Desapropriação | Servidão administrativa |
|---|---|---|
| Propriedade | Transferida ao expropriante | Permanece com o particular |
| Extensão da indenização | Valor pleno do bem | Apenas a restrição de uso |
| Uso do imóvel | Perda total da área | Uso limitado, não integral |
| Adequação à subestação | Regra, por exigir domínio pleno | Exceção, típica de linhas aéreas |
5. Direitos do proprietário expropriado
O proprietário atingido pela Resolução ANEEL 16.711/2026 é titular de um feixe de direitos que não se resume ao valor nominal ofertado pela concessionária. A garantia matriz é a justa e prévia indenização em dinheiro, prevista na CF art. 5º, XXIV, que impõe recomposição plena e anterior à perda da propriedade. O expropriado não é obrigado a aceitar a oferta administrativa e pode exigir apuração técnica independente.
💡 O laudo pericial prévio é sua principal ferramenta
Antes de responder à proposta da CPFL Paulista, providencie um laudo pericial prévio elaborado por profissional habilitado, com base na NBR 14.653-2. Ele quantifica terreno, edificações e benfeitorias segundo tratamento científico de amostras de mercado e serve de contraponto técnico à avaliação da concessionária, que costuma ser conservadora.
Além do valor principal do imóvel, o proprietário faz jus a parcelas acessórias que integram a condenação. Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. Há, ainda, correção monetária plena, nos termos da Lei 6.899/1981, e honorários advocatícios calculados sobre a diferença entre a oferta e a condenação, conforme o art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941.
📁 Documentos que fortalecem sua posição
i. Matrícula atualizada do imóvel.
ii. Carnê de IPTU e planta do lote.
iii. Habite-se e projetos aprovados das edificações.
iv. Notas fiscais de benfeitorias e reformas.
v. Contratos de locação vigentes, se houver.
vi. Comprovantes da atividade econômica desenvolvida no local.
6. Direitos do inquilino e do locatário
O inquilino não é mero coadjuvante no processo expropriatório. Quando a área destinada à Subestação Campinas 27 abriga estabelecimento locado, o locatário possui rubricas próprias e autônomas, que não se confundem com a indenização devida ao proprietário. A perda do ponto interrompe a atividade, gera custos de mudança, exige nova instalação e pode implicar a dissolução de contratos e a perda de clientela.
🛡️ O locatário comercial tem indenização autônoma
O inquilino que explora ponto comercial na área pode pleitear fundo de comércio, apurado segundo a NBR 14.653-4, além de lucros cessantes, despesas de mudança e desmontagem de instalações. Esses valores são independentes da indenização do proprietário e devem ser postulados em nome próprio, sob pena de o locatário sair do processo sem qualquer recomposição.
Por isso, tanto proprietário quanto locatário devem estruturar sua defesa desde o primeiro contato com a concessionária. O locatário precisa reunir prova documental da atividade, faturamento, tempo de exploração do ponto e investimentos em benfeitorias. A ausência dessa documentação enfraquece o pleito de fundo de comércio e reduz o alcance da justa e prévia indenização a que tem direito.
7. Como se calcula a justa e prévia indenização
A quantificação da indenização não é um número único, mas a soma de rubricas técnicas apuradas segundo normas próprias. A tabela a seguir organiza as principais parcelas que devem compor o valor devido ao expropriado na desapropriação da área da Subestação Campinas 27.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fator oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento |
| Edificações | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a pontos comerciais consolidados |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Juros moratórios | Art. 15-B, DL 3.365/1941 | A partir do termo legal sobre o valor da condenação |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre oferta e condenação |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, sobre todo o débito |
⚠️ A oferta administrativa costuma ficar abaixo do mercado
A avaliação prévia da CPFL Paulista tende a adotar premissas conservadoras: amostragem restrita, depreciação acentuada das edificações e desconsideração do potencial construtivo. O expropriado que aceita a primeira proposta sem laudo pericial prévio frequentemente abre mão de parcela relevante da indenização integral à vista. A reação juridicamente estruturada é o que maximiza o valor final.
8. Imissão provisória na posse e seus efeitos
Um dos pontos mais sensíveis do processo é a imissão provisória na posse. Por meio dela, a concessionária deposita em juízo o valor de sua avaliação prévia e obtém a transferência da posse da área antes do encerramento da discussão sobre o valor. A partir daí, a CPFL Paulista pode iniciar as obras da subestação, ainda que a indenização definitiva não esteja fixada.
⚖️ Imissão não é pagamento
Na imissão provisória, a concessionária deposita o valor de avaliação prévia em juízo e a posse é transferida ao expropriante. O expropriado não levanta esse valor nesse momento e preserva o direito de discutir o montante no processo. O levantamento do depósito ocorre após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou acordo homologado.
Essa mecânica revela por que a estratégia processual importa. Uma vez imitida na posse, a concessionária ganha tempo, e a discussão passa a girar em torno do valor. O expropriado deve, desde logo, impugnar a avaliação, requerer prova pericial e demonstrar a distância entre o depósito e o valor de mercado. É justamente sobre essa diferença que incidirão os juros compensatórios, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941.
💡 Levantamento parcial e caução
Ainda que a posse seja transferida, o ordenamento admite discussão sobre o levantamento de parcela do depósito no curso do processo, respeitados os requisitos legais. Isso não antecipa a indenização definitiva, mas pode atenuar o impacto financeiro sobre o expropriado enquanto a perícia se desenvolve.
9. Remanescente antieconômico e área não aproveitável
Quando a desapropriação atinge apenas parte de um imóvel maior, é preciso avaliar o que sobra. Se a fração remanescente perde viabilidade econômica, por ficar sem acesso, sem dimensão mínima de aproveitamento ou com forma irregular, configura-se o remanescente antieconômico. Nessa hipótese, o expropriado pode exigir que a indenização abranja também a área restante, e não apenas o polígono estritamente ocupado pela subestação.
No entorno de uma subestação, ainda há o fator das restrições de vizinhança: distâncias de segurança, muros e a percepção de mercado sobre imóveis lindeiros a equipamentos de energia. Esses elementos podem gerar depreciação da área remanescente, parcela que também deve ser tecnicamente apurada e incluída no pleito indenizatório, sob pena de o proprietário arcar sozinho com um prejuízo que decorre da obra pública.
⏳ Não deixe o remanescente de fora do laudo
A concessionária raramente oferta indenização espontânea pelo remanescente antieconômico ou pela desvalorização da área lindeira. Esses itens precisam ser suscitados e comprovados no laudo do expropriado. Deixar de postulá-los no momento certo pode significar a perda definitiva dessa parcela da justa e prévia indenização.
10. Cronograma, prazos e o que fazer agora
Com a publicação da Resolução ANEEL 16.711/2026 em 16 de julho de 2026, abre-se a fase em que a CPFL Paulista buscará a via administrativa amigável ou, não havendo acordo, o ajuizamento da ação de desapropriação. O tempo, aqui, joga a favor de quem se organiza cedo. Quanto antes o expropriado documentar o imóvel e produzir seu laudo pericial prévio, mais sólida será sua posição na negociação ou no processo.
💡 1ª medida: reúna a documentação do imóvel
Providencie matrícula atualizada, IPTU, habite-se, plantas aprovadas e provas do uso atual, incluindo a atividade econômica e os contratos de locação. Essa base documental é o alicerce de qualquer discussão sobre valor e delimita com precisão o que foi efetivamente atingido pela DUP.
A segunda providência é técnica. Sem um contraponto avaliatório independente, o expropriado discute o valor no escuro, tendo como única referência a oferta da concessionária. O laudo próprio, elaborado segundo a NBR 14.653-2 e, quando cabível, a NBR 14.653-4, converte a discussão em uma disputa técnica equilibrada.
💡 2ª medida: produza o laudo pericial prévio
Contrate avaliação independente que apure terreno, edificações, benfeitorias, fundo de comércio e eventual remanescente antieconômico. É esse documento que sustenta a recusa fundamentada da oferta e embasa o pedido de indenização em patamar compatível com o mercado.
A terceira providência é jurídica. Da forma de resposta à proposta administrativa até a impugnação da imissão provisória e o requerimento de perícia judicial, cada ato processual influencia o resultado. A desapropriação é um procedimento com regras rígidas de prazo e de prova, e a atuação estruturada desde o início é o que separa uma indenização meramente ofertada de uma indenização integral à vista.
💡 3ª medida: estruture a defesa técnica e jurídica
Alinhe o laudo, a documentação e a estratégia processual antes de firmar qualquer acordo. Na via amigável, o proprietário recebe o valor pactuado em contrato; na via judicial, o levantamento ocorre após a fixação definitiva. Em ambos os cenários, a decisão de aceitar ou impugnar deve ser tomada com base em números técnicos, e não na pressão do calendário da obra.
A implantação da Subestação 138/11,9 kV Campinas 27 é uma obra de utilidade pública legítima, mas isso não autoriza indenização aquém do devido. O proprietário e o inquilino atingidos pela Resolução ANEEL 16.711/2026 têm, na lei e nas normas técnicas, os instrumentos para exigir que a perda seja recomposta de forma plena, prévia e justa. Conhecer esses direitos e exercê-los no momento correto é o que transforma a DUP de uma imposição em uma discussão em que o expropriado disputa, em pé de igualdade, o valor da sua propriedade.
Se o seu imóvel foi atingido por este ato, um advogado especialista em desapropriação pode analisar a documentação, conferir o perímetro e indicar o caminho técnico para assegurar a justa indenização.
DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
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