Desapropriação na Estrada Doze, em Barueri/SP: Decreto Municipal nº 10.293/2025 e a Estação Elevatória de Esgoto EEE Atenas

Desapropriação na Estrada Doze, em Barueri/SP, para a implantação da Estação Elevatória de Esgoto (EEE Atenas) para universalização do saneamento básico. Saiba mais

Se você é proprietário, ocupante ou detém algum direito sobre a área atingida pela desapropriação na Estrada Doze, é importante entender o alcance do Decreto Municipal nº 10.293/2025 e os direitos que a lei assegura antes de aceitar qualquer proposta da SABESP.

O que você precisa saber em 30 segundos

O Decreto Municipal nº 10.293/2025, de Barueri/SP, declarou de utilidade pública a área na Estrada Doze destinada à Estação Elevatória de Esgoto EEE Atenas.
A obra é executada pela SABESP, dentro do programa de universalização do saneamento básico do município.
O proprietário é sempre réu na ação de desapropriação — quem propõe é a concessionária expropriante.
A oferta administrativa inicial costuma ter por base laudo unilateral e ficar abaixo do valor real da área.
Há rubricas indenizatórias adicionais além do valor da área: benfeitorias, eventual fundo de comércio e juros sobre a diferença.
Agir antes da imissão provisória na posse preserva poder de negociação e amplia as chances de indenização justa.

Em maio de 2026, proprietários e ocupantes de imóvel na Estrada Doze, em Barueri/SP, seguem acompanhando os efeitos do Decreto Municipal nº 10.293/2025, que declarou de utilidade pública a área destinada à Estação Elevatória de Esgoto EEE Atenas, obra da SABESP para universalização do saneamento básico no município. A Constituição Federal garante indenização justa, prévia e em dinheiro — mas a oferta administrativa inicial raramente reflete o valor de mercado real da área.

Onde fica a Estrada Doze e por que essa localização eleva a indenização

Barueri é um dos municípios mais dinâmicos da Região Metropolitana de São Paulo, com forte presença industrial, comercial e residencial nas últimas décadas. A Estrada Doze está inserida nesse contexto de expansão urbana, adensamento populacional e crescimento da malha viária local.Justamente por causa desse adensamento, a infraestrutura de saneamento básico do município precisa acompanhar o ritmo de ocupação. Áreas bem localizadas, próximas a vias de acesso e a redes já consolidadas, tendem a ter valor de mercado superior às médias genéricas usadas em avaliações administrativas apressadas.

Por que isso importa para o seu bolso A localização específica da área na Estrada Doze, seu entorno consolidado e o padrão das construções vizinhas influenciam diretamente o valor de mercado a ser considerado na indenização. Isso justifica questionar avaliações que ignorem esse contexto local.

Decreto Municipal nº 10.293/2025: o que o decreto significa na prática

O Decreto Municipal nº 10.293/2025, publicado em 10 de dezembro de 2025, é o ato declaratório de utilidade pública que autoriza a SABESP a iniciar o procedimento expropriatório da área na Estrada Doze. Ele não transfere a propriedade — apenas habilita a concessionária a buscar o acordo administrativo e, se frustrado, ajuizar a ação de desapropriação.A partir da publicação do Decreto Municipal nº 10.293/2025, começam a correr efeitos práticos importantes para quem está na área atingida:

Prepostos da SABESP podem ingressar na área para vistoria e avaliação (DL 3.365/41, art. 7º).
Benfeitorias úteis ou voluptuárias feitas após o decreto só serão indenizadas em condições restritas (art. 26).
O decreto tem prazo de caducidade de 5 anos para que a desapropriação se efetive (art. 10).
O proprietário continua sendo dono da área até a imissão na posse, embora atos de disposição fiquem mais difíceis na prática.

Atenção ao termo "declaração de utilidade pública" Receber a notificação relativa ao Decreto Municipal nº 10.293/2025 não significa perder a área imediatamente, mas é o sinal de que o relógio começou a correr. A postura nos primeiros 60 a 90 dias define grande parte do resultado final da indenização.

A Estação Elevatória de Esgoto (EEE Atenas) e o que está sendo construído

A EEE Atenas integra o esforço da SABESP para ampliar a cobertura de coleta e tratamento de esgoto em Barueri, dentro da meta legal de universalização do saneamento básico. Estações elevatórias são necessárias quando a topografia local não permite o escoamento do esgoto por gravidade até a rede de tratamento — o esgoto precisa ser recalcado por bombeamento.Esse tipo de equipamento exige área suficiente para poços de sucção, casa de bombas, painéis elétricos e acessos operacionais permanentes, o que explica por que imóveis específicos ao longo da Estrada Doze foram incluídos no perímetro do decreto.

Etapas do procedimento de desapropriação: o que esperar

O rito segue o Decreto-Lei 3.365/1941 e tem fases bem definidas. Conhecê-las evita decisões precipitadas:

Publicação do decreto: o Decreto Municipal nº 10.293/2025 já está em vigor e habilita a SABESP a agir.
Vistoria e avaliação administrativa: técnicos da concessionária visitam a área e elaboram laudo de avaliação.
Oferta administrativa: a SABESP apresenta proposta com base no laudo — frequentemente abaixo do valor de mercado.
Negociação ou recusa: o proprietário pode aceitar, contrapropor com laudo próprio ou recusar a oferta.
Ajuizamento da ação: em caso de recusa, a SABESP propõe a ação de desapropriação e o proprietário é citado como réu.
Imissão provisória na posse: mediante depósito judicial do valor ofertado, a SABESP assume a posse antes da sentença final.
Perícia judicial: perito nomeado pelo juiz reavalia a área — é a fase decisiva da ação.
Sentença e recursos: o juiz fixa o valor final da indenização, sujeita a apelação.
Pagamento e transferência formal: com o trânsito em julgado, é pago o saldo e regularizada a propriedade em favor da SABESP.

⏳ Janela decisiva: antes da imissão na posse O período entre a notificação administrativa e a imissão provisória é onde se constrói a melhor defesa técnica. Reunir documentação, contratar avaliação independente e impugnar o valor da oferta nessa fase aumenta o resultado final da indenização.

Rubricas indenizatórias: você pode receber muito mais que o valor da área

A indenização justa, prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, não se resume ao valor da área desapropriada. Há rubricas adicionais frequentemente esquecidas pelo expropriante:

Rubrica	Base legal	Observação
Valor de mercado da área	CF/88, art. 5º, XXIV	Núcleo da indenização — exige avaliação por amostras reais do entorno da Estrada Doze.
Benfeitorias úteis e necessárias	DL 3.365/41, art. 25	Reformas, ampliações e melhorias devem ser indenizadas separadamente.
Fundo de comércio	Jurisprudência STJ	Aplicável quando há atividade econômica consolidada na área atingida.
Lucros cessantes	Princípio da reparação integral	Devidos quando há paralisação de atividade econômica regular.
Depreciação da área remanescente	DL 3.365/41, art. 27	Em desapropriações parciais, a parte que sobra pode perder valor — também é indenizável.
Juros compensatórios	DL 3.365/41, art. 15-A	Incidem desde a imissão na posse, sobre a diferença entre oferta e indenização final.
Juros moratórios	DL 3.365/41, art. 15-B	Devidos após o trânsito em julgado, em caso de mora no pagamento.

Ofertas administrativas em obras de saneamento É comum que a oferta inicial em desapropriações para infraestrutura de saneamento tenha por base laudo unilateral e valores genéricos por região, sem considerar as particularidades do imóvel atingido. A revisão por laudo técnico independente e perícia judicial costuma corrigir essa distorção.

Quem é réu na ação? O ponto que muda a estratégia

Na desapropriação, o proprietário é sempre réu. Apenas o ente público ou a concessionária — no caso, a SABESP — pode propor a ação de desapropriação. Isso significa que o expropriado não "entra com ação contra a SABESP": ele contesta a ação, impugna o valor ofertado e recorre da sentença.Existem hipóteses em que o particular pode tomar a iniciativa, mas têm nomes próprios e situações específicas:

Desapropriação indireta: quando o Poder Público ou a concessionária ocupa a área sem decreto formal.
Mandado de segurança: contra ilegalidades no procedimento administrativo.
Ação anulatória do decreto: em casos de desvio de finalidade ou nulidade formal.
Retrocessão: quando a área desapropriada não é destinada à finalidade declarada no Decreto Municipal nº 10.293/2025.

Tipologias atingidas na Estrada Doze

Cada perfil de imóvel exige uma estratégia distinta. Confira como cada tipologia costuma ser tratada dentro do perímetro do decreto:

Tipologia	Quem afeta	Rubricas indenizáveis prioritárias	Particularidades
Imóveis residenciais	Proprietário / morador	Valor de mercado + benfeitorias + custos de mudança	Comparativo com transações recentes na própria via
Imóveis comerciais	Proprietário e/ou comerciante	Área + fundo de comércio + lucros cessantes	Localização exata influencia o valor do ponto
Imóveis mistos	Proprietário / ocupante misto	Avaliação dupla — residencial + comercial	Comum em vias de uso urbano consolidado como a Estrada Doze
Ocupantes e locatários	Locatário (não proprietário)	Fundo de comércio, despesas de transferência	Direito autônomo; costuma ser ignorado nas tratativas iniciais

Direito de quem ocupa a título de locação Se você ocupa a área atingida na Estrada Doze por contrato de locação e mantém atividade econômica no local, pode habilitar-se na ação de desapropriação para postular indenização autônoma. Esse direito não depende da concordância do proprietário.

Documentação essencial para defender a indenização

Reunir a documentação correta no início faz diferença direta no valor final. Use este checklist como ponto de partida:

Matrícula atualizada do imóvel junto ao CRI de Barueri (até 30 dias).
IPTU dos últimos cinco anos.
Plantas aprovadas e habite-se, se houver.
Notas fiscais e comprovantes de reformas e benfeitorias.
Contrato, no caso de ocupantes ou locatários.
Comprovantes de faturamento dos últimos 36 meses, para quem exerce atividade econômica no local.
Fotografias atuais da área, internas e externas.
Notificações recebidas da SABESP e do Decreto Municipal nº 10.293/2025.

O acordo administrativo vale a pena?

Depende do valor ofertado e do perfil da área atingida. O acordo administrativo evita o desgaste e o tempo do processo judicial, mas só é vantajoso quando a proposta se aproxima do valor real de mercado e contempla as rubricas adicionais.Em obras de saneamento executadas por concessionárias como a SABESP, a experiência mostra que aceitar a primeira oferta sem revisão técnica geralmente representa perda patrimonial significativa. A análise prévia por advogado especialista em desapropriação e por avaliador independente permite decidir com segurança entre acordo e judicialização.

Cuidado com a quitação ampla Termos de acordo administrativo costumam incluir cláusula de quitação plena, geral e irrevogável. Assinar sem revisão técnica significa abrir mão de discussão posterior sobre fundo de comércio, lucros cessantes e depreciação da área remanescente.

Erros mais comuns que reduzem a indenização

Conhecer os erros típicos ajuda a evitá-los. Os mais recorrentes em desapropriações para obras de saneamento são:

Aceitar a oferta inicial sem laudo próprio: a avaliação da concessionária raramente reflete o valor real.
Ignorar rubricas acessórias: deixar de pleitear fundo de comércio, lucros cessantes e benfeitorias.
Permitir vistoria sem acompanhamento técnico: a vistoria da SABESP vira base do laudo administrativo.
Demorar para reagir: esperar a citação judicial reduz o tempo de defesa e o poder de negociação.
Confiar em informações verbais: tudo que importa precisa estar protocolado por escrito.

O papel do advogado especializado em desapropriação

A desapropriação é uma das áreas mais técnicas do direito administrativo: combina avaliação imobiliária, perícia judicial, direito constitucional e processo civil. Um advogado especialista em desapropriação atua em três frentes essenciais diante do Decreto Municipal nº 10.293/2025:

Análise da legalidade do decreto e do procedimento adotado pela SABESP.
Coordenação com avaliadores independentes para construção do laudo paralelo.
Atuação na fase administrativa e judicial, com foco em maximizar as rubricas indenizatórias.

Conclusão

Receber a notícia de que a área na Estrada Doze foi alcançada pelo Decreto Municipal nº 10.293/2025 gera insegurança real — afeta patrimônio, rotina e, em muitos casos, atividade econômica construída ao longo de anos em Barueri. O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados atua há mais de duas décadas com especialidade em desapropriação e acompanha proprietários e ocupantes atingidos por obras de infraestrutura como a Estação Elevatória de Esgoto EEE Atenas. Se você foi notificado pela SABESP em razão do Decreto Municipal nº 10.293/2025, uma consulta inicial permite avaliar o caso, dimensionar o valor real da área e definir a melhor estratégia antes da imissão na posse.

Perguntas frequentes

Posso continuar usando o imóvel na Estrada Doze após a publicação do Decreto Municipal nº 10.293/2025?

Sim. A publicação do decreto declara a área de utilidade pública, mas não retira a posse imediatamente. O uso normal do imóvel continua até a imissão provisória na posse, que só ocorre após depósito judicial do valor ofertado pela SABESP dentro da ação de desapropriação.

O que é a Estação Elevatória de Esgoto (EEE Atenas) e por que a SABESP precisa da área?

É uma unidade que recalca esgoto coletado para a rede de tratamento, essencial em regiões onde a topografia não permite o escoamento por gravidade. A SABESP precisa da área na Estrada Doze para instalar equipamentos e garantir a universalização do saneamento em Barueri.

Quem responde pela indenização: a Prefeitura de Barueri ou a SABESP?

A SABESP, como concessionária expropriante indicada no Decreto Municipal nº 10.293/2025, é responsável pela avaliação, pela oferta administrativa e, se necessário, pelo pagamento da indenização fixada judicialmente.

Quem ocupa a área a título de locação também tem direito a indenização?

Sim. Ocupantes com relação jurídica formal sobre o imóvel podem ter direitos próprios na ação de desapropriação, especialmente quando há atividade econômica ou benfeitorias realizadas por conta própria, direito que costuma ser ignorado nas tratativas iniciais.

Quanto tempo demora o processo de desapropriação para uma obra de saneamento como a EEE Atenas?

Não há prazo fixo: depende da fase administrativa, de eventual acordo e, se judicializado, do andamento da perícia e dos recursos. Agir logo após a publicação do decreto costuma abreviar a fase de negociação e fortalecer a defesa técnica.

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Otavio Andere Neto, advogado de desapropriações e direito imobiliário

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Advogado Especialista em Desapropriação

Otavio Andere Neto

Advogado Especialista em Desapropriação

Otavio Andere Neto

Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.

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