O que você precisa saber em 30 segundos
- O STJ (AgInt no AgInt no AREsp 3.013.381, 1ª Turma, junho de 2026) manteve a cobrança de IPTU sobre imóvel urbano situado em Área de Preservação Permanente (APP).
- A razão: estar em APP, por si só, não afasta o imposto — trata-se de limitação administrativa relativa, compatível com o fato gerador do IPTU.
- O tributo só é afastado quando há comprovação inequívoca de impossibilidade total de uso do bem — premissa que precisa ser fixada nas instâncias ordinárias.
- Detalhe decisivo do caso: o Tribunal de origem registrou que existia isenção condicionada prevista em lei que o contribuinte não requereu.
- O recurso também naufragou por questões processuais: ausência de embargos de declaração (Súmula 284/STF) e reexame de provas (Súmula 7/STJ).
- A régua vale para os dois lados: a mesma distinção entre restrição relativa e absoluta é o que separa uma limitação administrativa não indenizável de uma desapropriação indireta.
Quem tem um terreno urbano dentro de uma Área de Preservação Permanente costuma fazer a mesma pergunta: se não posso construir nem explorar economicamente, por que continuo pagando IPTU? Em junho de 2026, o Superior Tribunal de Justiça respondeu — e a resposta exige atenção redobrada de quem enfrenta restrições ambientais severas. Este artigo explica a decisão e o que ela significa na prática, com a leitura de um advogado especialista em desapropriação.
O que o STJ decidiu
No julgamento do Agravo Interno no Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 3.013.381, a Primeira Turma do STJ, sob relatoria do Ministro Benedito Gonçalves, manteve a incidência do IPTU sobre imóvel urbano localizado em Área de Preservação Permanente.
O fundamento central está no item 4 do acórdão: a jurisprudência da Corte é firme no sentido de que o simples fato de o imóvel estar em APP, por si só, não afasta a incidência do tributo territorial urbano, a não ser que haja comprovação inequívoca nos autos em sentido contrário. Como o Tribunal de origem tratou a situação como limitação administrativa relativa — e não como supressão total do uso —, o fato gerador do imposto permaneceu configurado.
O caso: a premissa fática que não foi fixada
O contribuinte sustentava que a restrição ambiental inviabilizava qualquer aproveitamento do terreno e, por isso, não haveria fato gerador do IPTU. O problema é que essa tese depende de um fato — a impossibilidade total de uso — e esse fato não foi reconhecido pelas instâncias ordinárias.
O acórdão é explícito nesse ponto (item 6): a tese de não incidência do IPTU pressupõe uma premissa fática de impossibilidade total de uso que o Tribunal de origem não reconheceu, tendo tratado a situação como limitação administrativa relativa, compatível com a manutenção do fato gerador do imposto.
E há um detalhe que costuma passar despercebido, mas que pode ter definido o desfecho: o Tribunal de origem também registrou a existência de isenção condicionada não requerida pelo contribuinte. Ou seja, havia um caminho administrativo — previsto em lei municipal — para deixar de pagar o imposto, e ele simplesmente não foi acionado.
A íntegra da ementa
PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA ORIGEM. DEFICIÊNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. SÚMULA 284/STF. IMÓVEL EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANETE (APP). LIMITAÇÃO ADMINISTRATIVA RELATIVA. IPTU. FATO GERADOR CONFIGURADO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. CONFORMIDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 83/STJ. PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DE IMPOSSIBILIDADE ABSOLUTA DE USO. PREMISSA FÁTICA NÃO FIXADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REEXAME DE PROVAS. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. [...] 4. A jurisprudência deste Sodalício é firme no sentido de que o simples fato de o imóvel estar localizado em Área de preservação Permanente (APP), por si só, não afasta a incidência do tributo territorial urbano, a não ser que haja comprovação inequívoca nos autos do contrário. Precedentes. [...] 8. Agravo interno não provido.
(STJ, AgInt no AgInt no AREsp 3.013.381, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 22/06/2026, publicado em 26/06/2026.)
Limitação relativa x limitação absoluta: a distinção que decide tudo
Esta é a chave para entender a decisão — e ela vai muito além do IPTU. O ordenamento distingue duas intensidades de restrição estatal sobre a propriedade:
| Tipo de restrição | O que acontece com o imóvel | Consequências |
|---|---|---|
| Limitação administrativa relativa | O uso é restringido, mas o bem conserva algum aproveitamento econômico | Em regra não é indenizável e não afasta o IPTU: o fato gerador permanece |
| Restrição absoluta (esvaziamento total) | O aproveitamento econômico é integralmente suprimido | Aproxima-se da desapropriação indireta, com direito à indenização e possível afastamento do tributo |
Repare que a régua é a mesma nos dois cenários: o grau de esvaziamento econômico. É por isso que uma decisão aparentemente tributária interessa diretamente a quem discute indenização por restrição ambiental. Já tratamos do outro lado dessa moeda ao comentar o caso em que o TJSP equiparou o imóvel em APP com esvaziamento econômico à desapropriação indireta e afastou o IPTU — ali, o esvaziamento estava demonstrado; aqui, não.
As duas decisões não se contradizem. Elas aplicam o mesmo critério a quadros probatórios opostos. O que muda o resultado não é a tese jurídica — é a prova produzida no processo.
Por que o STJ não entrou no mérito
Três barreiras processuais fecharam as portas do recurso especial, e cada uma carrega uma lição prática:
- Súmula 284/STF — ausência de embargos de declaração. A alegação de omissão do acórdão exige a prévia oposição de embargos na origem. Sem esse passo, a alegação de nulidade fica prejudicada por deficiência de fundamentação, independentemente de se cogitar de prequestionamento implícito.
- Súmula 83/STJ — conformidade com a jurisprudência. Como o acórdão recorrido estava alinhado ao entendimento pacífico do Tribunal, o recurso não foi conhecido.
- Súmula 7/STJ — reexame de provas. O acórdão admite a revaloração jurídica de fatos incontroversos, mas isso não autoriza modificar as premissas fáticas fixadas pelas instâncias ordinárias. E era exatamente disso que o contribuinte precisava.
A consequência prática é dura e vale registrar: o que não foi provado em primeira e segunda instância dificilmente se recupera em Brasília. A Súmula 7 protege quem construiu uma boa base probatória — e sepulta quem não construiu.
O que o proprietário deve fazer na prática
Lida ao contrário, a decisão funciona como um roteiro para quem enfrenta restrição ambiental severa:
- Verifique a isenção municipal antes de litigar. Muitos municípios preveem isenção ou redução de IPTU para áreas de preservação, quase sempre condicionada a requerimento do contribuinte. Neste caso, a isenção existia e não foi pedida. É o caminho mais barato e mais rápido.
- Construa a prova do esvaziamento nas instâncias ordinárias. Laudo técnico demonstrando a supressão integral do aproveitamento anterior, a vedação normativa a qualquer uso alternativo rentável e a diferença em relação a restrições urbanísticas comuns.
- Documente a situação concreta: fotografias datadas, imagens históricas, atos normativos que instituíram a restrição e eventuais indeferimentos de licenciamento.
- Não pule os embargos de declaração. Se o acórdão foi omisso sobre a impossibilidade de uso, os embargos são obrigatórios para preservar o tema — pular essa etapa custou o recurso neste julgamento.
- Avalie a via indenizatória. Se a restrição realmente esvazia o valor econômico, a discussão não é só tributária: pode haver desapropriação indireta, com direito à indenização.
Cada caso depende do grau real de restrição, da legislação municipal aplicável e da qualidade da prova técnica. A avaliação individualizada por um advogado especialista em desapropriação, com apoio de assistência técnica de engenharia, é o que define qual caminho seguir — administrativo, tributário ou indenizatório.
Perguntas frequentes
Imóvel em APP paga IPTU?
Em regra, sim. Conforme o STJ no AgInt no AgInt no AREsp 3.013.381, o simples fato de o imóvel estar em Área de Preservação Permanente não afasta o IPTU, por se tratar de limitação administrativa relativa. O imposto só deixa de incidir com comprovação inequívoca de impossibilidade total de uso do bem.
Qual a diferença entre limitação administrativa relativa e absoluta?
Na limitação relativa, o uso é restringido mas o imóvel conserva algum aproveitamento econômico — em regra não gera indenização nem afasta o IPTU. Na restrição absoluta, o aproveitamento econômico é integralmente suprimido, quadro que se aproxima da desapropriação indireta e pode gerar indenização.
Existe isenção de IPTU para imóvel em área de preservação?
Depende da legislação de cada município, e normalmente a isenção é condicionada a requerimento do contribuinte. No caso julgado, o Tribunal de origem registrou que havia isenção condicionada que não foi requerida. Verificar essa possibilidade na prefeitura é o primeiro passo, antes de qualquer discussão judicial.
Por que o STJ não analisou se o imóvel era mesmo inutilizável?
Porque essa é uma questão de fato. O Tribunal de origem não fixou a premissa de impossibilidade total de uso, e rever essa conclusão exigiria reexaminar provas — vedado pela Súmula 7 do STJ. A decisão reforça que a prova precisa ser produzida em primeira e segunda instância.
A restrição ambiental pode gerar indenização?
Pode, quando a restrição deixa de ser uma simples limitação de uso e passa a suprimir o aproveitamento econômico do imóvel. Nesse caso, o quadro se aproxima da desapropriação indireta, com direito à justa indenização. A demonstração desse esvaziamento, por prova técnica, é o ponto decisivo.
Qual a lição prática dessa decisão?
Que a estratégia se define cedo: requerer a isenção municipal quando ela existe, construir prova técnica robusta do esvaziamento já em primeira instância e não pular os embargos de declaração. Foram justamente essas falhas — e não a tese jurídica — que fecharam as portas do recurso neste julgamento.
DESAPROPRIAÇÃO do seu imóvel?
Fontes
Decisão: STJ, AgInt no AgInt no AREsp nº 3.013.381, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 22/06/2026, publicado em 26/06/2026.
Legislação e enunciados: Código Tributário Nacional, art. 32 (fato gerador do IPTU); CPC/2015, arts. 489 e 1.022; Constituição Federal, art. 5º, XXIV (justa e prévia indenização); Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal; Súmulas 7 e 83 do Superior Tribunal de Justiça.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de cada caso por um advogado especialista em desapropriação.
