Desapropriação no Distrito de Campo Grande, da Subprefeitura de Santo Amaro, São Paulo-SP. Saiba mais
O que você precisa saber
- O Decreto Municipal 65.371/2026, publicado em 23 de julho de 2026, declarou de utilidade pública imóveis particulares no Distrito de Campo Grande, Subprefeitura de Santo Amaro, para implantação de equipamento público.
- A área total atingida é de 52.525,00 m², dividida em duas glebas: área 1, com 10.187,00 m² (perímetro 1-2-3-4-1), e área 2, com 42.338,00 m² (perímetro 5-6-7-8-9-10-11-5).
- A Constituição garante ao expropriado justa e prévia indenização em dinheiro, nos termos da CF art. 5º, XXIV e do CF art. 182 § 3º.
- A publicação da declaração de utilidade pública (DUP) abre janela decisiva para produzir prova de valor e contestar a avaliação oficial.
- Inquilinos e titulares de fundo de comércio possuem rubricas indenizatórias próprias e autônomas em relação às do proprietário.
O Decreto Municipal 65.371/2026, editado pela Prefeitura do Município de São Paulo e publicado em 23 de julho de 2026, declara de utilidade pública para fins de desapropriação diversos imóveis particulares situados no Distrito de Campo Grande, na Subprefeitura de Santo Amaro, com o objetivo de viabilizar a implantação de equipamento público. O ato tem fundamento no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e encontra respaldo constitucional na exigência de justa e prévia indenização prevista na CF art. 5º, XXIV, e no regime específico da desapropriação urbana do CF art. 182 § 3º. A partir desta publicação, o expropriado passa a ter direitos precisos, cuja defesa técnica é o único caminho para maximizar a indenização.
A leitura fria do decreto revela uma intervenção de porte relevante: são 52.525,00 m² atingidos, distribuídos em duas áreas distintas descritas por seus vértices geométricos. Não se trata de mera formalidade cartorária. A DUP inaugura o processo expropriatório e habilita o Município a promover, judicial ou administrativamente, a transferência dos imóveis. Quanto antes o proprietário e o locatário organizarem a documentação e a prova de valor, maior a probabilidade de que a indenização reflita a realidade econômica do bem, e não o número unilateral da avaliação municipal.
⚖️ DUP publicada não é o mesmo que perda imediata do imóvel
A publicação do Decreto 65.371/2026 autoriza o Município a iniciar o processo expropriatório, mas não transfere automaticamente a propriedade nem a posse. O expropriado permanece dono do bem até a imissão provisória na posse ou até a formalização de acordo, e conserva o direito de discutir o valor. Confundir declaração com desapropriação consumada é o primeiro erro tático que reduz indenização.
1. Localização e contexto: o que o Decreto 65.371/2026 atinge em Campo Grande
O Distrito de Campo Grande integra a Subprefeitura de Santo Amaro, na Zona Sul de São Paulo, região marcada por ocupação residencial consolidada entremeada de atividade comercial e de serviços. O Decreto 65.371/2026 identifica os imóveis particulares atingidos por meio da planta técnica de referência, e não por endereço isolado de logradouro, o que exige atenção redobrada do proprietário para confirmar se sua matrícula está contida nos perímetros descritos. A precisão dessa verificação é determinante, porque define quem tem legitimidade para atuar no processo e quando começam a correr os prazos de defesa.
A intervenção divide-se em duas glebas contíguas descritas por vértices. A área 1 corresponde a 10.187,00 m², delimitada pelo perímetro 1-2-3-4-1. A área 2, substancialmente maior, corresponde a 42.338,00 m², delimitada pelo perímetro 5-6-7-8-9-10-11-5. A soma resulta nos 52.525,00 m² declarados de utilidade pública. Essa configuração geométrica sugere a formação de uma poligonal ampla, típica de projetos de equipamento urbano que demandam terreno de grande porte, como unidades de ensino, saúde, assistência social, praças ou terminais.
Como confirmar se o seu imóvel está dentro do perímetro
A referência oficial é a planta P-33.275-A0, citada no corpo do decreto. O proprietário deve solicitar cópia dessa planta e da memória descritiva junto ao órgão expropriante e cruzar os vértices com a matrícula atualizada do imóvel. Somente a sobreposição técnica entre a poligonal do decreto e o registro imobiliário confirma, com segurança, a inclusão total ou parcial do bem.
2. Logradouros e perímetros atingidos
Diferentemente de intervenções lineares em avenidas, o Decreto 65.371/2026 delimita a área por poligonais fechadas dentro do Distrito de Campo Grande. A tabela abaixo sistematiza as referências espaciais do ato para facilitar a identificação pelos proprietários e locatários atingidos.
| Logradouro / referência | Trecho / marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Imóveis particulares no Distrito de Campo Grande, Subprefeitura de Santo Amaro, indicados na planta P-33.275-A0 | Área 1, perímetro 1-2-3-4-1 | 10.187,00 m² | Gleba menor destinada ao equipamento público |
| Imóveis particulares no Distrito de Campo Grande, Subprefeitura de Santo Amaro, indicados na planta P-33.275-A0 | Área 2, perímetro 5-6-7-8-9-10-11-5 | 42.338,00 m² | Gleba principal do projeto |
Como se observa, o decreto se apoia integralmente na descrição dos imóveis particulares situados no Distrito de Campo Grande, Subprefeitura de Santo Amaro, indicados na planta P-33.275-A0, sem individualizar ruas específicas no texto normativo. Essa técnica de delimitação, comum em desapropriações de grandes áreas para equipamento urbano, torna ainda mais relevante o levantamento cartorário de cada matrícula contida na poligonal, pois é ele que traduz a planta técnica em unidades de propriedade concretas e em legitimados para reivindicar a justa e prévia indenização.
Não aceite a delimitação sem conferência independente
É frequente que a memória descritiva oficial classifique como atingida apenas parte da propriedade, deixando ao expropriado um remanescente antieconômico sem viabilidade de uso. Quando a área restante perde funcionalidade, o proprietário pode exigir a indenização do imóvel na sua integralidade, e não apenas da fração inserida na poligonal. Aceitar passivamente a divisão proposta pelo Município costuma significar prejuízo direto.
3. Motivação técnica: equipamento público e função social da propriedade
A finalidade declarada no Decreto 65.371/2026 é a implantação de equipamento público. Essa categoria abrange infraestrutura de interesse coletivo, como escolas, unidades básicas de saúde, centros de assistência social, praças e terminais. O fundamento jurídico da intervenção urbana articula-se com a função social da propriedade prevista no CF art. 182 § 4º e com os instrumentos do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), que estruturam a política urbana municipal e legitimam a atuação do poder público sobre o solo urbano.
É importante distinguir a motivação do ato dos seus efeitos indenizatórios. A relevância social do equipamento não autoriza o Município a pagar menos do que o imóvel efetivamente vale. Ao contrário: a CF art. 182 § 3º exige que a desapropriação urbana seja acompanhada de prévia e justa indenização em dinheiro. Interesse público na obra e integralidade da indenização não se opõem; caminham juntos. O expropriado não deve suportar sozinho, com o seu patrimônio, o custo de um benefício destinado a toda a coletividade.
Fundamento constitucional da indenização em dinheiro
A desapropriação urbana por utilidade pública, como a do Decreto 65.371/2026, submete-se ao regime da CF art. 5º, XXIV e do CF art. 182 § 3º, que impõem indenização justa, prévia e em dinheiro. Isso significa indenização integral à vista, e não pagamento parcelado ou em títulos. Qualquer proposta que desnature esse regime deve ser rejeitada e questionada tecnicamente.
4. Perfil da área: uso residencial e comercial misto
O Distrito de Campo Grande, na Subprefeitura de Santo Amaro, apresenta ocupação mista, com residências, pequenos comércios e prestadores de serviço. Essa heterogeneidade tem consequências indenizatórias diretas. Um imóvel exclusivamente residencial recebe tratamento distinto de um ponto comercial consolidado, que carrega fundo de comércio avaliável de forma autônoma. A avaliação genérica, que ignora a destinação real de cada bem, tende a subdimensionar a indenização de quem explora atividade econômica no local.
Para os imóveis comerciais, o corte da poligonal pode gerar perda de testada, reduzindo a frente útil do estabelecimento e comprometendo a visibilidade e o acesso da clientela. Esse dano é indenizável e precisa ser dimensionado por laudo pericial prévio, que traduza em números a depreciação funcional do ponto. Ignorar a testada perdida é abrir mão de parcela relevante da reparação a que o expropriado tem direito.
Direitos do inquilino e do locatário são autônomos
O inquilino residencial ou comercial não é mero espectador do processo. Ele possui rubricas indenizatórias próprias, como despesas de mudança, lucros cessantes durante a transição e, no caso do comerciante, indenização pelo fundo de comércio e pela perda de clientela local. Esses valores são independentes da indenização paga ao proprietário e devem ser reivindicados de forma autônoma no processo.
5. Escopo do problema: remanescente, custos indiretos e vizinhança
Uma desapropriação de 52.525,00 m² divididos em duas glebas raramente atinge lotes de forma limpa. Muitos imóveis serão cortados parcialmente, e a área remanescente pode se tornar inaproveitável, configurando remanescente antieconômico. Nessa hipótese, a legislação assegura ao proprietário exigir que o Município adquira a totalidade do bem, evitando que sobre uma fração sem uso possível e sem valor de mercado. A avaliação isolada da parte atingida, sem considerar o destino do restante, é tática recorrente que precisa ser confrontada.
Além do valor do terreno e das edificações, o expropriado suporta custos indiretos frequentemente ignorados pela avaliação oficial: despesas de mudança, interrupção de atividade, perda de clientela consolidada no bairro e depreciação de imóveis vizinhos afetados pela obra. Todos esses componentes integram o conceito de reparação integral e devem constar do laudo apresentado pela defesa técnica do expropriado.
| Rubrica | Norma técnica / legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fator oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento |
| Edificações | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição, com depreciação física e funcional |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a pontos comerciais consolidados em Campo Grande |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Juros moratórios | Art. 15-B, DL 3.365/1941 | A partir do termo legal, sobre o valor da condenação |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre oferta e condenação |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, sobre todo o débito |
6. Direitos do expropriado e participação na definição do valor
O proprietário atingido pelo Decreto 65.371/2026 tem direito de participar ativamente da formação do valor indenizatório. Isso significa, na prática, apresentar avaliação independente, com laudo pericial prévio elaborado conforme a NBR 14.653-2, capaz de confrontar a avaliação administrativa do Município. A avaliação municipal não é definitiva nem inquestionável; é apenas a oferta inicial do expropriante, sujeita a impugnação técnica e a revisão judicial.
Sobre o valor principal da indenização incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para a imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. Somam-se a correção monetária plena, prevista na Lei 6.899/1981, e os honorários advocatícios calculados sobre a diferença entre a oferta e a condenação, nos termos do art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941. Esse conjunto de acréscimos é parte integrante da reparação e não pode ser renunciado por desconhecimento.
Imissão provisória: depósito não é pagamento
Na imissão provisória na posse, o Município deposita em juízo o valor da sua avaliação prévia e recebe a posse do imóvel. Esse depósito não é a indenização definitiva, e o expropriado não levanta livremente esse montante nesse momento. O levantamento ocorre após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou acordo homologado. Até lá, o expropriado preserva integralmente o direito de discutir o valor e de buscar a diferença.
7. Cálculo e quantificação: como se constrói a indenização justa
A construção de uma indenização justa parte do laudo técnico independente. O avaliador aplica a NBR 14.653-2 para o terreno, tratando cientificamente amostras de mercado com fatores de oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento do Distrito de Campo Grande. Para as edificações, combinam-se a NBR 14.653-2 e a NBR 12.721, apurando o custo de reedição com as depreciações física e funcional cabíveis. Quando há atividade comercial consolidada, aplica-se a NBR 14.653-4 para o fundo de comércio.
Cada componente exige prova documental robusta. A ausência de matrícula atualizada, de comprovação de benfeitorias ou de escrituração da atividade comercial enfraquece a pretensão indenizatória e favorece a avaliação reduzida do expropriante. A quantificação não é um exercício abstrato; é a tradução, em números defensáveis, do patrimônio efetivamente perdido pelo proprietário e pelo locatário atingidos.
Documentos essenciais para a defesa técnica
i. Matrícula atualizada do imóvel.
ii. Carnê de IPTU e habite-se.
iii. Contratos de locação vigentes.
iv. Notas fiscais de benfeitorias e reformas.
v. Documentos contábeis do estabelecimento comercial, quando houver.
8. Plano de ação: o que fazer diante do Decreto 65.371/2026
A reação juridicamente estruturada começa pela confirmação da inclusão do imóvel na poligonal. Solicitada a planta P-33.275-A0 e a memória descritiva, cruzam-se os vértices dos perímetros 1-2-3-4-1 e 5-6-7-8-9-10-11-5 com a matrícula do bem. Confirmada a inclusão total ou parcial, reúne-se a documentação e contrata-se avaliação independente antes de qualquer negociação com o Município. Chegar à mesa sem laudo próprio significa aceitar o número do expropriante como referência única.
A segunda frente é a análise do remanescente. Se a área restante perde viabilidade, configura-se remanescente antieconômico, e o expropriado deve reivindicar a indenização integral do imóvel. A terceira frente é a preservação dos direitos autônomos do inquilino e do titular de fundo de comércio, que precisam habilitar-se com pretensões próprias. Coordenar essas três frentes desde o início é o que separa uma indenização meramente ofertada de uma indenização efetivamente justa.
A pressa do expropriante costuma ser tática
Propostas de acordo apresentadas com urgência, antes de o proprietário organizar sua prova de valor, tendem a fixar patamares inferiores ao real. A janela entre a publicação do Decreto 65.371/2026 e a imissão na posse é o momento mais valioso para produzir laudo próprio e negociar em condições de igualdade. Assinar sem essa preparação costuma cristalizar prejuízo irreversível.
9. Cronograma e próximos passos
Publicado o decreto em 23 de julho de 2026, o processo tende a seguir etapas previsíveis: notificação dos proprietários, oferta administrativa com base na avaliação municipal, tentativa de acordo e, na ausência de composição, ajuizamento da ação de desapropriação com eventual pedido de imissão provisória na posse mediante depósito. Em cada uma dessas fases há espaço técnico para atuação da defesa do expropriado, seja na impugnação do valor ofertado, seja na produção de prova pericial no curso do processo.
O expropriado deve encarar essa sequência com organização e antecedência. A demora na reunião de documentos e na constituição de assistência técnica reduz o poder de negociação e limita as chances de revisão do valor. A cada etapa vencida sem contraposição, consolida-se a avaliação do Município como referência. A postura correta é preparar-se antes de ser notificado, e não depois.
A janela decisiva é agora
Entre a publicação do Decreto 65.371/2026 e a efetiva imissão na posse existe um intervalo estratégico. É nele que se produz o laudo pericial prévio, se confirma a extensão do remanescente antieconômico e se estruturam as pretensões autônomas de inquilinos e comerciantes. Quem usa essa janela para se preparar chega às negociações e ao processo em posição substancialmente mais forte para exigir a indenização integral à vista.
10. O que fazer agora
O Decreto Municipal 65.371/2026 inaugura um processo que atingirá dezenas de proprietários e locatários no Distrito de Campo Grande, na Subprefeitura de Santo Amaro. A dimensão da intervenção, com 52.525,00 m² divididos em duas glebas, e a delimitação por imóveis particulares indicados na planta P-33.275-A0 exigem que cada atingido confirme, com rigor técnico, a inclusão do seu bem na poligonal e a extensão exata do corte. Essa verificação é o ponto de partida de toda defesa consistente.
A partir daí, a maximização da indenização depende de três pilares: prova de valor produzida por avaliação independente conforme a NBR 14.653-2, atenção ao remanescente antieconômico e à perda de testada nos imóveis comerciais, e reconhecimento das rubricas autônomas de inquilinos e titulares de fundo de comércio. A justa e prévia indenização assegurada pela CF art. 5º, XXIV e pelo CF art. 182 § 3º não é um favor do Estado; é direito exigível, e o seu pleno exercício depende de reação técnica organizada desde a publicação da declaração de utilidade pública (DUP).
DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
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