Quatro obstáculos numa só renovatória: o que este acórdão ensina a locatários e locadores
A ação renovatória é o instrumento pelo qual o locatário comercial obtém a renovação compulsória do contrato — e um instrumento exigente. A Lei nº 8.245/1991 condiciona a renovação a um conjunto de requisitos cumulativos e a um prazo decadencial de ajuizamento. Quando o locatário chega ao tribunal sem preencher esse conjunto, o resultado não depende da qualidade do ponto nem do tempo de exploração do negócio: a renovatória não prospera. O acórdão da 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo comentado aqui concentra, em um só caso, quatro motivos de improcedência — a decadência pela perda do prazo, a sublocação não autorizada, a alteração da finalidade comercial do imóvel (na prática, a mudança de ramo ou de uso) e a ausência do prazo mínimo de cinco anos de contrato escrito. Para o locatário, é um roteiro do que conferir antes de ajuizar; para o locador, um mapa dos fundamentos que a ementa registrou.
O que você precisa saber em 30 segundos
- A sentença julgou improcedente a renovatória; a parte locatária (autora) apelou. O TJSP manteve a sentença e negou provimento ao recurso.
- Primeiro motivo: o prazo do art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991 "não foi observado, acarretando a decadência do direito à renovação compulsória".
- Somaram-se "infrações contratuais, como sublocação não autorizada e alteração da finalidade comercial do imóvel".
- Faltou ainda "o prazo mínimo de cinco anos de contrato escrito" — requisito do art. 51, II.
- Para o locatário: checar os quatro pontos antes de ajuizar. Para o locador: cada um deles foi registrado na ementa.
Julgado em 5 de novembro de 2025, sob relatoria do Desembargador Rogério Murillo Pereira Cimino, o acórdão aplica os dispositivos da Lei nº 8.245/1991 sem enunciar tese nova. É justamente isso que o torna útil: mostra o resultado quando o locatário falha em mais de um requisito da renovação compulsória.
O caso concreto
A parte locatária ajuizou ação renovatória de locação comercial. A sentença julgou o pedido improcedente. Em apelação, a parte autora buscou reverter o resultado, mas a 27ª Câmara de Direito Privado manteve integralmente a decisão de primeiro grau.
A ementa menciona, primeiro, a decadência: o prazo de ajuizamento previsto no art. 51, § 5º, não foi observado. Em seguida, registra as infrações contratuais constatadas — sublocação não autorizada e alteração da finalidade comercial do imóvel — e a ausência do prazo mínimo de cinco anos de contrato escrito.
O que o tribunal decidiu
Nas palavras do acórdão, "o prazo para a propositura da ação renovatória, conforme artigo 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991, não foi observado, acarretando a decadência do direito à renovação compulsória". E prossegue: "foram constatadas infrações contratuais, como sublocação não autorizada e alteração da finalidade comercial do imóvel, além da ausência do prazo mínimo de cinco anos de contrato escrito". Conclusão: "Sentença mantida. Recurso não provido."
| Obstáculo reconhecido | Fundamento indicado na ementa | Como o tribunal tratou |
|---|---|---|
| Ajuizamento fora do prazo | Prazo do art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991 | Decadência do direito à renovação compulsória |
| Sublocação não autorizada | Infração contratual apontada na ementa | Constatada nos autos; somou-se aos demais fundamentos |
| Alteração da finalidade comercial | Infração contratual apontada na ementa | Constatada nos autos; somou-se aos demais fundamentos |
| Menos de cinco anos de contrato escrito | Ausência do prazo mínimo de cinco anos de contrato escrito | Requisito ausente |
Para o locatário: a renovatória exige a soma de todos os requisitos
O direito à renovação compulsória protege o ponto comercial, mas a lei o reserva a quem preenche, cumulativamente, as condições do art. 51: contrato escrito e por prazo determinado (inciso I), prazo mínimo de cinco anos — somados os prazos ininterruptos dos contratos escritos (inciso II) — e exploração do mesmo ramo por três anos ininterruptos (inciso III). A tudo isso se soma a janela de ajuizamento do § 5º, de um ano a seis meses antes do fim do contrato. Falhar em um só item já é suficiente para a improcedência; falhar em quatro, como no caso, fecha qualquer porta.
Dois dos obstáculos registrados merecem atenção especial porque nascem de decisões do próprio locatário ao longo da locação. Sublocar o imóvel sem autorização do locador e alterar a finalidade comercial do imóvel são condutas que, no dia a dia do negócio, podem parecer meros ajustes práticos. A ementa as registrou como infrações contratuais constatadas, ao lado da decadência. Se o negócio precisa de um sublocatário ou de um novo ramo, o caminho é a autorização escrita do locador antes de qualquer alteração — a sublocação, aliás, depende de consentimento prévio e escrito por força do art. 13 da Lei nº 8.245/1991.
Para o locador: os fundamentos que a ementa registrou
Do lado do locador, a ementa registra, além da decadência, as infrações contratuais e a falta dos cinco anos; não diz se cada fundamento bastaria isoladamente. O que se extrai com segurança é que o tribunal, ao manter a improcedência, enumerou todos eles — e que, numa renovatória, o locador tem interesse em trazer aos autos cada um dos que existirem.
O ponto prático é a documentação. Como orientação do escritório, a sublocação não autorizada e a alteração da finalidade comercial só podem ser opostas ao locatário se o locador consegue prová-las — contrato com cláusula clara de vedação, notificações, fotografias, registros da atividade exercida no imóvel. E a contagem dos cinco anos depende dos contratos escritos que o locador guardou.
Por que esta decisão importa para você
Se você é locatário, a renovatória depende do preenchimento de requisitos objetivos, não do mérito do negócio — e a ementa deste caso lista, um a um, os fundamentos reconhecidos. Antes de ajuizar, verifique o prazo do § 5º, o contrato escrito, os cinco anos, o ramo e a inexistência de sublocação sem autorização. Se você é locador, o acórdão registrou as infrações contratuais e a falta dos cinco anos entre os fundamentos da improcedência; provar esses fatos é o que cada caso exigirá.
Como agir, de cada lado da locação
Locatário:
- Antes de sublocar ou alterar a finalidade comercial do imóvel (mudar o ramo ou o uso), obtenha autorização escrita do locador; sem ela, a alteração pode ser oposta na renovatória como infração contratual — como a ementa registrou quanto à sublocação não autorizada e à alteração da finalidade comercial.
- Some os contratos escritos e confira se alcançam os cinco anos do art. 51, II; só entram na conta os prazos ininterruptos de contratos escritos.
- Calcule a janela do art. 51, § 5º — entre um ano e seis meses antes do termo final do contrato — e ajuíze dentro dela; a decadência, uma vez consumada, extingue o direito à renovação.
Locador:
- Guarde todos os contratos escritos e aditivos: são eles que definem se o locatário atinge ou não os cinco anos.
- Documente qualquer sublocação ou alteração da finalidade comercial do imóvel que não tenha sido autorizada por escrito.
- Numa renovatória, alegue a decadência quando cabível e, ao mesmo tempo, as infrações contratuais e a falta de requisitos — a ementa deste caso registra todas elas.
Locação comercial envolve detalhes que se acumulam ao longo de anos. Um advogado imobiliário consegue auditar a relação antes do litígio — para o locatário que quer saber se a renovatória é viável e para o locador que precisa organizar suas defesas. Falar com um advogado especializado em locação no momento certo evita que quatro obstáculos apareçam de uma vez, como neste caso.
Íntegra da decisão
TJSP — Apelação Cível nº 1003103-77.2023.8.26.0394 · 27ª Câmara de Direito Privado · Relator Desembargador Rogério Murillo Pereira Cimino · julgada em 05/11/2025, registro em 05/11/2025 · Foro de Nova Odessa – 2ª Vara Judicial
APELAÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. RENOVATÓRIA. DECADÊNCIA. Sentença que julgou improcedente ação renovatória de locação. Inconformismo da parte autora. O prazo para a propositura da ação renovatória, conforme artigo 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991, não foi observado, acarretando a decadência do direito à renovação compulsória. Foram constatadas infrações contratuais, como sublocação não autorizada e alteração da finalidade comercial do imóvel, além da ausência do prazo mínimo de cinco anos de contrato escrito. Sentença mantida. Recurso não provido.
(TJSP; Apelação Cível 1003103-77.2023.8.26.0394; Relator (a): Rogério Murillo Pereira Cimino; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de Nova Odessa - 2ª Vara Judicial; Data do Julgamento: 05/11/2025; Data de Registro: 05/11/2025)
Perguntas frequentes
Quais requisitos a renovatória exige do locatário?
O art. 51 da Lei nº 8.245/1991 exige, cumulativamente, contrato escrito e por prazo determinado (inciso I), prazo mínimo de cinco anos — somados os prazos ininterruptos dos contratos escritos (inciso II) — e exploração do mesmo ramo por três anos ininterruptos (inciso III); o § 5º fixa a janela de ajuizamento, de um ano a seis meses antes do fim do contrato. No caso, o tribunal reconheceu a falta dos cinco anos, a decadência e ainda infrações contratuais.
Sublocar o imóvel sem autorização prejudica a renovatória?
Neste julgado, sim. A ementa registrou a "sublocação não autorizada" como infração contratual constatada nos autos, somando-a aos demais fundamentos da improcedência. A cautela é obter autorização escrita do locador antes de sublocar.
Mudar o ramo de atividade do estabelecimento tem consequência na renovação?
O acórdão registrou a "alteração da finalidade comercial do imóvel" entre as infrações contratuais constatadas. Pela lei (art. 51, III), a mudança de ramo também afeta o requisito dos três anos ininterruptos no mesmo ramo; a ementa deste caso não entra nesse ponto.
Se o locatário perdeu o prazo, o locador ainda precisa provar as infrações?
A ementa registrou, ao lado da decadência, as infrações contratuais e a falta dos cinco anos, sem dizer se cada fundamento bastaria isoladamente. Como orientação prática, o locador se beneficia de alegar e provar todos os fundamentos disponíveis, e não apenas o prazo.
Sou locador ou locatário e tenho dúvida sobre uma renovatória. Por onde começar?
Pelo contrato: data do termo final, cláusulas de sublocação e de ramo, e a soma dos contratos escritos. Um advogado imobiliário confere esses pontos e indica, para cada lado, se a renovatória é viável ou se a defesa está montada.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Fonte
- TJSP — Apelação Cível nº 1003103-77.2023.8.26.0394. Relator: Des. Rogério Murillo Pereira Cimino. Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado. Foro de Nova Odessa – 2ª Vara Judicial. Data do julgamento: 05/11/2025. Data de registro: 05/11/2025. Resultado: recurso da parte autora (locatária) não provido; sentença de improcedência da renovatória mantida. Acórdão oficial no e-SAJ do TJSP.
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato) — art. 51, incisos I a III (requisitos cumulativos da renovação compulsória: contrato escrito e por prazo determinado; cinco anos, somados os prazos ininterruptos dos contratos escritos; três anos ininterruptos no mesmo ramo) e § 5º (prazo decadencial para o ajuizamento da ação renovatória: de um ano a seis meses antes do fim do contrato); art. 13 (sublocação depende de consentimento prévio e escrito do locador).
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial, consultada em setembro de 2026. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante; a verificação dos requisitos da renovatória depende dos contratos e das provas de cada locação. As partes privadas não são identificadas.