Você é proprietário ou possui imóvel rural ou comercial à beira da Rodovia SP-563, em Tupi Paulista ou Monte Castelo, e teve notícia de que sua área foi declarada de utilidade pública?
📌 O que você precisa saber
- O Decreto Estadual 70.774, de 30 de julho de 2026, declarou de utilidade pública as áreas necessárias à recuperação da pista, dos acostamentos e à melhoria do trecho entre os km 135,42 e km 160,71 da Rodovia Euclides de Oliveira Figueiredo (SP-563).
- O expropriante é o Departamento de Estradas de Rodagem (DER), autarquia estadual, e a área total atingida soma 17.399,64 m² nos Municípios de Tupi Paulista e Monte Castelo, Comarca de Tupi Paulista.
- A Constituição garante ao atingido a justa e prévia indenização em dinheiro, na forma do art. 5º, XXIV.
- A publicação da declaração de utilidade pública (DUP) abre prazo e impõe providências técnicas imediatas para não perder valor indenizatório.
- Proprietário e inquilino têm rubricas indenizatórias próprias e autônomas, que devem ser quantificadas por laudo pericial prévio.
A edição do Decreto 70.774/2026 pelo Governador do Estado de São Paulo, publicado em 30 de julho de 2026, inaugura a fase expropriatória do trecho rodoviário da Rodovia Euclides de Oliveira Figueiredo (SP-563) entre os quilômetros 135,42 e 160,71. O ato administrativo tem fundamento no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e na garantia constitucional da justa e prévia indenização prevista na CF, art. 5º, XXIV. Para o expropriado, o que está em jogo é a preservação integral do valor econômico do bem atingido, e isso depende de reação juridicamente estruturada desde o primeiro momento.
Este artigo esclarece, de forma técnica, o alcance do decreto, os logradouros e perímetros atingidos, a distinção entre desapropriação e servidão administrativa, as rubricas que compõem a indenização integral à vista e o plano de ação que o atingido deve seguir. O objetivo é permitir que proprietários, arrendatários rurais, empresários instalados à beira da pista e locatários compreendam a extensão de seus direitos diante do Departamento de Estradas de Rodagem (DER).
1. O que determina o Decreto 70.774/2026
O Decreto 70.774/2026 declarou de utilidade pública as áreas necessárias à recuperação da pista, dos acostamentos e à melhoria do trecho compreendido entre os km 135,42 e km 160,71 da Rodovia Euclides de Oliveira Figueiredo (SP-563). A obra abrange os Municípios de Tupi Paulista e Monte Castelo, ambos na Comarca de Tupi Paulista, e mobiliza uma área total declarada de 17.399,64 m². O ente expropriante é o DER, autarquia responsável pela malha rodoviária estadual.
A declaração de utilidade pública (DUP) é o ato que autoriza o início do processo expropriatório. Ela não transfere, por si só, a propriedade nem a posse: apenas habilita o Poder Público a negociar a aquisição amigável ou, frustrada a via contratual, a ajuizar a ação de desapropriação. É fundamental distinguir a DUP publicada de meros estudos preliminares de traçado, que produzem efeito mercadológico mas não autorizam a expropriação. No caso da SP-563, a DUP já está formalizada pelo Decreto 70.774/2026.
💡 O que a DUP faz e o que ela não faz
A declaração de utilidade pública (DUP) autoriza o DER a promover a desapropriação, penetrar na área para medições e ofertar valor de aquisição. Ela não significa que você perdeu o imóvel nem que deve aceitar o primeiro valor oferecido. O direito de discutir o montante da indenização permanece integralmente preservado.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A obra de recuperação e melhoria concentra-se ao longo da faixa lindeira à Rodovia Euclides de Oliveira Figueiredo (SP-563), no trecho descrito no decreto. A tabela abaixo sintetiza o logradouro atingido, o trecho de referência, a área aproximada e a função da faixa dentro do perímetro da intervenção.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Rodovia Euclides de Oliveira Figueiredo (SP-563) | km 135,42 a km 160,71 | 17.399,64 m² | Recuperação de pista, acostamentos e melhoria do trecho, com alargamento de faixa lindeira |
O eixo da intervenção é integralmente a Rodovia Euclides de Oliveira Figueiredo (SP-563), que corta os Municípios de Tupi Paulista e Monte Castelo. Os imóveis lindeiros a esse segmento de aproximadamente 25 quilômetros, especialmente os situados junto às margens da pista, tendem a ser diretamente afetados pela ampliação da faixa de domínio, pela reconfiguração de acessos e pela reconstrução de acostamentos. É nesse ponto que se define quem sofre desapropriação total, desapropriação parcial ou simples servidão.
🏠 Perfil dos imóveis à beira da SP-563
Ao longo do trecho km 135,42 a km 160,71 predominam propriedades rurais, sítios, chácaras e estabelecimentos comerciais de beira de estrada, como galpões, postos e depósitos agrícolas. Cada tipologia gera rubricas indenizatórias distintas, e imóveis comerciais com frente para a rodovia exigem atenção redobrada à perda de testada.
3. Desapropriação ou servidão administrativa? A distinção decisiva
Nem toda intervenção rodoviária implica desapropriação. Em obras de recuperação e melhoria, o DER pode adotar dois instrumentos jurídicos com efeitos indenizatórios muito diferentes. Na desapropriação, há transferência da propriedade da faixa atingida, com pagamento do valor pleno do terreno e das benfeitorias. Na servidão administrativa, a propriedade permanece com o particular, mas fica gravada com uma restrição de uso, indenizando-se o prejuízo econômico decorrente da limitação.
Essa qualificação não pode ser aceita passivamente conforme o rótulo dado pelo expropriante. Muitas vezes o DER oferece indenização de servidão quando, na prática, a área remanescente perde funcionalidade e o caso configura verdadeira desapropriação, ou gera remanescente antieconômico. A definição correta do instrumento é o primeiro campo de disputa técnica e impacta diretamente o valor a receber.
⚠️ Cuidado com a subqualificação da intervenção
É prática recorrente do expropriante enquadrar como servidão administrativa situações que, pela extensão da restrição, equivalem a esvaziamento do uso da área. Quando a faixa tomada inviabiliza o aproveitamento econômico do restante, o atingido pode exigir a indenização como desapropriação e ainda pleitear o valor do remanescente antieconômico.
4. Faixa de domínio e faixa non aedificandi
Ao longo das rodovias existem duas restrições territoriais que precisam ser diferenciadas. A faixa de domínio é a área pública destinada à via e aos seus elementos, cuja ampliação é justamente o objeto da desapropriação promovida pelo Decreto 70.774/2026. Já a faixa non aedificandi é a reserva de 15 metros de cada lado do domínio público das rodovias, em que a edificação é vedada, conforme a Lei 6.766/1979, art. 4º, III.
Essa distinção importa porque a existência da faixa non aedificandi não retira do proprietário o direito de indenização quando a área efetivamente incorporada ao domínio público é objeto de desapropriação. O que o expropriante deve indenizar é a porção de solo tomada e as benfeitorias suprimidas, sem que a restrição de edificação anterior sirva de argumento para reduzir o valor devido pela área efetivamente transferida.
⚖️ Faixa non aedificandi não é desconto automático
A restrição de edificar nos 15 metros previstos na Lei 6.766/1979, art. 4º, III, é limitação urbanística preexistente. Ela não autoriza o DER a pagar menos pela área que está de fato incorporando ao domínio público. Cada metro quadrado tomado deve ser indenizado pelo valor de mercado apurado tecnicamente.
5. As rubricas que compõem a indenização integral
A justa e prévia indenização não se resume ao valor do terreno. Ela deve recompor todo o patrimônio atingido, o que exige a apuração de rubricas autônomas por meio de laudo pericial prévio elaborado segundo as normas técnicas de avaliação. A tabela a seguir sistematiza as principais rubricas e sua ancoragem normativa.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fator oferta, localização, topografia e zoneamento |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a pontos comerciais consolidados de beira de pista |
| Remanescente antieconômico | NBR 14.653-2 | Perda de viabilidade da área restante após a tomada da faixa |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre a oferta e a condenação |
Para imóveis rurais lindeiros à Rodovia Euclides de Oliveira Figueiredo (SP-563), é preciso computar culturas, pastagens, cercas, currais, poços e acessos suprimidos. Para estabelecimentos comerciais, além do terreno e das construções, entram o fundo de comércio e a perda de testada, isto é, a redução da frente do imóvel voltada para a pista, que compromete a visibilidade e o acesso de clientela.
💡 Sobre os juros incidentes na desapropriação
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. Somam-se ainda correção monetária plena e honorários advocatícios.
6. Perda de testada e depreciação por proximidade da pista
Imóveis comerciais de beira de estrada têm valor fortemente atrelado à sua frente para a rodovia. Quando a obra do Decreto 70.774/2026 avança sobre essa faixa frontal, ocorre a perda de testada, que reduz a exposição visual do estabelecimento e dificulta a entrada e saída de veículos. Essa perda é indenizável de forma autônoma, pois representa depreciação real e mensurável do imóvel remanescente.
Há ainda a depreciação por proximidade da nova configuração da pista. A aproximação do tráfego pesado, o aumento de ruído, poeira e vibração, e a eventual supressão de acessos podem reduzir o valor do que sobra ao proprietário. Esses efeitos devem ser capturados no laudo pericial prévio e traduzidos em rubrica indenizatória específica, sob pena de o expropriado arcar sozinho com um prejuízo causado pela obra pública.
⏳ Quando o remanescente perde viabilidade
Se a faixa tomada ao longo da SP-563 deixar a área restante sem acesso, sem dimensão mínima de aproveitamento ou sem viabilidade econômica, configura-se remanescente antieconômico. Nesse cenário, o atingido pode exigir que o DER indenize também a parcela remanescente, e não apenas a faixa diretamente incorporada.
7. Direitos do inquilino e do arrendatário
O locatário comercial e o arrendatário rural instalados no trecho da Rodovia Euclides de Oliveira Figueiredo (SP-563) possuem direitos próprios, distintos dos direitos do proprietário do solo. O ocupante que explora atividade econômica no imóvel pode pleitear indenização por fundo de comércio, por benfeitorias que introduziu, por lucros cessantes durante a paralisação e pelas despesas de mudança e reinstalação do negócio.
Esses direitos são autônomos e não se confundem com a indenização do dono da terra. É por isso que inquilinos e arrendatários devem se habilitar tecnicamente no processo, documentando contrato, faturamento, investimentos e o tempo de consolidação do ponto. Ignorar essa habilitação significa deixar de receber rubricas que a legislação e as normas técnicas de avaliação reconhecem como indenizáveis.
🛡️ O inquilino também é titular de indenização
Se você é locatário de galpão, posto ou depósito à beira da SP-563, ou arrendatário de área rural no trecho km 135,42 a km 160,71, tem direito autônomo a indenização por fundo de comércio, benfeitorias, lucros cessantes e custos de reinstalação. Reúna contrato, comprovantes de faturamento e notas fiscais de investimentos desde já.
8. Imissão provisória na posse: o que muda para você
Frustrada a aquisição amigável, o DER pode ajuizar a ação de desapropriação e requerer a imissão provisória na posse. Nesse mecanismo, a concessionária ou autarquia expropriante deposita em juízo o valor de avaliação prévia, e a posse do imóvel é transferida ao expropriante mediante esse depósito. É essencial compreender que a imissão provisória não representa pagamento da indenização.
O expropriado preserva integralmente o direito de discutir o valor no processo. O levantamento do depósito ocorre apenas após a fixação da indenização definitiva, seja por sentença, seja por acordo homologado. Já na desapropriação amigável, que segue a via contratual, o proprietário recebe o valor pactuado nos termos do acordo, hipótese diferente da imissão. Confundir esses momentos leva o atingido a aceitar valores subdimensionados na expectativa de recebimento imediato.
⚖️ Imissão não é pagamento
Na imissão provisória na posse, o DER deposita o valor de avaliação prévia e a posse é transferida ao expropriante. O expropriado não levanta esse valor nesse momento. O levantamento só ocorre após a fixação da indenização definitiva. Enquanto isso, o direito de exigir o valor justo permanece intacto.
9. Documentos e providências imediatas
A reação estruturada começa pela organização documental e pela produção de prova técnica antes que a obra altere o estado do imóvel. Quanto mais cedo o atingido registrar a situação atual do bem, mais forte será sua posição para comprovar a extensão do que foi perdido no trecho da Rodovia Euclides de Oliveira Figueiredo (SP-563).
📁 Documentos que você deve reunir
i. Matrícula atualizada do imóvel.
ii. Carnê de IPTU ou ITR e comprovantes de área.
iii. Contratos de locação ou arrendamento vigentes.
iv. Notas fiscais de benfeitorias e investimentos.
v. Comprovantes de faturamento, se houver atividade comercial.
vi. Fotografias e georreferenciamento do estado atual.
Com a documentação em mãos, a segunda providência é constituir prova pericial independente. O laudo pericial prévio elaborado segundo a NBR 14.653-2 e demais normas de avaliação permite contrapor tecnicamente a oferta do DER, que costuma refletir apenas o valor mínimo do terreno, sem contemplar benfeitorias, fundo de comércio, perda de testada e remanescente antieconômico.
💡 Sequência de medidas técnicas
1ª medida: cadastro e registro fotográfico do imóvel no estado atual. 2ª medida: reunião da documentação dominial e fiscal. 3ª medida: elaboração de laudo pericial prévio independente para dimensionar todas as rubricas antes de qualquer negociação com o expropriante.
10. Cronograma e próximos passos
Publicado o Decreto 70.774/2026 em 30 de julho de 2026, inicia-se a fase em que o DER buscará avaliar os imóveis e apresentar propostas de aquisição amigável. É nessa janela que o expropriado precisa estar tecnicamente preparado, pois a primeira oferta administrativa dificilmente reflete a indenização integral à vista a que o atingido tem direito.
A recomendação técnica é não assinar qualquer acordo antes de conhecer o valor real do bem apurado por perícia independente. Aceitar a oferta inicial sem contraditório técnico costuma significar renúncia a rubricas relevantes, como fundo de comércio, benfeitorias, perda de testada e remanescente antieconômico. Uma vez formalizado o acordo, a revisão do valor torna-se substancialmente mais difícil.
⚠️ A janela de negociação é decisiva
O período entre a publicação da DUP e o ajuizamento da ação é o momento de maior assimetria. O DER chega com laudo próprio e proposta fechada. Sem contraprova técnica, o expropriado tende a aceitar valores aquém do devido. A reação juridicamente estruturada é o que preserva o patrimônio atingido pela obra na SP-563.
Em síntese, o Decreto 70.774/2026 declarou de utilidade pública 17.399,64 m² para a recuperação e melhoria do trecho km 135,42 a km 160,71 da Rodovia Euclides de Oliveira Figueiredo (SP-563), em Tupi Paulista e Monte Castelo, tendo o DER como expropriante. Os proprietários, inquilinos e arrendatários atingidos têm direito à justa e prévia indenização garantida pela CF, art. 5º, XXIV, e à recomposição de todas as rubricas segundo o Decreto-Lei 3.365/1941 e as normas técnicas de avaliação. A quantificação correta desse valor depende de prova pericial e de atuação jurídica estruturada desde a publicação da DUP.
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